(2010)浙舟民终字第56号
裁判日期: 2010-03-02
公开日期: 2015-12-30
案件名称
郭某某与王甲房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省舟山市中级人民法院
所属地区
浙江省舟山市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王甲,郭某某
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法(2007年)》:第一百五十三条第一款
全文
浙江省舟山市中级人民法院民 事 判 决 书(2010)浙舟民终字第56号上诉人(原审被告)王甲。委托代理人王乙。被上诉人(原审原告)郭某某。委托代理人邵某某。上诉人王甲因房屋买卖合同纠纷一案,不服浙江省舟山市定海区人民法院(2009)舟定商初字第1124号民事判决,向本院提起上诉。本院于2010年2月2日受理后,依法组成合议庭,并于2010年3月2日公开开庭审理了本案。上诉人王甲的委托代理人王乙,被上诉人郭某某及其委托代理人邵某某到庭参加了诉讼。本案经合议庭评议后当庭宣判。现已审理终结。原审查明,被告王甲将其所有的位于舟山市定海区××城街道沧海新村75幢三单元的拆迁安置房屋一幢,出卖给原告郭某某。2009年7月10日,原告将购房定金10万元交付给被告的父亲王丙,当时由王丙出具了收条一张。2009年7月21日,原、被告正式签订房屋买卖合同一份,合同载明:被告将坐落在定海区××城街道沧海新村75幢三单元的拆迁安置房一套出售给原告,面积约150+20平方米,总价款为106.5万元;付款方式为原告已于2009年7月10日预付定金10万元,被告交钥匙时,原告再付66.5万元,待被告领取房产证和土地证后,被告将两证交给原告办理房产过户手续,原告在拿到被告两证后的三天内付清余款30万元;办理房屋买卖交易过户的一切税、费均某某告承担;原告另外再支付给被告煤气开通费2500元。同时,合同还就其他事项作出了约定。在合同签订的同日,被告王甲收取了原告的煤气开通费2500元,并出具了收条一张。2009年8月15日,原告将第二期66.5万元房款交付给被告的父亲王丙,王丙亦交付了房屋的钥匙,王丙收款后出具了收条一张。不久,被告方领取了房屋的房产证和土地证,但拒绝将房屋产权过户给原告所有。为此,原告起诉要求被告继续履行合同。另查明,原、被告争讼房屋所涉土地系国有划拨城镇住宅用地,土地使用权分摊面积为78.04平方米,可办理出让手续。原审认为,原、被告签订的房屋买卖合同,系双方真实意思表示,合法有效,双方均应依约全面地履行合同。现原告主张,其已按约支付第一期、第二期房款共76.5万元及煤气开通费2500元,被告应按合同约定协助原告办理房产过户手续,但被告提出原告支付的第二期66.5万元房款,系被告父亲收取,其并未委托其父亲收取房款,故原告违约在先,被告有理由不予办理过户手续。从原、被告争执的矛盾来看,本案的焦点问题是被告父亲王丙收取房款的表见代理行为是否成立。本案中,从原、被告及王丙的行为及其关系来分析,一、被告王甲与王丙系父子关系,两人之间具有家事表见代理的基础。二、从双方订立合同的过程某看,合同订立之前,已先由被告父亲王丙收取了原告的定金10万元后,才由被告与原告签订房屋买卖合同,且在合同中双方也对王丙收取的10万元进行了确认,所以原告有理由相信王丙有收取房款的权利。三、从双方甲合同的经过来看,在原告交付66.5万元房款过程中,亦是由王丙将房屋钥匙交付给原告,该情节与原、被告合同约定被告交钥匙时,原告再付人民币66.5万元整相符,原告有理由相信王丙是代其儿子王甲交付钥匙收取房款。四、从王丙的庭审证词来看,王丙在庭审中陈述因其儿子王甲人在重庆,该拆迁房屋的交房、办证、拿钥匙都是其去办理的,收取66.5万元房款时,王甲人也在重庆,因其儿子王甲还未成家,年龄尚小,其不放心,所以就替王甲保管了这些款项,收款一个月后其通知了王甲。从王丙的陈述中可以看出,王丙的家事代理行为是一个连续的过程,而原告从一般人的常某某解,将房款交付给王丙,也符合善良交易人的行为习惯。五、从双方甲合同的意思来看,被告在庭审中辩称原告未向其履行合同中的第二期房款66.5万元的付款义务。在合同中明确约定,被告交钥匙时,原告再支付被告66.5万元。现被告父亲王丙将钥匙交给原告,原告完全有理由相信王丙有收取房款的权利,被告现只承认其父亲王丙交付钥匙的行为,却否认其收款的行为,硬要将两者割裂开来,明显违背常理。综上分析,被告父亲王丙的行为,符合表见代理的各项要件,王丙的表见代理行为成立有效。现原告郭某某作为一个善良交易人已履行了自己的合同义务,被告理应协助原告办理房产过户手续,故对原告的诉称法院予以支持。但双方在办理房产过户手续时,原告应按约将剩余房款30万元支付给被告。据此,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第六十条、第一百零七条的规定,判决:一、原告郭某某与被告王甲于2009年7月21日签订的房屋买卖合同双方乙履行。二、被告王甲于判决生效后十五日内,协助原告郭某某办理定海区××城街道沧海新村75幢三单元拆迁安置房屋的产权过户手续。三、原告郭某某在办理房产过户手续的同时,支付给被告王甲剩余房款30万元。案件受理费5880元,保全费2020,共计7900元,由被告王甲承担。宣判后,王甲不服,向本院提起上诉称:1、上诉人与其父亲王丙虽系父子关系,但未有委托关系,被上诉人未将房款交付上诉人属根本违约,上诉人享有“先履行抗辩权”,即有权不履行房产过户的义务;2、一审违反法定程序,导致实体判决不公。为此,请求二审撤销一审判决,依法改判或发回重审。被上诉人郭某某答辩称:原审认定事实清楚,适用法律正确,程序合法。请求二审法院依法驳回上诉,维持原判。本院经审理查明的事实与原审认定的事实一致,本院对原审查明的事实予以确认。本院认为,上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同系真实意思表示,合法有效。本案争议焦点是上诉人父亲王丙收取房款、交付钥匙的行为是否构成表见代理。从整个房屋买卖的过程某看,上诉人身在外地工作,本案房屋买卖是王丙以上诉人父亲身份代表上诉人与被上诉人谈妥并收取定金,上诉人回来后按照商定内容签订了房屋买卖合同,事后王丙交付房屋钥匙收取第二期房款仅是履行合同的行为,且该行为纯为上诉人利益之行为,并没有增加上诉人的负担或处分上诉人的利益。既然王丙可以代表上诉人对房屋买卖的重大实质性内容进行磋商,举重以明轻,那么对于在外地工作的儿子,作为父亲代上诉人交付钥匙并收取房款,也符合生活常理。因此,被上诉人完全有理由相信王丙的行为是代表上诉人。现上诉人以未委托王丙收取房款,其本人未收到房款为由认为被上诉人构成违约的抗辩理由不能成立,其上诉请求本院不予支持。原判认定事实清楚,适用法律正确,经审查程序合法,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定,判决如下:驳回上诉,维持原判。二审案件受理费5880元,由上诉人王甲负担。本判决为终审判决。审 判 长 毛耕炜审 判 员 褚 炅审 判 员 李珊燕二〇一〇年三月二日代书记员 王丽民 搜索“”