（2009）甬鄞民初字第4502号
裁判日期: 2010-03-12
公开日期: 2015-12-27
案件名称
陈某某与倪某某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
宁波市鄞州区人民法院
所属地区
宁波市
案件类型
民事案件
审理程序
民事一审
当事人
陈某某；倪某某
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》:第八十八条
全文
宁波市鄞州区人民法院民 事 判 决 书（2009）甬鄞民初字第4502号原告：陈某某。被告：倪某某。委托代理人：张某某。委托代理人：邵某。原告陈某某与被告倪某某房屋买卖合同纠纷一案，于2009年12月15日向本院起诉，本院于同日受理后，由代理审判员吴占斌适用简易程序审理。本案于2010年1月19日公开开庭进行了审理。原告陈某某、被告的委托代理人邵某、张某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈某某起诉称：被告系浙江华茂置业发展有限公司（以下称华茂某某）的员工，该公司开发了位于鄞州区的学府一号楼盘，被告可以优惠价格购房一套。2009年6月11日，原、被告双方签订《鄞州区学府一号g1楼，1405室买房权转让协议》，协议约定被告将其拥有的鄞州区学府一号g1楼1405室的买房权转让给原告，原告需支付被告转让费98000元，协议签订后原告预付了10000元价款。因目前房价上涨，被告向原告提出按新的价格转让，并明确承认其违约并愿支付违约金4万元以终止原协议。因原告不同意按新的转让价格，事后被告自行办理了该房买入备案手续，导致协议无法履行。因原告当时同被告签了协议，放弃了购买其它房屋的机会，近半年来造成实际超过50万元的损失。为此，原告请求判令被告继续按原协议约定将买房权转让给原告。被告倪某某答辩称：原、被告双方签订的是买房权转让协议，而非房屋买卖合同，转让的标的并非房屋所有权而是房屋的购房请求权。双方并无买卖房屋的合意，而只是就购房请求权的转让达成一致，转让房屋应当由原告与华茂某某另行签订商品房买卖合同。另外，本协议不能履行的原因是华茂某某不允许购房请求权的转让。签订协议时，被告已表明华茂某某可能不会同意转让，但原告表示其通过关系可以办理转让手续，协议中约定“如因浙江华茂置业原因导致双方无法按上述约定的房价办理转让的，双方不承担违约责任”。在房屋交房的最后期限之前，原告仍没有取得相关方面的同意并通知被告办理手续。2009年11月，被告向华茂某某征询购房权转让事宜，该公司明确回答不允许转让，也没有任何其他人要求购买该套房屋。这种情况下，被告才在最后期限之前与华茂某某签订了正式的商品房买合同，否则一旦逾期被告将被取消购房某某。协议无法得到履行，是因华茂某某的原因，而协议约定了上述原因的免责条款。因此，被告对协议无法履行不承担违约责任，请求驳回原告的诉讼请求。审理中，原告为证明自己的诉讼主张，向本院提交了下列证据：1.买房转让协议书一份，用以证明双方签订了买房权的转让协议；2.原、被告双方电话录音一份，用以证明被告向原告表示房屋要涨价，并承认违约的事实。上述证据经当庭出示、质证，被告对证据1协议书的真实性无异议，对证据2电话录音因未在举证期限内提供，被告未予质证。本院认为，被告对证据1未提出异议，本院予以确认，证据2因系超过举证期限提供，被告未予质证，本院不予认定。审理中，被告为证明自己的诉讼主张，向本院提交了下列证据：1.买房转让协议书、住宅定购单各一份，用以证明双方签订的是买房权转让合同而非房屋买卖合同，转让的标的是购房请求权而非房屋所有权；双方在协议中明确约定如因浙江华茂置业发展有限公司原因导致双方无法办理购房请求权转让，双方不承担违约责任的事实；2.华茂某某2010年1月4日出具的情况说明一份，用以证明被告曾积极履行转让协议，并征询华茂某某能否将房屋购房权转让给原告，华茂某某明确表明不允许转让，因此导致原、被告双方不能办理购房权转让手续，这属于《买房权转让协议》中约定的免责情形，被告不应承担违约责任。上述证据经当庭出示、质证，原告对证据1无异议；对证据2的真实性无异议，但认为被告在2009年11月18日时还在与原告商谈价格，是被告要涨价所以才不履行合同，被告单方违约，没有履行约定义务，导致原告无法办理转让手续。本院认为，原告对证据1无异议，本院予以确认；证据2情况说明能够证明华茂某某不允许买房权转让的事实，原告的质证意见没有事实依据，因此对该份证据本院予以确认。综上，本院结合原、被告的陈述及证据，确认本案事实如下：被告倪某某系华茂某某的员工，该公司开发了位于鄞州区的学府一号楼盘。2007年10月24日被告与华茂某某签订了学府一号g1幢1405室的房屋订购单。2009年6月11日，原、被告双方签订《鄞州区学府一号g1楼，1405室买房权转让协议》，协议约定被告将其拥有的鄞州区学府一号g1幢1405室的买房权转让给原告，原告支付被告转让费98000元，交房时由原告同华茂某某签订一手房买卖合同，房屋价款不高于800000元。协议同时约定如因华茂某某原因导致双方无法按上述约定转让，双方均不承担违约责任。协议签订后原告预付了10000元。2009年11月，被告向华茂某某征询购房权转让事宜，该公司明确答复不允许买房权转让，后被告自行与华茂某某签订了商品房买卖合同。因原协议无法继续履行，被告向原告退还之前预付的10000元价款，原告拒收，并以被告违约为由诉至本院。本院认为：原、被告双方签订的买房权转让协议，约定被告将其与华茂某某之间购房合同的权利义务转让给原告，其性质系概括转让合同的权利义务。依照《中华人民共和国合同法》第八十八条的规定，被告向原告概括转让合同权利义务需经合同相对方即华茂某某同意方能生效。现房屋的出卖方华茂某某已明确表示不同意合同转让，故原、被告之间就购房权转让的合同不能发生法律效力，请求被告履行未生效的合同，缺乏法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八十八条之规定，判决如下：驳回原告陈某某的诉讼请求。案件受理费2250元，减半收取计1125元，由原告陈某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局预算外资金，帐号：81×××01，开户银行：中国银行宁波市分行。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审原号。逾期不交，作自动撤回上诉处理。代理审判员 吴占斌二〇一〇年三月十二日书 记 员 董静静 来源：百度“”