（2010）深中法民五终字第353号
裁判日期: 2010-02-03
公开日期: 2015-12-03
案件名称
上诉人刘某某因与被上诉人深圳市××房地产开发有限公司房屋租赁纠纷一案民事判决书
法院
广东省深圳市中级人民法院
所属地区
广东省深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
刘某某,深圳市××房地产开发有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第四十一条；《中华人民共和国民法通则》：第一百四十条；《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第一百五十三条第一款
全文
广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2010）深中法民五终字第353号上诉人（原审原告）：刘某某，男。委托代理人：钟某某，广东××律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：深圳市××房地产开发有限公司。法定代表人：邱某某，董事长。委托代理人：吕某，系该司职员，女。上诉人刘某某因与被上诉人深圳市××房地产开发有限公司（以下简称××公司）房屋租赁纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2009）深南法民三初字第363号民事判决，向本院提出上诉。我院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。现已审理终结。一审法院审理查明：2001年5月22日，刘某某与××公司双方签订了《南贸综合市场商铺反租合同》。双方约定，刘某某向××公司认购××公司开发兴建的××综合市场第三层107号商铺，建筑面积为22.13平方米。××公司为保障刘某某的投资收益，同意刘某某所认购的上述商铺采用反租的方式，租金为人民币70元每平方米，每月租金为人民币1549元。反租期限为十年，从2001年7月1日起至2011年6月30日止。反租租金每半年支付一次，××公司应于2002年起至2011年止，每年的1月1日及7月1日各支付租金人民币9294元给刘某某，共20期。××公司如未按期支付租金给刘某某，每延期一日，需支付相当于应付租金数额的银行同期存款双倍利息的滞纳金给刘某某；延期超过30日，刘某某方有权无条件收回该商铺的使用权，并保留追讨××公司所欠租金的权利，刘某某不收回使用权的，××公司应按合同约定支付租金。及其它条款。2005年1月5日，刘某某向××公司出具了一份《委托书》。主要内容为：刘某某委托××公司将代租租金按国家有关规定代扣代缴税金763.97元后，税后租金8530.03元由××公司存入刘某某的按揭银行深圳市××银行，账号为：××××。自××公司将每期租金存入上述指定账户，视为刘某某已收到当期租金，刘某某不另向××公司开具收据。2007年1月1日至2007年6月30日、2007年7月1日至2007年12月31日、2008年1月1日至2008年6月30日及2008年7月1日至2008年12月31日四期的税后租金金额为每期人民币8530.03元。2006年11月6日，××公司代刘某某缴纳2006年1月至2006年6月期间涉案商铺的税款人民币763.96，2007年2月11日，××公司代刘某某缴纳2006年6月至2006年12月期间涉案商铺的税款人民币766.67元。××公司于2007年2月14日向刘某某支付涉案商铺2006年7月1日至2006年12月31日的税后租金人民币8530.03元。庭审中，刘某某、××公司均确认××公司拖欠的是2007年1月1日之后的四期租金。因××公司拖欠租金，刘某某遂于2009年5月15日提起诉讼，请求法院判令：1、××公司立即支付拖欠刘某某的铺租共人民币37176元，和至2009年5月共延期887天相当于银行同期存款双倍利息的滞纳金。2、××公司继续履行合同条款，定期向刘某某支付铺租金。3、××公司赔偿刘某某因××公司违约造成和增加刘某某供款压力及误工费、电话费、往返多部门投诉等经济损失和精神损失费2000元。4、××公司承担本案的全部诉讼费用和律师费。一审法院审理认为：刘某某、××公司双方签订的《南贸综合市场商铺反租合同》及刘某某出具的《委托书》均系当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，不具备法律规定无效的情形，应合法有效，当事人均应严格履行。关于租金及滞纳金，依照合同约定及刘某某的委托，××公司应分别于2007年7月1日、2008年1月1日和7月1日、2009年1月1日向刘某某支付四期的税后租金，每期税后租金为人民币8530.03元，逾期未付租金需支付相当于应付租金数额的银行同期存款双倍利息的滞纳金。本案中，刘某某于2009年5月15日提起诉讼，且未提供证据证明存在诉讼时效中止或中断的法定事由，因此，刘某某主张的2007年7月1日至2008年1月1日两期的反租租金及滞纳金，已经超过诉讼时效，该院对刘某某关于该部分的诉讼请求不予支持，故××公司应向刘某某支付的租金为从2008年7月1日及2009年1月1日止的两期税后租金及相应的滞纳金。其中，2008年7月1日应付租金的滞纳金应从2008年7月2日起按照应付租金的银行同期存款双倍利息，以该期间的税后租金人民币8530.03元为依据计算；2009年1月1日应付租金的滞纳金应从2009年1月2日起按照应付租金的银行同期存款双倍利息，以该期间的税后租金人民币8530.03元为依据计算。刘某某请求滞纳金计算至5月，系其对自身权利的处分，该院予以准许。对于刘某某关于××公司应支付延期支付租金的滞纳金，其中2005年延期32天，2006年延期111天，2007年延期228天的主张，因刘某某未能提供证据证明上述事实，该院不予支持。对于刘某某要求××公司赔偿因××公司违约造成和增加刘某某供款压力及误工费，电话费，往返多部门投诉等经济损失和精神损失费2000元的请求。没有事实依据，该院不予支持。对于刘某某要求××公司承担律师费的请求，没有事实依据，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决：一、××公司于本判决生效之日起十日内向刘某某支付租金人民币17060.06元及滞纳金（2008年7月1日当期租金的滞纳金以人民币8530.03元为依据，按中国人民银行同期存款双倍利息从2008年7月2日计至刘某某起诉之日止；2009年1月1日当期租金的滞纳金以人民币8530.03元为依据，按中国人民银行同期存款双倍利息从2009年1月2日计至刘某某起诉之日止）；二、××公司继续履行与刘某某签订的《××综合市场商铺反租合同》；三、驳回刘某某的其他诉讼请求。如果××公司未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币390元，由刘某某负担人民币200元，××公司负担190元。一审判决宣告后，上诉人刘某某不服，向本院提出上诉，请求：一、撤销深圳市南山区人民法院（2009）深南法民三初字第363号民事判决书的第一项，改判被上诉人支付拖欠上诉人的租金人民币37176及相当于银行同期存款双倍利息的滞纳金（计算至全部租金付清之日止）。二、判决由被上诉人承担本案一、二审的全部诉讼费用。事实和理由如下。一、上诉人在诉讼时效内多次主张权利，诉讼时效已中断，2007年7月1日和2008年1月1日应付的两期反租租金及滞纳金并未超过诉讼时效。2007年7月1日被上诉人拒付铺租后，上诉人多次向被上诉人催要铺租，被上诉人多次承诺尽快支付，然而却一直拖延。上诉人迫于无奈只好于2008年1月18日向南山区消委会投诉，消委会多次与被上诉人协调此事。上诉人后于2008年11月19日又向深圳市国土资源和房产管理局反映，该局在听取上诉人反映后也多次与被上诉人协调此事，但都没有结果。最终上诉人在无奈下于2009年5月13日向南山区人民法院提起诉讼。上诉人在诉讼时效内多次主张权利，符合诉讼时效中断的法定事由。二、上诉人与被上诉人的合同性质应为合作性质，并非房屋租赁关系，诉讼时效应为2年。上诉人与被上诉人于2001年5月22日签订的《××综合市场商铺反租合同》，虽然名为”反租合同”，但内容实际上应为委托合作关系，上诉人将商铺委托被上诉人管理，由被上诉人将商铺出租给他人，由他人支付租金，被上诉人赚取中间的差额。因此，本案的诉讼时效不应适用《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三款的规定，而应该适用《民法通则》第一百三十五条的规定，诉讼时效应为2年，因此，上诉人并没有超过诉讼时效，三、法院认定部分事实错误。1、一审法院认定诉讼时效已过是错误，上诉人在上诉状第一、二条中已作论述，在此不再重复。2、一审法院认定滞纳金起算时间、计算金额（四期而不是二期）、终止时间均有错误。双方在《反租合同》约定每月租金为人民币1549元，反租租金每半年支付一次，每年的1月1日及7月1日各支付半年租金9242元，按合同规定计算滞纳金应以9242元为准，而不应为8530．30元。虽然上诉人委托被上诉人代上诉人代扣代缴税金763.97元，这只说明被上诉人替上诉人代扣税款而已，租金并没有减少。被上诉人拖欠上诉人四期的铺租，合计人民币37176元，一审法院判令被上诉人支付上诉人二期铺租是错误的。滞纳金计算时间应从2007年7月2日起，计算至全部铺租付清之日止，一审法院认定滞纳金从2008年7月2日起计至起诉之日止是错误的。因此，恳请二审法院查清事实，依法更正一审法院的错误。被上诉人××公司口头答辩称：一、上诉人主张在诉讼时效内多次主张权利，提供了新证据，我方认为其提交的证据不属于新证据，按照证据规则，二审程序中提交的证据应该是一审庭审结束后新发现的证据，而该证据并不属于新证据。二、上诉人认为上诉人与被上诉人之间的合同适用普通合同两年的诉讼时效，我方认为上诉人与被上诉人之间的合同是租赁合同，应该适用民法通则第136条第3项一年的诉讼时效，所以上诉人的部分诉求已经超过诉讼时效。三、对上诉人提到的欠付的租金应该以全额租金9242元计算滞纳金，我方认为我方按照委托书有权代扣代缴税金，所以滞纳金的标准应该以代扣代缴税金以后的税后租金计算滞纳金。经二审查明：原审查明的事实正确，本院予以确认。另查明，上诉人于2007年12月、2008年10月23日分别向深圳市南山区消费者委员会、深圳市消费者委员会投诉反映与被上诉人之间租金纠纷，期间经深圳市南山区消费者委员会多次居间联系被上诉人协商解决相关事宜未果。深圳市南山区消费者委员会于2009年9月30日出具《关于刘某某先生投诉情况的说明》一函，证实上述情况。再查明，上诉人于2008年11月19日向深圳市规划和国土资源委员会信访部门反映其与被上诉人关于涉诉租赁合同纠纷问题。该局有关业务处室在听取了上诉人反映问题后，与该项目开发商数次协调此事，但直到2009年2月17日仍无结果，该局于该日通知上诉人通过司法途径解决该合同纠纷问题。深圳市国土资源和房产管理局于2009年8月24日出具了《受理证明》，证实上述情况。本院认为：本案双方当事人签订的《××综合市场商铺反租合同》及上诉人出具的《委托书》真实有效，当事人均应依约履行。上诉人于二审审理期间向本院提交了上述深圳市南山区消费者委员会2009年9月30日出具的《关于刘某某先生投诉情况的说明》一份、深圳市国土资源和房产管理局2009年8月24日出具的《受理证明》一份。因该两份证明系一审庭审结束后产生，属于《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条第（二）项规定的”二审程序中的新证据”，且经被上诉人质证，对其形式真实性无异议，故本院予以采纳该两份证明作为二审新证据。本案二审的争议焦点是：一、上诉人主张的分别于2007年7月1日、2008年1月1日履行期届满的两期租金是否超过诉讼时效；二、被上诉人代扣代缴的税金数额应否纳入滞纳金的计算基数。关于第一个争议焦点。根据二审查明事实，因被上诉人拖欠涉诉房产租金问题，上诉人至迟于2007年12月份开始，到2009年2月17日止，通过深圳市南山区消费者委员会、深圳市消费者委员会、深圳市规划和国土资源委员会多个相关部门居间协调的途径，多次向上诉人主张过租金权利。依据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条：”诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。”，本案上诉人对于涉诉房产自2007年1月1日后租金权利的诉讼时效，自2007年12月起至2009年2月17日止，不断因上诉人要求被上诉人履行义务而开始重新计算，至上诉人2009年5月向人民法院起诉之日，上诉人2007年1月1日后的四期租金权利均在诉讼时效内。原审因未查明上述诉讼时效中断事宜，直接依据履行期届满之日起一年认定2007年7月1日、2008年1月1日履行期届满的两期租金至起诉之日已超过诉讼时效，与事实不符，本院对此予以纠正。上诉人关于该两期租金未超过诉讼时效的上诉理由具有事实和法律依据，本院予以支持。关于第二个争议焦点。本案双方当事人实际存在两个合同关系，一个是租赁合同关系，一个是委托代扣代缴税金关系。双方通过租赁合同确定被上诉人的应付租金数额，通过委托合同确定上诉人的实收租金数额。上诉人主张被上诉人向其支付延期付款滞纳金系依据双方之间签订的《××综合市场商铺反租合同》。该合同明确约定”每月租金为人民币1549元”，被上诉人如未按期支付租金，”每延期一日，需支付相当于应付租金数额的银行同期存款双倍利息的滞纳金”。也就是说，双方当事人约定的是应付租金的滞纳金而非实收租金（即税后租金）的滞纳金。原审以税后租金作为计算滞纳金的基数不符合双方合同约定，上诉人主张以税前租金计算滞纳金的上诉理由具有事实依据，本院予以支持。此外，上诉人还主张滞纳金应自2007年7月2日起算，计至全部铺租付清之日止。本院认为，上诉人在原审起诉时明确请求至2009年5月的滞纳金，系其对自身权利的自由处分，原审依据其请求判令滞纳金计算至2009年5月并无不当。而滞纳金的起算应以履行期届满之次日作为时间点，就本案而言，四期租金的滞纳金起算点应分别为2007年7月2日、2008年1月2日、2008年7月2日、2009年1月2日，而非均自上诉人主张的2007年7月2日起算。上诉人关于滞纳金起算和截止点的上诉理由缺乏事实依据，本院依法驳回。综上，上诉人的部分上诉理由具有事实和法律依据，本院对该部分上诉理由予以支持。原审查明事实部分不清，适用法律略有不当，本院依据新查明的事实对原审判决予以部分改判。依照《中华人民共和国民法通则》第一百四十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项之规定，判决如下：一、维持广东省深圳市南山区人民法院（2009）深南法民三初字第363号民事判决第二、三项；二、变更广东省深圳市南山区人民法院（2009）深南法民三初字第363号民事判决第一项为”被上诉人深圳市金晖房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向上诉人刘某某支付税后租金人民币34120.12元及以相应税前租金计算的滞纳金（2007年7月1日当期租金的滞纳金以人民币9294元为依据，按中国人民银行同期存款双倍利息从2007年7月2日计至刘某某起诉之日止；2008年1月1日当期租金的滞纳金以人民币9294元为依据，按中国人民银行同期存款双倍利息从2008年1月2日计至刘某某起诉之日止；2008年7月1日当期租金的滞纳金以人民币9294元为依据，按中国人民银行同期存款双倍利息从2008年7月2日计至刘某某起诉之日止；2009年1月1日当期租金的滞纳金以人民币9294元为依据，按中国人民银行同期存款双倍利息从2009年1月2日计至刘某某起诉之日止。）二审案件受理费人民币780元由被上诉人负担；一审案件受理费人民币390元亦由被上诉人负担。本判决为终审判决。审 判 长 许 保 疆代理审判员 陈 明 亮代理审判员 邓 媛二〇一〇年二月三日书 记 员 蔡妍婷（兼） 更多数据：搜索“”来源：