（2010）浙台民终字第32号

裁判日期: 2010-03-02

公开日期: 2015-12-30

案件名称

临海××××物业管理有限公司与黄某某物业服务合同纠纷二审民事判决书

法院

浙江省台州市中级人民法院

所属地区

浙江省台州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

黄某某,临海××××物业管理有限公司

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

全文

浙江省台州市中级人民法院民事判决书（2010）浙台民终字第32号上诉人（原审被告）黄某某。被上诉人（原审原告）临海××××物业管理有限公司，住所地临海市××大道××号。法定代表人詹某某。委托代理人（特别授权代理）冯某某。委托代理人（特别授权代理）柯某某。上诉人黄某某因物业服务合同纠纷一案，不服临海市人民法院（2009）台临民初字第1423号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2010年1月20日公开开庭进行了审理。上诉人黄某某、被上诉人临海××××物业管理有限公司的委托代理人柯某某、冯某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院认定：原告临海××××物业管理有限公司系具有物业管理三级资质的物业服务企业。台州耀达广场有限公司系临海市古城街道耀达公寓的开发建设单位，该公司于1999年1月15日将耀达公寓1幢101室房屋出卖给被告黄某某，房屋建筑面积为93.33平方米，出卖时商品房购销合同中约定在小区管理委员会未选定物业管理机构之前，由卖方指定耀达广场物业发展公司负责物业管理，买方遵守负责物业管理公司制定的物业管理规定。该房屋于1999年1月31日交付给原告使用。此后，台州耀达广场有限公司指定其下属部门物业管理分公司负责耀达公寓的物业管理，该物业管理分公司甲管理服务到2004年2月1日止。期间，该物业管理分公司为被告代收过水某及车棚电费。2001年9月6日，临海市物价局应该物业管理分公司报告要求发文批复，核定耀达公寓住宅物业管理服务费按每套建筑面积（不含车棚、车库）每月每平方米0.20元收取。2001年1月3日，临海市对外贸易经济合作局发文批复，同意台州耀达广场有限公司终止经营进行清算。2001年1月8日，台州耀达广场有限公司董事会作出决议，决定该公司进行清算工作，清算后该公司所有开发的经营项目及债权债务的责任转由台州耀达房地产开发有限公司承担。2001年4月25日，台州耀达广场有限公司被台州市工商行政管理局注销，同日，台州耀达房地产开发有限公司董事会作出决议，决定接收台州耀达广场有限公司项目清算后的延续业务及全部债权债务责任，对原台州耀达广场有限公司房地产开发项目的物业管理保持不变。2003年9月24日，经台州市工商行政管理局核准登记，台州耀达房地产开发有限公司企业名称变更为台州耀达置业开发有限公司。因建设主管部门规范物业管理企业的要求，台州耀达广场有限公司丙管理分公司必须脱开与房地产开发企业的关系，故台州耀达置业开发有限公司于2004年2月1日与原告签订物业管理委托合同，选任原告作为耀达公寓的物业服务企业，同时约定原台州耀达广场有限公司丙管理分公司未收取的物业管某某由原告负责收取。同日，原告接管了耀达公寓的物业管理，张贴了企业变更启事，告知了耀达公寓各业主和住户，并管理服务至今。期间原告为被告代收过水某。2006年11月24日，临海市发展和改革局应原告报告要求发文通知，同意原告按原临海市物价局核定的耀达公寓住宅物业管理服务费按每套建筑面积（不含车棚、车库）每月每平方米0.20元某某收取。被告入住至今一直没有支付物业服务费，2000年1月至2008年12月未付的物业服务费为2015.93元。对被告所拖欠的物业服务费，原台州耀达广场有限公司丙管理分公司乙告每年催讨均无效，故原告提起诉讼。另查明，台州耀达广场有限公司、台州耀达房地产开发有限公司、台州耀达置业开发有限公司的董事会成员均相同。耀达公寓从未召开过业主大会，至今未成立业主委员会。原审法院认为：根据《物业管理条例》的相关规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位可以经行政主管部门批准采用协议方式选聘物业服务企业，签订前期物业服务合同。只要前期物业服务合同合法有效，其对业主即具有约束力，业主应履行物业服务合同项下的权某和义务。本案中，在耀达公寓未成立业主委员会和未召开过业主大会的情况下，耀达公寓原建设单位台州耀达广场有限公司指定其下属部门物业管理分公司负责耀达公寓的物业管理，其物业服务收费标准亦报临海市物价局核准同意，符合上述规定精神，故其与被告之间存在的物业服务合同关系合法有效，对被告具有约束力。同样，台州耀达广场有限公司注销后的权某义务承受人即台州耀达置业开发有限公司采用协议方式选任原告作为耀达公寓的物业服务企业，与原告签订了物业管理委托合同，原告的物业收费标准亦报临海市发展和改革局核准确认，故该物业管理委托合同同样合法有效，对被告具有约束力。该物业管理委托合同中约定原台州耀达广场有限公司丙管理分公司未收取的物业管某某由原告负责收取，系台州耀达置业开发有限公司将其依法承受的债权再行转让给原告，原告承受后及时告知了各业主和住户，故该转让对被告具有法律效力，原告有权向被告主张2004年2月1日以前的物业服务费。被告以其并非物业服务合同一方当事人为由提出抗辩，不予采信。被告作为耀达公寓的业主，既已享受了物业服务，就应承担支付物业服务费的义务，向原告支付拖欠的物业服务费。对被告关于房屋质量问题的抗辩，被告亦未举证证明，且无证据证明被告所称的房屋质量问题与原告在物业服务中存在瑕疵之间存在因果关系，故在本案中不予处理，被告可另案主张。被告辩称原告未尽物业管理义务，没有证据证明，不予采信。被告入住后一直拒付物业服务费，侵权行为延续至今，而且原告及原台州耀达广场有限公司丙管理分公司每年均向被告催讨，故原告主张2000年1月至2006年12月31日的物业管某某，没有超过诉讼时效。综上，原告的诉讼请求合理有理，予以支持。被告所有的抗辩主张，均缺乏事实和法律依据，不予采纳。依照《中华人民共和国物业管理条例》第四十一条、第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决：被告黄某某于某判决发生法律效力之日起十日内支付给原告临海××××物业管理有限公司从2000年1月至2008年12月止的物业管理服务费计人民币2015.93元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告黄某某负担。宣判后，被告黄某某不服，向本院提起上诉称：一、根据上诉人黄某某与开发商台州耀达广场有限公司签订的协议，物业管理由耀达物业发展公司进行，但台州耀达广场有限公司却指定其物业管理分公司来管理。因此，上诉人黄某某与台州耀达广场有限公司丙管理分公司之间物业服务关系并不成立。二、台州耀达广场有限公司已于2001年4月25日注销，故其物业管理分公司某不再存在，因此，一审判决认定1999年1月31日到2004年2月1日台州耀达广场有限公司丙管理分公司甲对耀达公寓管理服务，于事实不符。三、一审未查清台州耀达房地产开发有限公司与台州耀达广场有限公司和台州耀达置业开发有限公司之间的关系、台州耀达广场有限公司转让物业服务合同是否经过业主同意等事实，因此，一审认定台州耀达广场有限公司将物业服务合同权某义务一并转移有效和台州耀达置业开发有限公司将债权再行转让有效，于法无据。四、建设单位选聘前期物业管理企业时应符合一定条件。台州耀达置业开发有限公司与被上诉人临海市康某物业有限公司签订《物业管理委托合同》，并不符合《物业管理条例》的有关规定，故台州耀达置业开发有限公司选聘被上诉人临海市康某物业有限公司作为物业服务企业无效。五、被上诉人临海××××物业管理有限公司主张某某管某某时已超过诉讼时效。综上，一审判决认定事实和适用法律均存在错误，请求二审法院撤销一审判决，依法改判。被上诉人临海××××物业管理有限公司答辩称：原判认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致，对一审查明的事实予以确认。本院认为：业主和业主大会有权为小区物业选聘物业管理企业。在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，经行政主管部门批准建设单位可采用协议方式选聘物业服务企业，签订前期物业服务合同。如前期物业服务合同合法有效，其对业主即具有法律约束力，物业服务企业和业主均可行使物业服务合同项下的权某，亦应承担相应义务。本案耀达公寓至今从未召开过业主大会，亦未成立业主委员会，因此，建设单位台州耀达广场有限公司指定其下属部门物业管理分公司负责物业管理，其物业服务收费标准亦报临海市物价局核准同意，故其与上诉人黄某某之间的物业服务合同关系应为合法有效。2001年1月8日台州耀达广场有限公司注销，其权某义务由台州耀达房地产开发有限公司承受，2003年9月24日台州耀达房地产开发有限公司依法变更为台州耀达置业开发有限公司。因此，2004年2月1日台州耀达置业开发有限公司采用协议方式选聘被上诉人临海市康某物业有限公司作为物业服务企业，并与之签订物业管理委托合同，物业收费标准亦报临海市发展和改革局核准确认，故该物业管理委托合同合法有效，对包括上诉人黄某某在内的所有业主具有约束力。根据该物业管理委托合同，原台州耀达广场有限公司丙管理分公司未收取的物业管某某由被上诉人临海市康某物业有限公司收取，表明台州耀达置业开发有限公司将应收取的物业服务费转让给被上诉人临海市康某物业有限公司。被上诉人临海市康某物业有限公司在接受上述债权后亦及时尽到通知义务，故该债权转让合法有效。因此，上诉人黄某某应当向被上诉人临海市康某物业有限公司及时支付所拖欠的物业服务费。关于诉讼时效问题，上诉人黄某某入住后一直未支付相应的物业服务费，且被上诉人临海市康某物业有限公司乙台州耀达广场有限公司丙管理分公司每年均向被告催讨，故上诉人黄某某认为被上诉人临海市康某物业有限公司主张某某管某某时已超过诉讼时效，于法无据，本院不予采信。综上，上诉人黄某某的上诉理由均不能成立，本院不予支持，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人黄某某负担。本判决为终审判决。审　判　长　　乐美峰审　判　员　　吴鸿滨代理审判员　　汤坚强二〇一〇年三月二日代书　记员　　杨　怡来源：百度搜索“”