（2009）杭西民初字第2059号
裁判日期: 2010-02-04
公开日期: 2014-07-08
案件名称
范理、何朝霞与王绍裕、郑萍房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
杭州市西湖区人民法院
所属地区
杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
范理,何朝霞,王绍裕,郑萍,浙江信义房产管理咨询有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第六十四条第一款；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
浙江省杭州市西湖区人民法院民 事 判 决 书（2009）杭西民初字第2059号原告（反诉被告）：范理。原告（反诉被告）：何朝霞。范理、何朝霞的共同委托代理人：傅莲芳。被告（反诉原告）：王绍裕。被告（反诉原告）：郑萍。王绍裕、郑萍的共同委托代理人：陆云良。第三人：浙江信义房产管理咨询有限公司。法定代表人：夏智亮。委托代理人：盛祥。原告范理、何朝霞诉被告王绍裕、郑萍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2009年8月6日立案受理后，依法由审判员姜学英独任审判，王绍裕、郑萍在举证期限内提起反诉。本院合并审理后，于2009年9月16日第一次公开开庭进行了审理。何朝霞及其与范理的共同委托代理人傅莲芳，王绍裕及其与郑萍的共同委托代理人陆云良到庭参加诉讼。王绍裕、郑萍于2009年9月24日申请浙江信义房产管理咨询有限公司（以下简称信义公司）作为第三人参加诉讼，经本院审查。予以准许，并依法通知了信义公司为第三人参加本案诉讼。后因案情复杂，本案转为普通程序，本院依法组成合议庭，于2009年11月8日再次公开开庭进行了审理。何朝霞及其与范理的共同委托代理人傅莲芳，王绍裕及其与郑萍的共同委托代理人陆云良，第三人信义公司的委托代理人盛祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。范理、何朝霞共同起诉称：范理与何朝霞、王绍裕与郑萍均系夫妻关系。2009年4月25日，范理、何朝霞与王绍裕、郑萍及信义公司签订《房地产买卖居间合同》，约定王绍裕、郑萍将坐落于杭州市西湖区日晖新村5幢1单元301室房屋（以下简称301室房屋）以109万元的价格转让给范理、何朝霞，范理、何朝霞和王绍裕、郑萍共同委托信义公司办理交易及过户手续。当日，王绍裕、郑萍收取范理、何朝霞1万元定金（双方同意交易后转作装修款），还一并签署《杭州市房屋转让合同》、《房屋买卖补充合同》，对首期购房款、产权过户及纳税手续、违约责任作了明确约定。范理、何朝霞于2009年5月12日依约将购房首付款43.6万元打入监管账户，并于同年5月21日完成贷款审批并取得贷款合同。信义公司于同年5月22日发函通知双方在收到函后办理身份核对及产权过户手续。但王绍裕、郑萍于同年5月24日发函给信义公司，提出终止居间代理关系，后又向法院起诉要求解除其与信义公司的《居间代理合同》。王绍裕、郑萍至今未办理301室房屋过户及户口迁出手续。故诉请判令：1、王绍裕、郑萍继续履行《房屋转让合同》；2、王绍裕、郑萍支付逾期办证违约金22077元（按已付款日万分之五计算，暂计算至2009年8月31日），并要求实际支付至301室房屋权利转移之日；3、王绍裕、郑萍支付逾期交房及迁出户口违约金6913元（按已付款日万分之五计算，暂计算至2009年8月31日），并要求实际支付至301室房屋交接完毕及户口迁出之日；4、本案诉讼费用由王绍裕、郑萍承担。王绍裕、郑萍共同答辩并反诉称：王绍裕、郑萍在合同履行期限内没有收到首付款。范理、何朝霞和信义公司未依约履行交付银行资金监管协议、贷款合同和首付款支付银行凭证等附随义务。在范理、何朝霞违约不履行义务的情况下，王绍裕、郑萍依法享有抗辩权，且范理、何朝霞应承担违约责任。故应驳回范理、何朝霞的诉讼请求，并据此提起反诉，要求判令：1、范理、何朝霞向王绍裕、郑萍支付违约金22672元（自2009年5月19日起暂计至8月31日，此后违约金按日万分之五另计至实际支付日止）；2、本案反诉费用由范理、何朝霞承担。针对王绍裕、郑萍的反诉，范理、何朝霞答辩称：王绍裕、郑萍与范理、何朝霞共同委托信义公司，而王绍裕、郑萍却不信任信义公司，致使信义公司无法完成受委托事项。王绍裕、郑萍从未向信义公司与范理、何朝霞要求查看其辩称的文件原件，同时往来函件证明王绍裕、郑萍存在违约，杭州市下城区人民法院（2009）杭下商初字第1258号民事判决书也认定信义公司不存在违约行为，驳回了王绍裕、郑萍要求解除居间代理合同的诉讼请求。综上，王绍裕、郑萍的反诉请求缺乏事实依据，请求予以驳回。第三人信义公司陈述称：三方签订的房屋转让合同中没有约定首付款，而是首期房价款，同时该合同明确约定到杭州市房产交易中心核对买卖双方身份后将首期房价款支付给王绍裕、郑萍，而且按照交易习惯，身份核对与过户手续应同时完成。监督支付协议属四方协议，买卖双方如需要可向贷款银行索取，故不存在王绍裕、郑萍所称的信义公司未按约向其交付上述协议的情况，王绍裕、郑萍由此也不存在履行抗辩权。在合同履行过程中，范理、何朝霞已按约将首期房价款436000元支付至资金监管帐户，但王绍裕、郑萍未按约履行其核对身份及办理过户手续的义务。范理、何朝霞提供了下列证据材料：1、《房地产买卖居间代理合同》，拟证明双方达成房屋买卖合意，并共同委托信义公司办理房产交易手续。2、《杭州市房屋转让合同》，拟证明双方就房屋买卖达成一致，并对价款、支付方式及违约责任作了约定。3、《房屋买卖补充合同》，拟证明双方就装修款及税费事宜达成一致的事实。4、收条，拟证明王绍裕、郑萍收到范理、何朝霞交易定金1万元，双方同意在交易时转作装修款的事实。5、收据，拟证明范理、何朝霞向信义公司支付房屋交易各类税费28900元。6、《关于日晖新村5-1-301室取款的补充协议》，拟证明双方就王绍裕、郑萍二期取款问题达成新的一致意见的事实。7、收据，拟证明范理、何朝霞已按约支付房屋首付款463000元的事实。8、《个人住房（商业用房）借款合同》，拟证明范理、何朝霞已完成贷款的事实。9、《告知函》，拟证明中介信义公司发函要求双方办理过户手续的事实。10、《再告知回复函》，拟证明王绍裕、郑萍有意毁约，不同意交易的事实。11、《关于希望王绍裕先生、郑萍女士继续履行房屋转让合同的函》，拟证明范理、何朝霞要求继续履行合同和办理过户交易的事实。12、《催告函》，拟证明信义公司再次催告王绍裕、郑萍办理过户手续，王绍裕、郑萍仍执意违约的事实。13、快递详情单，拟证明催告函被拒收退回的事实。14、（2009）杭下商初字第1258号民事判决书，拟证明范理、何朝霞已将首付款支付至监管账户，信义公司要求买卖双方办理身份核对及过户手续，信义公司在履行合同过程中没有违反交易程序，法院驳回了王绍裕、郑萍要求解除居间代理合同的诉讼请求。15、现金缴款单，拟证明范理、何朝霞已向信义公司缴纳436000元首付款的事实。上述范理、何朝霞提供的证据，经王绍裕、郑萍，第三人信义公司质证后，王绍裕、郑萍认为：证据1、2、3、4、6的真实性均没有异议。证据5、7的真实性不能确认，无法证明范理、何朝霞已向信义公司和资金监管账户交款的事实。证据8的真实性无异议，但发函时无此资料，信义公司一直没有向王绍裕、郑萍提供监管协议，直至诉讼后方才得知有此贷款合同。证据9、10的真实性无异议，但该证据证明违约的是范理、何朝霞及信义公司而非王绍裕、郑萍。证据11的真实性无异议，王绍裕、郑萍确收到过此函，但对函的内容有异议，当时范理、何朝霞及信义公司并未提供相关材料。证据12的真实性有异议，王绍裕、郑萍并未收到该份函件。证据13的真实性不能确认，王绍裕、郑萍未收到也未拒收该份函件。证据14的真实性无异议，但该证据证明违约的是范理、何朝霞及中介信义公司而非王绍裕、郑萍。证据15的真实性无法确定，不能证明待证事实。第三人信义公司对上述证据均没有异议。王绍裕、郑萍提供了下列证据：1、《杭州市房屋转让合同》，拟证明买卖双方就301室房屋的转让达成一致意见，并作出相关具体约定的事实。2、《房地产买卖居间代理合同》，拟证明信义公司与买卖双方就301室房屋买卖居间代理事宜达成一致意见，并作出相关具体约定的事实。3、2009年5月22日信义公司的《告知函》、2009年5月24日王绍裕、郑萍《再告知回复函》，拟证明信义公司故意阻碍《杭州市房屋转让合同》中有关保护王绍裕、郑萍合法权益的条件成就的事实。4、2009年7月3日王绍裕、郑萍的《再告知函》，拟证明王绍裕、郑萍就301室房屋买卖事宜与范理、何朝霞沟通、协商的事实。5、《监管支付协议》，拟证明买卖双方、信义公司与中国建设银行股份有限公司杭州庆春支行（以下简称建行庆春支行）签订资金监管协议，但该协议王绍裕、郑萍在2009年7月16日才取得的事实。6、《杭州市房产管理局关于加强房地产中介代理房款监管的通知》，拟证明杭州市房产管理局对中介代理房款监管作出相关规定的事实。7、下城分局12315消费者举报记录单，拟证明王绍裕、郑萍因信义公司违约于2009年5月26日就本案所涉事项向相关政府职能部门进行过投诉的事实。8、王绍裕与信义公司洪畅于2009年4月21日签订的《杭州市房地产经纪委托合同》及洪畅名片。9、王绍裕、郑萍中国移动通信客户详单（2009年5月份）。证据8、9拟证明在房屋买卖过程中，王绍裕一直与洪畅联系，且在2009年5月份联系洪畅催问首付款及身份核对等具体事宜的事实。上述王绍裕、郑萍提供的证据，经范理、何朝霞，第三人信义公司质证后，范理、何朝霞认为：证据1、2的真实性、合法性、关联性无异议，但对证明对象有异议。证据3恰恰证明违约的是王绍裕、郑萍而非范理、何朝霞。证据4，范理、何朝霞未收到，但从该函可以反映王绍裕、郑萍存在要求另行协商签订合同或解除合同的行为，已构成明示违约。证据5的真实性无异议。证据6不符合证据形式要件，真实性不能确认。证据7系王绍裕、郑萍单方制作，真实性不能确认。证据8无异议。证据9有异议，通话号码不能反映通话内容，不能证明王绍裕、郑萍的证明目的。第三人信义公司认为：证据1-3、5、7、8的真实性没有异议。证据4，范理、何朝霞是否收到，信义公司不能确认。证据6的真实性有异议。证据9有异议，不能证明待证事实。第三人信义公司未提供证据。本院对各方当事人的证据作如下认证：1、范理、何朝霞提供的证据。证据1-4、6、8-11，王绍裕、郑萍对其真实性无异议，故对上述证据的真实性予以认定。证据5，王绍裕、郑萍虽有异议，但未提供证据加以反驳，故对该证据的真实性予以认定。证据7与证据15相互印证，予以认定。证据12与证据13相互印证，且证据13中收件人地址确为《杭州市房屋转让合同》中确认的法律文书送达地，故对证据12、13予以认定。证据14为生效法律文书，予以认定。2、王绍裕、郑萍提供的证据。证据1-3的真实性，本院予以认定。证据4系王绍裕、郑萍出具的单方证据，该证据不能证明待证事实，不予认定。证据5的真实性予以认定。证据6系复印件，不符合证据的形式要件，且从提供的复印件内容上看，并未明确信义公司向买卖双方交付《房款监督支付协议》的义务，故对该证据不予认定。证据7只能反映王绍裕、郑萍向有关部门投诉的情况，不能证明范理、何朝霞存在违约，对该证据不予认定。证据8，范理、何朝霞与信义公司均无异议，予以认定。证据9不能证明待证事实，不予认定。本院根据各方当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实：范理、何朝霞与王绍裕、郑萍均系夫妻关系。2009年4月21日，王绍裕与信义公司签订《杭州市房地产经纪委托合同》，房地产执业经纪人为洪畅。2009年4月25日，王绍裕、郑萍（甲方）与范理、何朝霞（乙方）及信义公司（受托方）签订《房地产买卖居间代理合同》，约定甲方将301室房屋（建筑面积为66.49平方米）以109万元的价格转让给乙方，甲、乙方全权委托受托方办理上述房产的过户手续。同日，王绍裕（甲方）与范理、何朝霞（乙方）签订一份《杭州市房屋转让合同》，约定：1、301室房屋转让价格为人民币总价1090000元。甲乙双方同意委托中国建设银行股份有限公司杭州庆春支行33×××28帐号对房产交易资金进行监管支付。2、2009年5月18日前，乙方支付首期房价款436000元，该款暂存资金监管账户，于甲乙双方到杭州市房产交易中心身份核对及受理后3日内，转付甲方。3、待乙方贷款审批完成且补足不足部分后三个工作日内，双方至产权登记管理中心办理产权过户及纳税手续。4、待本交易经杭州市产权管理登记中心登记完毕后（即以乙方为权利人的《房屋所有权证》、《契证》办理完毕）十日内，乙方应支付甲方第二期房价款654000元，该期房价款由乙方委托贷款银行直接支付至保证金账户。5、待贷款银行将第4条所列贷款发放到资金监管帐号后三日内，甲方凭本人身份证领取第二期房款554000元。6、2009年7月30日前，甲乙双方应对该房地产进行验看、清点，确认无误后，双方签订房屋交接书，甲方应将该房地产按本合同约定交付乙方。甲方凭房地产交接书领取第三期房价款100000元，乙方凭房地产交接书到信义公司领取权证，本交易结束。7、2009年7月30日前，甲方交房至乙方。8、乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款日万分之五计算，违约金自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止。逾期超过十五日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付十五日的违约金外，甲乙双方同意甲方有权单方面解除合同。甲方单方面解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的10%。甲方可从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给乙方，已付款不足违约金和赔偿金部分的，乙方应在接到书面通知之日起五日内向甲方支付。9、甲方未按本合同约定期限将上述房地产交付（包括房地产交接及房地产权利转移）给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之五计算，违约金自本合同第四条和第六条约定的应当交付之日起至实际交付之日止。逾期超过十五日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付十五日的违约金外，甲乙双方同意乙方有权单方面解除合同。乙方单方面解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的10%。甲方应在接到书面通知之日起五日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金。10、甲方承诺于2009年7月30日前，向房屋所在地的公安派出机构办妥原有户口（若有）的迁出手续。如甲方未能在迁出期限内迁出户口，则每逾期壹日甲方应支付乙方已付房价款的万分之五作为违约金，直至甲方办妥该户口迁出手续为止。同日，王绍裕、郑萍（甲方）与范理、何朝霞（乙方）签订《房屋买卖补充合同》一份，约定301室房屋成交总价为1100000元（含装修款10000元），乙方另行支付装修款10000元给甲方（自行交割），居间代理费由乙方独自承担，于2009年5月18日前交至信义公司。同日，王绍裕收到301室房屋购房定金10000元，并同意该笔款项交易时转为装修费。2009年4月25日，王绍裕、郑萍与范理、何朝霞在《监督支付协议》上签字盖章，并由信义公司盖完章后交建行庆春支行盖章。至（2009）浙杭商初字第1470号案件起诉前，信义公司未将四方签订的协议交付王绍裕、郑萍，在该案第一次庭审中，信义公司当庭将该协议交给王绍裕、郑萍。2009年4月30日，范理向信义公司支付房屋交易税费28900元。2009年5月12日，范理、何朝霞将购房首付款43.6万元打入监管账户。2009年5月21日，范理、何朝霞向建行浙江省分行申请的贷款审批完毕并取得贷款合同。2009年5月22日，信义公司发函给王绍裕、郑萍与范理、何朝霞，告知范理、何朝霞已于2009年5月12日支付首付房款436000元至保证金账户，并于2009年5月21日完成贷款审批、取得贷款合同及办理抵押登记材料，要求双方在收到函后二日内与信义公司联系，确定办理身份核对及产权过户手续的时间。2009年5月24日，王绍裕向信义公司并夏智亮发出《再告知回复函》，认为信义公司没有按时履行合同之约定，违约在先，提出终止居间代理关系。同日，范理、何朝霞向王绍裕、郑萍发出《关于希望王绍裕先生、郑萍女士继续履行房屋转让合同的函》，希望王绍裕、郑萍继续履行合同，在受托方通知的时间内前往杭州市房产交易中心办理身份核对及过户手续。2009年6月8日，信义公司向王绍裕、郑萍发出《催告函》，要求王绍裕、郑萍收到函后立即与买方及信义公司联系，尽快配合买方办理产权过户手续。2009年6月12日，王绍裕、郑萍向杭州市下城区人民法院起诉，请求判令解除与信义公司的居间代理合同。2009年7月29日，杭州市下城区人民法院作出（2009）杭下商初字第1258号民事判决书，判决驳回王绍裕、郑萍的诉讼请求。2009年8月，范理、何朝霞诉至本院。本院认为，本案争议的焦点在于：一、合同履行过程中哪一方存在违约行为；二、范理、何朝霞要求合同继续履行的诉请能否成立，范理、何朝霞要求支付逾期办理权属证书及逾期交房、迁出户口的违约金诉请能否成立；三、王绍裕、郑萍的反诉请求能否成立。关于焦点一，2009年4月25日签订的《杭州市房屋转让合同》、《房屋买卖补充合同》、《监督交付协议》系买卖双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按约履行各自的权利义务。根据《杭州市房屋转让合同》中第三条约定的内容，“2009年5月18日前，乙方支付首期房价款计人民币（大写）肆拾叁万陆仟元整（RMB436000.00）。该款暂存自监管账户，于甲乙双方到杭州市房产交易中心身份核对及受理后3日内，转付甲方”，该条款只是约定范理、何朝霞应在2009年5月18日前将首期房价款436000元支付至监管帐户，并未约定范理、何朝霞应在2009年5月18日前将上述款项支付给王绍裕、郑萍。现有证据显示范理、何朝霞已在2009年5月18日前将436000元支付至监管帐户，故范理、何朝霞在合同履行过程中不存在违约行为，王绍裕、郑萍以范理、何朝霞未向其支付首期房价款436000元为由行使履行抗辩权缺乏事实依据，王绍裕、郑萍应该按约履行其在合同中约定的办理身份核对及产权过户手续。至于王绍裕、郑萍诉称的信义公司未履行向其交付《监督支付协议》的附随义务而构成违约，信义公司的违约应视为范理、何朝霞违约的意见，本院认为，虽信义公司直至（2009）杭下商初字第1258号案件一审期间才将《监督支付协议》交给王绍裕、郑萍，但《监督支付协议》已按规定有四方盖章，信义公司也书面告知首付款已履行的事实，故信义公司的行为并未违反居间合同的约定。退一步说，即使信义公司违约，信义公司与买卖双方系居间代理关系，而王绍裕、郑萍与范理、何朝霞系买卖关系，为两个不同的法律关系，故不能将信义公司违约视为范理、何朝霞违约。因此，王绍裕、郑萍在范理、何朝霞、信义公司并无违约的情形下，提出终止居间代理关系，并拒绝办理身份核对和过户手续导致逾期交房，其行为已构成违约。关于焦点二，本院认为：根据《合同法》的规定，当事人一方不履行合同义务的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，故范理、何朝霞有权要求王绍裕、郑萍继续履行《房屋转让合同》及支付相应的违约金。因双方签订的《杭州市房屋转让合同》中对违约金的计算方式约定，属于双方意思自治范畴，且约定的违约金并未明显偏高，故本院以此为标准进行计算。由此，王绍裕、郑萍逾期交房的违约金从双方约定交付日期2009年7月30日起算，暂计算至2009年8月31日，共计33天，（436000＋10000）元×0.05%×33天=7359元，；逾期办理户口迁出的违约金，从2009年7月31日起算，暂计算至2009年8月31日，共计32天，（436000＋10000）元×0.05%×32天=7136元，两项合计14495元。关于焦点三，本院认为：因王绍裕、郑萍没有提供证据证明范理、何朝霞在合同履行过程中存在违约行为，故王绍裕、郑萍要求范理、何朝霞支付违约金的反诉请求缺乏事实依据，本院予以驳回。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、王绍裕、郑萍继续履行其与范理、何朝霞于2009年4月25日签订的《杭州市房屋转让合同》；二、王绍裕、郑萍支付给范理、何朝霞逾期交房违约金7359元（计算至2009年8月31日，此后按每日万分之五另行计算至房屋实际交付之日止），逾期办理户口迁出的违约金7136元（计算至2009年8月31日，此后按每日万分之五另行计算至办妥户口迁出手续之日止），两项合计14495元，该款于本判决生效之日起十日内付清。三、驳回范理、何朝霞的其他诉讼请求。四、驳回王绍裕、郑萍的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费14961元，财产保全申请费5000元，合计19961元，由范理、何朝霞负担256元，由王绍裕、郑萍负担19705元，王绍裕、郑萍负担部分于本判决生效之日起十日内支付至本院；反诉受理费183元，由王绍裕、郑萍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。审 判 长 姜学英人民陪审员 范皖生人民陪审员 沈 玲二〇一〇年二月四日书 记 员 廖黎洁 来源：百度搜索“”