（2010）浙温民终字第125号
裁判日期: 2010-03-18
公开日期: 2014-06-16
案件名称
朱林敏与温州新城建设股份有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省温州市中级人民法院
所属地区
浙江省温州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
温州新城建设股份有限公司,朱林敏
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第一百五十三条第一款
全文
浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2010）浙温民终字第125号上诉人（原审被告）温州新城建设股份有限公司。法定代表人张坚。委托代理人王永华。委托代理人潘雄伟。被上诉人（原审原告）朱林敏。委托代理人林欣榆。上诉人温州新城建设股份有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服泰顺县人民法院（2009）温泰民初字第295号民事判决，向本院提起上诉。本院于2010年1月21日受理后，依法组成合议庭，于2010年3月18日公开开庭进行了审理，并当庭宣告判决。上诉人的委托代理人潘雄伟，被上诉人朱林敏的委托代理人林欣榆，到庭参加诉讼。原判认定，2006年5月18日，原告与被告温州新城建设股份有限公司（以下简称新城公司）签订商品房买卖合同，原告向被告购买商品房位于泰顺县新城金都花园33幢6单元602号房屋，建筑面积为101.87平方米，总售价金额142618元。合同约定被告应在2006年12月31日前将该商品房经验收合格后按合同约定交付原告，如被告未按合同规定的期限交付商品房逾期超过90日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，但自2007年1月1日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之五的违约金。合同签订后，原告依约定履行合同义务，但被告未按约定时间交付房屋。2007年4月24日、25日，被告组织相关部门对涉案房屋进行竣工验收，相关部门于2007年8月15日签署验收合格意见。2008年4月29日，涉案房屋通过房地产开发主管部门综合验收。原告于2007年7月3日向被告领取涉案房屋的装修钥匙。原告认为应以涉案房屋通过综合验收的时间为交房时间；被告则认为涉案房屋在2007年4月24日已达交付条件，此日为交付房屋的时间，并认为双方约定的违约金过高。原判认为，原、被告系在平等自愿的基础上签订商品房买卖合同，该合同内容合法，属有效合同，双方应遵照履行。原告依合同约定履行支付购房款的义务，被告即应依约定时间交付房屋，现被告延期交付，应承担相应支付违约金的责任。双方于合同中约定延期交房，按已交房价款万分之五计算违约金的方法符合实际，予以支持。被告虽于2007年4月24日、25日组织相关单位进行工程竣工验收，但其不能提供充分证据证实当时已竣工验收合格，故工程竣工验收合格时间应以各单位签署合格意见的时间即2007年8月15日为准。原告主张以工程综合验收合格时间为交付房屋时间没有事实及法律依据，不予支持。被告主张2007年4月24日为交房时间不符合合同的约定，不予支持；同时由于原告在工程竣工验收合格前已领取房屋装修钥匙，故工程竣工验收合格的时间可视为房屋交付时间。被告逾期交房时间为2007年1月1日��2007年8月15日，共计226天，被告应付违约金为142618元×226×万分之五=16115元。原告在举证期限内未提供充分证据证实存在逾期办理产权证书的损害事实，亦未向法院申请取证，对其要求被告支付逾期办证违约金1426元的主张在该案中不予处理；如原告确有证据证实损害事实，可另案处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：被告新城公司于判决生效之日支付原告朱林敏违约金16115元。被告如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费700元，减半收取350元，由原告朱林敏负担196元，被告新城公司负担154元。一审宣判后，新城公司不服，提起上诉称：一、被上诉人在房屋竣工验收之前已实际接收��入住使用涉案商品房，应当按照实际接收房屋时间认定房屋交付时间。二、一审判决认定涉案商品房于2007年8月15日通过竣工验收错误，涉案商品房通过竣工验收时间应为2007年4月24日。由于填写《竣工验收备案表》时间为2007年8月15日，因此各单位签署竣工验收合格时间也为该时间，相关部门已出具《情况说明》证明涉案商品房已于2007年4月24日通过竣工验收。三、原判认定证据错误。上诉人提供的《竣工验收备案表》完全可以证明2007年4月24日就是通过竣工验收的时间而非开始验收的时间。泰顺县建设工程质量监督站是政府工程质量监督机构，其出具的证明具有完全的证明力，上诉人提供的《情况说明》结合相关证据，其证明力不可置疑，原判不予采信错误。上诉人提供的整改证明和租金证明与本案存在关联，原判认为没有关联不予认定错误。四、一审判决认定违约���标准为每日万分之五，远远高于被上诉人的实际经济损失即租金和银行利息损失。根据规定，违约金超过实际损失的30％，当事人请求减少违约金，法院应当支持。上诉人已请求一审法院减少违约金，一审法院不予减少，属适用法律错误，请求二审法院予以纠正。综上，一审判决认定事实、证据及适用法律均错误，请求二审法院撤销原判，依法改判，本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。被上诉人朱林敏辩称：一、竣工验收时间和验收合格时间是完全不同的概念，验收合格需要法定的形式。上诉人主张的2007年4月24日是组织相关部门到现场查看，只是竣工验收过程中的一个程序，是验收开始的时间，而不是通过验收。涉案商品房的单幢验收合格时间应该是2008年3月6日。二、验收合格只是交付的前提条件，不是交付的时间。根据商品房买卖合同第十一条约定，出卖人应当书面通知买受人交付。上诉人没有任何证据证明已经书面通知买受人交房，上诉人认为交付装修钥匙就是交付房屋错误。三、双方自愿签订商品房买卖合同，且合同是上诉人提供的格式合同，一审法院认定验收合格时间为房屋交付时间，已经充分考虑了上诉人的利益。迟延交付房屋的损失不仅仅是租金损失，还包括生活上的不便造成的损失，而且购买房屋不仅用于居住，还是投资的重要手段。利息不仅应考虑银行贷款利息，还应考虑民间借贷利息。因此，综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。二审中，双方当事人均未提供新的证据。经本院审理查明的事实与原判认定的事实一致，有原判已确认的证据及当事人的陈述为证。本院认为，本案双方当事人在商品房买卖合同中约定商品房交付的条件为商品房验收合格，因而二审双方争议的主要问题为商品房验收合格的时间。上诉人新城公司主张2007年4月24日为竣工验收合格时间，但其提供的证据仅能证明2007年4月24日、25日组织进行竣工验收，并不能证明2007年4月24日已经竣工验收合格，且从其提供的竣工验收备案表正本可见各参与竣工验收的单位签署验收合格意见的时间为2007年8月15日。因此，原审判决认定2007年8月15日为本案商品房竣工验收合格时间恰当，上诉人新城公司主张竣工验收合格时间为2007年4月24日明显证据不足，理由不成立，原判认定证据和事实正确。涉案商品房于2007年8月15日才具备交付条件，因而在此之前已经交付房屋钥匙的，应以具备交付条件之时为商品房交付时间，在此之后交付房屋钥匙的，应以实际交付房屋钥匙之日为商品房交付时间。本案被上诉人在2007年8月15日之前向上诉人领取了装修钥匙，原判认定2007年8月15日��此间商品房交付时间正确。上诉人新城公司称违约金标准每日万分之五过高，要求予以减少。本院认为，每日万分之五的违约金标准为双方自行约定，是双方真实意思表示，且双方同时约定如买受人违约也按此标准承担违约责任，可见该标准对双方当事人来说具有公平性和平等性，另外，违约金既有弥补损失的作用，亦有惩罚违约人不诚信行为的作用，且该违约金标准并无明显过高，上诉人新城公司未遵守合同约定按时交付房屋，其现应遵守约定按此标准承担违约责任。因此，上诉人新城公司要求减少违约金，本院不予支持。综上，上诉人新城公司的上诉理由与请求不成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费308元，由上诉人新城公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 戴 真审 判 员 胡爱玲代理审判员 李晓光二〇一〇年三月十八日书 记 员 胡天彬 微信公众号“”