（2010）绍民初字第497号
裁判日期: 2010-03-11
公开日期: 2014-06-20
案件名称
杨秋朵与沈宝荣、马金花房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
绍兴市柯桥区人民法院
所属地区
绍兴市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
杨秋朵,沈宝荣,马金花
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十四条，第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
浙江省绍兴县人民法院民 事 判 决 书（2010）绍民初字第497号原告：杨秋朵。委托代理人：薛国民、吴国金。被告：沈宝荣。被告：马金花。两被告的共同委托代理人：胡杰丰。原告杨秋朵诉被告沈宝荣、马金花房屋买卖纠纷一案，本院于2010年1月25日立案受理后，依法由审判员冯春盛独任审判，于2010年3月10日公开开庭进行了审理。原告杨秋朵及其委托代理人薛国民，被告沈宝荣、马金花及两被告的共同委托代理人胡杰丰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨秋朵诉称：原告与两被告于2009年8月23日签订一份《协议书》，约定两被告将位于绍兴县柯桥街道后梅小区6幢404室拆迁安置房转让给原告，交易价格为350，000元。原告依约于签订合同的当天交付给两被告定金150，000元。后两被告迟迟不肯交付房屋，也未办理房屋过户，导致协议无法履行。根据合同约定，若两被告悔约，应退还定金，同时再赔偿原告150，000元。据此，原告为维护自己的合法权益，诉至法院，诉讼请求：要求两被告返还原告定金150，000元，赔偿原告损失150，000元。被告沈宝荣、马金花共同辩称：1、原、被告签约事实，合同约定出卖的标的物是安置给两被告儿子沈国权的房屋，当时两被告是受沈国权的委托与原告签订合同的，根据法律的规定，本案的适格被告应为沈国权，不应为两被告。2、签约以后，两被告收取了原告150，000元购房款事实，但该款不是原告所称的定金，而是预付款。3、早在签约前2009年4月，系争出卖房屋已被公开拍卖，导致沈国权无法取得该房屋，于是绍兴县柯桥街道办事处收回了原应安置给沈国权的系争房屋，并另安置沈国权其他的房屋，故两被告无法履行合同的原因不是由于两被告违约行为引起，而是绍兴县柯桥街道办事处将系争房屋收回所致。据此，两被告可以免除责任，同时要求追加上述办事处为本案的第三人。综上，两被告同意归还原告预付的房款150，000元，不同意赔偿原告150，000元。即使要承担违约责任，两被告也认为原告主张的150，000元数额过高，要求法院予以适当减少。经审理本院认定事实如下：2009年8月23日，原告（乙方）与两被告（甲方）签订一份《协议书》，约定甲方卖给乙方后梅小区6#404室房屋，交易价格350，000元，有线初装费、管道煤气费由乙方支付；甲方办理房产证费用由自己负担，过户一切费用由乙方支付；2009年8月23日，乙方交甲方定金150，000元，第二笔房款180，000元于2009年11月8日支付，第三笔房款20，000元到甲方协助乙方过户后付清；若乙方悔约，甲方有权没收乙方买房订金150，000元，若甲方悔约，退还买房订金给乙方，再赔偿给乙方150，000元，合计300，000元等。合同签订当天，原告向两被告交付了定金150，000元。另查明，2009年8月24日，被拆迁人沈国权和拆迁人绍兴县中国轻纺城两湖开发建设有限公司、受委托单位绍兴县柯桥街道办事处签订一份《绍兴县集体土地房屋拆迁产权调换协议》，两被告之子沈国权据该合同可获得的系争出卖的安置房。早在2009年4月，该安置房已被公开拍卖。后绍兴县柯桥街道办事处收回上述房屋拆迁产权调换协议并另与沈国权签订安置协议。现因两被告无法向原告交付约定出卖的房屋，遂成讼。以上事实认定，由原告提供的协议书、银行回单，两被告提供的由绍兴县柯桥街道办事处出具的情况说明、绍兴县集体土地房屋拆迁产权调换协议以及当事人在庭审中所作的陈述等证据予以证明。本院认为：原、被告间签订的转让系争房屋的协议书，作为债权行为，系双方当事人的真实意思表示，未违反国家法律法规的禁止性规定，应认定为合法有效。两被告主张两人受沈国权委托与原告签约，因未能提供充分证据证明且原告已明确其合同相对人为两被告，故原告起诉两被告，主体适格，并无不当。在合同订立后，原、被告作为合同当事人，应当按照约定全面履行自己的义务，两被告在向原告收取定金以后，因约定出卖的安置房早已被拍卖，导致原告无法依约取得房屋并办理房屋产权转移，其订立合同之目的无法实现。原告据此在解除合同的基础上要求两被告返还定金150，000元，符合法律规定，本院予以支持。同时根据我国合同法的相关规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告在合同解除后，可以向两被告主张违约责任。由此，原告要求两被告承担赔偿损失的违约责任，于法有据，应予支持。关于损失的具体金额，原告主张依合同约定的金额计150，000元。两被告则主张该金额过高，应予适当调整。本院认为，根据我国合同法的规定，当事人可以约定一方违约时根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。故原告主张的损失数额应当以实际损失作为基础，考虑到两被告在合同履行过程中并非恶意违约，兼顾原告因合同落空导致的预期可得利益损失，本院认定原告主张的违约数数额过高，可适当减少至70，000元。另，原告在审理过程中申请追加绍兴县柯桥街道办事处为本案第三人，本院审查后认为，该办事处与本案并无直接关联，故对于原告的该项申请不予准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、沈宝荣、马金花应于本判决生效后十日内返还杨秋朵定金150，000元，并赔偿杨秋朵经济损失70，000元，合计220，000元；二、驳回杨秋朵的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5，800元，减半收取2，900元，财产保全申请费2，120元，合计5，020元，由杨秋朵负担600元，沈宝荣、马金花负担4，420元，限于本判决生效后七日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院［在递交上诉状7日内先预缴上诉案件受理费5，800元，款汇绍兴市预算外资金财政专户，帐号：09×××27，开户行：绍兴市商业银行业务部。逾期按自动撤回上诉处理］。审判员 冯春盛二〇一〇年三月十一日书记员 徐 芳