（2010）浙舟民终字第13号
裁判日期: 2010-02-03
公开日期: 2016-07-01
案件名称
陈某、陈某因与被上诉人顾某某、胡某某承租人优先购与顾某某、胡某某租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省舟山市中级人民法院
所属地区
浙江省舟山市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陈某,顾某某,胡某某
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二十一条；《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第一百五十三条第一款
全文
浙江省舟山市中级人民法院民 事 判 决 书（2010）浙舟民终字第13号上诉人（原审原告）陈某。委托代理人翁某某。被上诉人（原审被告）顾某某。被上诉人（原审被告）胡某某。上诉人陈某因与被上诉人顾某某、胡某某承租人优先购买权纠纷一案，不服舟山市定海区人民法院（2009）定民商初字第984号民事判决，向本院提起上诉。本院于2009年12月28日受理后，依法组成合议庭，并于2010年1月13日公开开庭进行审理，上诉人陈某的委托代理人翁某某，被上诉人顾某某、胡某某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原审法院认定：2008年12月15日，陈某与顾某某签订《房屋租赁协议》，顾某某将其所有的舟山市船用品市场14幢东五路33号的房屋租赁给陈某，租赁期限自2009年1月1日起至2009年12月31日止，租金为7000元，同时双方还就其他事项作出了约定。2009年5月10日，顾某某在未通知陈某的情况下与胡某某签订《房屋买卖合同》，将已租赁给陈某的房屋以25万元的价格出卖给胡某某，后因故至今尚未办理过户手续。2009年8月26日，陈某向原审法院提起诉讼，要求行使优先购买权。原审法院认为，出租人出卖租赁房屋，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权某，现顾某某在未通知承租人陈某的情况下，将出租房屋出卖给胡某某，侵犯了陈某享有的优先购买权，故对陈某提出的在同等条件下享有优先购买上述房屋的权某之诉请，予以支持。但因陈某享受的优先购买权系债权，而不属于物权范围，所以顾某某是否愿意与陈某缔结买卖合同，牵涉到合同自由原则，属当事人意思自治范围，法院不能直接干预。对陈某提出的要求确认俩被告签订的房屋买卖协议无效的请求，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条明确某某，出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持，但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。为此，对陈某要求确认俩被告签订的房屋买卖协议无效的请求，不予支持。对胡某某在庭审中提出的陈某与顾某某相互串通，损害其利益的辩称，缺乏相关证据证明，不予采信。另对胡某某提出的顾某某在委托舟山灵通顾问咨询有限公司出卖该房屋的过程中，灵通公司及其员工均向陈某提出过要否购买该房屋，陈某某表示不愿购买的事实，因灵通公司系胡某某妻子与他人合伙开办，胡某某妻子占大部分的股份，故胡某某与灵通公司之间存在一定的利害关系，后经原审法院当庭询问顾某某，其否认曾委托舟山灵通顾问咨询有限公司出卖该房屋，而且胡某某提供的居间合同，只是胡某某委托买入的居间合同，而不是顾某某委托卖出的居间合同，胡某某也无其他证据证明顾某某曾委托灵通公司出卖该房屋的事实，故对胡某某的辩称意见，亦不予采信。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百三十条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条的规定，判决如下：一、陈某在同等条件下享有优先购买舟山市船用品市场14幢东五路33号房屋的权某，并在本判决生效后三个月内向顾某某主张优先购买权。二、驳回陈某的其他诉讼请求。本案受理费80元，由陈某承担30元，顾某某承担50元。宣判后，陈某不服，向本院提起上诉称：承租人房屋的优先购买权是法定权某，不适用合同自由原则。原审作出的“在本判决生效后三个月内向顾某某主张优先购买权”的判决不符合《合同法》第二百三十条的规定，又与原审确定的陈某享有优先购买权的判决内容相矛盾，故请求二审法院对原审判决第一项内容进行变更，删除“在本判决生效后三个月内向顾某某主张优先购买权”的判决内容。被上诉人顾某某口头答辩称：因不知承租人优先权的法律规定，故出卖房屋时实际未通知承租人陈某。出卖争议房产未委托灵通公司，出卖信息刊登在网上的。被上诉人胡某某口头答辩称：陈某明知顾某某要出卖房产的事实，在签订房屋买卖合同之前已有多人经灵通公司某某去看过房产，陈某已丧失优先购买权。本案是顾某某与陈某恶意串通。二审期间，双方当事人均未提供新的证据。本院经审理，对本案事实的认定与原审判决认定的事实一致。本院认为，本案系承租人优先购买权纠纷，出租人顾某某在一、二审中均明确表示，其与被上诉人胡某某签订房屋买卖合同之前未通知承租人陈某，陈某在租赁期限内提出优先权主张，故上诉人陈某享有优先购买权的法律要件事实均成立，其依法对争讼房产享有优先购买权。上诉人仅对原审确定的行使优先购买权的时间期限提起上诉，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条的规定，将承租人优先购买权的法律性质确定为债权请求权，原审法院在确定陈某享有优先权的同时，确定其权某行使的期限，符合法律规定，本院予以支持。原审认定事实清楚，适用法律准确，予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人陈某负担。本判决为终审判决。审 判 长 奚安娜审 判 员 李珊燕审 判 员 黄 炜二〇一〇年二月三日代书记员 张秀梅 来源：百度搜索“”