（2010）浙温民终字第76号
裁判日期: 2010-03-19
公开日期: 2014-06-11
案件名称
何崇华与乐清市永泰房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省温州市中级人民法院
所属地区
浙江省温州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
何崇华,乐清市永泰房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第一百五十三条第一款
全文
浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2010）浙温民终字第76号上诉人（原审原告）何崇华。委托代理人汤颖异。被上诉人（原审被告）乐清市永泰房地产开发有限公司。法定代表人骆明忠。委托代理人蔡贤弼。上诉人何崇华因商品房预售合同纠纷一案，不服平阳县人民法院（2009）温平民初字第290号民事判决，向本院提起上诉。本院于2010年1月20日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。原判认定，2006年2月2日，原告何崇华向被告乐清市永泰房地产开发有限公司购买由被告开发的坐落于平阳县昆阳镇解放街北段“永泰大厦”A幢1702室商品房，双方为此签订了商品房买卖合同。合同约定：原告买卖的商品房建筑面积为150.35平方米，每平方米单价为4400元，总房价款661540元。合同第六条第3种付款方式约定：购房款于合同签订之日付201540元，余额460000元在2006年2月28日前按中国建设银行平阳县支行规定办理银行按揭贷款。买受人未与银行办妥按揭贷款的视为未付款，适用合同第七条约定的违约责任。合同第七条约定：买受人如未按合同规定时间付款的，按逾期时间分别处理：（1）、……（2）、逾期超过15天后，……买受人愿意继续履行合同，出卖人同意合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。合同第八条约定：出卖人应当在2007年3月30日前，依照国家和地方政府的有关规定，将该商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）、逾期不超过90日，出卖人不支付违约金，合同继续继履行；（2）、逾期超过90日后，买受人有权解除合同……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二违约金。合同第十五条约定：出卖人应当在该商品房交付使用后100日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理：1、……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款1％向买受人支付违约金。合同签订后，原告于合同签订日向被告支付购房款201540元，于2006年5月9日办理银行按揭贷款向被告支付购房款460000元。2007年6月28日前被告组织建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位及消防、环保、规划等单位对永泰大厦工程进行验收，工程经上述部门验收，评定为合格工程，上述部门并分别出具验收报告。2007年6月28日，被告通过邮局向原告等业主发出《房屋交付通知书》，限原告等业主于2007年7月30日前办理交接手续。原、被告于2007年6月30日办理商品房的交接手续。另查，永泰大厦在验收中因大厦的发电机排烟、自来水泵、电梯机房排风、地下应急灯等有存在安装不到位，县质检站责令进行整改，被告经整改后于2007年7月28日向县质检站作出竣工验收整改的回复。同年8月，该工程办理竣工验收备案登记手续。大厦工程竣工后，被告委托平阳县诚信房产测绘有限责任公司对大厦面积进行测绘，平阳县诚信房产测绘有限责任公司于2007年9月10日出具第一次测绘报告，后因故又进行第二次测绘，于2007年11月28日出具第二次测绘报告。被告于2007年12月6日办理“永泰大厦”商品房产权的初始登记并及时取得房屋所有权证书。原判认为，原、被告在自愿、平等基础上签订的商品房买卖合同，双方意思表示真实，合同内容无违反法律禁止性规定，为有效合同，应受法律保护，双方均应按合同约定履行义务。本案存在争议焦点一是商品房交付时是否具备交付条件及被告是否逾期向原告交付房屋。被告提供的证据显示，被告作为建设单位已组织建设、施工、设计、勘察、监理等及消防、环保、规划单位对本案讼争工程进行竣工验收，讼争工程并已通过了上述验收单位的验收，虽然讼争工程在2007年8月9日才办理竣工验收备案登记，但现行法律法规没有规定将办理竣工验收备案登记设定为交付商品房的必备条件，因此2007年6月28日前验收部门出具的竣工验报告，可据以认定讼争商品房工程已经竣工验收合格，该时间为被告具备商品房交付条件时间。永泰大厦在验收时虽存在的发电机排烟、自来水泵、电梯机房排风、地下应急灯等安装不到位××被县质检站责令整改，但并不影响相关单位对整体工程作出的验收合格评定结论。被告在工程验收合格即日便以批量方式向原告等业主邮寄交付房屋通知书，被告在该日已履行了交付商品房的通知义务，该时间可以确定为被告的交房日，原告等业主的实际交接时间并不影响被告交房义务的完全。原告以被告工程实际验收合格时间在2007年8月9日及被告逾期交房为由，向被告要求支付逾期交房违约金，缺乏事实和法律依据，不予支持。争议焦点二是被告应否承担逾期办证违约责任。进行产权初始登记必需先行商品房面积的测绘，被告在交付房屋后已及时委托测绘机构进行测绘。测绘机构作出第一次测绘报告时间在2007年9月10日，但本案讼争工程又因故进行了二次测验，而本案并无证据表明二次测验是因出卖人的原因造成的，且测绘完成后被告及时申请产权登记并取得权属证书，故原告要求被告承担逾期办证违约责任的理由也不能成立。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：驳回原告何崇华的诉讼请求。案件受理费400元，由原告负担。宣判后，何崇华不服，向本院提起上诉称，一、被上诉人没有在交房后100天内将办理权属证书所需材料报房地产登记机关备案，应当按照《商品房买卖合同》第十五条的约定，承担逾期办证的违约责任，原判对逾期办证的事实认定错误。被上诉人于2007年6月28日通知交房，被上诉人在交房之后委托测绘，平阳县诚信房产测绘有限责任公司直到2007年9月10日才出具第一次测绘报告，违反建设部《商品房销售管理规定》第三十四条关于“房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记”的规定。被上诉人称逾期申请产权初始登记是因业主和政府原因造成没有依据。测绘单位是中介服务机构，委托测绘是民事委托关系，根据《合同法》第二十一条关于“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任”的规定，因第三人测绘单位的原因造成违约的，被上诉人不能因此免责。二、原判对逾期交房的事实认定错误，被上诉人应按照《商品房买卖合同》第八条的约定，承担逾期交房的违约责任。1、根据建设部《房屋建筑工程和市政基础建设施工验收暂行办法》第五条第十项的规定，建设单位在建设行政主管部门及其委托的工程质量监督机构等有关部门责令整改的问题全部整改完毕，方可进行竣工验收。被上诉人没有在县质检站责令整改的问题全部整改完毕前擅自组织竣工验收，违反上述规定。上诉人向原审提供的竣工验收整改回复共有10项整改内容，原判对回复中“目前已实现通电、通水”、“屋面面层已返修”、“墙体开裂已返修”严重影响交房条件的内容视而不见，属认定事实错误。《竣工验收备案表》所附材料显示，被上诉人再次组织竣工验收时间2007年8月6日至8日，最后签署竣工验收报告时间为2007年8月9日，2007年8月9日应该是竣工验收时间。被上诉人在未竣工验收前通知交房属于欺诈行为。综上，请求撤销原判，依法改判，支持上诉人的原审诉讼请求。乐清市永泰房地产开发有限公司答辩称，一、被上诉人委托测绘的时间是2007年6月25日，早于房屋交付时间，符合建设部《商品房销售管理办法》第三十四条的规定，原判认定及时提交测绘正确。二、平阳县诚信房产测绘有限责任公司的测绘行为带有明显的行政色彩，导致被上诉人逾期办理初始登记，属不可抗力，被上诉人应予免责。平阳县诚信房产测绘有限责任公司隶属于平阳县房管局，系该局的下属单位，该公司的人事任免由平阳该局负责，两者是上下级行政管理关系，该公司的地位特殊。因部分业主擅自改变房屋结构及测绘依据发生变更，平阳县房屋管理局要求进行第二次测绘。三、上诉人称交房不符合规定，缺乏依据。房屋竣工后，被上诉人已及时组织相关单位进行竣工验收，该工程于2007年6月28日前已通过相关单位竣工验收。虽然竣工验收备案的时间为2007年8月9日，但法律、行政法规没有将备案作为交房的必备条件。房屋竣工验收后出现小问题是情况是存在的，但质检站对房屋的部分项目提出整改要求，不影响房屋整体工程的竣工验收合格。综上，请求撤销原判，依法改判。二审期间，双方当事人均没有向本院提交新的证据。本院经审核当事人向原审法院提供的证据后，依法对原判认定的事实予以确认。本院认为，法律、法规没有规定办理竣工验收备案登记作为交付房屋的必备条件，上诉人主张以备案登记表中相关单位及被上诉人签署的时间作为认定竣工验收合格的依据，理由不足，本院不予采纳。被上诉人作为建设单位组织相关单位进行竣工验收后，质检站曾责令整改，但责令整改的内容不属于房屋主体结构质量问题，并不影响相关单位对整体工程作出的验收合格评定结论，故原判认定2007年6月28日已符合交房条件正确。鉴于被上诉人已于2007年6月28日已向上诉人邮寄交房通知书，原判推定被上诉人于2007年6月30日已履行交房义务的时间，并无不当。《商品房买卖合同》第八条约定交付房屋时间为2007年3月30日前，而被上诉人没有在约定期限内交付，应认定为逾期交房。但根据《商品房买卖合同》第九条的约定，逾期交房时间尚在90天之内，故被上诉人无须承担违约责任。即使所交付的房屋存在瑕疵，但不影响正常使用的情况下，上诉人主张由被上诉人承担逾期交房违约责任，缺乏法律依据，原判不予支持正确。测绘单位作出第一次测绘报告时间为2007年9月10日，但涉诉工程因故需要进行了二次测绘，且凭现有证据并不表明第二次测绘系出卖人的原因造成的，可见进行第二次测绘具有特殊性。《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人应当在该商品房交付使用后100日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。测绘完成后被上诉人已及时申请产权登记并取得权属证书，交付房屋至申请产权登记又没有关超出合理的时间。原判据此认为被上诉人无须承担逾期办证的违约责任，并无不当。上诉人主张由被上诉人承担逾期办证的违约责任，理由不足，原判不予支持正确。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人的上诉理由不能成立，本院不予采纳。原判认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费400元，由上诉人何崇华负担。本判决为终审判决。审 判 长 马永利审 判 员 杨宗波代理审判员 郑文平二〇一〇年三月十九日书 记 员 詹旭初 来源：百度搜索“”