（2009）深中法民五终字第2134号

裁判日期: 2010-02-05

公开日期: 2015-12-25

案件名称

上诉人李某某与被上诉人深圳市××物业管理有限公司物业管理纠纷一案民事判决书

法院

广东省深圳市中级人民法院

所属地区

广东省深圳市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

李某某,深圳市××物业管理有限公司

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第一百五十三条第一款

全文

广东省深圳市中级人民法院民事判决书（2009）深中法民五终字第2134号上诉人（原审被告）李某某，男。被上诉人（原审原告）深圳市××物业管理有限公司。法定代表人张某某，董事长。委托代理人孙某某、李某某，均为广东×××律师事务所律师。上诉人李某某因与被上诉人深圳市××物业管理有限公司（以下简称××物管公司）物业管理纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2009）深南法民三初字第49号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明，××物管公司系具有一级物业管理资质的物业管理企业。李某某系涉案房屋×××山庄D区低层住宅××号房屋的业主，并于1999年11月1日办理了入伙手续。1999年11月1日，李某某与深圳市×总物业管理有限公司×××山庄管理处签订《管理协议书》，约定由深圳市×总物业管理有限公司×××山庄管理处对×××山庄进行物业管理，并约定了双方的权利义务；该《管理协议书》并未约定管理费的具体数额。××物管公司、李某某均确认，××物管公司的前身是深圳市×总物业管理有限公司，后来更名为深圳××物业管理有限公司，之后改制为深圳市××物业管理有限公司。同日，李某某签署了《业主公约》，其中第三条”违约责任”中约定，”不按规定缴交管理服务费、房屋本体维修基金等费用以及赔偿金、违约金的，处以每日千分之三的滞纳金”。但该《业主公约》中”本业主所拥有物业”处系空白，并未注明物业的名称和地址。李某某入住涉案房屋后，向××物管公司交纳物业管理费每月人民币460元。2007年8月13日，××物管公司（乙方）与×××山庄业主委员会（甲方）签订《×××山庄物业管理合同》，约定：甲方委托乙方对×××山庄实行物业管理，合同期限为2年，自2006年9月27日起至2008年9月27日止；本物业的管理服务费按双方商定的标准向业主（住用户）收取，即住宅每月每户460元；双方还约定了各自的权利义务等其他条款。李某某没有向××物管公司交纳2006年10月至2008年11月的物业管理费。李某某主张××物管公司于2006年10月在其房屋窗前的绿化地铺上水泥、建成体育场地，严重影响了涉案房屋的居住价值，并提交了原绿化地的照片、同地址现状的照片、录像作为证据。××物管公司承认其在涉案房屋的窗前建设体育设施，并陈述体育设施的建设是当时××物管公司响应社区工作站对于全民体育的号召，由社区工作站将体育设施捐赠给×××小区，让×××小区的业主可以从事体育锻炼，且该体育设施是经过业主委员会的同意才设立的；其对录像的真实性、合法性无异议，但关联性有异议，从该录像中无法看出体育设施产生噪音对李某某的听觉造成伤害，也不能证明对李某某的视觉、通行造成伤害，不能成为李某某拒付管理费的理由。李某某提交×××山庄发展商的售楼广告作为证据，拟证明××物管公司是受发展商委托对涉案小区进行物业管理，广告中的认购须知第9款清楚写明前期物业管理费标准是人民币或港币430元／月，而且也无滞纳金的约定。××物管公司对该广告的真实性无异议，但认为该广告不能作为交纳物业管理费的依据，广告中约定物业管理费是港币430元，对于人民币并无作约定，故该约定不清，应在物业管理合同中予以明确。××物管公司请求原审法院判令：1、李某某支付2006年10月至2008年11月拖欠的物业管理费人民币11960元；2、李某某支付逾期交纳管理费滞纳金人民币12675.30元（按拖欠金额日万分之五暂计至2008年11月），以上费用合计人民币24635.30元；3、李某某承担本案诉讼费用。××物管公司当庭申请变更诉讼请求，即将第2项诉讼请求变更为：李某某支付逾期交纳管理费滞纳金至付清款项之日止，暂计至2008年11月30日为人民币12675.50元，按照每日千分之三的标准计算，计算滞纳金从物业管理费发生的次月1日开始计算。因××物管公司变更诉讼请求已超过举证期限，原审法院不予准许。原审法院认为，李某某于1999年入住涉案小区后，××物管公司受开发商委托对涉案小区进行物业管理，××物管公司、李某某亦于1999年11月1日签订《管理协议书》，约定由××物管公司进行物业管理及双方的权利义务。该合同系双方真实意思的表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，也没有其他合同无效的情形，合同成立并有效。李某某入住涉案房屋后实际接受了××物管公司提供的物业管理服务，××物管公司、李某某之间形成物业管理服务合同关系。2007年8月13日，×××山庄业主委员会与××物管公司签订《×××山庄物业管理服务合同》，约定由××物管公司为涉案小区提供物业管理服务，根据《物业管理条例》第十二条第四款的规定，业主委员会的决定对业主具有约束力，故李某某是该合同项下权利义务的一方实际享有者和承担者，《×××山庄物业管理服务合同》对××物管公司、李某某双方都有约束力，××物管公司、李某某双方均应严格履行。××物管公司应当按照《物业管理条例》、《深圳经济特区住宅区物业管理条例》等行政法规及规范性文件的相关规定向包括李某某在内的涉案小区业主提供物业管理服务，对房屋的使用、维修、养护、消防、清洁卫生、车辆行驶及停泊、公共秩序等进行管理。李某某应按约定的标准向××物管公司交纳物业管理服务费。根据查明的事实，李某某于1999年入住涉案房屋后，一直按每月人民币460元的标准向××物管公司交纳物业管理费。但从2006年10月至2008年11月，李某某未支付物业管理费。关于李某某能否拒绝向××物管公司交纳物业管理费的问题。李某某主张因××物管公司在其房屋窗前的绿化地上建设体育设施、破坏其房屋的居住价值，其可以拒绝交纳物业管理服务费。对此，李某某应当举证证实××物管公司未按《物业管理条例》、《深圳经济特区住宅区物业管理条例》等行政法规及规范性文件的相关规定向包括李某某在内的涉诉小区业主提供物业管理服务。李某某提交的证据不能证明××物管公司未按上述法律规定向李某某提供物业管理服务，故李某某的上述主张没有事实和法律依据，原审法院不予支持。至于××物管公司在涉案房屋窗前的地块建设体育设施的行为是否合法、是否损害李某某的利益，系不属于本案物业管理服务合同纠纷范围的另一法律问题，李某某可就此另循途径解决，但以此争议为由而拒交物业管理服务费则于法无据。李某某未及时交纳物业管理服务费的行为客观上损害了其他按时交纳物业管理服务费的业主的合法权利，也不利于涉案小区物业管理工作的继续开展。同时，原审法院认为，××物管公司作为物业管理服务的提供者，应当不断提高服务质量，向涉案小区业主提供优质的服务，以维护全体小区业主的合法权利。关于物业管理服务费的标准。从1999年至2006年9月，李某某均以人民币460元／月的标准向××物管公司交纳物业管理服务费，且《×××山庄物业管理服务合同》亦明确约定物业管理服务费为每户460元／月，该约定虽未明确币种，但在我国签订的该物业管理合同，在无特殊约定的情况下，金钱币种应理解为人民币为宜，故李某某应按460元／月的标准支付物业管理服务费。李某某关于双方对物业管理服务费没有约定，应以发展商的售楼广告中陈述的人民币或港币430元／月为依据、由李某某选择按港币430元／月的标准支付的主张，没有依据，原审法院不予采纳。故，××物管公司要求李某某支付2006年10月至2008年11月的物业管理服务费人民币11960元的诉讼请求，原审法院予以支持。××物管公司、李某某签订的《业主公约》约定了迟延交纳物业管理费每日千分之三的滞纳金标准，××物管公司有权要求李某某按该标准支付滞纳金。关于李某某主张《业主公约》缺乏法律规定的要件而无效。因该《业主公约》系李某某于办理涉案房屋的入伙手续、签订《管理协议》的当天即1999年11月1日亲笔签署的，虽然《业主公约》上没有注明房屋的房屋和地址，但综观整个入伙的流程，李某某作为业主所签署的《业主公约》所对应的房屋是涉案房屋无疑；且《业主公约》并无《中华人民共和国合同法》第五十二条所规定的合同无效的情形，故李某某关于《业主公约》无效的主张，于法无据，原审法院不予采纳。《业主公约》中约定的滞纳金标准为每日千分之三，但××物管公司主张按每日万分之五的标准计收，系其依法对自身民事权利的处分，原审法院予以照准。关于物业管理费交纳的期限，因双方并无明确约定，原审法院认为，滞纳金起算从物业管理费发生的次月第1日开始计算为宜。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《物业管理条例》第十二条第四款之规定，判决如下：一、李某某应于本判决生效之日起10日内向××物管公司支付2006年10月至2008年11月的物业管理费人民币11960元；二、李某某应于本判决生效之日起10日内向××物管公司支付逾期交纳管理费的滞纳金（按每月物业管理费人民币460元、每日万分之五的标准，滞纳金从物业管理费发生的次月第1日开始计算，计至2008年11月30日）。案件受理费416元，由李某某负担。案件受理费××物管公司已预交，李某某应将该款项于本判决生效之日起十日内迳付××物管公司。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。上诉人李某某不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销一审判决，依法改判；2、判令被上诉人承担一、二审诉讼费用。其上诉依据的主要事实和理由为：一、一审判决根本无视××物管公司证据的无效性，并依此判决。1、《×××山庄物业管理委托合同》签订日期为2007年8月13日，且其第十条第（七）款规定”本合同自签订之日起生效”。而法院认可本民事纠纷发生日期为2006年11月，故当时根本不存在《×××山庄物业管理委托合同》，但原审判决却以该合同为依据判定物业服务管理费收费标准，并以该合同为依据判定双方均应遵守纠纷发生时根本不存在的合同，显然是错误的。2、《业主公约》是入伙时所签，不是上诉人本人真实意愿的表达，十年前业主入伙时总被开发商选定的管理处强迫签订这样那样的文件。《深圳经济特区住宅区物业管理条例》（2004）第三十五条规定”业主公约应当包括下列内容：（一）住宅区名称、地点、面积及户数；（二）公共场所及公用设施状况”。法院验证并认可的《业主公约》上，上述（一）、（二）要件均不存在，显然是无效合同。3、关于签字日期为1999年11月1日的《管理协议书》，这是唯一完整有效的协议书。一审判决书也认为它”约定了双方的权利义务”。该《管理协议书》未规定管理费用，这与管理费用由开发商在其销售广告的”认购须知”中规定了管理费的事实是一致的，”认购须知”第9条为：物业管理费用为每套每月430元人民币或港币。该《管理协议书》也未有滞纳金的约定。至于”从1999年至2006年9月，被告均以人民币460元／月的标准向××物管公司交纳物业管理服务费”，那是因为上诉人一直以为××物管公司的实际收费标准是合法的。后来上诉人发现实际上是××物管公司擅自提高了物业服务收费标准，将每套每月430元人民币或港币改为460元／月的标准。二、一审无理剥夺了上诉人的反诉和上诉权利，一审判决无视上诉人的合理诉求。1、一审无理剥夺了上诉人的反诉和上诉的权利。本案××物管公司的起诉日期是2008年11月14日，2009年2月9日上诉人接到应诉通知书，2009年2月25日上诉人提起反诉，2009年5月5日接到深圳市南山人民法院的不予准许上诉人的反诉的通知书。上诉人发现可以对裁定书上诉，对通知书是不能上诉的。2、通过切割处理，一审完全无视上诉方的合理诉求。一审判决认为物业服务公司提供了服务，业主就必须付费，至于物业服务公司是否切实履行了服务义务、是否伤害了业主利益、应否赔偿，那是另一法律关系，与本案无关。而事实是被上诉人强行将上诉人房屋窗前绿化地擅自建成体育设施，未切实履行物业服务义务并损害了业主利益，上诉人在被上诉人改正行为或就其行为是否合法做出判断前有权暂不付服务费。而且，根据《管理协议书》第二条第4款的规定，×××山庄管理处有义务进行”园林绿化的保养、维护”。《深圳经济特区住宅区物业管理条例》（2004）第44条第一款规定住宅区禁止占用绿化地；第二十七条第二款规定物业管理公司在住宅区范围内负责园林绿化地的使用、维修、养护和管理。显然××物管公司不但未尽到对园林绿化地的养护和管理义务，而且破坏占用了绿化地。可以看出无论是物业服务合同还是物业管理法规都明确界定了××物管公司的上述行为是未履行物业服务合同，与本案物业管理服务合同纠纷是同一范围的法律问题。三、一审认可××物管公司毫无证据的说法，并声称经庭审质证，袒护××物管公司的违法行为。1、原审时被上诉人提出”体育设施的建设是当时××物管公司响应社区工作站对于全民体育的号召，由社区工作站将体育设施捐赠给×××小区，让×××小区的业主可以从事体育锻炼，且该体育设施是经过业主委员会的同意才设立的”主张，但其不能提出任何证据予以证明，上诉人对此明确提出异议，但一审判决却称”经庭审质证，足以认定。”未经业主大会决定、市住宅局批准，建体育设施的行为是违法的。2、原审时上诉人提交的录像要证明的是房屋的居住价值受到损害，不是人本身是否直接受到伤害。而且，即使听觉、视觉和通行未受伤害，也不能否定房屋的居住价值受到伤害的事实，房屋的居住价值受到很多因素的影响。原审法院对于上诉人据此提出的主张不予采信是错误的。四、一审判决无视上诉人提出的证据和法律依据，随意判决。1、一审判决认为上诉人”不能证明××物管公司未按上述法律规定向李某某提供物业管理服务，故李某某的上述主张没有事实和法律依据，原审法院不予支持。”事实是原审判决也认定了涉案房屋窗前的绿化地确实是建设成了体育设施，显然××物管公司不但未尽到对园林绿化地的养护和管理义务，而且破坏占用了绿化地。被上诉人的行为违反了《管理协议书》的约定，也违反了《物业管理条例》、《深圳经济特区住宅区物业管理条例》及《中华人民共和国民法通则》等法律法规的有关规定。2、《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条规定：”当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失”。所以上诉人停止支付物业管理费的行为只是针对被上诉人违约和违反法律规定行为的一种补救措施，并不是××物管公司所主张的”无故拖欠”行为。原审法院不支持上诉人的主张是错误的。3、对于上诉人主张房屋的居住价值受到负面影响的证据，一审判决以不能证明视觉、听觉受到伤害为由不予支持。这是错误的。4、上诉人以开发商关于物业服务收费的广告承诺主张物业服务收费标准，一审判决认为”没有依据”，属于认定事实错误。综上所述，一审判决在重要事实的认定、重要证据的采用、基本法律的适用上明显是错误的。为维护自身合法权益，提起上诉，请求二审法院依法判决，支持上诉人的上诉请求。被上诉人××物管公司答辩称，一、《×××山庄物业管理委托合同》是被上诉人与深圳市南山区×××山庄业主委员会签订的，双方对合同的期限、服务的内容、物业服务费的标准等进行了明确的约定，根据有关法律规定和司法解释，业主委员会的决定对业主具有约束力，因此该合同依法应当对上诉人及被上诉人发生法律效力。被上诉人按照合同的约定为上诉人提供了物业管理服务，上诉人也应当按照约定的标准交纳物业服务费。上诉人拖欠2006年10月至2008年11月物业服务费的行为已经构成违约，依法应当承担违约责任。二、《业主公约》及《管理协议书》合法成立并发生法律效力。《业主公约》及《管理协议书》均由上诉人在入伙时亲笔签署，是上诉人的真实意思表示，根本不存在强迫上诉人签订的情况。上诉人应对其在上诉状中主张的”被开发商选定的管理处强迫签订”的主张承担举证责任，否则应当承担对其不利的法律后果。上诉人签署的《业主公约》第三条第二款规定”业主不按规定缴交管理服务费、房屋本体维修基金等费用的，处以每日千分之三的滞纳金”，上诉人应当按照此标准向被上诉人承担违约责任。三、上诉人拒交管理费的理由是小区的绿化地上建设了体育设施，上诉人认为破坏了其房屋的居住价值，因此拒交管理费，该理由不能成立。其一，在公共绿地上兴建的体育设施是供全体业主使用的，为全体业主提供了既可锻炼身体又可休憩的场所，并没有侵犯任何业主的利益；其二，该体育设施的建设是上诉人响应社区工作站对于全民体育锻炼的号召，由社区工作站赠送给×××山庄小区的，并没有额外增加物业服务费的支出，被上诉人不存在管理过错；其三，该体育设施是建设在距离上诉人一条马路以外的公共绿地上，平时只有业主在锻炼的时候聊天说话的声音，上诉人称噪音影响其日常生活没有事实依据，上诉人在一审中未能举证证明体育设施对其听觉、视觉以及通行造成了伤害，也未能证明由此造成其房屋价值的减损，因此上诉人拒交管理费的理由不能成立。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。本院经审理查明，原审法院查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人下属管理处于1999年11月1日签订的《管理协议书》系双方真实意思表示，内容未违反法律和行政法规的效力性强制规定，为有效合同，双方均应依约履行。2007年8月13日被上诉人与涉案房产所在小区的业主委员会签订《×××山庄物业管理合同》后，按照法律规定，作为物业服务企业的被上诉人和作为业主的上诉人在双方的物业服务合同关系中的权利义务应以《×××山庄物业管理合同》的约定为准。另外，上诉人于1999年11月1日签订的《业主公约》，其内容未违反法律、行政法规的效力性强制规定，上诉人又未能提供证据证明其在签订公约时受到胁迫，故该业主公约对上诉人具有约束力。上诉人主张被上诉人在2006年10月擅自将其房屋前绿化地建成体育设施，未切实履行物业服务义务并损害了业主利益，故上诉人有权在被上诉人改正该行为之前暂不付服务费。本院认为，被上诉人履行了对涉案小区提供安全、卫生、车辆管理、房屋维修养护等服务的合同义务，上诉人也接受了被上诉人提供的物业服务，故负有交纳服务费的义务。绿化地建成小区公用体育设施的问题，属于涉及小区全体业主权益的重大事项，上诉人有权另循法律途径解决，但上诉人无权在已接受物业服务的情况下以此为由拒付服务费。原审法院认定上诉人自2006年10月起未交纳服务费构成违约，判令其向被上诉人交纳欠费、支付滞纳金，并无不妥。关于服务费交费标准的问题，1999年11月1日签订的《管理协议书》和《业主公约》虽对此未作约定，但上诉人自1999年至2006年均是按照每月460元的标准交纳服务费，期间并未提出异议，2006年10月时上诉人也是以被上诉人擅自将绿地改建为体育设施为由拒交服务费，并无证据证明其对服务费标准提出异议，故应认定双方已经以实际履行的方式就服务费交纳标准达成一致。2007年8月13日涉案小区业主委员会与被上诉人签订的《×××山庄物业管理合同》中约定的服务费收费标准也是每户每月460元，故自2006年10月至2008年11月，上诉人均应按每月460元的标准交纳所欠服务费。上诉人主张小区发展商售楼广告中写明物业服务费标准是每月人民币或港币430元，故被上诉人超出该标准收费没有依据。本院认为，首先，即使该广告真实，其也是小区发展商做出，而非被上诉人的承诺，上诉人无权以此对抗被上诉人。其次，即使该广告标准有效，上诉人在入伙后长达六、七年的时间里均是按照每月460元的标准交费，其应当清楚实际交费标准和广告标准的不同，但其一直未提出异议，也应视为双方以实际履行的方式共同变更了原先的广告标准约定。因此，上诉人的该项上诉理由不成立，本院不予支持。关于延迟付款滞纳金的问题，上诉人签署的《业主公约》中关于欠费处以每日千分之三的滞纳金的约定，性质属于违约金，对上诉人具有约束力。该滞纳金标准虽略有偏高，但本案中被上诉人请求上诉人按日万分之五的标准交纳滞纳金，属于合理范围，故原审法院予以支持并无不妥，本院予以维持。综上所述，上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律准确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费416元，由上诉人负担。本判决为终审判决。审判长　彭　宁审判员　李祖坤审判员　龚　萍二〇一〇年二月五日书记员　叶金花关注公众号“”