（2010）杭下民初字第320号
裁判日期: 2010-03-19
公开日期: 2014-05-02
案件名称
江玮、江秋水与叶斐、夏秀珍房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
杭州市下城区人民法院
所属地区
杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
江玮,江秋水,叶斐,夏秀珍
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百一十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第一百三十条，第六十四条第一款
全文
杭州市下城区人民法院民 事 判 决 书（2010）杭下民初字第320号原告江玮。原告江秋水。两原告共同委托代理人方格春。被告叶斐。被告夏秀珍。原告江玮、江秋水诉被告叶斐、夏秀珍房屋租赁合同纠纷一案，于2010年2月2日提起诉讼，本院受理后依法由审判员章幼戎独任审判，于2010年3月17日公开开庭进行了审理。原告江玮、江秋水及其委托代理人方格春、被告夏秀珍到庭参加诉讼。被告叶斐经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告江玮、江秋水诉称，原、被告系同乡关系，2009年3月11日双方签订《请家教与房屋租赁合同》一份，双方约定：叶斐请江玮辅导英语，江玮租住叶斐房屋，辅导报酬冲抵房屋租金，期限自2009年3月15日至2011年3月14日，二年期间江玮的水电费用也由被告负担。并约定江玮居住二年内被告不得以任何理由要江玮搬迁。如在第一年内要求搬迁，未到期内每月支付违约金1000元，第二年未到期时间每月支付800元违约金，合并计算。合同签订后双方均按照合同约定履行。2009年9月叶斐参加全国英语四级考试。10月18日被告夏秀珍突然让江玮搬迁，之后仍不断提出要江玮搬迁，1月19日夏秀珍更是更换了住房门锁，被告被迫于1月21日搬出。原告认为，鉴于被告既不履行合同，也不愿协商处理，故诉请判令二被告共同支付二原告违约金11400元及原告提起诉讼花去的费用1500元并承担本案诉讼费。被告叶斐未作答辩。被告夏秀珍辩称，原、被告两家本身就是熟悉的，当时江秋水在为江玮找房租住，经初步协商，被告同意将自己房屋中的一间提供给江玮居住，江玮则辅导叶斐英语，房租、水电费被告就都给江玮免掉了，当时双方并没有讲要签租赁协议，后来这份《请家教及房屋租赁合同》是原告叶秋水事先准备好的，而被告当时也没细看就签字了，对违约金被告以为一共是1000元，而不知道原告提出的违约金这么高。后来在共同生活中，由于生活习惯不同，江玮每天睡得都很晚，自己与母亲又要住到杭州来，将房屋继续给原告使用出现困难，所以双方产生了摩擦，被告一直试图与原告商量能否能提前搬出，但被告就是不愿商量，江玮对被告态度也很不好，双方无法继续共同居住，故原告于2010年1月21日搬出了。被告认为，对于合同不能履行江玮也是有责任的，原告就损失所提出的诉讼请求不合理。原告为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：1、《请家教与房屋租赁合同》，欲证明原、被告双方的权利义务；2、辅导发票，欲证明原告江玮辅导被告叶斐的事实；3、录音，欲证明被告强迫原告江玮搬出的事实。对上述证据经质证，被告对证据1认为当时并没有看清合同内容就签字了，当时以为违约金一共是1000元，对证据2无异议，对证据3真实性无异议，并认为可以从中知道自己为什么要江玮提前搬出了。本院认为对上述证据本身真实性双方均无异议，对于本案诉争事实上述证据具有相应的关联性，对其证据效力予以认定。两被告无证据提交。根据上述有效证据及有关当事人的陈述，本院确认下述案件事实：原、被告系同乡关系，其中两原告为父子关系，两被告为母子关系。经原告江秋水与被告夏秀珍初步协商后，两原告及两被告于2009年3月11日签订《请家教与房屋租赁合同》一份，双方约定：被告在杭房屋中有闲置房间，因被告叶斐需要英语家教，原告江玮刚工作需要租房，被告将位于杭州市下城区十五家园26幢2单元602室房屋中一间房屋租给原告使用，租赁期限自2009年3月15日至2011年3月14日，租金每月500元，水电费、物业费由被告承担，原告江玮“不定期定时”地对叶斐进行英语辅导，“以同等互利计算出待遇冲抵房租费二年方式”。如在指导期一年内被告确需原告搬迁，被告同意按照未到期时间每月支付1000元，第二年未到期时间按照每月800元计算合并赔偿给原告。“如果双方不能处理，提请有关部门处理，一切费用由误方负责”。上述合同签订后，江玮搬入所租赁的房屋并对叶斐进行英语辅导。2009年11月18日被告夏秀珍以继续出租房屋存在困难为由向江玮提出能否提前终止合同，江玮未予同意，之后双方因琐事不断产生摩擦，在被告更换房屋门锁后，2010年1月21日江玮搬离上述租住地。本院认为，对《请家教与房屋租赁合同》两被告均有签字，该合同意思表示清楚，内容不违反法律的禁止性规定，被告有能力及条件对合同内容进行充分理解与认识，被告夏秀珍认为对合同条款存在误解的意见，缺乏依据，对该合同被告亦未提出过撤销请求，对该合同的合法效力本院予以认定。原、被告同居一处，很可能因生活习惯的不同而产生摩擦，并不能由此认为原告存在违约行为。但被告更换门锁，使得原告江玮无奈搬出的行为，明显违反了合同约定，对此应承担相应的违约责任。对于原告根据合同约定所提出的违约赔偿请求，被告认为明显不合理。本院认为，本案所涉合同是原、被告在互惠互利、相互提供帮助的基础上而达成的，而合同所约定的违约金标准过于高出租金标准，有违双方在签约时友好互助的合同目的。如果认为合同未到期期间对租赁房屋的居住使用权为原告的实际损失及预期利益的话，那么对该损失数额的量化应符合合同所约定的租金标准，况且根据涉案合同的互助性质，在江玮搬出后被告也同时丧失了要求江玮提供家教义务的权利。故对原告实际损失的认定亦应适当减少。据此根据相关法律规定，在考虑到原告作为守约方的实际损失以及预期利益的基础上，根据公平和诚实信用原则，本院酌情对合同所约定的违约金进行调整。对于原告所主张的律师及其他费用，不属于合同约定中“提请有关部门处理”中产生的必要费用，且对该项主张原告在举证期限内亦无证据提交，故对该项请求本院不予支持。被告叶斐经院合法传唤，无正当理由拒不到庭，系自动放弃诉讼权利之行为，应自行承担由此导致的法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条、第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告叶斐、夏秀珍于本判决生效之日起十日内赔偿原告江玮、江秋水3000元；三、驳回原告江玮、江秋水的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币123元，因本案适用简易程序而减半收取61.5元，由原告江玮、江秋水负担47元，被告叶斐、夏秀珍负担14.5元（于本判决生效之日起十日内履行完毕）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本二份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费123元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理【开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：1202024409008802968）。审判员 章幼戎二〇一〇年三月十九日书记员 杨晓丽 来自：