（2010）浙绍民终字第434号
裁判日期: 2010-03-22
公开日期: 2014-11-10
案件名称
冯锋与冯伯祥房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省绍兴市中级人民法院
所属地区
浙江省绍兴市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
冯锋,冯伯祥
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第九条第一款，第五条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第一百五十三条第一款
全文
浙江省绍兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2010）浙绍民终字第434号上诉人（原审原告）冯锋。委托代理人（特别授权代理）章关兴。委托代理人（特别授权代理）胡丹凤。上诉人（原审被告）冯伯祥。委托代理人（特别授权代理）章来康。上诉人冯锋、上诉人冯伯祥因房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省绍兴市越城区人民法院（2009）绍越民初字第4701号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审判决查明：2008年12月11日，被告冯伯祥与绍兴县孙端镇吴融村民委员会签订租物业用房协议1份，由被告冯伯祥向该村委租用位于该村波力斯服饰用品厂北面约1600平方米的房屋，租房期限30年。2009年4月7日，绍兴县国土资源局作出绍县国土罚（2009）第44号处罚决定，认定绍兴县孙端镇吴融村民委员会在未经取得合法用地审批手续情况下，在该村波力斯服饰用品厂北侧地段土地上建造厂房，属未经依法批准、非法占用土地行为，该局作出限在收到该处罚决定书之日起十五日内自行拆除在非法占用的土地上所建的建筑物等设施，恢复土地原状等处罚决定。2009年6月13日，原告冯锋支付给被告冯伯祥租房预付款1000元；同年7月19日，原告冯峰支付给被告租费31800元。同年7月31日，原、被告签订房屋租赁合同一份，约定被告将上述非法占用土地上所建厂房中的15间出租给原告做经营场地，租期为4年，自2009年8月1日起至2013年7月31日止；租金每年为31800元，按合同7月31日前交清。嗣后，被告依约将房屋交付给原告使用，原告对上述房屋中西首的2间房屋进行了办公室装修。另经本院委托绍兴兴业资产评估有限公司对上述租赁房屋中的装修价值进行评估，结论为装修评估价值为9100元。以上事实，由双方当事人诉讼中陈述、房屋租赁合同1份及收条2份、绍兴县国土资源局处罚决定书1份、租物业用房协议1份、经原告申请本院委托绍兴兴业资产评估有限公司所作资产评估报告书1份等证据所证实。原审判决认为：本案所涉租赁物系行政机关确定应限期拆除的在非法占用的土地上所建的建筑物，即该租赁物系违法建筑。出租人就违法建筑与承租人订立的租赁合同无效。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。原告冯锋据此要求确认原、被告签订的房屋租赁合同无效，并判令被告返还租金及押金的理由，符合法律规定，本院予以支持。但依照无效合同的处理原则，承租人同时也应返还依无效合同取得的财产，包括占有租赁的房屋和实际占有房屋所获取的占有利益，即承租人应返还租赁的房屋及支付房屋使用费，故原告关于租赁房屋系违法建筑且其在装修后无法使用，无须支付使用费的主张不能成立。因原告起诉时已明确表示因合同无效，不再使用该租赁房屋，被告要求房屋使用费支付至2009年12月底没有事实依据，而原告未提供证据证明其于装修完毕后就未再使用租赁房屋，故本院酌情确定，由原告参照合同约定的租金标准支付至起诉时止（即3个月）的房屋使用费计7950元。本案审理过程中，经本院释明，被告已于2010年1月12日同意接收租赁房屋，故无须再判令由原告向被告返还租赁房屋。关于装修费用的承担。被告陈述其看到原告装修，未表示反对也未表示同意。本院认为，原告租赁房屋目的是做经营场地，该租赁房屋的现状势必要求进行相应装修才可使用，且合同未对租赁物装修进行约定，被告看到原告在装修而未表示反对，应视为被告同意原告进行装修。现被告表示对已形成附合的装修物不同意利用，应由原、被告双方各自按导致合同无效的过错分担现值损失。原告冯锋作为承租方及经营者，未在承租前对其所欲从事行业的规定与租赁房屋权证进行了解审查，而与被告签订租赁合同，使用本案所涉房屋，原告冯锋未能尽到一般承租人的谨慎义务，本院酌情确定原、被告对原告的损失各负50%责任，即被告应向原告赔偿装修费用的50%计4550元。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条之规定，判决：一、原告冯锋与被告冯伯祥于2009年7月31日签订的房屋租赁合同无效；二、被告冯伯祥返还给原告冯锋租金31800元和押金1000元，并赔偿给原告冯锋装修费用4550元；三、原告冯锋应支付被告冯伯祥房屋使用费7950元；上述第二、第三项抵销，被告冯伯祥尚需支付给原告冯锋29400元，于本判决生效之日起三十日内履行完毕；四、驳回原告冯锋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费620元，减半收取310元，评估费2000元，合计2310元，由原、被告各负担1155元，于本判决生效之日起三十日内付清。上诉人冯锋上诉称：一审判决房屋租赁合同无效、被上诉人返还给上诉人32800元客观正确，但一审在认定事实和适用法律上仍存在错误之处，具体分述如下：一、关于双方过错责任划分及装修费用分担。上诉人认为被上诉人应承担主要的过错责任，相应地需赔偿绝大部分的装修费用。二、关于房屋使用费。一审判令上诉人支付被上诉人房屋使用费没有相应的事实及法律依据，上诉人认为其无需支付房屋使用费。综上所述，请求二审法院撤销原判，依法改判。冯伯祥答辩称：一、上诉人的上诉理由和事实是错误的。答辩人并不知道该房屋系违章建筑，答辩人是向当地村委会租用的，主观上没有恶意。知道房屋系违章建筑后，上诉人提出要求解除租赁合同，答辩人也同意解除租赁合同，但要求上诉人支付一年的房租。二、关于装璜费用，一审法院判令双方各半负担，这是不合理的，应当由上诉人自行承担。综上，请求二审法院撤销原判，重新判处。上诉人冯伯祥上诉称：原审判决在没有查明事实的情况下让被上诉人支付3个月使用费、各半承担装璜费是错误的。综上，请求二审法院撤销原判，依法给予重新判处。冯锋答辩称：上诉人要求答辩人按实支付房屋使用费及装璜费的请求，没有事实和法律依据。综上，请求二审法院撤销一审判决，依法改判。双方当事人在二审中均未提供新的证据。本院经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。本院认为，本案的争议焦点之一是原审判决装璜费用由双方各半负担50%的责任是否正确。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第二款之规定：“已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”结合本案事实，造成本合同无效，双方均有过错。原审判决认定：“关于装修费用的承担。被告陈述其看到原告装修，未表示反对也未表示同意。本院认为，原告租赁房屋目的是做经营场地，该租赁房屋的现状势必要求进行相应装修才可使用，且合同未对租赁物装修进行约定，被告看到原告在装修而未表示反对，应视为被告同意原告进行装修。现被告表示对已形成附合的装修物不同意利用，应由原、被告双方各自按导致合同无效的过错分担现值损失。原告冯锋作为承租方及经营者，未在承租前对其所欲从事行业的规定与租赁房屋权证进行了解审查，而与被告签订租赁合同，使用本案所涉房屋，原告冯锋未能尽到一般承租人的谨慎义务，本院酌情确定原、被告对原告的损失各负50%责任，即被告应向原告赔偿装修费用的50%计4550元。”并无不当。本案的争议焦点之二是原审判决三个月的房屋占有使用费是否正确。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”结合本案事实，原审判决认定：“但依照无效合同的处理原则，承租人同时也应返还依无效合同取得的财产，包括占有租赁的房屋和实际占有房屋所获取的占有利益，即承租人应返还租赁的房屋及支付房屋使用费，故原告关于租赁房屋系违法建筑且其在装修后无法使用，无须支付使用费的主张不能成立。因原告起诉时已明确表示因合同无效，不再使用该租赁房屋，被告要求房屋使用费支付至2009年12月底没有事实依据，而原告未提供证据证明其于装修完毕后就未再使用租赁房屋，故本院酌情确定，由原告参照合同约定的租金标准支付至起诉时止（即3个月）的房屋使用费计7950元。”并无不当。综上所述，上诉人的上诉理由均不足，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费620元，由上诉人冯锋负担310元，上诉人冯伯祥负担310元。本判决为终审判决。审判长 章建荣审判员 毛振宇审判员 方 艳二〇一〇年三月二十二日书记员 李琼珏 来自：