（2010）深宝法民三初字第259号
裁判日期: 2010-03-10
公开日期: 2014-12-02
案件名称
某小区业主等与某房地产公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
深圳市宝安区人民法院
所属地区
深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
某小区业主等,某房地产公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第六十四条第一款
全文
深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2010）深宝法民三初字第259号原告某小区业主等。被告某房地产公司。原告诉被告商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人、被告的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告于2007年与被告签订了《深圳市房地产买卖（预售）合同》，被告在预售合同中承诺在2008年6月30日之前将符合交楼条件的房产交付原告使用。2008年6月中旬，被告仅凭借其2007年12月28日违法取得的项目竣工验收备案回执，就向原告发出入伙通知书，通知原告于2008年6月19日-28日办理入伙手续，2008年7月初，原告向被告发出收楼异议书，称被告发出的入伙手续不符合合同约定，没有提供合同约定的所有设施与附属配套设施，擅自改变小区庭院游泳池、绿化等问题。2008年7月初，被告向原告寄出盖有公章的资料：预售面积及竣工面积测绘报告、竣工验收合格证明文件、住宅质量保证书与住宅使用说明书、物业共有部位设施接管查验清单以及收楼意见书和业主临时公约。在原告以及其他业主的投诉及维权之后，宝安区规划局于2008年7月24日向被告下发了《深圳市规划宝安分局撤销行政许可决定书》，载明被告取得规划验收许可【深圳市规划局宝安分局行政许可决定书】（文号为18-2008033）、《深圳市建设工程规划验收合格证》证号为【深规建验BA-2008-OlOl号】存在以下问题：被告在申报项目规划验收时，没有完整地提供原审批的全部图纸，室外的游泳池与绿化没有按原批准的总图实施，根据行政许可法的规定，该局决定撤销该项行政许可并要求被告按照2005年批准的《建设工程规划许可证》及附件的要求实施后，再来办理相关规划验收手续。经过被告进行部分整设，2008年8月29日规划局宝安分局又向被告颁发了涉案工程的《深圳市建设工程规划验收合格证》。根据以上事实，原告认为被告在违反国家法律法规的前提下，欲将不符合交付条件的房产强行交付给原告，在原告拒绝验收收房情况下，被告应承担没有在合同约定的时间内将房产交付给原告的延期交房的违约责任。具体理由如下：被告虽按预售合同中约定的期限内提出交楼请求，但被告所预交楼房不但违反国家法律、法规的强制性要件，而且也不符合双方合同约定的交楼标准。《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条规定：县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。2001年颁发的《深圳市城市规划条例》第六十二条规定：建设工程竣工后，建设单位或个人持建筑、工程竣工测绘报告向原审批部门申请规划验收。未经验收或验收不合格的，不予发《规划验收合格证》、不予房地产登记、不得投入使用。而本案现实是，被告虽于2008年5月20日取得宝安规划局向涉案房产颁发的《规划验收合格证》，但随后又被该局于2008年7月24日撤销该项目行政许可。直到被告按规划局文件重新对涉案工程整改完毕之后，于2008年8月29日又重新取得涉案工程的《规划验收合格证》。因此，根据我国《城乡规划法》第四十五条及《深圳市城市规划条例》第六十一条及相关规定，被告在2008年8月29日之前是根本无资格组织涉案工程竣工验收，也不能将涉案房产投入使用的。根据相关法律规定和原被告双方约定，被告欲将不能投入使用的房产交付给原告，显然不符合双方在预售合同中的约定及法律法规强制性要求。以上事实已充分说明被告的房产不符合交付条件，没有在合同约定的时间内将房产交付给原告，属于延期交楼，根据双方在《预售合同》第十二条之规定，卖方如未在本合同第九条约定的交付期限内将本房地产交付买方，按下列第壹种方式处理：“逾期在90日之内（含90日）的，自约定的交付期限届满日之次日起至实际交付之日止，卖方按日向买方支付本房地产总价款万分之三的违约金，合同继续履行”。综上，被告的违约行为侵害了原告的合法权益，根据双方签订的预售合同的第九条、第十条、第十一条、第十二条、第十三条之规定，向法院提起诉讼，请求判令：1、被告支付2008年6月30日至2008年8月30日的延期交楼违约金；2、由被告支付本案诉讼费用。被告答辩称，一、涉案小区的建设现状完全符合规划设计要求，符合合同约定的交楼标准，原告诉求没有事实依据。1、我方交付的房产已取得了主管部门《深圳市房地产建设工程规划验收合格证》、《深圳市宝安区房建工程项目竣工验收备案收文回执》等验收许可文件，我方交付的房产完全符合合同约定及国家标准。比较本案中的三份核心证据深规建许字2005B289号《建设工程规划许可证》、预售时公示并作为买卖合同附件的《屋顶总平面图》、深规建验BA－2008－0156《建设工程规划验收合格证》可以看出，涉诉标的建成后的各项建设指标均符合原规划许可要求，如总建筑面积（包括计容积率面积和不极容积率面积）、容积率、层数、建筑物的功能、包括车位数、文化活动中心、居委会等在内附属设施等指标均符合原批准实施的规划设计要求，原告诉称违反规划设计根本没有事实依据。2、我方严格按照合同约定履行了交付义务。我方在约定时间即2008年6月30日前向被告发送了入伙通知书，通知被告入伙；并在入伙现场提供了合同第四条约定的文件给原告，在原告拒绝收楼的情况下，我方又将该文件邮寄给了原告；同时我方在交付房产时，将公共设施和附属配套设施移交给了相关部门，符合合同约定第十三条规定；我方已充分适时履行了合同约定交付义务，不存在违约行为，原告诉求没有事实依据。二、预售公示并作为合同附件的图纸并未明确标示项目应建游泳池，被告不存在预售后擅自改变规划的行为。1、原告提供的深圳市规划局宝安分局（2008）217号文件不足于证明原告擅自变更规划。虽然该文件指出被告在申报该项目规划验收时没有完整提供审批的全部图纸，室外游泳池没有按原批准总图施工。但这不能证明原告擅自变更规划。我方的预售平面图是经过主管部门批准的，我方向社会公示及作为合同附件的预售总平面图中，中央水池功能并未做标注。在此预售平面图上面并未标示涉讼标的有游泳池，因此我方认为项目在通知入伙时未建游泳池并非违反预售公示的《屋顶总平面图》所示的规划指标，我方完全按照预售平面图施工，符合法律规定及双方约定。2、关于规划变更问题约定在合同第十九条，该条规定已预售的房地产在施工过程中不得随意变更，而预售前的设计变更不受此条款约束。3、涉案房产已经开始初始登记，证明涉案房地产目前为止没有权利瑕疵。从此上可见，原告称被告交付的房地产不符合约定标准没有事实依据。三、广东省高级法院已明确表明了业主以曾撤销规划验收合格证为由主张被告逾期交楼不能成立。此前，涉案楼盘的业主也以楼盘的规划验收合格证曾被撤销等为由诉请被告支付逾期交楼违约金，经审理，法院认为被告交付涉案楼盘时取得了竣工验收备案回执，具备交付条件，规划局撤销验收合格证只是被告在申请验收时未严格按要求提供最初报建的图纸（2005年报建），被告经整改后也重新取得了验收合格证，因此一审、二审都驳回了要求支付逾期交房违约金的诉求，后该业主申请再审，广东省高院认为：撤销涉案楼盘验收合格证并非房屋本身的规划或质量问题，没有直接影响业主使用房屋，因此，以此来主张逾期交房证据不足，法院不能支持。综上，被告认为，被告已合法全面履行了房屋交付义务，原告诉状所述的理由不存在或不成立，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2007年，原告（买方）与被告（卖方）签订了《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定原告购买被告开发的某小区房产，合同约定卖方应当于2008年6月30日前将本房地产交付给买方，交付前应取得法律、法规规定的相应的工程竣工验收合格证明文件；卖方向买方交付时应发出入伙通知书，卖方书面通知买方入伙后，买方经验收同意收楼的，本房地产的交付时间为卖方交付本房地产的钥匙之日，卖方通知买方入伙后，买方无正当理由拒绝验收或无正当理由拖延验收时间的，本房地产的交付时间为卖方入伙通知书中的入伙期限届满之日；买方收到入伙通知书后，应在接到入伙通知书之日起10日内按收楼意见书内容对本房地产进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起10日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收本房地产，买方认为本房地产不符合交付标准或条件的，应在收楼意见书中一次性提出异议，卖方接到买方异议后，应在30日内对异议部分作出书面答复和处理意见，逾期不予答复及处理的，视为买方异议事实成立，本房地产视为未交付。合同第十二条约定：逾期在90日之内的，自约定的交付期限届满日之次日起至实际交付之日止，卖方按日向买方支付本房地产总价款万分之三的违约金，合同继续履行。合同签订后，原告付清了购房款。2008年6月16日，被告在报纸上刊登了安《业主入伙公告》，通知业主于2008年6月19日-28日办理入伙手续。2008年7月初，原告向被告发出收楼异议书。此后，被告向原告邮寄了《关于业主售楼意见的复函》。2007年8月23日，被告取得了涉案项目的《深圳市房地产预售许可证》。2007年12月27日，被告取得了项目竣工验收备案收文回执。2008年5月20日，深圳市规划局宝安分局向被告颁发了涉案工程的《深圳市建设工程规划验收合格证》（证号为深规建验BA－2008－0101号）。2008年7月24日，深圳市规划局宝安分局向被告下发了《深圳市规划局宝安分局撤销行政许可决定书》，载明被告取得的规划验收许可【深圳市规划局宝安分局准予行政许可决定书（文号为18－20080331）、《深圳市建设工程规划验收合格证》（证号为深规建验BA－2008－0101号）】存在以下问题：被告在申报项目规划验收时没有完整地提供原审批的全部图纸，室外的游泳池与绿化没有按原批准的总图实施，根据行政许可法的规定，该局决定撤销该项行政许可并要求被告按照批准的《建设工程规划许可证》及附件的要求实施后再来办理相关手续。2008年8月29日，深圳市规划局宝安分局又向被告颁发了涉案工程的《深圳市建设工程规划验收合格证》（证号为深规建验BA－2008－0156号）。以上事实，有原、被告的陈述和原告提交的《深圳市房地产买卖合同（预售）》、购房发票、建设工程规划验收合格证（2008年5月30日）、建设工程规划验收合格证（2008年8月29日）、深圳市规划局宝安分局撤销行政许可决定书、被告提供的建设用地规划许可证（1997）0096号、建设工程规划许可证2005B289号、建筑工程施工许可证XK20060062、XK20060320、深圳市房地产预售许可证2007宝安031号、深圳市宝安区房建工程项目竣工验收备案收文回执（编号：BA20070387）、建设工程规划验收合格证（深规建验BA-2008-0101号、BA-2008-0156号）、两份屋顶总平面图、申请材料接收凭证、受理通知、收文回执、深圳市房地产初始登记公告、被告名称变更工商证明资料、社区配套和公共服务用房移交意向协议书、宝安区政府物业资产移交协议书、宝安区政府物业资产实物交接书、移交的资料清单、宝安即卡罗社区业主入伙公告、邮寄收楼异议复函详情单及回执、邮寄、报纸公告催促入伙通知证据、民事判决书、民事裁定书等证据在卷证实，并经庭审举证质证，本院予以确认。本院认为：原告与被告签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》是当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面适当履行。原告诉称涉案房产的规划验收合格证在2008年7月24日被取消，不符合交房条件，故以此要求被告承担延期交房违约金。对此本院认为，被告在通知原告办理入伙手续时已取得竣工验收备案回执，说明涉案房产符合质量标准，已具备交付使用条件。虽然深圳市规划局宝安分局下发《深圳市规划局宝安分局撤销行政许可决定书》，撤销了2008年5月20日颁发的《工程规划验收合格证》（证号为深规建验BA－2008－0101号），但撤销的原因是被告在申报项目规划验收时没有完整地提供原审批的全部图纸，室外的游泳池与绿化没有按原批准的总图实施。上述撤销原因并非房屋本身的规划或质量问题，不会直接影响原告使用涉案房屋。而且在被告整改后，深圳市规划局宝安分局于2008年8月29日重新向被告颁发了涉案房产的《深圳市建设工程规划验收合格证》（证号为深规建验BA－2008－0156号），该楼房的验收障碍已经消除。原告以涉案房产的《深圳市建设工程规划验收合格证》曾经被撤销而主张被告逾期交房，证据不足，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告的诉讼请求。受理费由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。代理审判员 刘光耀二〇一〇年三月十日书 记 员 李燕妮声明：本网站公布的裁判文书仅供阅读参考，正式文本以生效裁判文书正本为准，其他网站不得转载！ 关注微信公众号“”