（2010）浙台民终字第84号
裁判日期: 2010-03-17
公开日期: 2015-12-30
案件名称
林某与郑某某房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省台州市中级人民法院
所属地区
浙江省台州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
郑某某,林某,林甲
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第一百五十三条第一款
全文
浙江省台州市中级人民法院民 事 判 决 书（2010）浙台民终字第84号上诉人（原审被告）郑某某。委托代理人（特别授权代理）陈某。被上诉人（原审原告）林某。委托代理人（特别授权代理）毛某某。被上诉人（原审第三人）林甲。上诉人郑某某因房屋租赁合同纠纷一案，不服台州市路桥区人民法院（2009）台路民初字第835号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院认定：2006年1月11日由第三人林甲出资其子原告林某在台州市××历史文化保护区保护开发管理委员会组织的公开拍卖中购买了位于路桥区××与××街××楼一幢（翼文苑36幢）。原告林某（通过其父第三人林甲）与被告郑某某在2006年8月18日签订了房屋租赁合同一份，该合同含有以下内容：第一条租赁地点为位于台州市××同××街××底层102、103、104半间、楼上201、020、203、204、205、206、207房屋；（东南角2间不在其中）。第二条租赁期为2006年9月1日至2011年3月30日止。第三条租赁价格为2006年9月1日至2009年4月1日期间年租金为26万元每年，以后每年在前一年的基础上递增13%。付款方式在合同签字生效之日起，一年一次性付清。第六条房屋使用中有“房屋装潢应告知原告征求同意，期满后装潢不得拆除无偿归原告所有”的内容。后被告于2006年10月又向原告另租赁一间房屋租金为2万元，租赁时间为一年。被告至今未向原告支付租金。案经调解未成。原审法院认为：被告承租原告的房屋，双方签订有房屋租赁合同，该合同并不违反法律法规禁止性规定，应为有效合同。被告主张讼争房屋没有相应房屋租赁许可证及房产证违反城市建设租赁管理办法第三十七条的规定，原、被告之间所签订的合同无效，与法不符，不予采纳。被告认为原、被告之间不存在租赁关系，被告承租房屋（租金）系第三人林甲与被告合伙经营星天地咖啡吧的出资款，由于第三人林甲否认与被告存在合伙关系，应由被告对其与第三人存在合伙关系以及房屋租金系第三人的出资款提供相应的证据加于证实。原告提供证人刘某、林乙、吴某某出庭作证，从证人证言的内容上看不能证明讼争房屋租金是第三人与被告合伙的出资款；被告提供的路桥星天地咖啡吧的内部股东协议书均没有第三人林甲的签字认可，不予认定；被告提供的林乙记录的结算清单、梁丹记录的帐面余额单据，由于均无第三人的确认，仅为被告经营咖啡吧内部记载，对第三人无约束某，不予认定。由于被告提供的证据对房屋租金是第三人与被告合伙的出资款的事实证明力不足，应由被告承担相应举证不能的法律后果，而原、被告签订有房屋租赁合同，认定原、被告之间存在租赁关系，被告应履行该合同约定的支付租金的义务。被告主张已经支付原告租金26万元，未能提供相应的证据，不予采信。被告主张原告在2008年初擅自公开转让该租赁房屋、拆除该房屋内厨房设施、锁掉营业厅的前门、中门，以及原告未经被告的同意注销该咖啡吧营业执照，均依据不足，不予采信。鉴于被告在签订合同之后，至今未支付相应的租金，被告不履行合同约定的主要债务，使原告不能实现合同目的，现原告要求解除原、被告签订的房屋租赁合同，合法合理，予以支持。原、被告在合同中约定租赁期满后房屋装潢归原告所有，该约定属于关于添附物归属的附条件的约定，根据附条件法律行为的规则，承租人违约行为应视为阻止条件成就的行为，导致合同解除的应当确认添附物归出租人所有，出租人不必给予承租人赔偿，故原告要求确认房屋内装潢归原告所有，予以支持。依据我国法律规定，诉讼时效应当从当事人知道或者应当知道其权利受到侵害之日起计算，双方约定分期支付租金的，由于每期租金均为独立的债，债务人只要未在约定的时间内履行该笔债务即侵害了权利，诉讼时效应从债权人知道或者应当知道承租人欠交租金之日起算，适用1年的诉讼时效。本案中原、被告对每期租金具体支付时间约定不明确，原告主张房屋租金的支付时间是房屋一年到期后支付，而被告认为房屋租金的支付时间是开始承租时即要支付下一年的租金。依据我国合同法第二百二十六条的规定：对于租期约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间在一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；故本院认定被告在2007年起每年9月1日支付自上一年9月1日起至本年8月31日止为期一年的房屋租金。原告现主张从2006年9月1日起至2009年5月31日止的租金，其中需在2007年9月1日支付租金部分，被告主张原告起诉超过诉讼时效成立，不予支持；而应于2008年9月1日支付的一年租金以及2008年9月1日至2009年5月31日期间的租金，予以支持。租金的具体金额在双方合同中已有明确约定，在2008年9月1日须支付一年的租金为260000元，2008年9月1日至2009年5月31日期间的租金应为200633元（2008年9月1日至2009年4月1日按一年260000元，2009年4月1日至2009年5月31日按293800元计算），租金合计人民币460633元。原告主张的利息损失，也应同样适用诉讼时效的相关规则，原告要求被告从2007年9月1日起计算至2009年5月31日止的利息损失50300元，支持从2008年9月1日计算至2009年5月31日止的利息。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第二百二十六条、第二百二十七条的规定，判决：一、解除原告林某与被告郑某某于2006年8月18日签订的房屋租赁合同，被告郑某某承租该合同约定的房屋所留装潢物归原告林某所有；二、被告郑某某于判决发生法律效力之日起十日内支付原告林某房屋租金人民币460633元并支付从2008年9月1日起计算至2009年5月31日止按本金260000元及中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算的利息损失。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币13210元，依法减半收取6605元，由原告林某负担2605元，被告郑某某负担4000元。宣判后，被告郑某某不服，向本院提起上诉称：一、被上诉人林甲邀请上诉人郑某某到路桥经营酒吧，并承诺以自有房屋入股合作。因申请办理营业执照需房屋租赁合同，上诉人郑某某出于信任，签订了《房屋租赁合同》。后虽未签订书面合伙协议，但酒吧筹建、房屋装修、刘某、林乙、吴某某的证人证言等已表明双方存在合伙关系。二、2008年初，被上诉人林甲擅自关闭营业场所，拆掉厨房设备，张贴广告另行租赁。但一审判决对证明上述违约事实的证据没有依法认定。三、一审判决适用法律明显错误。被上诉人林甲擅自违约，致使无法经营，造成巨大损失。被上诉人林甲作为违约方，无权要求解除合同。上诉人郑某某投入大量资金进行装修，因被上诉人林甲违反合同导致无法经营，故一审判决房屋所留装潢物归被上诉人林某所有，与法不符。综上，一审判决认定事实和适用法律均存在错误，请求二审法院撤销一审判决，依法改判。被上诉人林某答辩称：原判认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。被上诉人林甲未作答辩。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致，对一审判决认定的事实予以确认。本院认为：上诉人郑某某与被上诉人林某之间签订《房屋租赁合同》，系双方真实意思的体现，且并不违反禁止性规定，应为合法有效。上诉人郑某某认为，本案讼争房屋租赁给上诉人郑某某系被上诉人林甲与上诉人郑某某合伙经营星天地咖啡吧所需，故上诉人郑某某与被上诉人林某之间不存在租赁关系。但是，被上诉人林甲否认与上诉人郑某某之间存在合伙关系，故应由上诉人郑某某对存在合伙关系及房屋租金系被上诉人林甲的出资提供相关证据加以证实。上诉人郑某某提供的路桥星天地咖啡吧内部股东协议书、林乙记录的结算清单、梁丹记录的账面余额单据，均未经被上诉人林甲签字认可，故不对其产生拘束某。刘某、林乙、吴某某的证人证言也不能证明讼争房屋租金是被上诉人林甲与上诉人郑某某合伙的出资。本院认为，本案现有证据并不能证明上诉人郑某某与被上诉人林甲之间存在合伙关系及讼争房屋租金是被上诉人林甲与上诉人郑某某合伙的出资，故一审判决根据《房屋租赁合同》认定被上诉人林某与上诉人郑某某之间存在租赁关系，于法有据。因此，上诉人郑某某应按合同约定支付租金。上诉人郑某某认为，2008年初被上诉人林甲擅自公开转让该租赁房屋、拆除屋内厨房设施、锁掉营业厅的前门、中门，但未提供相关证据加以证明，故本院不予采信。鉴于合同签订后，上诉人郑某某未支付租金，不履行合同约定的主要债务，致使合同目的不能实现，现被上诉人林某要求解除合同，本院依法予以支持。根据《房屋租赁合同》，租赁期满后房屋所留装潢物归被上诉人林某所有。该约定属于关于添附物归属的附条件的约定，根据附条件法律行为的规则，承租人违约行为应视为阻止条件成就的行为，导致合同解除的应确认添附物归出租人所有，出租人不必给予承租人赔偿，故被上诉人林某要求确认房屋所留装潢物归其所有，本院亦依法予以支持。综上，上诉人郑某某的上诉理由均不能成立，本院不予支持，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8000元，由上诉人郑某某负担。本判决为终审判决。审 判 长 乐美峰审 判 员 吴鸿滨代理审判员 汤坚强二〇一〇年三月十七日代书 记员 郭巧燕 更多数据：