（2010）甬仑民初字第68号
裁判日期: 2010-03-17
公开日期: 2016-12-23
案件名称
宁波经济技术开发区联合物业有限公司与宁波北仑凤凰海港餐饮有限公司、吴文燕物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
宁波市北仑区人民法院
所属地区
宁波市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
宁波经济技术开发区联合物业有限公司,宁波北仑凤凰海港餐饮有限公司,吴文燕
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条；《物业管理条例（2007年修正）》：第四十二条第一款；《中华人民共和国担保法》：第十八条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第一百三十条
全文
浙江省宁波市北仑区人民法院民 事 判 决 书（2010）甬仑民初字第68号原告：宁波经济技术开发区联合物业有限公司（注册号：330206000023504），住所地宁波经济技术开发区联合区域办公大楼一楼。法定代表人：郭志安，该公司董事长。委托代理人：厉洁飞，浙江铭生律师事务所律师。委托代理人：杨维文，浙江铭生律师事务所实习律师。被告：宁波北仑凤凰海港餐饮有限公司（注册号：330206000000677），住所地宁波市北仑区新矸凤凰城南区3幢109-115、201号。法定代表人：李惠娟，该公司执行董事。委托代理人：吴文燕，女，1971年1月9日出生，汉族，系被告公司经理，住宁波市北仑区。被告：吴文燕，女，1971年1月9日出生，汉族，系被告宁波北仑凤凰海港餐饮有限公司经理，住宁波市北仑区。原告宁波经济技术开发区联合物业有限公司（以下称联合物业）与被告宁波北仑凤凰海港餐饮有限公司（以下称凤凰海港）、吴文燕物业服务合同纠纷一案，本院于2009年12月24日立案受理。依法由审判员胡飞红适用简易程序于2010年1月21日、2010年3月17日公开开庭进行了审理。原告联合物业委托代理人厉洁飞、杨维文到庭参加诉讼，被告凤凰海港委托代理人及第二被告吴文燕经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告联合物业诉称：2007年7月1日原告与第一被告签订《前期物业管理服务协议》，对宁波北仑凤凰海港物业管理服务进行了具体约定，期限至业主委员会与物业管理企业签订物业管理委托合同时止。被告凤凰海港向宁波经济技术开发区天人房地产开发有限公司承租房屋，租期至2010年7月31日，被告吴文燕作为合同保证人。合同签订后，原告实施了物业管理服务，但两被告均拒绝支付从2008年6月至2009年12月的物业费、2009年1月（诉状上载明的2008年9月系笔误）至2009年12月的公共设施维修费，原告催讨未果，现起诉要求：1、被告凤凰海港承担物业综合服务75316元（2008年6月1日至2009年12月31日止，1982平方米×2元∕平方米∕月×19个月=75316元），公共设施维修费3964元（2009年1月1日至2009年12月31日止，1982平方米×2元∕平方米=3964元），违约金5985元，合计85265元；2、被告凤凰海港从2009年1月1日起到判决生效之日按每日千分之一支付违约金；3、被告吴文燕承担连带责任；4、本案诉讼费用由两被告承担。庭审中原告撤回了第一项诉讼请求中“违约金5985元”及第二项诉讼请求的请求。为证明上述事实，原告提供了以下证据：1、《房屋租赁合同》和《租赁合同》补充协议，证明被告凤凰海港系承租人、被告吴文燕为连带责任保证人；2、出租房产交付通知书，证明出租人将出租房产交付给被告凤凰海港；3、前期物业管理服务协议，证明原告与被告凤凰海港之间签订前期物业管理服务；物业管理服务费商用房2元/平方米/月、公共设施维修费商业用房2元/平方米/年；逾期交纳物业费，按每天百分之一收取违约金；4、律师函，证明原告委托律师事务所已向被告凤凰海港催缴物业费的事实；5、凤凰城前期物业管理服务合同及备案表各1份，证明原告接受房产公司的委托对凤凰城进行前期物业管理，并约定了前期的收费标准为2元/平方米/月；6、发票2份，证明被告凤凰海港支付综合服务费至2008年5月30日止，支付日常维修费至2008年12月底止。两被告辩称：1、前期物业管理服务协议上面乙方签章的“吴文燕”签字不是被告吴文燕所签，以前没有签过该份协议。2、被告凤凰海港已经交纳部分物业费。3、要求原告提供商业用房2元/平方米/月的收费依据。两被告提供发票1份，证明被告凤凰海港支付综合服务费至2008年5月30日止，支付日常维修费至2008年12月底止。对原告提供的证据，两被告质证认为：证据1、2、4、5、6、7均无异议；证据3对“吴文燕”签字的真实性有异议，但两被告在本院规定的期限内逾期未提出鉴定申请。对两被告提供的证据，原告无异议。经审核，本院对原告提供的证据1、2、4、5、6、7的真实性、合法性、关联性均予以认定；原告提供的证据3两被告虽然对签名真实性有异议未在期限内提出书面申请，因此对该证据本院依法予以认定。经审理查明，2006年3月15日，原告与宁波开发区天人房地产开发有限公司（以下称天人房地产公司）签订一份凤凰城前期物业管理服务合同，约定原告接受委托对凤凰山乐园商业街进行前期物业管理；管理期限暂定二年，自2006年3月15日起至2008年3月14日止，但是期限未满、业主委员会与物业管理公司签订的物业管理服务合同生效的，本合同自然终止；物业管理综合服务费2元∕平方米∕月，共有部位、共用设备设施日常维修费2元∕平方米∕年；合同还就其他内容作了约定。2006年3月24日，上述合同在宁波市北仑区房地产管理处备案。2007年7月9日被告凤凰海港与天人房地产公司签订一份宁波北仑凤凰城房屋租赁合同，约定被告租用凤凰城北区3幢101号、102号、103号、105号房；租赁面积为1265平方米；承租方被告凤凰海港在租赁经营期限内所发生的税金、水、电以及物业等费用均由承租方承担；被告吴文燕作为合同保证人，以其个人资产为承租人履行本合同的所有义务提供连带责任担保。2007年9月5日，两被告与天人房地产公司就上述租赁合同签订一份补充协议，对租赁房屋的数量、位置作了变更，面积变更为1982平方米。2007年7月1日，原告和第一被告签订凤凰城前期物业管理服务协议，双方就物业收费标准等作了约定。2007年9月18日，原告及天人房地产公司将被告凤凰海港承租的房屋交付给被告，被告凤凰海港已交付租赁房屋至2008年5月底的物业管理综合服务费及至2008年12月底的共有部位、公用设备设施日常维修费。原告于2009年9月23日发律师函向被告凤凰海港催讨拖欠的物业管理费用，但被告一直未付。另查明，被告凤凰海港原名称为宁波北仑凤凰山海港城餐饮管理有限公司，于2008年3月17日变更为宁波北仑凤凰海港餐饮有限公司。本院认为，依法成立的合同，对当事人均具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带缴纳责任。本案原告依约履行了物业管理服务，被告凤凰海港与业主天人房地产公司约定由被告承担租赁期间的物业费用，因此被告凤凰海港理应支付物业管理综合服务费及房屋共有部分、共用设施日常维修费，被告吴文燕作为房屋租赁合同的保证人，理应按约承担连带责任保证义务。两被告辩称其未与原告签订过前期物业管理服务协议但两被告未在本院规定的期限内提出司法鉴定的申请，亦未提供其他证据佐证，对该辩称观点本院不予采纳；两被告辩称其已支付部分物业服务费，根据原、被告提供的发票证明，被告凤凰海港已支付物业管理综合服务费至2008年5月底、支付房屋共有部分及共用设施日常维修费至2008年12月底；至于两被告提出的物业管理综合服务费收费依据，则原被告合同对收费标准已作明确约定，原告诉请的收费标准并未超过合同约定。原告诉请合理合法，应予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条、《中华人民共和国担保法》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条的规定，判决如下：一、被告宁波北仑凤凰海港餐饮有限公司应支付原告宁波经济技术开发区联合物业有限公司物业管理综合服务费75316元（自2008年6月1日至2009年12月31日止，按2元每平方米每月计算）、房屋共有部分、共用设施日常维修费3964元（自2009年1月1日至2009年12月31日止，按2元每平方米每年计算），合计79280元，该款限被告于本判决生效之日起十日内支付完毕。二、被告吴文燕对上述款项承担连带偿还责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1782元、减半收取891元，保全费820元，合计1711元，由两被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。（在递交上诉状七日内凭判决书到宁波市中级人民法院立案室预交上诉案件受理费；如银行汇款，收款人为宁波市财政税务局预算外资金，帐号为81×××01，开户银行为宁波市中国银行营业部，如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。）如本判决书生效后，义务人拒不履行的，权利人可在本判决书确定履行期间的最后一日起二年内向本院申请执行。审 判 员 胡飞红二〇一〇年三月十七日代书记员 周风燕 来自：