（2010）杭下民初字第91号
裁判日期: 2010-03-19
公开日期: 2014-05-04
案件名称
陈靖环与柳双敏、杭州万客房地产代理有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
杭州市下城区人民法院
所属地区
杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈靖环,柳双敏,杭州万客房地产代理有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第六十四条第一款
全文
杭州市下城区人民法院民 事 判 决 书（2010）杭下民初字第91号原告陈靖环。委托代理人周潮涌。被告柳双敏。被告杭州万客房地产代理有限公司。法定代表人王昕。二被告委托代理人瞿晖宇。原告陈靖环为与被告柳双敏、杭州万客房地产代理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，于2009年12月29日向本院提起诉讼。本院于同日受理后，依法由审判员叶东晓独任审判，于2010年2月1日公开开庭进行了审理。原告委托代理人周潮涌、二被告委托代理人瞿晖宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈靖环诉称，原告与被告柳双敏经被告杭州万客房地产代理有限公司（下称万客公司）中介，于2009年3月17日签订了《购房意向书》××份，三方约定，柳双敏将其所有的座落于杭州市江干区南肖埠北景西苑3幢2单元204室，建筑面积74.29平方米房屋，以900000元人民币的价格转让给原告，并由原告交付购房定金30000元，待签订正式房屋转让合同后冲抵房款。该购房意向书第九条约定：如该房屋产权审核是1997年前房产或该房产不是房改房，住宅有效期为70年的不法正常交易，本意向合同自动失效，定金退给原告，房产证退给柳双敏，该房产正式合同约定在本意向书签定日30天后签定。当天，原告交付给万客公司购房定金10000元，同月26日又交付20000元，万客公司先后向原告出具收款凭证各××份。此后，原告多次请求二被告书面告知结果，但被告至今未履行，期间原告于2009年10月13日分别挂号发函，催告被告履行告知义务，二被告仍不予理睬。原告认为，原告与被告签订的购房意向书合法有效，原告已履行了该意向书约定的交付定金的义务，被告怠于履行意向书约定的告知义务，以致双方至今未能签订购房正式合同，应由被告承担责任，故提起诉讼，请求依法判决：1、确认三方于2009年3月17日签订的购房意向书有效；2、二被告履行购房意向书第九条约定的告知义务；3、二被告与原告签订正式的购房合同；4、本案诉讼费由二被告承担。原告为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：1、购房意向书，欲证明意向书第九条约定的内容，该意向书合法有效。意向书第二条第三项是空白的，以第九条来补充第二条第三项的内容。2、收条2份，欲证明万客公司共计收取原告定金30000元，原告按照意向书的约定履行了自己的义务。3、联系函2份，欲证明二被告收到了联系函，但并未就该联系函向原告复函。被告柳双敏、万客公司辩称，原告陈述部分与事实不符。双方在万客公司协助下签订意向书，原告支付了共计30000元定金是真实的，但是原告称二被告未告知第九条约定的内容不是事实，双方签订意向书后对产权是进行过审查的，柳双敏将房产证××直放在中介公司，中介公司也告知过原告，是因为原告不愿意买诉争房屋才导致纠纷，后三方协商过定金如何退还但未果，现在原告诉称二被告未履行意向书第九条约定的告知义务是不符合事实的，而且在签订意向书时原告对各方面的情况是了解得非常清楚的。二、意向书对签订正式合同是有约定的，第二条第三款约定在签订意向书33日内签订正式购房合同，意向书第九条约定30日后签订正式购房合同，被告认为这个矛盾是笔误所致，应以第二条第三款为准，否则将无休止地等下去。遵从合同的上下文理解，30日内签订是符合意向书本义的。三、双方在万客公司坐下来协商过定金的退赔问题，因未达成××致意见而不欢而散。二被告解决问题的态度都是积极的，在原告迟迟未有下××步行动时，二被告分别先后委托律师发函给原告，要求在合理的期限内对是否签约给予答复及处理意见，但是原告××直不理不睬，导致丧失了签约的权利。在该纠纷中，二被告处理问题的态度是积极的，方式是到位的，给予原告充足的考虑时间，因为原告的不作为，导致丧失了缔约权。现在原告以不告知这××牵强的理由追究二被告的责任，不符合常理，请法庭驳回原告的诉讼请求。被告柳双敏为支持其答辩理由，向本院提交了如下证据：1、购房意向书，欲证明买卖双方签订意向书的时间。2、2009年5月12日的律师函及送达凭证，欲证明柳双敏已委托律师告知原告履行义务。3、快递跟踪记录单，欲证明原告已于2009年5月20日签收了柳双敏委托律师发送的律师函。被告万客公司为支持其答辩理由，向本院提交了如下证据：1、购房意向书，欲证明买卖双方签订意向书的时间。2、2009年4月22日的律师函，欲证明万客公司已委托律师发函原告敦促其履约或协商调解。3、2009年5月12日的律师函，欲证明被告柳双敏委托律师发函并抄送万客公司。4、购房意向书执行情况说明，欲证明期限届满万客公司对纠纷的执行情况。5、执行情况附件1，欲证明柳双敏收到万客公司退还的房屋三证及原告支付的违约金30000元整。6、执行情况附件2，欲证明被告收到柳双敏支付的代理费用。上述证据经双方当事人庭审质证，本院作如下认证：原告提交的四份证据，被告对证据1中第二条第三项约定有异议，二被告所持的意向书是有内容的，即“在签订意向书33日内签订正式购房合同”，而原告提交的意向书在应填写“33”处为空白，本院认为购房意向书第九条已对签订正式合同的时间作出约定，即“在本意向书签定日30后签定”，故前面第二条未填写具体时间而是空白符合常理，而被告所持有的购房意向书上的“33”并不能排除事后添加的可能，故本院对原告所提交的购房意向书即证据1的效力予以确认。证据2被告无异议。本院对该证据的效力予以确认。证据3被告有异议，两份函件均未收到。本院认为原告未能提供被告签收的回执，无法确定被告已收到函件，故对其证据效力不予确认。被告柳双敏提交的三份证据，被告万客公司均无异议。原告对证据1的真实性有异议，意向书第二条第三项中所填写的“33日”，在原告的意向书上为空格，该“33”与意向书中其他笔迹不××致，是不同人所书写的，应是事后被告单方添加的，原告不知情。本院认为经与原告提交的购房意向书比对，该份购房意向书除第二条第三项中添加的“33日”外，其余内容均××致，故本院对该份购房意向书与原告提交的购房意向书××致部分内容予以确认。对证据2原告有异议，认为其从未收到过。证据3原告有异议，该证据显示签收人为“陈”，不能确定就是原告本人，快递回单也没有原告本人的签名。本院认为，该两份证据显示律师函送达的地址与原告自认的地址相同，签收人虽仅注明为“陈”，可以推定为原告本人或其近亲属，两份证据相印证，而原告的质证意见并无任何证据佐证，故被告主张事实的真实程度高于原告主张的事实的真实性，本院对证据2、3的效力予以确认。被告万客公司主张的六份证据，被告柳双敏均无异议。原告对证据1的真实性有异议，认为第二条第三项“33日”在签订意向书时并未填写上去，“33日”书写的特点与意向书上其他字迹特点不××致，并非为同××人所书写，这是事后被告单方填写的，原告不知情。本院认为该份证据与柳双敏提交的证据1相同，故就该证据的认证意见与前述××致。对证据2、3原告有异议，原告没有收到过律师函，被告也未提交送达的凭据。本院认为证据2被告未提交已送达给原告的凭证，故对其证据效力不予确认。证据3与被告柳双敏提交的证据2相同，故认证意见亦同于该份证据。对证据4原告有异议，没有收到过该情况说明，被告也未提交送达的凭据。对证据5、6原告事先不知情，原告是在起诉后看到证据才知道的。本院认为证据4、5、6相互关联，结合被告的证明对象，对该三份证据的真实性及与本案的关联性予以确认。根据上述有效证据及双方当事人的陈述，本院确认下述案件事实：2009年3月17日，原告与被告柳双敏经被告万客公司居间，三方签订了购房意向书××份，该意向书约定，柳双敏将其所有的座落于杭州市江干区南肖埠北景西苑3幢2单元204室，建筑面积74.29平方米房屋，以900000元人民币的价格转让给原告，原告预付购房定金30000元，于签订本意向书时支付10000元，9天内追加20000元，交由万客公司保管，待签订正式房屋转让合同后冲抵房款。该意向书第九条约定：如该房屋产权审核是1997年前房产或该房产不是房改房，住宅有效期为70年的不法正常交易的，本意向合同自动失效，定金退给原告，房产证退给柳双敏，该房产正式合同约定在本意向书签定日30天后签定。当天，原告交付给万客公司购房定金10000元，同月26日又交付20000元，万客公司先后向原告出具收款凭证各××份。在购房意向书签订30日后，原告与柳双敏之间未能签订正式房屋转让合同。2009年5月20日，柳双敏委托浙江源畅律师事务所通过浙江天天快递有限公司向原告及万客公司邮寄送达了函件××份，内容为：“浙江源畅律师事务所接受柳双敏同志委托，对2009年3月17日（甲方柳双敏、乙方陈靖环）签订的购房意向书进行了审查，结论是购房意向书完全符合法律规定。杭州万客房地产代理有限公司就这××事件委托事务所表示了立场与态度，我们非常赞同。我们希望陈靖环同志严格履行意向书的条款，在七天之内签订正式购房合同，否则陈靖环同志必须承担法律责任。同时我们希望杭州万客房地产代理有限公司严格履行你的职责，否则我们将追究你们的法律责任。”之后，原告仍未与柳双敏签订正式房屋转让合同。2009年5月27日，万客公司将案涉房屋的三证及原告所支付的30000元购房定金作为原告的违约金交付给柳双敏，同日柳双敏向万客公司支付代理费用11700元。本院认为，原告与被告柳双敏之间所签订的购房意向书，系双方真实表示，未违反法律法规的强制性规定，应确认为合法有效。该购房意向书是对未来签署正式房屋转让合同的预先安排，购房意向书第九条在其他事项中作出的约定，是双方实际进行房屋买卖所附的条件，××旦条件成就即该房屋经审核属于1997年后房改房、住宅有效期为70年的，则双方在30日后签订正式房屋转让合同。从合同文字表示来看，双方仅约定对购房意向书所附条件是否成就进行审核，而审核义务应由哪方履行，合同中并未作出约定，故原告所诉请的由二被告履行购房意向书第九条的告知义务，在合同中并未体现。本案中的证据显示，被告柳双敏在2009年5月20日送达给原告的函件中已明确表示该购房意向书符合法律规定，并要求原告在七天内签订正式购房合同，但原告并未有作出答复或与被告签约。双方约定正式购房合同在意向书签订后“30日后”签订，其合同本义应理解为“30日内或满30日时”，而非原告所称的签约时间尚未不确定，只要30日后任何××天均可。从××般人的生活经验及二手房的交易惯例来判断，双方不可能也无必要就××不确定的时间在合同中作出约定。故原告既未按购房意向书约定时间，也未按柳双敏告知的时间履行合同的行为，表示其放弃缔约的权利不再履行购房意向书。而其提交的证据也证明迟至2009年10月13日原告才又向二被告主张签订正式购房合同。原告现要求继续履行购房意向书并与二被告签订正式购房合同，不符合合同约定和法律规定，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第××款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告陈靖环、被告柳双敏、被告杭州万客房地产代理有限公司三方于2009年3月17日签订的购房意向书有效。二、驳回原告陈靖环的其他诉讼请求。本案受理费80元，减半收取40元，由原告陈靖环负担（于本判决生效之日起十日内履行完毕）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本三份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费80元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理【开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，帐号：1202024409008802968）。审判员 叶东晓二〇一〇年三月十九日书记员 楼一平 更多数据：