（2010）浙舟民终字第23号
裁判日期: 2010-03-22
公开日期: 2015-12-30
案件名称
顾某某、杨某某为与被上诉人浙江××药业有限、浙江××药业有限公司与顾某某租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省舟山市中级人民法院
所属地区
浙江省舟山市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
顾某某,杨某某,顾某某、杨某某为与被上诉人浙江××药业有限,浙江××药业有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第一百五十三条第一款
全文
浙江省舟山市中级人民法院民 事 判 决 书（2010）浙舟民终字第23号上诉人（原审被告）顾某某。委托代理人（特别授权代理）潘某某。上诉人（原审第三人）杨某某。被上诉人（原审原告）浙江××药业有限公司，住所地舟山市××文化路××号。法定代表人乐某某。委托代理人（特别授权代理）陈某。委托代理人（特别授权代理）郑某某。上诉人顾某某、杨某某为与被上诉人浙江××药业有限公司租赁合同纠纷一案，不服舟山市定海区人民法院（2009）舟定民初字第1158号民事判决，向本院提起上诉。本院于2010年1月8日立案受理后，依法组成合议庭，于2010年1月28日公开开庭进行了审理。上诉人顾某某的委托代理人潘某某、上诉人杨某某、被上诉人浙江××药业有限公司的委托代理人郑某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院认定：1999年3月15日，原舟山康恩贝制药有限公司（甲方）与被告顾某某（乙方）订立《舟康某司沿街集资房租赁使用合同》，合同主要内容如下：因发展需要，公司在大门外东南侧××街面房，并确定从北向南的9间以集资建造和租赁使用形式，通过投标租赁给使用人，按每间建造面积缴集资款。超过面积的按每2000元／m2增缴集资款额。为明确双方责权，公司与集资租赁者签订本合同。一、甲方将竣工后的沿街房北起第三间、第六间建筑面积各为15.624m2租赁给乙方使用，使用期30年，即从1999年3月15日至2029年3月14日止；……；四、乙方在使用期间不得破坏房屋结构，如需装潢须经甲方同意，并在不破坏房屋结构的前提下进行，否则由此造成的后果及损失由乙方某担；……；六、乙方使用期间，如遇城建规划需要而将租赁房改建、拆除时，由乙方与拆除、改建部门协商，由拆除、改建部门按政策规定给予补偿；七、若因乙方要求终止合同并经双方某某同意，或乙方违规、违法须无条件服从终止合同时，乙方租用期间每间费用按下列公式计算：总集资款额／30年×实际租用年数，余额由甲方退还乙方（招标时要求优先挑选房屋的增缴部分款额，不予退还）。……。合同签订后，被告按约支付了二间集资房的集资款各31384.30元，原告也按约将房屋交付给被告使用。同年，被告将文某某沿街集资房北起第三间街面房以3.9万元的价格转让给第三人杨某某，双方签订了协议并约定：使用期限为30年，自1999年3月15日至2029年3月14日；第三人在使用期间应自觉遵守被告与舟山药厂签订的协议书有关规定，服从舟山药厂提出的有关房屋使用要求；在使用期内，如遇城建规划等原因，需要改建、拆除时，由第三人负责协调，发生的经济关系与被告无涉；在使用期内，如被告与舟山药厂签订的协议发生变更修正或购买等情况时，被告应根据第三人要求负责为之协调，经济关系与被告无涉；在使用期内，第三人对房子拥有自由支配权。合同签订后，第三人支付了转让款，被告也将约定的房屋交付给第三人使用。1999年5月24日，原舟山康恩贝制药有限公司出具证明一份，内载：我公司大门外沿街房第三间已于一九九九年三月十五日以集资租赁形式给顾某某使用，在其租赁使用期间，本人可以自用，也可以出租给其他人。2000年5月15日，原告舟山康恩贝制药有限公司曾向第三人租赁文某某89号沿街北起第三间街面房，期限一年。2003年11月20日，原舟山康恩贝制药有限公司变更为现原告。2009年6月1日，原告以“公司位于某某区文某某厂区所及的国有土地已经市国土资源局回收，根据市国土资源局的要求，厂区内所有房屋必须腾空”为由，向被告发出“关于解除沿街房租赁使用合同的通知”，明确自通知送达之日起解除与被告订立的沿街集资房租赁使用合同，被告在接到通知起十五日内腾空房屋，到原告处办理房屋交接手续，该通知于当日送达被告。另查明，2003年8月6日，舟山市土地储备中心收购原舟山康恩贝制药有限公司所属的位于某某区文某某89号地块土地使用权连同地上建筑物，双方签订土地使用权收购合同，并约定原舟山康恩贝制药有限公司将地块腾空后于2005年8月10日前交付。2009年3月5日，原告与舟山市土地储备中心又签订补充协议，约定原告于2009年5月15日前将位于某某文某某89号的土地及地上建（构）筑物腾空并交付给舟山市土地储备中心。2008年12月，定海文某某89号地块由舟山市城乡建设委员会规划作房地产开发，目前定海文某某89号的土地及地上建筑物除部分沿街街面房（包括被告承租的街面房）尚未拆除外，其余均已拆除，并已由舟山市长城房地产开发有限公司进行房地产开发。再查明，本案讼争的街面房无房产证，所属土地位于某某文某某89号地块内，土地使用权属于原告所有。2000年8月23日，舟山市城乡建设委员会批准原告在讼争街面房上加层建设简易瓶库，房屋性质为临时建筑，使用期限为城市建设需要时无条件拆除。原审法院认为：原、被告于1999年3月15日签订《舟康某司沿街集资房租赁使用合同》，依照当时的法律规定，该合同无法定无效情形，系有效合同。对有效的合同，缔约双方均应按照合同的约定履行。从合同的名称和约定的内容看，双方签订的为特殊的租赁合同，即原告向被告集资后建造街面房，产权归原告，然后租赁给被告使用30年，租赁期间被告不再另行支付租金。被告或第三人主张争议房屋产权系其所有无事实和法律依据，不予采纳。关于原告主体是否适格的问题，原告在将包括争议房屋在内的地块以及建（构）筑物转让给舟山市土地储备中心时，根据合同约定负有腾空建筑物的合同义务，而原告与被告之间又有租赁关系，原告认为根据租赁合同的约定，解除合同的条件已经成就，要求解除合同以及要求被告腾空房屋也是出租方享有的诉讼权利，因此，原告的诉讼主体应为适格。从原、被告签订的租赁合同第六条看，实际明确了租赁房屋被城建部门规划时，合同应予解除的含义。而现在该讼争房屋确已列入城建规划并已进行开发，因此，原、被告约定的合同解除条件已成就，租赁合同应予解除。租赁合同解除后，被告占有承租的房屋已无合法依据，负有腾退租赁房屋的义务，因此，对原告要求被告腾退租赁房屋的诉讼请求予以支持。被告与第三人之间的租赁合同因原告允许被告转租而合法有效，但第三人占有文某某89号沿街北起第三间街面房是以原、被告之间的租赁合同未解除为前提的，现原、被告之间的租赁合同已解除，被告与第三人之间的租赁合同已无履行可能。第三人承租房屋虽系原告允许，但在租赁关系中，其仅和被告发生关系，不能以与被告之间系合法租赁而要求原告不解除原、被告之间的租赁合同。同理，原告与第三人无直接合同关系，被告与第三人之间的约定与原告无涉。故原告在解除了与被告之间的租赁合同后，请求被告和第三人房某某退符合法某某，对该诉讼请求予以支持，但应给予一定合理的腾退期限。原、被告、第三人均未请求对合同解除后的其他事宜作出处理，在本案中不予涉及，各方可另行解决。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第二百二十四之规定，判决：一、被告顾某某、第三人杨某某于本判决生效之日起15日内将位于舟山市××文化路××号沿街北起第三间店面房腾退并归还原告浙江××药业有限公司；二、被告顾某某于本判决生效之日起15日内将位于舟山市××文化路××号沿街北起第六间店面房腾退并归还原告浙江××药业有限公司。案件受理费80元，减半收取40元，由被告顾某某负担。宣判后，顾某某、杨某某不服，向本院提起上诉，其主要理由为：一、上诉人对于争讼的房屋享有完全的处分权，被上诉人浙江××药业有限公司不享有产权。二、本案被上诉人诉请上诉人腾退系侵权之诉，而争讼土地使用权非上诉人所属，故据以主张腾退的主体不适格。三、合同解除与房某某退系两种不同的法律诉因，被上诉人即便已经解除租赁合同，也无权在本案中再主张房某某退。另杨某某请求被上诉人赔偿30万元。综上，原审判决认定事实有误，实体裁决不当，请求本院依法撤销原判，并驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人浙江××药业有限公司答辩称：一、答辩人系讼争房屋的实际所有权人，依法享有处分权。二、本案的诉请是合同之诉，其作为诉讼主体是适格的。三、合同解除后上诉人继续占有租赁物是没有法律依据的，故其有权请求上诉人腾退讼争房屋。请求本院驳回上诉，维持原判。本院经审理查明的事实与一审认定的事实相同，故对一审认定的事实予以确认。本院认为：原审法院认为双方当事人于1999年3月15日签订的《舟康某司沿街集资房租赁使用合同》，依照当时的法律规定，该合同无法定无效情形，属有效合同，并无不当。关于讼争房屋所有权归属问题，上诉人称该房屋系其出资建造，并享有使用权，当然享有完全处分权，即上诉人对该房屋享有所有权。对此，双方当事人在租赁合同中明确约定，上诉人对所建房屋享有三十年使用权，并未约定所有权归属于上诉人，故在无约定和法律规定的情况下，上诉人就房屋所有权的上述推断是不能成立的。至于被上诉人后将该房屋随土地使用权转让给他人，该房屋所有权的归属则另当别论，故本院对上诉人的该主张不予采纳。本案被上诉人是依与上诉人订立的该合同请求上诉人返还租赁物，被上诉人请求上诉人返还租赁物的前提是合同已解除。依合同法的有关规定，合同解除分协商解除、约定解除权、法定解除三种情形，本案显不属协商解除和法定解除的情形。是否属约定解除权，即双方当事人在订立租赁合同时约定了合同解除条件，当条件成就时，由一方行使合同解除权，向另一方发出解除合同的通知，通知到达另一方时合同解除。被上诉人认为双方在租赁合同中第六条约定了解除条件，因解除条件已成就，故其于2009年6月1日向上诉人发出了解除租赁合同的通知，通知到达上诉人租赁合同即解除。本案中租赁合同是否解除双方当事人尚存争议，故被上诉人在起诉时应先提出确认解除租赁合同效力的请求，因其并未提出该请求而直接请求返还租赁物，不符法律规定，本院对该请求不予支持。同理，上诉人杨某某虽未与被上诉人发生直接的合同关系，但其经被上诉人同意与上诉人顾某某订立了房屋转租合同，依上述理由被上诉人也不能直接请求其返还租赁物。此外，双方当事人在第六条中约定“乙方使用期间，如遇城建规划需要而将租赁房改建、拆除时，由乙方与拆除、改建部门协商，由拆除、改建部门按政策规定给予补偿”。该条款仅限于如遇拆迁时，由上诉人与拆迁人协商补偿事宜，与被上诉人无涉，是明确补偿主体的条款，并非是约定解除条件的条款。况且，如遇本案的拆迁情形，也应按相关拆迁法律法规的规定处理，而不是如被上诉人直接请求上诉人返还占有物。综上，上诉人的上诉有理，本院对其上诉请求予以支持。至于上诉人杨某某要求被上诉人赔偿30万元的问题，不属本案审理范围，当事人可另行处理。原审判决上诉人将租赁物返还被上诉人不当，应予纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）之规定，判决如下：一、撤销舟山市定海区人民法院（2009）舟定民初字第1158号民事判决；二、驳回被上诉人浙江××药业有限公司的诉讼请求。一审案件受理费80元，减半收取40元；二审案件受理费80元，共计120元，由被上诉人浙江××药业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 赵 晖审 判 员 王卫东代理审判员 张 佩二〇一〇年三月二十二日代书 记员 柯艳娇 来自：