（2010）浙绍民终字第188号
裁判日期: 2010-03-22
公开日期: 2015-12-30
案件名称
孙某与钱某某房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省绍兴市中级人民法院
所属地区
浙江省绍兴市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陈甲,孙某,钱某某
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第一百五十二条第一款
全文
浙江省绍兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2010）浙绍民终字第188号上诉人（原审第三人）：陈甲。委托代理人：盛某某。委托代理人：徐某某。被上诉人（原审原告）：孙某。委托代理人：杨某某。被上诉人（原审被告）：钱某某。委托代理人：（特别授权代理）陈乙。上诉人陈甲因房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省绍兴县人民法院（2009）绍民初字第3706号民事判决，上诉于本院。本院经审查后于2010年1月13日立案受理，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。原审原告孙某向原审法院诉称：2009年3月19日，原告与被告签订一份《绝卖房屋契》，被告将其所有的坐落于绍兴县××号的房屋甲围墙在内的道地以75，000元的价格出卖给原告。被告在协议背面对围墙系其所有作了特别说明。成交以后，原告将房款74，000元交付给被告。被告给了原告房屋前大门的钥匙和房屋产权甲，双方讲好余下的1，000元在被告交付后门钥匙时再付。几天后，原告准备去装修，发现前大门被陈甲用电焊封住，陈甲称系争房屋及围墙均属其所有。此纠纷经多方协调，均无果，遂诉至法院，请求：一、确认原告与被告间签订的《绝卖房屋契》有效；二、被告将系争房屋交付给原告使用。原审被告钱某某在一审中辩称：系争绍兴县××号的房屋甲围墙系被告所有，被告有权出卖给原告，成交的价格依约定为75，000元，被告实际收到74，000元，还有余款1，000元当时说好由被告交给原告后门钥匙时再付。被告对于某告提出的诉讼请求均无异议。第三人陈甲提出系争房屋系其所有，被告不予认可。原审第三人陈甲则述称：系争房屋于1999年10月30日由母亲钱某某继承给陈乙和陈甲两兄弟，当时因为只有一间房屋，陈乙将房屋的一半份额作价5，000元出卖给陈甲，由此房屋已归陈甲所有。房屋的围墙是陈甲取得房屋后建造的，所以系争房屋所有人是陈甲，被告只有使用权。现因为家庭方面存在矛盾纠纷，原、被告串通达成了房屋买卖合同，侵犯了第三人的财产，故第三人要求确认原告与被告之间的房屋买卖协议无效。原审认定事实如下：1983年9月，经原绍兴市人民法院（83）民调字第509号民事调解某某认，被告（当时其丈夫已亡故）取得坐落于绍兴县××楼房的产权。1992年7月，被告取得上述房屋的所有权甲，编号为绍字第016742号。1996年经绍兴县齐某某下方桥村民委员会审批同意，被告又建造了房屋围墙。被告与陈乙、陈甲系母子关系。1999年10月30日，三人订立一份协议书，载明：钱某某所有的旧楼房一间，地号16011（即系争房屋），钱某某决定该房产由儿子陈乙、陈甲继承所有，因房产只有一间，由陈甲一人所有，但必须拿出5，000元给陈乙作为房屋乙一半的抵偿，当场交付清楚。陈乙收到陈甲给付的5，000元款项后，系争房屋的房屋所有权甲交由陈甲持有。2008年5、6月，陈甲、陈乙间就如何赡养被告的事宜发生纠葛。2008年7月，被告以绍字第16742号房屋所有权甲书遗失为由申请重新办证，领取了编号为绍房权甲齐某第02231号房屋所有权甲。2009年3月19日，被告（合同甲方）与原告（合同乙方）签订一份《绝卖房屋契》，约定：甲方自愿将系争房屋以及围墙内大约25平方米作价75，000元出卖给乙方；房款一次性付清；房屋土地的使用性质为住宅，立绝契后有关房屋的所有证件及批文全部移交给乙方，便于日后办理房屋所有权甲等。签约当天，原告向被告交付房款74，000元，被告将系争房屋前大门钥匙和绍房权甲齐某第02231号房屋所有权甲交付给原告，原告随即更换了前大门钥匙。双方口头约定被告向原告交付后门钥匙时再得余款1，000元。2009年4月初，陈甲得知系争房屋出卖后，以该房屋系其所有为由，将系争房屋的前大门焊住，使原告不能入住，于是酿成纠纷。原审法院认为：根据我国物权法的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。系争绍兴县××号楼房的所有权某某于被告名下的事实清楚，应予认定。被告依法对该房屋享有占有、使用、收益、处分的权乙，其有权将系争房屋出卖给原告，原、被告签订的绝卖房屋契体现了双方当事人的真实意思表示，内容未违反相关法律法规的禁止性规定，应当依法认定为合法有效。关于第三人陈甲请求确认原、被告间签订的绝卖房屋契无效能否予以支持的问题。原审法院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条的规定，对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求的，有权提起诉讼。现陈甲作为第三人参加诉讼，向本院提出上述诉讼请求，应为有独立请求权的第三人，但其主张绝卖房屋契无效，法律依据不足，本院不予采信。理由基于：第一、第三人陈良某某张系争房屋系其所有，并提供1999年10月30日由钱某某、陈乙、陈甲三方所签订的协议予以佐证。经审查，该协议由三方落款盖章事实，但协议实质内容是被告以立遗嘱的方式将系争房屋指定由陈甲、陈乙两兄弟继承，作为放弃对该房屋乙权的对价，陈甲补偿给陈乙5，000元。该遗嘱作为遗嘱人被告生前所为的法律行为，其法律效力应当从遗嘱人死亡时开始，在遗嘱人生前并不发生法律效力，被告可以变更或撤销其所立的遗嘱。据此，被告在生前对系争房屋仍拥有所有权并可以进行处分，第三人陈甲该项主张不能成立。第二、对于某、被告间绝卖房屋契效力的认定，理当适用《中华人民共和国合同法》的相关规定，结合前述分析，被告将房屋出卖给原告属于有权处分的行为，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条关于合同无效的情形，应属有效。第三人陈良某某张某、被告串通订立合同，损害其利益，与事实不符，故不予采信。关于某告要求被告将出卖房屋交付给原告使用的诉讼请求应否予以支持的问题。本院认为，房屋买卖合同是出卖人转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。在原、被告签订房屋买卖合同之后，双方应当按照约定全面履行自己的义务，现在合同履行过程中，被告在收到74，000元购房款以后，尽管向原告交付了前大门钥匙和房屋所有权甲，但至今尚未向原告交付后门钥匙，同时由于被告之子陈甲的焊门行为，导致原告不能占有使用其买受的房屋，应视为被告未能完全履行自己的合同义务，故原告要求被告将系争房屋交付给原告使用的诉讼请求，理由充分，被告亦表示同意，法院予以支持。同时，原告也应依约向被告支付尚余的房款1，000元。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、第七十一条、第八十五条，《中华人民共和国继承法》第十六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百三十五条的规定，判决：一、确认孙某与钱某某签订的《绝卖房屋契》有效；二、钱某某应于本判决生效后十日内将绍兴县××号楼房（包括围墙、后门钥匙）交付给孙某使用，交付房屋的同时，孙某某支付给钱某某1，000元；三、驳回第三人陈甲要求确认孙某与钱某某签订的《绝卖房屋契》无效的诉讼请求。案件受理费1，675元，减半收取837.50元，由孙某负担200元，钱某某负担637.50元，款于本判决生效后七日内向本院交纳。陈甲不服原判，提起上诉称：上诉人与被上诉人钱某某系母子关系，由于被上诉人钱某某逐渐年老身体弱，考虑到能安度晚年生活，经与二个儿子协商，将其名下61.42平方房产作价1万元卖给上诉人。大儿子得款5000元，由被上诉人钱某某住到百年之后。该房所有权归上诉人陈甲所有，并于99年10月30日三方立协议后生效。嗣后，该房屋一直由上诉人在管理、使用，且产权甲也一直在上诉人手上，但所有权未作变更。今年2月27日被上诉人钱某某以原房产证丢失为由，重新进行了产权某某，对以前的协商未做任何解释和撤销，立即于3月10日卖给了被上诉人孙某。一审法院为支持被上诉人孙某不当诉讼请求，故意将附条件的买卖行为、认定为被上诉人钱某某的生前遗嘱，实不公正，请二审法院对此事实引起重视。综上，99年订立协议时，被上诉人钱某某是具有民事法律行为的健康人。当时的协议内容应是其真实意思表示，因上诉人不懂法律，使被上诉人有可乘之机，其行为严重侵犯了上诉人的合法权益，一审判决被上诉人胜诉，显失公平。请求二审法院撤销原判、依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审。二审诉讼费全额由两被上诉人承担。被上诉人孙某答辩称：1、位于绍兴县××号房屋是钱某某所有的，这一事实在上诉人的上诉状也自己承认且经过审查也是事实。产权人有依法占有使用房屋的权乙，这个房子也是钱某某自愿买卖给被上诉人孙某的。这一事实经过已由绍兴县人民法院查某。2、上诉人说当时钱某某是完全某事行为能力人，我认为现在她还是一个完全某事行为能力人。综上，一审认定事实清楚，请求维持原判。被上诉人钱某某答辩称：陈甲不抚养我是事实，房子是我的，当然有权可以买卖的。请二审法院依法驳回上诉。上诉人陈甲在二审中提供新证据一份：关于96年由绍兴县齐某某下方桥村民委员会开具的收款收据。证明其收到钱某某20平方米围墙的款项500元，即为了造20平方米围墙的手续费。这个由陈甲办理也由其支付这个钱。一审时被上诉人提供一份说明，说明这个收款收据没有了，但实际由于是我们支付，我们没有丢失掉，以此证明这个部分围墙是陈甲所有。被上诉人孙某发表质证意见：1、首先不是新证据。2、是收到钱某某的款项，无非是这个原件由陈甲保管，不是由他们付钱。3、房屋与围墙连为一体，房子的所有权是钱某某，这个围墙也是属于钱某某，我们认为这个证据无法证明上诉人要证明的内容。被上诉人钱某某发表质证意见：这个钱是他们从我处拿去；这收款收据是由于夹在房产证中才会在他们手上。本院认为：上诉人陈甲提供的收款收据不能证明围墙属其所有的举证目的。其他当事人在二审中均未提供新的证据。二审经审理查某的事实与原审认定一致。本院经审理认为，本案当事人讼争的绍兴县××号楼房，其所有权某某归属被上诉人钱某某之事实清楚，钱某某依法对该房屋享有处分权，其将该房屋出卖给被上诉人孙某之绝卖房屋契体现了双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的禁止性规定，应当认定合法有效。上诉人陈甲要求确认上述绝卖房屋契无效的诉请缺乏事实和法律依据。首先，陈甲据以主张房屋所有权的是1999年10月30日由钱某某、陈乙、陈甲三方所签订的协议，而审查该协议，其内容实质上是钱某某以遗嘱方式对讼争房屋进行处分，而遗嘱继承内容是须遗嘱人去世为生效条件的，在遗嘱人钱某某生前并不发生法律效力，因此钱某某可以随时变更或撤销其所立遗嘱。退一步说，陈良某某张协议内容为钱某某处分房屋所有权归属于其所有，但至今该房屋未作产权过户登记，所有权人钱某某仍拥有财产处分权。其次，上诉人陈甲以两被上诉人恶意串通订立合同、损害其合法利益为由主张合同无效，亦缺乏事实基础。原审判决据此确认孙某与钱某某房屋买卖合同有效并判决钱某某履行相关交付义务，认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人陈甲要求确认孙某与钱某某签订的《绝卖房屋契》无效的上诉请求缺乏事实和法律依据，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条第一款、第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审诉讼费1，675元，由上诉人陈甲负担。本判决为终审判决。审判长 魏晓法审判员 吕景山审判员 傅海鑫二〇一〇年三月二十二日书记员 余建维 百度搜索“”