（2009）甬余民初字第2266号

裁判日期: 2010-03-02

公开日期: 2015-12-30

案件名称

余姚市××酒楼有限公司、余姚市××酒楼有限公司与被告宁波××床垫家私与宁波××床垫家私有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

余姚市人民法院

所属地区

余姚市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

余姚市××酒楼有限公司,余姚市××酒楼有限公司与被告宁波××床垫家私,宁波××床垫家私有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

全文

浙江省余姚市人民法院民事判决书（2009）甬余民初字第2266号原告：余姚市××酒楼有限公司，住所地：余姚市××江街道北××号。法定代表人：��某。委托代理人：陈某。委托代理人：黄某某。被告：宁波××床垫家私有限公司，住所地：余姚市阳明街道××路××号。法定代表人：陈某某。委托代理人：康某某。原告余姚市××酒楼有限公司与被告宁波××床垫家私有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2009年11月23日立案受理，依法先由审判员胡忠焕适用简易程序，于2009年12月14日公开开庭进行了审理。原告余姚市××酒楼有限公司的委托代理人陈某、黄某某，被告宁波××床垫家私有限公司的法定代表人陈某某及其委托代理人康某某到庭参加诉讼。后本院依法组成合议庭，于2010年2月22日第二次公开开庭进行了审理。原告余姚市××酒楼有限公司的委托代理人陈某、黄某某，被告宁波××床垫家私有限公司的法定代表人陈某某及其委托代理人康某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告余姚市××酒楼有限公司起诉称：2008年7月15日，原、被告签订为期五年的房屋租赁协议一份，其中约定：原告于2008年8月15日起租用被告位于庙弄路××厂房内××楼房，租期至2013年8月15日止；年租金13万元，保证金1万元。之后，被告继续使用上述房屋，直至2008年11月底腾空。同年12月，原告开始装修租赁房屋用于员工宿舍，被告要求先付保证金、租金后再装修。同年12月7日，原告支付被告一年租金及保证金共14万元，并重新约定实际租期从2008年12月7日开始，同时原告实际接收租赁标的物，并委托浙江ＸＸ控股集团股份有限公司进场装修，装修工程结算价377796元。原告另外还在租赁房屋内安装、放置了诸某某调、热水器淋浴房、窗帘等合计价值达98900元的生活设施。2009年9月5日，原告发现被告擅自拆除了原告租赁房屋内的装修物，室内物品遭到严重毁损。为此，原告多次与被告协商赔偿事宜，但未果。原告认为，租赁合同依法成立有效，受法律保护，原告经被告同意对租赁进行装修，增添了生活设施。在合同期内，被告擅自毁损原告装修、侵吞原告财物违约违法。现为维护自身合法权益而提起诉讼，请求法院判令：一、被告停止侵害；二、被告继续履行房屋租赁合同；三、被告赔偿原告经济损失476696元。原告余姚市××酒楼有限公司向本院提交：1.房屋租赁协议1份，用以证明原、被告签订为期五年房屋租赁协议的事实；2.领（付）款凭证1份，用以证明2008年12月7日原告支付被告房屋租金和押金共计14万元及实际租期从该日起算的事实。3.浙江ＸＸ控股集团股份有限公司统制的装饰工程结算书1份，用以证明原告对租赁房屋进行装修，装修费用为377796元的事实；4.浙江ＸＸ控股集团股份有限公司出具的证明1份，用以证明原告已支付装修施工单位装修款377796元的事实。5.发票2份，用以证明原告购买电热水器付款16410元的事实；6.王子饭店员工宿舍窗帘结算清单1份，用以证明租赁房屋安装的窗帘价款7881元的事实；7.照片9张，用以证明租赁房屋内的部分装饰装修物已被毁损的事实；8.收款收据、转账支票存根等1组，用以证明原告于2009年7月29日支付被告��电费2445元的事实；9.其他货物、设备清单1份，用以证明原告对租赁房屋增设了空调等设施，以及房屋内存有部分原告货物等事实。被告宁波××床垫家私有限公司答辩称：被告在2008年8月15日前已将租赁协议约定的租赁房屋交付给了原告使用，并非原告所主张的2008年11月底才腾空房屋后交付。之后双方也未重新约定过实际租期从2008年12月7日起开始。根据原、被告双方签订的房屋租赁协议的约定，原告应当于2009年7月15日前支付被告第二年度的房屋租金，但经被告催讨，原告至今未付。由于原告违约未支付租金，被告提出解除房屋租赁协议，原告员工也于2009年9月2日前全部搬离租赁房屋，被告已无继续履行协议的义务，现原告要求被告赔偿损失，但被告解除房屋租赁协议是基于原告违约所致，并无过错，故原告提出的该项诉讼请求无事实和法律依据。至于由于原告违约给被告造成的经济损失及其他未付款项，被告保留另行起诉的权利。综上，原告提出的诉讼请求均不能成立，应予驳回。被告宁波××床垫家私有限公司向本院提交：1.房屋租赁协议1份，用以证明原、被告双方约定房屋租赁期限从2008年8月15日起至2013年8月15日止，租金每年一付，每次提前一个月支付，装修图纸须经被告审核同意等事实；2.通知2份、国内挂号信函收据1份、邮件查单1份，用以证明被告于2009年9月28日向原告邮寄催讨租金、水电费及家具款的2份通知，原告于2009年10月10日收到的事实；3.2009年9月2日收款收据1份、统一发票记帐联2份，用以证明原告尚欠被告水电费和家具款的事实；4.收款收据5份、进账单1份，用以证明原告实际使用房屋期间平均水电费有3000元，间接证明原告于2008年8月即已使用租赁房屋的事实；5.装修施工承包协议1份，用以证明被告对租赁房屋已开始重新装修，对原告的装饰装修物并未利用或使用的事实；6.浙江ＸＸ控股集团（2008）04号文件1份，用以证明浙江ＸＸ控股集团并无第6号技术专用章，原告提交的装饰工程结算书上所盖浙江ＸＸ控股集团股份有限公司第6号技术专用章并不真实的事实；7.证人钱某、孟某别出具的证明2份，并申请上述两证人出庭作证（后因故未出庭作证），用以证明原告在2008年8月即开始对租赁房屋进行装修、2009年9月2日时有很多人搬离租赁房屋、同年9月4日时原告单位保安（门卫）也离开租赁房屋等事实。本院经原告申请，对涉诉租赁房屋内的未形成附合的装饰装修物进行了清点，并依职权向浙江ＸＸ控股集团余姚市万里建筑有限公司某某虞某某进行了调查。经审理，原、被告双方对以下事实无争议，本院予以确认：原告原名称为余姚市王子饭店餐饮有限公司，于2009年1月19日核准成立，于2009年8月25日变更为现名称。2008年7月15日，原告公司筹备期间的出资人黄某某、张某某（现分别为原告公司董事、经理）以余姚市王子饭店（乙方）的名义与被告（甲方）签订为期五年的房屋租赁协议一份，该协议约定：乙方因生产经营需要向甲方租用位于庙弄路××厂房内××（××楼房一幢，每层九间），租期从2008年8月15日至2013年8月15日止；租金按照每年13万元计算，租金每年一付，每次提前一个月支付；乙方应向甲方支付保证金1万元，在租赁结束，乙方对墙面结构等不动设施不得损坏，作自动放弃，如有损坏，需照价赔偿，乙方搬出后，甲方退还保证金；水电安装费及水电费由乙方自付；装修由乙方自行解决，装修图纸须经甲方审核同意。该协议还约定了其他内容。协议签订后，原告对租赁房屋内部进行了改造，并进行装饰装修，增添了电热水器、空调、淋浴房、窗帘等物（具体由本案原告代理人黄某某负责施工）。2008年12月7日，原告支付被告租赁房屋第一年租金13万元和押金1万元。装饰装修工程结束后，原告即将租赁房屋作为员工宿舍由原告公司员工居住使用，并从2009年3月起按月向被告支付水电费至同年7月27日止。同年8月，原告因故更换管理人员等员工，陆续将原居住在租赁房屋内的原员工予以撤离，并就涉诉租赁房屋内装饰装修物的处理问题与被告进行协商，提出租赁房屋内装饰装修物归被告所有，由被告对原告给予补偿的要求，但因被告未同意原告提出的补偿金额而协商未成。同年9月2日，原告派人欲拆除安装在租赁房屋的三台空调至另租赁房屋，但因遭被告以水电费尚未付清为由阻止而未成。同年9月4日，原居住或担任租赁房屋保安任务的原告公司员工全部撤离租赁房屋，之后原告对租赁房屋未再进行有效管理。同年9月28日，被告用挂号信向原告邮寄通知2份，其中一份通知称，原告租用房屋的租金已于2009年7月15日需交纳，现已过去了2个多月，希原告在2009年9月30日前付清下年的租房费，否则将作单方解协处理，另一份通知则要求原告立即付清拖欠水电费和家具款。原告于同年10月10日收到被告发出的上述信件后，未对被告通知作出明确答复。同年10月中旬，被告即开始委派施工人员对租赁房屋内的原告装饰装修物进行拆除，重新予以装修。至今，被告已拆除原租赁房屋内部分装饰装修物，但仍有部分未形成附合的诸某某调、电热水器、淋浴房等仍未拆除，而已拆除部分的诸如电热水器等仍可利用的原装饰装修物，则存放于被告仓库等处。对以下案件事实，双方当事人存在争议，本院根据当事人举证及庭审质��情形分别作如下认定：一、关于双方约定的起租日期是否已变更及被告实际交付租赁房屋是否延期的事实。原告称被告至2008年11月底才腾空租赁房屋，为此双方重新约定实际租期从2008年12月7日开始。原告为证明该主张，向本院提交“领（付）款凭证”1份，称首年租金13万元和押金1万元于2008年12月7日才支付，故实际租期从该日起算。被告则称在208年8月15日前已交付租赁房屋，因被告法定代表人与代表原告公司签订房屋租赁协议的人是朋友关系，故租金一直拖欠到12月才支付。至于原告提交“领（付）款凭证”上“实期租期从2008年12月7日开始”内容系原告方在被告法定代表人签名确认收款后所添加，对该部分内容不予确认。本院认为，原告主张被告未按协议约定��期交付租赁房屋和双方曾重新约定实际租期从2008年12月7日开始，对这一合同变更事实，依法应由原告承担举证责任。本院对原告提交的“领（付）款凭证”审核后认为，原告提交的该证据并不足以证明其主张事实。首先，首年租金和押金的实际支付时间与租赁房屋的实际交付时间及实际起租时间变更并无必然联系，原告以2008年12月7日才支付租金事实，推定被告实际交房延后和双方已重新约定起租日期事实，不能成立。其次，原告提交的“领（付）款凭证”右上方所载“实期租期从2008年12月7日开始”内容系原告方某某所添加，且原告对该部分内容于某时所书并不清楚，被告亦不予认可，显然实际租期从2008年12月7日开始系原告单某某思表示，对被告不具有效力，故依据原告提交的“领（付）款凭证”右上方所载“实期租期从2008年12月7日开始”内容，并不能认定双方已变更合同，重新约定了交房和起租日期。综上，本院对原告主张的被告于2008年11月底才交付租赁房屋及双方已重新约定起租日期的事实，在本案中不予确认。二、关于因被告拆除部分装饰装修物给原告造成的经济损失。原告主张由于被告的违约违法行为，已造成其经济损失476696元，为证明该主张，原告向本院提交浙江ＸＸ控股集团股份有限公司出具的装饰工程结算书、证明及货物销售发票、清单、照片等证据材料。被告对原告提交的上述材料均提出异议，称浙江ＸＸ控股集团股份有限公司并无第6号技术专用章，出具的证明不能作为原��付款依据；发票上显示购买热水器的系个人，仅凭该发票不能证明上述热水器用于租赁房屋；货物清单系原告单方面制作，不能作为赔偿依据；照片上的显示日期可以自行设置，显示内容不能证明系原告所有。为反驳原告提交的装饰工程结算书该份证据，被告向本院提交浙江ＸＸ控股集团（2008）04号文件1份，称浙江ＸＸ控股集团并无第6号技术专用章，意即原告提交的装饰工程结算书内容并不真实。原告对被告提交的文件真实性无异议，但认为该文件于2008年1月1日印发，不能排除之后启用第6号技术专用章的可能，故被告提交证据不能推翻原告提交证据。经本院依职权调查并对上述证据审核后认为，原告主张不能成立。首先，经本院调查核实，浙江万��控股集团股份有限公司出具的装饰工程结算书系该公司根据黄某某提供材料所制作，该公司并未实际参与租赁房屋的装饰装修，该公司出具的收到原告装修款的证明内容也不属实，因此，原告提交的该两份证据依法不能作为认定原告损失的依据。其次，原告提交的货物销售发票、清单等材料，即使内容真实，也仅能反映原告曾因租赁房屋的装饰装修支出部分费用，并不能据此证明因被告拆除部分装饰装修物给原告造成了经济损失，即与本案原告诉讼主张无必然关联；其三，从原告提交的照片所显示的内容及本院实地清点租赁房屋的装饰装修物来看，被告确实已对租赁房屋中部分装饰装修物进行了拆除，但被告拆除原告部分装饰装修物的行为，并不一��对租赁房屋内未形成附合的装饰装修物造成实际损失。综上，本院对原告提出的由于被告行为已造成其经济损失476696元的主张，在本案中不予确认。本院认为：原、被告双方签订的房屋租赁协议，系双方当事人的真实意思表示，无法律规定的无效情形，合法有效，对双方均具有法律约束力，双方均应按约履行。原告称双方已重新约定实际租期和首年交付租金日期，故按交易习惯，第二年度租金也应当于2009年12月7日才予支付，但原告提交证据却不足以证明双方已重新约定了起租日期。原告又称双方签订的系被告提供的格式合同，且协议对租金支付期限的约定并不明确，可有两种解释，应根据不利于合同提供方的原则认定在每年租期届满前一个月支付。但本院认��，从双方均提供的房屋租赁协议内容来看，该份协议并非格式合同，每年应提前一个月支付租金的约定也很明确，故原告提出的关于第二年租金可于第二年租期届满前一个月支付的理由也不能成立。据此，原告依协议应当于2009年7月15日前支付第二年度的房屋租金。本案中，原告既未按协议约定期限支付被告房屋租金及水电费，又与被告协商关于租赁房屋内装饰装修物的处置事宜，后又在2009年9月初撤回全部原居住员工，还欲拆除空调等生活设施安装到新租赁房屋内，从上述原告一系列行为来看，原告将不再继续租赁被告房屋的意思表示已十分明确，且已迟延履行支付房屋租金的主要债务，将导致被告不能收取房屋租金的合同目的，因此，原告已构成��本违约。在此情形下，被告依法有权解除房屋租赁协议，采取适当措施防止损失的扩大。现被告已书面通知原告及时支付房屋租金，否则将解除房屋租赁协议，在该通知于2009年10月10日到达原告后，原告仍未在合理期限内向被告支付房屋租金，并对租赁房屋实施有效管理，故原、被告签订的房屋租赁协议依法于该日解除。现原告要求继续履行房屋租赁协议，其诉讼请求已无事实和法律依据，本院难以支持。原告诉请被告停止侵害，赔偿损失，但从本院查明事实来看，被告现拆除的主要是租赁房屋内已形成附合的装饰装修物，而根据原、被告房屋租赁协议第三条的约定，租赁结束后未形成附合的装饰装修物原告应自动放弃归被告所有，因此，被告对已形成附合的��饰装修物的损毁行为对原告并不构成侵权，至于未形成附合的装饰装修物，部分尚未拆除，而拆除部分已由被告另行存放，且原告并无证据证明其留存的未形式附合装饰装修物已被被告损毁，故原告关于被告擅自损毁租赁房屋装饰装修物，侵吞原告财物的诉称理由亦不能成立，其要求被告停止侵害、赔偿损失的诉讼请求，无事实依据，本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第二百二十七条的规定，判决如下：驳回原告余姚市××酒楼有限公司的诉讼请求。本案案件受理费8450元，由原告余姚市××酒楼有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知后七日内，凭判决书到浙江省宁波市中级人民法院立案室预交上诉案件受理费；如银行汇款，收款人为宁波市财政局预算外资金，帐号为81×××01，开户银行为中国银行宁波市分行；如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。审　判　长　　叶科技审　判　员　　胡忠焕人民陪审员　　苏丁江二〇一〇年三月二日代书　记员　　裴　丹来自