（2010）浙嘉民终字第150号
裁判日期: 2010-03-17
公开日期: 2015-12-27
案件名称
吴某某与王甲房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省嘉兴市中级人民法院
所属地区
浙江省嘉兴市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王甲,吴某某
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第一百五十三条第一款
全文
浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2010）浙嘉民终字第150号上诉人（原审被告）：王甲。委托代理人：张某某。被上诉人（原审原告）：吴某某。委托代理人：薛某。上诉人王甲因与吴某某房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省海盐县人民法院（2009）嘉盐民初字第3843号民事判决，向本院提起上诉。本院于2010年3月2日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明，2008年1月26日，海盐县城市建设投资发展有限责任公司（以下简称城建公司）、海盐县武某某征迁指挥部办公室（以下简称武某征迁办）与王甲签订房屋安置协议一份，协议约定，王甲同意将座落于武某某小曲村10组房屋交给城建公司拆除；城建公司补偿王甲各项损失351117元；城建公司将座落于小曲景苑2幢501室（住宅建筑面积85.15平某某，安置价格为每平某某800元；分摊的公用建筑面积10.8715平某某；跃层建筑面积54.64平某某，安置价格为每平某某1150元；自行车某建筑面积21.63平某某，安置价格为每平某某600元）、4幢301室以及康某某5幢302室的房屋作为安置房；被拆迁房屋与安置房屋差价款为105241.90元，由王甲支付给城建公司；拆迁安置房交付时间为2009年11月30日。根据建设用地审批表的记载，小曲村10组的户主系王甲，另外家庭成员还包括王甲的父亲王仕良、母亲王引娥、妻子朱某某以及儿子王乙。2009年3月5日，王甲与吴某某签订房地产转让合同，合同约定，王甲将座落在武某某小曲景苑2幢1单元501室房屋（包括跃层和车某，面积合计161.42平某某）转让给吴某某，成交总价款为372000元，王甲应在2009年11月30日将房屋以及其他附属设施交付给吴某某使用。吴某某于签订合同当日支付王甲购房定金50000元。原审法院经审理认为，案件争议焦点是王甲与吴某某签订的房地产转让合同是否有效。王甲主张该合同无效的理由主要包括：第一、合同转让的房屋存在债务，而债务的转让需通过债权人的同意才能发生法律效力；第二、该转让合同未经其他共有权人同意，违反法律强制性规定。对此，原审认为，王甲所谓转让房屋存在的债务即被拆迁房屋与安置房屋之间的差价款，该差价款系王甲与城建公司基于拆迁安置协议产生的债权债务关系，该债务并未因吴某某与王甲签订房地产转让合同而转移给吴某某，王甲以此主张合同无效，无法采信。关于该合同是否违反法律强制性规定，首先，吴某某与王甲买卖的房屋的其他共有权人与王甲系家庭成员关系，王甲作为户主，其从事的法律行为对外具有代表性，即除非共有权人曾明确表示不同意，一般应推定一致同意户主从事的法律行为；其次，本案中的房屋安置协议系王甲作为户主单独与城建公司及武某征迁办签订，且，除非王甲另行指定，安置房的所有权证上的所有权人也会登记在其个人名下，故，对吴某某而言，其有合理理由相信王甲享有转让安置房的权利；再次，吴某某与王甲约定的价格远远高于王甲安置房价款，并未损害其他共有权人的利益。综上，王甲主张该房地产转让合同无效，无法支持。吴某某与王甲签订的房地产转让合同系双方在平等、自愿的基础上签订，该合同合法有效，根据相关法律规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。据此，依照《中华某某共和国合同法》第五十二条、第六十条、《中华某某共和国民事诉讼法》第一百二十八条之规定，判决：王甲于判决生效之日起五日内按合同约定履行交房义务，并协助吴某某办理房屋过户手续；吴某某同时应根据约定履行支付购房款的义务。案件受理费3440元，财产保全费2380元，合计5820元，由王甲负担。宣判后，王甲不服，向本院提起上诉称，一、原审判决认定双方签订的房地产转让合同合法有效违反了法律规定。《中华某某共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：“房地产未依法登记领取权属证书的，不得转让。共有房地产，未经其他共有人书面同意的，不得转让。”第四十条规定：“以划拨方式取得的使用权，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。”《中华某某共和国合同法》第八十四条规定：“债务人将合同的义务全部或部分转移给第三人的，应当经债权人同意。”王甲与吴某某签订的房地产转让合同违反了上述法律的强制性规定，应属无效。二、原审判决对房地产转让合同推定其他共有人同意没有事实依据，且违反法律规定。原审判决混淆了两个不同的法律关系，拆迁安置协议是王甲与城建公司就旧房拆除、补偿及新房安置问题权利、义务作出约定的法律关系，王甲在该协议中一人签字是否受其他共有人委托、是否侵犯其他共有人的利益与本案无关。房地产转让合同则是将今后可能取得的房地产所有权转让给吴某某，《中华某某共和国城市房地产管理法》明确规定了必须经其他共有人书面同意，原审推定其他共有人同意违法。三、原审认定本案涉讼安置房某在的债务未因双方签订的房地产转让合同而转移给吴某某属认定事实错误。2009年3月5日，王甲与吴某某签订的房地产转让合同时，王甲并未占有讼争房屋，根据拆迁安置协议的约定，王甲将于2009年11月30日占有该房屋，就该房屋王甲仅支付了部分购房款，尚有部分购房款未支付，讼争房屋尚存在债务。吴某某向王甲购买尚有债务存在且王甲尚未占有的房地产，王甲当时只是享有合同的权利且负合同义务，此时将该套房屋转让依法必须征得合同债权人同意。综上，请求撤销原审判决，依法确认双方签订的房地产转让合同无效，并驳回吴某某的诉讼请求。吴某某答辩认为，房地产转让合同是双方真实意思表示，未违反法律的强制性规定，应合法有效。王甲上诉所称的债务并不包括在双方转让合同中，合同与债务是分离的。拆迁安置房也是商品房的一种，王甲有权转让。请求驳回上诉，维持原判。二审中，双方当事人均无新的证据提供。对原审认定事实，双方均无异议，本院予以确认。本院除对原审认定事实予以认定外，二审另认定：2009年11月30日，王甲、吴某某及中介方签订三方约定协议一份，约定：座落于小曲景苑2幢1单元501室房屋本应于09年11月30日交房，应甲方（王甲）要求违约，赔给乙方（吴某某）人民币伍万元整，乙方不同意违约。经双方反复协商未能达成一致意思，使乙方未能履行合同，最后双方同意改日（09年12月3日前）再行协商。本院认为，王甲主张房地产转让合同无效的主要理由为合同违反了法律、法规的强制性规定。根据最高人民法院《关于〈中华某某共和国合同法〉若干问题的解释（二）》的第十四条的规定，合同只有违反效力性强制规定才会导致无效。《中华某某共和国房地产管理法》第三十八条规定关于共有房地产，未经其他共有人书面同意的，不得转让等情形是房地产管理部门在办理过户登记时应当审查的内容，属于管理性禁止规范，非合同效力性禁止规范。因此，王甲不能以违反此规定为由请求确认房屋转让协议无效。且在与征迁办签订的拆迁协议时是王甲代表其他家庭成员所签订，吴某某有理由相信王甲出售房屋系经家庭成员同意，而当时房屋的销售价格亦在合理范围之内，吴某某作为善意第三人有理由相信吴某某有权处分讼争房屋。《中华某某共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同的，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。”王甲与吴某某之间签订的房地产转让合同是债权行为的转让协议，并不直接涉及到物权的变动，故协议的成立、生效无需以王甲已取得讼争房屋的权属证书为前提，只要双方具有相应的行为能力，意思表示真实，标的确定，不违反法律，即可发生法律效力。本案协议中的标的物在王甲签订拆迁协议时已确定，且不违反法律、法规的强制性规定，因此，王甲在签订房地产转让合同时尚未取得拆迁安置房的权属证书并不影响转让协议的效力。《房地产转让合同》转让的标的系位于武某某小曲景苑2幢1单元501室房屋，并非是王甲与城建公司签订的拆迁安置协议，不是合同法规定的合同转让，因此无须征得城建公司的同意。王甲认为讼争房屋系划拔土地，但其一、二审中均未提供证据予以证实，本院不予采信。综上，王甲与吴某某签订的房地产转让合同合法有效，王甲认为该协议了法律的强制性规定应为无效的上诉理由不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，作所的判决亦无不当，二审应予维持。依照《中华某某共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6880元由上诉人王甲承担。本判决为终审判决。审 判 长 李伟审 判 员 刘坤代理审判员 褚翔二〇一〇年三月十七日书 记 员 苏轶 来源：百度“”