（2010）杭余民初字第82号
裁判日期: 2010-03-22
公开日期: 2014-06-19
案件名称
杭州理想四维物业管理有限公司与潘加祥物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
杭州市余杭区人民法院
所属地区
杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
杭州理想四维物业管理有限公司,潘加祥
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百零九条；《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第六十四条第一款；《浙江省物业管理条例（2006年）》：第三十四条第一款
全文
浙江省杭州市余杭区人民法院民 事 判 决 书（2010）杭余民初字第82号原告：杭州理想四维物业管理有限公司。法定代表人：沈建强。委托代理人：朱雄安。委托代理人：钟华东。被告：潘加祥。委托代理人：高明霞。原告杭州理想四维物业管理有限公司与被告潘加祥物业服务合同纠纷一案，本院于2009年12月25日受理。依法由审判员唐云珍适用简易程序于2010年1月25日、3月9日公开开庭��理了本案。原告杭州理想四维物业管理有限公司（以下称原告）的委托代理人朱雄安、钟华东，被告潘加祥（以下称被告）的委托代理人高明霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告起诉称：被告于2004年3月21日与理想四维地产集团有限公司签订商品房买卖合同，约定被告购买坐落于杭州市余杭区临平东湖街道东湖路碧云阁多层建筑3－2－402商品房一套，建筑面积共计152.22平方米。商品房买卖合同签订当日被告与杭州四维物业管理有限公司（现名为杭州理想四维物业管理有限公司）签订前期物业管理服务协议，约定由原告为该套住宅提供物业管理服务，被告承担相应的物业费、公共能耗费（包括水、电）。物业费的收费标准根据前期物业管理服务协议第四条物业管理服务费用约定：多层公寓按照建筑面积0.5元／平方米·月计算，已售地下汽车停车位费20元／月。房屋交付之后，原告按照协议约定开始了物业服务。然而被告自2006年1月份开始拖欠物业费以及自2008年1月份开始拖欠车位运行费，至今为止共计拖欠4133.28元。另自2007年7月1日开始不完全拖欠水费至2008年12月31日共计1762.75元。以上费用合计5896.03元。在被告拖欠费用期间，原告数次通过发函或电话告知或者上门催讨方式要求被告支付拖欠的相应费用，而被告一直未予支付。特起诉，请求判令：一、被告支付其名下房产自2006年1月1日起至2009年12月31日止的物业管理费共计3653.28元；支付自2007年7月1日起至2008年12月31日的水费共计1762.75元；支付自2008年1月1日起至2009年12月31日的车位运行费480元；合计5896.03元。二、本案诉讼费由被告承担。原告为支持其诉请主张，在庭审中出示并陈述了下列证据材料：1．前期物业管理服务协议一份，用以证明原、被告双方之间存在物业管理��同关系的事实。2．地下停车位使用权转让合同一份及收据一份，用以证明被告购买车位及被告应当交纳车位运行费20元／月的事实。3．照片7张、潘加祥水费抄表清单一份，用以证明被告所欠水费和热水费用及相关计算方法的事实。被告答辩称：一、原告不具有本案主体资格。被告于2002年10月9日向理想四维地产集团有限公司购买了余杭区碧运阁3幢2单元402室房产一处，而非2004年3月21日。2004年3月21日，在交付上述房产的同时，被告与原告签订了一份前期物业管理合同。之后一年内，碧云阁的入住率已达到60%以上。根据《杭州市物业管理条例》（浙江省物业管理条例也有同样的规定）第九条的规定“物业管理区域内，有下列情况之一的，区、县（市）物业管理部门应指导、监督前期物业管理单位召开第一次业主大会或业主代表大会，选举产生业主委员会：（一）��住率达到60%以上的；（二）入住率达到30%以上，且物业交付使用满2年的”，第三十九条第三款规定，“在业主委员会选举产生之日起满2个月内，业主委员会应决定物业管理企业的续聘或通过招投标方式选聘，并签订物业管理服务合同，前期物业管理服务协议和前期物业管理服务合同同时终止。”现碧云阁交付已五年多了，而原告并未按相关法律规定成立业主委员会，其不存在续聘的事实，鉴于原告违反了法律的强制性规定，其与被告所签订的前期物业管理合同在满二年后应为失效，不再具有法律效力。现原告仍以前期物业管理合同为依据向法院起诉，显然不具有诉讼主体的资格。二、原告未依法履行应尽职责，同样无权向被告收取相关费用。1、原告未按照法律规定成立碧云阁业主委员会，未履行其应尽的义务，导致业主无法按法律规定行使业主权益，实质上是侵犯了业主的合法权益。其目的在于打着前期物业管理的名义，从而逃避《杭州市物业管理条例》第二十二条规定的义务，如帐目、维修费用不向业主公开等，导致业主无法进行监督。鉴于原告并没有履行物业管理义务，也无权向被告收取任何物管费用。2、原告事实上也未对碧云阁进行有效管理。被告楼下开设音乐酒吧，每晚从9时至凌晨2时，播放迪斯科及卡拉OK，已违反了《杭州市服务行业环境保护管理办法》第六条的规定，同时影响了被告的正常休息和身体健康。为此，被告多次向原告反映，要求其履行物管义务，但原告对被告的要求不予理睬，根本没有起到物管作用，也没有对物业进行有效管理。三、原告所主张的2006年、2007年的物管费及水费超过诉讼时效。即便按前期物业管理合同约定，每次缴纳费用的时间，为该季度或该半年第一个月的上旬，现原告主张的2006年、2007年的物管费、水费已超过二年的诉讼时效，依法不应支持。至于原告诉称多次向被告催讨根本不存在，原告根本没有向被告催讨过。四、原告所主张的水费、车位运行费没有证据证实，依法不应予以支持。原告在诉状中主张，2007年、2008年水费和2008-2009年的车位运行费，并向法院提供了一份费用清单，而该份清单是原告单方制定的，不具有证据的真实性，依法不具有证据效力。同时，该份证据所列事项也不能证实水和车位是被告使用的，且水使用多少度，价格多少也反映不出，现原告仅凭单方面制定的费用清单予以主张，显然缺乏充分证据。综上，原告并不符合本案主体资格，且也未尽物业管理义务，所诉不是超过诉讼时效，就是缺乏证据证实。因此，要求法院驳回原告的起诉或诉讼请求。被告为支持其答辩主张，在庭审中出示并陈述了下列证据材料：1．入伙及应缴费用一览表，用以证明被告自2004年3月21日开始入住涉案房屋的事实。2．“关于要求政府有关部门严格执法，立即关闭华纳音乐酒吧的报告”一份及“关于华纳音乐酒吧问题的情况反馈”一份，用以证明华纳音乐酒吧噪声对被告等业主造成身心伤害，原告没有进行有效管理，没有保证小区的安静环境的事实。经庭审质证，原告提供的证据1、2，被告无异议，本院确认这些证据作为认定本案相关事实的依据。原告提供的证据3，被告对此有异议，因该证据不足以证明原告欲证明的内容，本院对此不予确认。被告提供的证据1，原告无异议，本院确认该证据作为认定本案相关事实的依据。被告提供的证据2，原告对证据的真实性无异议，但认为治理噪声不是原告的职责范围，该证据与本案不具有关联性。本院审核后认为，原告对证据的真实性无异议，该证据与本案具有一定的关联性，本院对证据的真实性予以确认，并据证据的内容来认定本案相关的事实。本院根据各方当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实：被告系杭州市余杭区东湖街道碧云阁3幢2单元402室的产权人，该房屋建筑面积152.22平方米，系多层公寓。被告于2004年3月入住该房屋。原告（前身系杭州四维物业管理有限公司）接受该小区开发商杭州四维房地产开发有限公司的委托自2004年对该小区实施物业管理。2004年3月21日，原、被告签订《前期物业管理服务协议》一份，约定：前期物业管理是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签定的《物业管理委托合同》生效时止的物业管理。物业管理服务费用被告每季度或每半年交一次，为该季度或该半年第一个月的上旬。多层公寓按建筑面积0.5元／平方米·月，已售地下汽车停车位20元／个��月。双方还就其他事项进行了约定。2008年1月22日，被告与理想四维地产集团有限公司签订《地下停车位使用权转让合同》一份，被告从理想四维地产集团有限公司受让了南34号汽车位，并支付了有偿使用权转让费。2005年3月，被告楼下的商住楼开设了一家华纳音乐酒吧，被告等住户认为华纳音乐酒吧引发的噪音严重影响了其正常休息，为此曾向有关部门进行反映。因华纳音乐酒吧还在营业，被告认为原告未能予以制止，对此负有责任，故从2006年开始未支付物业管理服务费，从2008年开始未支付车位运行费。另查明，原告经杭州市工商行政管理局余杭分局注册登记成立于2001年6月27日，成立时名称为杭州四维物业管理有限公司，2005年6月2日经杭州市工商行政管理局余杭分局核准，将名称变更为现名即杭州理想四维物业管理有限公司。本院认为：原、被告签订《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，其内容不违反法律法规的规定，应属有效。根据双方服务协议的约定被告与原告签订的前期物业管理合同至小区成立业主委员会与物业管理企业签订《物业管理委托合同》生效时止，由于被告所居住的小区至今未成立业主委员会，而原告自接受委托时起一直在为该小区提供物业管理服务，故其有权收取相应的管理费用。被告所述原告主体不适格的理由不能成立，本院对此不予支持。至于被告称原告未予消除他人开办的酒吧发出噪音影响其正常生活，首先所称噪音是否超标并已达到影响他人正常生活程度，被告未能举证证明，况且被告所述的噪音并非是原告制造的，而依据《前期物业管理服务协议》的约定，被告所称的事项亦不构成拒付物业管理费的理由，因此，被告拒付物业管理费的理由不成立。综上，原告要求被告支付2008年和2009年物业管理服务费的理由成立，本院予以支持。关于原告要求被告支付2006年、2007年物业管理服务费的诉请，因原告的起诉已超过诉讼时效，且无法举证证明已向被告催讨过，故被告的抗辩理由成立，对该部分诉请本院不予支持。关于车位运行费的诉请，因双方的服务协议中有明确约定对已售的每个地下汽车停车位每月要交纳20元，故原告要求被告交纳2008年和2009年车位运行费的理由成立，本院予以支持。关于原告要求被告交纳2007年7月至2008年12月水费的诉请，因依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《浙江省物业管理条例》第三十四条第一款之规定，判决如下：一、被告潘加祥于本判决生效后十日内支付原告杭州理想四维物业管理有限公司物业管理��1826.64元；二、被告潘加祥于本判决生效后十日内支付原告杭州理想四维物业管理有限公司车位运行费480元；三、驳回原告杭州理想四维物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元，由被告潘加祥负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本各一份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预缴上诉案件受理费50元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未缴纳的，按自动撤回上诉处理（浙江省杭州市中级人民法院开户银行为工商银行湖滨分理处，户名浙江省杭州市中级人民法院，帐号12×××68）。审判员 唐云珍二〇一〇年三月二十二日书记员 曹兴琦 搜索“”