（2010）杭下民初字第77号
裁判日期: 2010-03-19
公开日期: 2014-05-02
案件名称
梁新祥与浙江永佳集团有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
杭州市下城区人民法院
所属地区
杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
梁新祥,浙江永佳集团有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第六十四条第一款
全文
杭州市下城区人民法院民 事 判 决 书（2010）杭下民初字第77号原告梁新祥。委托代理人刘永、秦雪峰。被告浙江永佳集团有限公司。法定代表人段金富。委托代理人林军、吴文俊。原告梁新祥为与被告浙江永佳集团有限公司租赁合同纠纷一案，于2009年12月28日向本院提起诉讼。本院于同日受理后，依法由审判员叶东晓独任审判，于2010年2月3日公开开庭进行了审理。原告梁新祥及其委托代理人刘永、秦雪峰、被告委托代理人林军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁新祥诉称，原、被告于2009年2月签订了《杭州装饰城家居生活广场场地租赁合同书》，合同签订后原告按照约定支付了租金，履行了租赁合同义务。约2009年11月初（具体时间原告至今不清楚），被告在未通知原告的情况下，擅自将商铺租给了他人使用，同时将该商铺内原告所有的家具产品扣留，至今拒不归还。经原告多次与被告协商均无果。原告认为被告非法押留原告所有的合法财产，侵犯了原告的合法权益，故提起诉讼，请求依法判令被告返还所扣留的原告所有的物品（详见物品清单）；2、本案诉讼费由被告承担。鉴于被告在庭审过程中陈述已将原告的家具的变卖，故原告变更第一项诉讼请求为：判令被告赔偿原告损失47360元。原告为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：1、场地租赁合同，欲证明原、被告之间存在合法的场地租赁合同关系的事实。2、家具物品清单，欲证明原告商铺内的原有家具数量。3、家具进货发票，欲证明原告商铺内的家具数量及规格、价值。4、租金发票，欲证明原告已经依约支付被告场地租金的事实。5、质量保证金支付发票，欲证明原告已经依约支付被告场地质量保证金的事实。6、商户函，7、告商户函，证据6、7欲证明被告违约在先以及应退赔2个月租金的事实；8、杭州装饰城家居生活广场门前广场施工照片，欲证明被告的违约行为仍在继续的事实。8、（2009）杭下民初字第1791号民事调解书，欲证明被告违约在先及应退赔相关租金的事实。被告浙江永佳集团有限公司辩称，一、原告诉称，“合同签订后原告按照约定支付了租金，履行了租赁合同义务”，此与事实不符。相反，正由于原告未及时支付租金的严重违约行为，导致被告依约解除租赁合同。原、被告于2009年3月依法签订《杭州装饰城家居生活广场场地租赁合同书》（以下简称《租赁合同》），此合同合法有效，双方应当依法行使合同权利，履行合同义务。然而，原告并没有按照合同约定及时向被告支付租金。根据《租赁合同》第三条约定，原告应向被告交纳的场地租赁费为每平方米45元，租赁场地面积为116.77平方米，即此场地每月租金为5254.65元。从2009年3月1日起至2010年2月28日止12个月的租赁费共计63056元。此外，为了给各商家在租金上的优惠，原、被告就租金问题又达成一致意见，约定如果原告在被告规定的期限内将七个月的租金36782元足额交纳给被告，那么原告就可以将场地租用一年。但如果原告没有在规定期限内将七个月的租金交给被告，被告将按每月5254.65元足额收取租金。按照租赁合同第3-2条约定，在合同签订之日起三日内，原告向被告交纳三个月租金；第3-6条约定，原告交纳的租金应提前15天交纳下期费用。合同签订后，原告按约定先将三个月租金15763元交纳给被告，但在三个月到期后，原告并没有按照约定及时向被告交纳随后的四个月租金。尽管原告就此事向被告提出申请，被告也同意原告将此部分租金延期至2009年8月15日交清，但原告一直没有履行承诺。按照《租赁合同》第六条第6-2款约定，原告在合同生效后，拖欠应交款10日（含以上）的，视为违约，被告有权解除合同。因此，原、被告的合同实际已经于2009年8月26日合法解除。二、按照合同第六条约定，本合同无论在任何情况下解除，如果原告在确定之日起三天内不能全部撤场的，被告有权使用、出卖或处理商品，无需通知原告。由于原告的严重违约行为导致租赁合同已于2009年8月26日合法解除，因此，被告从2009年11月6日起处理租赁场地商品的行为完全符合合同约定，无需返还原告任何物品。被告请求人民法院依法驳回原告的全部诉讼请求，本案的诉讼费用由原告承担。被告为支持其答辩理由，向本院提交了如下证据：1、场地租赁合同，欲证明原、被告之间存在租赁合同权利义务关系的事实。2、浙江省杭州市服务业统一发票，欲证明原告共向被告交纳租金25763元的事实。3、申请书、场地租赁合同书，欲证明原告违约，未按期向被告缴纳租金，被告依约解除合同，没收原告保证金的事实。4、浙江省杭州市服务业统一发票，欲证明被告处理原告家具所得共计7810元的事实。上述证据经双方当事人庭审质证，本院作如下认证：原告提交的八份证据，被告对证据1无异议，本院予以确认。证据2被告有异议，无法证明上述物品存放在租赁场地。本院认为被告对原告商铺内存放有家具的事实并不否认，现因被告已将原告存放的家具全部处理而无法将原商铺内的状况予以复原，故对于当时商铺的状况的举证责任在于被告，被告未提交反驳证明证明当时商铺内未存放该部分家具，应承担举证不能的后果，故本院对原告的证据予以采信，对证据2的效力予以确认。对证据3被告有异议，不能证明家具的相应的金额。本院认为虽然进货时的收款收据不能完全作为认定家具金额的依据，但因被告的行为导致无法通过评估来确定该部分家具的价值，故可以作为审查确定家具价值的参考，对证据3的真实性与关联性予以确认。证据4被告对真实性无异议，证明对象有异议，仅能证明原告交纳了五个月租金。本院对该份证据的真实性予以确认，该证据证明原告已交纳的租金为25763元，尚欠租金11018元。证据5被告认为不能证明收取的是质量保证金，且根据双方签订的合同第六条第二款约定，无论什么保证金都是没收的。本院认为该份证据可以证明被告收取了原告3000元保证金，至于该保证金属于质量保证金还是履约保证金，无论在合同中还是收据上均未予明确，故本院对该份证据的真实性和关联性予以确认，但对原告欲证明系质量保证金这一证明对象不予确认。证据6、7、8、9的真实性被告无异议，但认为与本案无关。本院对上述四份证据的真实性予以确认，但该四份证据仅能证明原告曾作出退还租金的承租，并不能证明原告违约在先，故对原告的证明对象不予确认。被告提交的三份证据，原告对证据1、2无异议。本院对该两份证据的效力予以确认。证据3原告对真实性无异议，但对证明对象有异议，申请书是原、被告后期达成的租金支付时间的新的约定，并不能证明原告违约，依据场地租赁合同也不能证明原告违约。本院认为申请书可以证明原、被告就租金支付时间达成新的约定，即截止至2009年8月15日付清余下全部租金，但事实上原告并未按时支付，故本院对该份证据的证明对象予以确认。根据上述有效证据及双方当事人的陈述，本院确认下述案件事实：2009年3月13日，原、被告签订一份《杭州装饰城家居生活广场场地租赁合同书》，约定被告将家居生活广场的209#面积116.77平方米营业场地出租给原告，租期自2009年3月1日至2010年2月18日。合同期内，原告向被告交纳场地租赁费每月每平方米45元，共计36782元（按减免五个月计算）。合同签订之日起，原告应预付三个月租金15763元及保证金3000元。双方还约定，合同生效后原告拖欠应交款10日或以上，被告有权解除合同，收回场地，没收原告的保证金，并追偿损失。本合同无论在任何情况下终止和解除，如果原告在确定之日起三天内不能全部撤场的，被告有权使用、出卖和处理商品，无需通知原告。合同签订后，原告于2009年3月14日向被告支付了三个月租金15763元及保证金3000元，被告出具了收据。2009年原告又支付了租金10000元，同时原告向被告出具了一份申请，内容为：209#梁新祥今先交租金10000元，余下租金11018元在8月15日前交清。到期后，原告仍未交纳余下的租金。2009年11月，被告解除合同，将家居生活广场的209#营业场地另租给他人。另查，2009年11月6日起，被告陆续将原告经营场地内的家具进行了变卖，所得款共计7810元。本院认为，原、被告之间所签订的《杭州装饰城家居生活广场场地租赁合同书》，系双方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，故合法有效。该合同对原、被告均有约束力，双方应全面履行合同义务。原告在合同签订后，未按合同约定及其自行承诺的时间支付租金，其拖延支付租金远远超过10日，按照合同约定被告有权解除合同，收回场地，并没收原告交纳的保证金。故被告与原告解除合同收回场地的行为，与合同约定相符。本案争议的焦点是被告将原告存放在营业场地内的家具进行变卖处理的行为，是否侵害了原告的财产权利。双方在合同中约定：“本合同无论经在任何情况下终止和解除，如果原告在确定之日起三天内不能全部撤场的，被告有权使用、出卖和处理商品，无需通知原告。”从文字表述上可以看出，被告欲行使处分原告所有的商品的权利时，前提条件是在原告确定合同已解除同时原告未在三天内撤场，因此，即使被告已单方解除了合同，仍需通知原告，并在原告接到通知之日起三日后，其既未对解除合同提出异议，又未撤离场地的情况下，方可行使该权利。本案中，被告并未举证其已将解除合同的通知送达至原告，原告尚未对是否撤离场地作出选择，被告却将原告存放在经营场地内的家具全部进行变卖处理，侵害了原告的财产权利，故原告有权请求返还原物。鉴于本案中所有家具均已被变卖而无法返还原物，原告请求赔偿经济损失，应予支持。原告主张被处理的家具价值47360元，但未提供购买家具的正式发票，而被告称仅卖得7810元，本院结合双方的过错大小，就原告主张的损失酌情确定为25000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告浙江永佳集团有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告梁新祥25000元。二、驳回原告梁新祥的其他诉讼请求。本案受理费984元，减半收取492元，由原告梁新祥负担180元，被告浙江永佳集团有限公司负担312元（于本判决生效之日起十日内履行完毕）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本二份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费984元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理【开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，帐号：1202024409008802968）。审判员 叶东晓二〇一〇年三月十九日书记员 楼一平