（2010）浙嘉民终字第10号
裁判日期: 2010-03-22
公开日期: 2016-11-09
案件名称
嘉兴同方房地产开发有限公司与肖荣甫房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省嘉兴市中级人民法院
所属地区
浙江省嘉兴市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
嘉兴同方房地产开发有限公司,肖荣甫
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第一百五十三条第一款；《中华人民共和国合同法》：第九十四条
全文
浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书(2010)浙嘉民终字第10号上诉人(原审原告)：嘉兴同方房地产开发有限公司。住所地：嘉兴市东栅街道泾水公寓三期93号楼社区用房*楼。法宝代表人：朱晟卿，董事长。委托代理人：吴怡君，女，1984年3月30日出生，汉族，住杭州市西湖区，系该公司职员。上诉人(原审被告)：肖荣甫，男，1970年6月10日出生，汉族，户籍所在地：嘉兴市南湖区，现住嘉兴市南湖区。委托代理人：叶卫权，浙江金九鼎律师事务所律师。上诉人嘉兴同方房地产开发有限公司（以下简称同方公司）为与被上诉人肖荣甫房屋买卖合同纠纷一案，不服嘉兴市南湖区人民法院（2009）嘉南民初字第1614号民事判决，向本院提起上诉。本院于2009年12月23日受理后依法组成合议庭，于2010年1月5日公开开庭审理了本案，上诉人同方公司的委托代理人吴怡君，被上诉人肖荣甫的委托代理人叶卫权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理认定，2008年5月23日，浙江同方会商务服务有限公司（甲方）与肖荣甫（乙方）签订《同方会入会协议》一份，双方约定，会员资格费30000元，乙方享受《同方会章程》所规定的会员权益等。乙方在当天交纳了30000元。2008年同方公司出具客户意向书一份，承诺同意将加入“同方会”的会费30000元，直接转为认购的“燕语林苑”1幢705、706室之首付款。2008年6月30日，同方公司与肖荣甫签订《合同会签单》一份，约定认购楼号：1幢2单元705室，预售单价4230元，合同单价4061元，合同总额374749元，首付款金额114749元，其余款项于出卖人通知之日7天内办毕按揭手续，联系地址：嘉兴市秀城区解放路175弄9号等。同一天，签订另一份《合同会签单》，约定认购楼号：1幢2单元706室，预售单价4380元，合同单价4061元，合同总额135231元，首付款金额55231元，其余款项于出卖人通知之日7天内办毕按揭手续，联系地址：嘉兴市秀城区解放路175弄9号等。同一天，肖荣甫支付了上述两份《合同会签单》约定的首付款。肖荣甫至今未与同方公司签订正式的商品房销售合同（文本格式），也未支付其余房款及办理按揭手续。之后，同方公司与肖荣甫电话联系，要求肖荣甫到同方公司签字，但双方未达成一意见。同方公司于2008年8月19日、2009年6月30日、2009年7月3日、2009年7月15日、2009年7月16日多次寄信给肖荣甫，寄送文件为《商品房买卖合同》催签函。其中2008年8月19日信函寄至肖荣甫所预留的嘉兴市秀城区解放路175弄9号，肖荣甫未收到，其他寄至嘉兴市秀城区解放路175弄9号及嘉兴市南溪路华生建筑建筑材料有限公司（肖荣甫所在单位）。其中2009年7月15日、2009年7月16日的两封信函因肖荣甫拒收退回，其他信件未明确退回原因。经原审法院开封查看，2009年7月16日的信函内容为：要求肖荣甫在2009年7月30日前来同方公司正式签约，逾期未办理，同方公司有权将此房源另行出售等。原审法院审理认为，同方公司与肖荣甫签订的《合同会签单》是双方真实意思的表示，同方公司在签订该会签单时已经取得双方约定房屋的《商品房预售证》，故合同合法有效。双方主要争议是同方公司是否有解除该合同的权利。第一，《合同会签单》约定其他款项于出卖人通知之日7天内办毕按揭手续。而在双方未正式签订商品房销售合同（文本格式）的情况下，银行按揭手续是无法办理的，所以该条款的履行存在不确定性。双方首先必须签订商品房销售合同（文本格式）。其次，同方公司电话、信函通知仅仅是要求正式签约，未直接要求支付其余房款或办理按揭手续。《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十五条规定：买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持。故仅当出卖人直接要求支付房款遭拒，才依法可以解除合同。第三，从同方公司的发信情况看，2008年8月19日的信函肖荣甫未收到。2009年6月起开始连续发函，均要求继续履行合同，其中的两封信函肖荣甫拒收。针对该催告，退而言之，即使该催告视为同时要求肖荣甫支付剩余房款，肖荣甫仍有要求在合理期限内（三个月）履行合同的权利。现肖荣甫答辩意见明确表示要求继续履行合同，符合法律规定。故同方公司要求解除合同的请求不予支持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条、《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第五条、第十五条之规定，判决：驳回嘉兴同方房地产开发有限公司的诉讼请求；案件受理费4450元，由嘉兴同方房地产开发有限公司负担。判决宣告后，同方公司不服，向本院提起上诉称：同方公司与肖荣甫于2008年6月26日达成初步认购意向后，同方公司多次以电话及邮件的形式通知肖荣甫，要求其签订正式的商品房买卖合同，但肖荣甫却既不来签约也不予回应，该行为表明其已无购买房屋的诚意。故同方公司要求解除双方间的商品房买卖关系。由于其拖延签约，致使同方公司无法及时收回房款，造成重大损失，请求撤销原判，改判支持同方公司的诉讼请求。被上诉人肖荣甫答辩称：本案《合同会签单》具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的最主要内容，并且同方公司已经按照约定收受了购房款，故《合同会签单》应认定为商品房买卖合同。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，仅当出卖人要求支付房款遭拒时，才依法享有合同解除权，而同方公司通知肖荣甫的仅是正式签约，并未要求其支付剩余房款或办理按揭手续，现肖荣甫明确要求继续履行合同，故同方公司不享有合同解除权。请求驳回上诉，维持原判。二审中，双方当事人均未提供新证据。本院经审理对原审法院认定的有关双方当事人签订《合同会签单》的过程，以及肖荣甫按《合同会签单》约定支付首付款的事实予以确认外，另认定：《合同会签单》签订后，同方公司与肖荣甫电话联系，要求与肖荣甫签订商品房买卖合同，但肖荣甫未前往同方公司订约。此后，同方公司于2008年8月19日，按肖荣甫在《合同会签单》上预留的联系地址，用特快专递寄送催签函一份，但该邮件遭拒收。2009年6月30日，同方公司再次向该地址邮寄《催签函》，该邮件遭退回（退回原因不明）。2009年7月3日、2009年7月15日、2009年7月16日，同方公司又先后三次通过特快专递向肖荣甫寄送《催签函》，并寄往肖荣甫所在单位即嘉兴市南溪路华生建筑材料有限公司。其中，7月19日的邮件遭退回（退回原因不明），7月15日、7月16日两封邮件因肖荣甫拒收退回。原审庭审中，原审法院当场将7月16日的邮件开封，内有《催签函》一份，主要内容为要求肖荣甫于2009年7月30日前来同方公司正式签约，逾期未办理，同方公司有权将此房源另行出售等。2009年7月31日，同方公司向一审法院起诉，要求解除双方的商品房买卖意向关系。本院认为，准确界定本案《合同会签单》的法律性质，即其系预约合同还是本约合同，对本案的实体处理至关重要。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第五条之规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。而《商品房销售管理办法》第十六条规定，商品房买卖合同应当明确以下主要内容：当事人名称或者姓名和住所；商品房基本状况；商品房的销售方式；商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；交付使用条件及日期；装饰、设备标准承诺；供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；公共配套建筑的产权归属；面积差异的处理方式；办理产权登记有关事宜；解决争议的方法；违约责任；双方约定的其他事项。分析本案《合同会签单》，其符合预约合同的性质和特征。首先，其反映了双方当事人的真实意思表示，并对拟购商品房的房号、面积、价款、付款方式等作了较为明确的约定，内容和形式合法，具备了合同成立的要件，是一份独立、有效的合同。其次，其是当事人对将来签订商品房买卖合同的预先安排，内容上与正式合同，尤其是目前被普遍采用的《商品房买卖合同示范文本》相比较，缺少交付条件、日期，配套基础设施的交付承诺，以及面积差异处理方式等商品房买卖合同的必备内容，仍需通过进一步谈判在本约中加以确定，故双方仅是通过该形式将未来交易已达成共识的内容固定下来，并不同于正式商品房买卖合同，不直接产生商品房买卖的法律后果。虽然肖荣甫已履行了部分付款义务，但是预约合同本身并不排斥合同的履行，开始履行也并不意味着其已转化为本约从而否定其预约的性质。故肖荣甫认为《合同会签单》是一份商品房买卖本约合同缺乏依据，本院不予采信。作为预约合同的《合同会签单》签订以后，合同当事人均应本着诚实信用的原则，全面履行应当承担的谈判、缔约义务。但肖荣甫在此之后却对于缔结本约持消极态度，在长达一年多的时间里，同方公司多次电话及信件催告肖荣甫，要求其前来订立本约，但肖荣甫拒不前往，并恶意拒收同方公司向其发出的《催签函》，导致合同主要意图不能实现，具有严重的过错，同方公司有权解除本案预约合同即《合同会签单》。综上所述，原审判决认定事实基本清楚，适用法律错误，判决结果不当，应予纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(二)项、《中华人民共和国合同法》第九十四条第(三)项的规定，判决如下：一、撤销嘉兴市南湖区人民法院（2009）嘉南民初字第1614号民事判决；二、解除嘉兴同方房地产开发有限公司与肖荣甫于2008年6月30日签订的关于“燕语林苑”1幢705、706室的《合同会签单》。一审案件受理费4450元，二审案件受理费8900元，均由被上诉人肖荣甫负担。本判决为终审判决。审判长 杨迪虎审判员 黄 嵩审判员 谭 灿二〇一〇年三月二十二日书记员 阮美琴 更多数据：