（2010）浙舟民终字第17号
裁判日期: 2010-03-17
公开日期: 2015-12-30
案件名称
舟山市××贸易有限公、舟山市××贸易有限公司与舟山赛诺××设备有与舟山赛诺××设备有限租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省舟山市中级人民法院
所属地区
浙江省舟山市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
舟山市××贸易有限公,舟山赛诺××设备有限,舟山市××贸易有限公司与舟山赛诺××设备有
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第一百五十三条第一款，第二百二十九条；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十一条
全文
浙江省舟山市中级人民法院民 事 判 决 书（2010）浙舟民终字第17号上诉人（原审原告、反诉被告）舟山市××贸易有限公司，住所地舟山市××××楼。法定代表人戚某某。上诉人（原审被告、反诉原告）舟山赛诺××设备有限公司，住所地舟山市××××号。法定代表人乐某某。上诉人舟山市××贸易有限公司与舟山赛诺××设备有限公司因租赁合同纠纷一案，均不服舟山市定海区人民法院（2009）舟定民初字第986号民事判决，向本院提起上诉。本院于2010年1月4日受理后，依法组成合议庭，并于2010年1月15日公开开庭审理了本案。上诉人舟山市××贸易有限公司的法定代表人戚某某，上诉人舟山赛诺××设备有限公司的法定代表人乐某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审查某，被告舟山赛诺××设备有限公司（以下简称赛诺××）承租了中国电信股份有限公某舟山分公某（以下简称舟山电信公某）所有的位于舟山市定海区××楼共××层建筑面积约2016平方米的房屋，用于开办“数码城”。2008年11月3日，经舟山电信公某同意，原告舟山市××贸易有限公司（以下简称海宇××）与被告赛诺××签订了场地租赁合同，将舟山电信数码城二－b3场地转租给原告，租赁期限为2008年10月1日至2011年9月30日止，合同期内年租金120000元，租金和水电费以先付后用为原则，租金支付方式为第一期付六用十（支付六个月房租，可实际使用十个月），第二期按三个月支付，以此类推。电费按二楼电表实际付费。并约定了原、被告双方的其他权利义务以及违约责任，如在海宇××正常经营下，因赛诺××要求解除合同的应赔偿海宇××三个月租金的违约金，并照价赔偿装修费用。海宇××如逾期交付租金及合同规定的有关费用，按应付总额的1%／天支付违约金，逾期一个月以上，赛诺××即可认为海宇××根本违约，赛诺××有权终止合同，收回场地，并收取相当于合同三个月租金的违约金等。合同订立后，赛诺××依约交付了场地。海宇××也进场进行了装修并经营。2009年2月24日，赛诺××主动解除了与舟山电信公某的舟山电信数码城的房屋租赁协议。并约定：赛诺××因第二层内部争议未决而迟交，在第一层移交完成之日起至第二层移交完成日之间时段，向电信公某缴纳补偿金3.75万元／月。2009年3月17日，赛诺××为了能顺利执行与电信公某所签订的解除电信数码城租赁合同的协议，通知电信公某对海宇××所租用的场地从2009年3月18日至2009年3月20日进行断电，并承诺断电的责任由赛诺××承担。2009年7月31日，海宇××与其它两家租赁单位在《舟山晚报》上刊登了“关于解除舟山电信数码城二楼摊位租赁合同并办理腾退移交手续的通知”，决定解除原、被告之间的租赁合同，并办理场地腾退手续，协商违约赔偿事宜。2009年8月5日，赛诺××也在《舟山晚报》上刊登了“关于限期办理腾退移交手续的通知”，要求原告来办理腾退及缴费手续，逾期不办视为继续租赁。2009年9月15日，海宇××向赛诺××腾退了所租用的场地。海宇××租用场地后对该场地进行了装潢，经海宇××申请，法院依法委托舟山市价格认证中心对租用场地的装潢采用成本法进行了价格鉴定，并确认鉴定标的在价格鉴定基准日的价格为23865元。另查某，2009年2月12日至2009年7月21日，赛诺××诉海宇××未交租金违反租赁合同，要求解除租赁合同并判令海宇××承担违约责任，后经舟山市中级人民法院判决确认2008年11月10日赛诺××向海宇××所借的5万元的借款系租金性质，海宇××未违反租赁合同约定，驳回了赛诺××的诉讼请求。2009年8月6日，原告海宇××诉至法院，要求：1、确认海宇××于2009年7月31日在《舟山晚报》上刊登的解除舟山电信数码城营业场地租赁合同的通知有效；2、判令被告赛诺××支付违约金30000元，并照价赔偿装修费用40000元；3、判令赛诺××退还原告自数码城停电之日后多支付的场租费16600元，同时提供场租费的税票。庭审中原告变更第一项诉请为：确认原、被告的租赁合同于2009年2月24日解除。赛诺××则提出反诉：要求驳回原告海宇××的起诉，并反诉要求海宇××支付给赛诺××从2008年10月1日至2009年7月31日应交纳场地租金60000元及水电费3893.98元，合计63893.98元，扣借款50000元，尚需支付13893.98元，并支付从2009年8月1日至合同终止每月10000元的租金。原审认为，原告与被告之间的租赁合同合法有效，原、被告应某约全面履行自己的义务。原、被告之间的租赁合同虽经过电信公某的同意，但是该份租赁合同并不是依附于被告与电信公某数码城租赁合同的从合同，不适用主合同解除从合同也相应解除的有关规定，故原告认为被告与电信公某的合同解除自然导致原、被告之间的租赁合同的解除，没有依据，对此，舟山市中级人民法院的生效判决也予以明确。从合同相对性来说，只有原、被告才有权解除该份租赁合同，在租赁合同中原、被告并未约定合同解除的条件，原、被告都在《舟山晚报》上刊登要求解除合同并腾退场地的公告，可以视为双方都同意解除合同。一方主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，故原告刊登通知的时间可以视为通知到达被告的时间，合同自2009年7月31日解除。因被告赛诺××在原告正常经营状况下，在合同租赁期限内主动解除了与电信公某的数码城租赁合同，并对数码城进行了断电，致使原来与原告所签订的租赁合同无法继续履行，电信公某出具的被告事实租用该数码城二楼的证明，实际是为了原、被告解决纠纷所给予被告的宽限期，且被告在此期间缴纳给电信公某的也是补偿金而不是租金，因此被告赛诺××应某照租赁合同约定承担违约责任，赔偿原告相当于三个月租金的违约金30000元，照价赔偿原告的场地装潢费用23865元，共计53865元。原、被告的租赁合同于2009年7月31日解除，原告实际使用了该租赁场地至2009年9月15日，原告应当在合同解除后支付相应的场地使用费。2008年10月1日至2009年7月31日合同存续期间，原告应按合同约定支付租金，共计60000元。2009年8月1日至2009年9月15日可参照合同约定的1万元／月计算使用费，共计15000元。综上，原告实际应当支付给被告赛诺××租金和使用费共计75000元。因在原告正常经营期间，被告对租赁场地予以断电三天，致使原告不能正常经营，按照合同约定，应酌情免除相应的租金，当时约定的租金实际为6000元／月，故可免除租金600元。综上，原告实际应当支付被告赛诺××租金74400元。原告要求被告赛诺××提供相应的税票不属于人民法院处理的范围，如因被告未提供税票对原告造成损失的，原告可另行主张。被告反诉要求原告承担水电费用一节，仅提供了自己摘抄的用电数，而该证据并不能证明其主张的水电费用，且合同中也没有关于水费支付的约定。但考虑到原告系经营电子数码产品，在经营期间必然会产生一定的电费，故法院酌情支持2500元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十一条第（二）项、第九十四条第（四）项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：一、解除海宇××与赛诺××于2008年11月3日签订的舟山电信数码城租赁合同；二、赛诺××于判决生效之日起15日内支付海宇××违约金30000元，并赔偿装潢费用23865元；三、海宇××于判决生效之日起15日内支付给赛诺××租金和使用费74400元，扣除海宇××已支付的50000元，尚需支付24400元；四、海宇××于判决生效之日起15日内支付给赛诺××电费2500元；五、驳回海宇××和赛诺××的其他诉讼请求。上述款项折抵后，赛诺××尚需支付给海宇××26965元。本诉案件受理费1965元，减半收取983元，财产保全费880元，评估费2000元，合计3863元，由海宇××负担200元，由赛诺××负担3663元；反诉案件受理费648元，减半收取324元，由海宇××负担。宣判后，海宇××和赛诺××均不服，分别向本院提起上诉。海宇××上诉称：1、租金应计算到2009年3月17日，断电后未腾退场地是为了保全证据，实际经营5个月17天，已付50000元，应退还多支付的租金16600元；2、电信公某与赛诺××解除合同后，配套市场服务已不存在，原审仍按合同租金标准判决海宇××支付扣除三天停电后的全额租金74400元，有失公平；3、原审判令上诉人支付电费2500元，无事实依据，不应支持。为此，请求二审法院查某事实，公正裁决。赛诺××上诉称：1、原审判决赛诺××违约并予以赔偿错误。电信公某并未强行收回场地，并不导致赛诺××与海宇××的合同无法继续履行；2、租赁协议是双方协议解除的，不是一方违约导致合同解除；3、原审以赛诺××停电、解除与电信公某的租赁合同致使双方某同无法履行，认定赛诺××构成根本违约是错误的。故海宇××要求赛诺××支付违约金30000元及赔偿装潢损失23865元的诉请不应支持，请求二审依法改判。本院经审理查某的事实与原审认定的事实一致，本院对原审查某的事实予以确认。二审另查某，2009年2月24日，赛诺××与舟山电信公某签订《关于解除数码城〈房屋租赁协议〉的协议》，约定：根据赛诺××请求，双方解除房屋租赁合同。在约定的“交接时点”（数码城第2层原则上在2月底前停业，最迟在3月15日停业）完全腾退，电信公某同意免除赛诺××2008年10月、11月二个月租金；装修费用基建部分按70万元回购，设备残值按29.3万元回购；电信公某免除赛诺××租金延迟支付滞纳金及提前解除合同违约金。若在“交接时点”未能全部完成约定事项，赛诺××同意承担违约责任，电信公某将上述3点优惠予以取消，并按《房屋租赁协议》、《补充协议》有关条款追究赛诺××违约责任。本院认为，当事人签订的场地租赁合同系双方真实意思表示，应为合法有效，双方应全面履行自己的合同义务。赛诺××在合同完全能继续履行的情况下为了自己的利益，先以海宇××违约为由，向法院提出单方解除与海宇××的场地租赁合同、腾退场地的诉讼。在法院审理期间，又主动与电信公某解除了房屋租赁合同，移交了除第二层外的全部房屋，使得海宇××经营所依赖的“电信数码城”的品牌、专业、规模效应及配套市场服务等经营环境丧失，赛诺××为了得到电信公某在解除租赁协议中承诺如其“按期腾退、停止营业”将给予租金减免、装修回购、免除租金延迟支付滞纳金、免除提前解除合同违约金等利益，不惜采取强行停电的手段，迫使海宇××等租户停止营业并撤离经营场地。赛诺××上述缺乏商业诚信的行为构成根本性违约。原审据此判令赛诺××支付违约金并赔偿损失，法律适用正确。在赛诺××先行违约，且其提出单方解除合同的诉讼请求被法院驳回情况下，海宇××于2009年7月31日登报通知赛诺××解除租赁合同，并要求赛诺××5日内前来办理场地腾退移交手续，协商违约赔偿事宜，系合法行使解除权，本院确认该通知具有解除合同的效力。关于海宇××停业、撤离经营场地至实际腾退期间（2009年3月18日至9月15日）的租金损失承担问题。本院认为，该问题实质为诉讼期间的租金损失承担问题。首先，海宇××在该期间因赛诺××的违约行为已被迫停业，由于赛诺××没有按照合同约定赔偿海宇××装修损失，也未及时对装修状况进行确认，故海宇××为保全证据在诉讼期间未腾退场地，这种情况并不能视为对场地的实际使用；其次，纠纷的引起系赛诺××故意违约行为所致，海宇××对此并无过错，故该期间的场地租赁费损失应由赛诺××自行承担。据此，本院对海宇××诉请要求退还2009年3月18日之后已支付租金的诉请予以支持，对赛诺××要求支付2009年8月1日至实际腾退之日期间租金的反诉请求予以驳回。原审以海宇××实际使用为由判令海宇××支付在此期间场地使用费，法律适用不当，应予以纠正。海宇××应付进场至2009年3月17日的租赁费共计33400元（5个月×6000元／月＋17天×200元／天）。海宇××已付租赁费50000元，赛诺××应退还16600元。根据合同约定，电费由承租户按实支付，原审考虑承租户经营电子数码产品，经营期间必然会产生一定电费，判决海宇××酌情支付2500元，并无不当。综上，海宇××上诉理由成立，其上诉请求本院予以支持。赛诺××称其未根本性违约、合同还能继续履行等上诉理由与事实不符，其上诉请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十一条第（二）项、第九十四条第（四）项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、维持舟山市定海区人民法院（2009）舟定民初字第986号民事判决第一项、第二项、第四项、第五项；二、撤销舟山市定海区人民法院（2009）舟定民初字第986号民事判决第三项；三、舟山赛诺××设备有限公司于本判决送达之日起15日内退还给舟山市海宇科技发展有限公某租金16600元；四、驳回舟山赛诺××设备有限公司其他诉讼请求。上述一、三项折抵后，舟山赛诺××设备有限公司尚需支付给舟山市海宇科技发展有限公某67965元。如舟山赛诺××设备有限公司未按本判决书指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费983元，财产保全费880元，评估费2000元，合计3863元，由舟山赛诺××设备有限公司负担；一审反诉案件受理费324元，由舟山市海宇科技发展有限公某负担50元，舟山赛诺××设备有限公司负担274元。二审案件受理费1965元，由舟山赛诺××设备有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 毛耕炜审 判 员 褚 炅审 判 员 李珊燕二〇一〇年三月十七日代书记员 王丽民 更多数据：搜索“”来源：