（2010）浙嘉商终字第120号

裁判日期: 2010-03-22

公开日期: 2015-12-27

案件名称

吴某某、吴某某为与被上诉人嘉兴市××区七星镇××村与嘉兴市××区七星镇××村经、嘉兴市××电××厂租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

浙江省嘉兴市中级人民法院

所属地区

浙江省嘉兴市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

吴某某,吴某某为与被上诉人嘉兴市××区七星镇××村,嘉兴市××区七星镇××村经,嘉兴市××电××厂

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第一百五十三条第一款

全文

浙江省嘉兴市中级人民法院民事判决书（2010）浙嘉商终字第120号上诉人（原审原告）：吴某某。委托代理人：洪某、韩某某。被上诉人（原审被告）：嘉兴市××区七星镇××村经××社，住所地：嘉兴市××区××东××村。负责人：费某某。委托代理人：高某某。被上诉人（原审被告）：嘉兴市××电××厂，住所地：嘉兴市××区××东××村。法定代表人：潘某某。委托代理人：高某某。上诉人吴某某为与被上诉人嘉兴市××区七星镇××村经××社（以下简称东××合作社）、嘉兴市××电××厂（以下简称东进××厂）租赁合同纠纷一案，不服嘉兴市南湖区人民法院（2009）嘉南商初字第136号民事判决，向本院提出上诉。本院于2010年2月23日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院查明：2004年5月26日，吴某某和东××合作社、东进××厂签订《电镀车间租赁协议》，约定：吴某某因生产需要租赁厂房一幢8间车库，二楼、三楼办公室各一间；租赁时间十年，从2005年5月30日起到2015年5月30日止；租金每年5万元，东××合作社、东进××厂在技改时，吴某某先预付20万元，30万元余款每年3万元，由吴某某在每年4月1日前和10月1日前各付15000元；各车间租赁期内的所有应收应付款项都必须由车间收取和支付，与东××合作社、东进××厂无关；如有违约，应承担违约金3万元等内容。协议签订后，吴某某向甲进合作社预付了租金20万元，并陆续按约定支付了实际使用期间的租金。2007年10月20日，吴某某与东进××厂签订《补充协议》一份，约定：东进××厂应积极做好服务工作，如东进××厂违反协议，没有做好政治、法律、生产安全、环保、财务等方面的服务工作造成吴某某停业等后果的，东进××厂应承担违约金3万元，另外赔偿吴某某投入的设备及其他设施损失（按照投资清单的评估价格）和吴某某停业损失（根据东进××厂上一年度帐面利润标准，以六个月为限），东进××厂退还预收的租金（租金计算至停业时），东进××厂还应赔偿吴某某因停业造成的安置工人等其他费用损失和因赔偿引起的诉讼费、律师费等相关费用；租赁协议及补充协议的效力不影响东进××厂对上述赔偿责任的承担；东进××厂没有付清赔偿款前，吴某某有权继续使用租赁车间，使用期间的租金按原标准计算并抵销东进××厂对吴某某的赔偿款；吴某某有权在合法范围内转租车间并收取租金等内容。2007年12月10日，嘉兴市南湖区人民政府因环保问题对东进××厂作出行政处罚，责令东进××厂停业。2008年1月底，东进××厂停止生产。2008年4月8日，吴某某委托嘉兴中明会计师事务所有限公司对相关资产进行评估，评估结论为公共设施1450600元，自购资产598350元。因为停产后的赔偿问题，吴某某和东××合作社、东进××厂之间协商不成，吴某某进行过信访，相关政府部门也进行过调解，均不能达成一致意见，2008年12月26日，吴某某诉至原审法院。另查明，本案双方争议的东进××厂厂房，至今未取得建设工程规划许可证。此外，2005年4月1日，东进××厂因向乙建良等经营者提供营业执照等便利条件的违法行为，被工商部门处罚。吴某某一审起诉称：东进××厂系东××合作社出资设立的专业电镀加工企业。吴某某和东××合作社、东进××厂先后签订电镀车间租赁协议及补充协议。但是东××合作社、东进××厂却怠于履行合同约定义务，不但没有做好环保及其他管理工作，还在接到××南湖区人民政府的南政罚决字（2007）3号行政处罚决定书后，擅自决定不再整改，单方面向南湖区政府承诺在2008年1月1日起全面停产并拆除生产设备，不再从事生产。吴某某投资的生产设备从2008年元旦起被迫处于停产状态。吴某某一直与东××合作社、东进××厂交涉要求其履行合同义务，处理好环保问题，继续履行租赁合同，但东××合作社、东进××厂在2008年8月明确提出无法继续履行租赁合同，要求解除该协议，而对于损失赔偿问题一直没有答复，造成吴某某的设备和停产损失，双方订立的租赁协议无法继续履行。故诉请判令东××合作社、东进××厂赔偿设备设施损失779675元、停业损失32120元、其他损失14400元、评估费2000元、律师费22840元；返还租金148333元；承担违约金30000元。东××合作社、东进××厂一审答辩称：本案租赁合同关系不是单纯的财产性质的租赁，而是租赁经营合同关系，各个车间的经营活动都是由承租人自行自主的进行，只是使用的都是东进××厂的营业执照和环保许可。吴某某起诉中所称的补充协议，事实上是不存在的。因为双方共同投资的污水处理设备按照环保的设计要求，只有一定的容量，而各承租方盲目扩大生产，造成环保超标，所以才造成停业。事情发生后进行过多次协商，要求整改，但双方各执一词，而且需要投入的资金也比较大，最后结果是没有整改完毕。关于租金问题，实际上约定是每年5万元，各租赁户先预付20万元，而租金应当计算至解除合同之时，不应该计算至停业的时间。东××合作社是没有关联的，即使要赔偿，也应由东进××厂赔偿。本案所涉租赁的厂房所有权是归东××合作社的。在纠纷发生过程中，双方一直在商谈，镇政府也居中进行协调，但协商过程中一直没有出现过补充协议、评估委托书等证据，而且吴某某信访过程中的要求也与诉讼请求不一致，对吴某某提供的证据的真实性有异议。原审法院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。本案中，经查明，双方争议的东进××厂厂房，至今未取得建设工程规划许可证，故《电镀车间租赁协议》和《补充协议》无效。无效的合同，自始没有法律约束力，因此，合同中约定的赔偿条款不具有法律约束力。同时，法律规定，因无效合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。合同无效后，承租人支付占有房屋期间的使用费，是返还依无效合同取得的财产的一种方式，并不是按照合同履行支付的租金。依照无效合同的处理原则，承租人应返还依无效合同取得的财产，包括占有租赁的房屋和实际占有房屋所获取的占有利益，占有利益为无形财产，承租人只能采用折价补偿的方式，即支付房屋使用费予以返还。因此，吴某某应根据实际占有使用厂房的时间支付房屋使用费，考虑到东进××厂已在2008年1月底停产，故房屋使用费应计算至2008年1月底，吴某某实际占有使用时间为二年八个月。由于吴某某除预付20万元外，其他租赁费用均已支付，故东××合作社、东进××厂应当将多收的部分预付款项退还给吴某某，具体计算方式为：预交20万元÷120个月×（120个月-32个月）=146666.67元，这部分退还预付款的金额，与吴某某诉讼请求中主张的退还预付款金额相符。关于退还款项的主体，由于《电镀车间租赁协议》是东××合作社、东进××厂共同与吴某某签订，故应当由东××合作社、东进××厂共同承担退款责任。关于吴某某主张的赔偿设备设施款项中所包括的公共设施的款项，由于公共设施是所有承租户共同参与投资，处理会涉及其他投资人的利益，故应当另案解决，本案中不予处理。综上所述，吴某某的诉讼请求中，要求东××合作社、东进××厂退还多收的预付款146666.67元，予以支持，对吴某某的其他诉讼请求，缺乏相应的法律依据，不予支持。据此，依照《中华某某共和国民事诉讼法》第一百二十八条、《中华某某共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决：一、东××合作社、东进××厂于判决生效之日起十日内退还吴某某人民币146666.67元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华某某共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回吴某某的其他诉讼请求。案件受理费14064元，由吴某某负担12060元，由东××合作社、东进××厂负担2004元。宣判后，吴某某不服，向本院提出上诉称：1、租赁房屋既非城镇房屋，也非乡村规划区内的房屋，不适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，原审法院认定租赁协议和补充协议无效错误。2、原审判决遗漏承租车间自投资产的处理。3、吴某某主张的停业损失、劳某某用等损失，可归责于某某合作社、东进××厂，应予赔偿。为此，请求撤销原判第二项，依法改判。东××合作社、东进××厂二审答辩称：1、租赁房屋至少是在乡村规划区内，即使是农村房屋，其建设也应得到批准。现在没有证据证明租赁房屋有相应的批准手续，按规定确认无效是正确的。2、原审法院基于合同无效作出处理，并无遗漏问题。3、由于包括吴某某在内的承租人盲目扩大生产，造成污染超标，受到嘉兴市南湖区人民政府的停业处罚。吴某某所称的损失并非由东××合作社、东进××厂造成，东××合作社、东进××厂不应承担赔偿责任。二审中，当事人均未提供新的证据。本院经审理，对原审法院查明的事实予以认定。本院认为：吴某某与东××合作社、东进××厂签订了电镀车间租赁协议，吴某某在东进××厂租赁车间开展电镀生产经营活动，期间吴某某又与东进××厂签订了补充协议。在南湖区人民政府作出行政处罚决定后，吴某某等人所在的车间电镀生产经营活动停业，由此，吴某某和东××合作社、东进××厂就赔偿问题发生纠纷。本案焦点在于电镀车间租赁协议和补充协议的效力、东××合作社与东进××厂是否应向乙建良承担有关损失和违约金及吴某某等人承租车间自投资产和公共设施的处理。一、关于电镀车间租赁协议和补充协议效力问题。吴某某与东××合作社、东进××厂签订的电镀车间租赁协议主要是有关房屋租赁的内容，但又不仅限于房屋租赁，随后吴某某与东进××厂签订的补充协议内容同样如此。从房屋租赁的约定来讲，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条和第二条的规定，租赁协议及补充协议中有关房屋租赁的约定应认定无效，但是租赁协议和补充协议中其余部分的约定仍然有效。房屋租赁无效后，需要处理依无效合同取得的财产，而对于原审法院就房屋租赁无效涉及的有关房屋占有使用费支付和返还所作出的判决，各方当事人均无异议，予以确认。二、关于某某合作社、东进××厂是否应向乙建良承担有关损失和违约金的问题。首先，吴某某所主张的损失基于其租赁车间停业的事实，车间停业系履行嘉兴市南湖区人民政府行政处罚决定的结果，与租赁协议和补充协议是否有效没有直接关系。行政处罚决定书清楚载明，作出停业处罚决定缘于某某电镀厂废水超标排放的违法行为。当事人均承认，在租赁协议签订后，东进××厂本身不再有生产经营活动，而是由包括吴某某等在内的几个承租人以车间为单位各自独立进行生产，以东进××厂名义对外经营。故不难看出，处罚决定书所称的东进××厂废水超标排放来源于吴某某等人所承租车间的不当生产经营行为。东进××厂和东××合作社并无违法排放行为，东进××厂虽为名义上的行政处罚对象，但遭到处罚的违法行为系吴某某等车间承租人在生产过程中违法排放污染物所致。其次，吴某某称根据租赁协议和补充协议的约定，在租赁经营期间，东××合作社、东进××厂应做好诸如安全、环保、财务等方面的服务工作，由于某某合作社、东进××厂没有做好环保工作，造成车间停业，构成违约。但对于环保服务工作的具体内容以及东××合作社、东进××厂应当如何履行环保服务工作，协议并无明确约定。以承租人自行经营的现状和出租人收取数额有限的租金来看，环保服务只能是一种与环保有关的辅助性义务，而污染物排放总量合理需要各车间承租人加以控制，治污设施有效配备和运转需要各车间承租人投入资金，也就是说确保污水达标排放不属于某某合作社、东进××厂按协议约定所应履行的环保服务内容。而至今为止，吴某某并没有提供足够的证据证明，车间生产经营遭受政府停业处罚系东××合作社、东进××厂没有按约定提供环保服务等违约行为所致，故吴某某要求东××合作社、东进××厂赔偿损失和支付违约金并无事实依据。三、关于吴某某等承租车间自投资产和公共设施的处理问题。因东进××厂停业后无法取得合法的生产资格，车间生产经营活动客观上已终止。吴某某在租赁车间期间自行投入的设备等物，东××合作社、东进××厂同意承租人搬离，故应由吴某某自行处置；而吴某某与其他承租人因生产需要共同投入而形成的共有设施的归属，非本案审理范围，不予处理。综上所述，吴某某的上诉请求，依据不足，不予支持。原审认定事实清楚，判决结果并无不当，应予维持。依照《中华某某共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12610元，由上诉人吴某某负担。本判决为终审判决。审　判　长　　宁建龙审　判　员　　章　能代理审判员　　安玉磊二〇一〇年三月二十二日书　记　员　　朱　悦关注微信公众号“”