（2011）深宝法民三初字第10号
裁判日期: 2010-02-28
公开日期: 2014-12-02
案件名称
陶某与郑某良房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
深圳市宝安区人民法院
所属地区
深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陶某,郑某良
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十四条第一款，第六十条第一款，第一百一十四条第一款
全文
深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2011）深宝法民三初字第10号原告陶某。委托代理人李某蔚，广东玉X律师事务所律师。被告郑某良。委托代理人王某，广东创X律师事务所律师。原告陶某诉被告郑某良房屋租赁纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，由审判员魏海涛任审判长，与人民陪审员利庆君、杨江河组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陶某及其委托代理人李某蔚，被告委托代理人王某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2009年12月15日，原告向被告租赁位于深圳市宝安区新安街道新湖路东侧天悦龙庭B栋的X号商铺。原告于当日支付了转租费人民币4万元给上手承租者蓝某君，双方签订了一份收款协议，且蓝某君出具了一份收据给原告。2009年12月31日，原告正式与被告签订了一份《深圳市房屋租赁合同书》，并由宝安区房屋租赁管理办公室登记备案。其中约定每月租金为人民币3000元，租期为2010年1月1日至2015年1月1日。然而被告却于2010年1月13日欺骗原告说：“2009年12月31日签订的租赁合同无效，必须重新签订”，原告信以为真，为了办理工商执照，只得与其签订了另一份对原告极不公平的《深圳市房屋租赁合同书》，其中要求原告再次支付被告转让费人民币3万元和押金人民币1万元，将每月的租金提高到5000元，租期缩短为2010年1月30日至2013年1月30日，并威胁说不交钱就签合同就赶原告出去。原告被迫第二次交纳了转让费和签订了合同。而根据《合同法》第五十四条的规定“一方以欺诈、胁迫的手段，不是对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院撤销”，该合同明显属于可撤销合同，又根据第五十八条的规定“合同无效或者撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”，因此，依法被告应返还转让费3万元、押金1万元以及多支付的租金1.8万元（因为2010年1月为装修期，双方约定不需支付租金，所以2010年2月至10月期间，每个月多付2000元，9个月共多付1.8万元），合计5.8万元给原告。由于原被告双方于2010年1月13日签订的第二份合同无法办理工商营业执照，原告要求被告处理并解决该问题，被告便于2010年7月6日与原告签订了第三份《深圳市房屋租赁合同书》，其中明确约定在合同有效期内，原告有权将租赁房屋转租或转让他人使用，被告须同意及协助办理相关租赁手续，转让费由原告收取。然而，第三份合同仍然无法办理工商营业执照。后来原告拿着第一份真正有效的合同（但被告欺骗原告该合同无效）去工商局，终于办理了工商执照。由此可见，原被告双方于2009年12月31日签订的经过备案的第一份《深圳市房屋租赁合同书》才是真正有效的合同。由于被告在2009年12月31日之前已经欠交了大量物业管理费，所以物业管理公司从原告于2010年2月开始营业以来，只准原告的货物进店，而不准货物出店（不批放行条），造成了原告4.5万元的经济损失（平均每月损失5000元，9个月共计4.5万元），这完全是由于被告瑕疵履行的违约行为造成的，依法应由被告承担全部责任。2010年10月底、11月初，被告多次打电话给原告，说已经和原告解约，要原告立即搬离该店铺。2010年11月3日，被告的委托代理人罗某夫妇（被告从1月份与原告签合同时起，就一直委托罗某夫妇处理该房屋出租的所有事宜）多次发短信给原告，说双方已解约，要求原告立即搬走。而由于被告长期违约，造成原告每个月大量亏损，原告也不想再继续经营下去，便要求店面转租。根据原被告双方于2010年7月6日签订的《深圳市房屋租赁合同书》，原告有权决定将房屋转租，并收取转让费。但被告却坚决不同意原告转租，更不同意原告收取转让费。2010年11月9日下午，被告以原告逾期交纳租金为由（事实是由于被告先长期违约、不开具已交租金及各项费用的收据和发票、又违约不让原告转租等一系列被告过错行为，才导致原告暂时未缴纳租金）委托了二男二女来到店铺，强行要求原告搬离店铺，并更换了门锁，却不肯将委托书交给原告，由于对方人多势众，原告只能被迫搬离了该店铺。被告这种提前强行解除合同，且不履行合同约定义务的行为，严重损害了原告的合法权益，造成了原告的重大经济损失。由于原告转让该店铺时交纳了转让费4万元给上手承租者，所以被告应赔偿因提前于2010年11月终止与原告于2009年12月31日签订的《深圳市房屋租赁合同书》的违约金人民币4万元（即原告交给蓝某君的4万元转租费）给原告。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判令：1、被告赔偿因提前于2010年11月终止与原告于2009年12月31日签订的《深圳市房屋租赁合同书》的违约金人民币4万元给原告；2、撤销原告和被告于2010年1月13日和同年7月6日签订的两份《深圳市房屋租赁合同书》，被告返还签订于2010年1月13日的《深圳市房屋租赁合同书》时收取的转让费人民币3万元、押金人民币1万元以及多支付的租金人民币1.8万元（2010年2月至10月，每月多付2000元×9个月），小计人民币5.8万元给原告；三、被告赔偿因违约造成原告的经济损失人民币4.5万元（2010年2月至10月，每月损失5000元×9个月）给原告；四、由被告承担本案全部诉讼费。被告答辩称，一、被告不存在违约。原被告之间是因为原告逾期交纳房租及管理费，被告按照双方于2010年1月13日签订的租赁合同与原告解除租赁合同关系。二、原告主张违约金没有合同及事实依据。三、原被告签订合同以来，原告一直是按照双方于2010年1月13日所签订的租赁合同来履行租金，不存在每月多付租金的事实，原告要求被告返还多付租金没有事实依据。四、关于三份租赁合同的真实性问题。2009年12月31日签订的租赁合同并非原被告之间所签订的，其中，合同的甲方“郑某良”的签名不是被告本人的签名。2010年1月13日系原被告双方真实意思表示。2010年7月6日签订的租赁合同是被告应原告为了少交租赁税配合所签订的阳合同。其中附页的转租条款约定系原告自行添加的，并不是2010年7月6日的租赁合同的真实附件，也非被告的真实意思表示。经审理查明：2009年12月15日，原告陶某作为乙方、蓝某君作为甲方签订了一份收款协议，约定甲方业主（即被告郑某良）将天悦龙庭B栋X号商铺转租乙方陶某，租金第一年4500元，第二、三年4500元的基础上可能不涨租，如涨租，涨幅不超过500元，第四年涨幅5%，本店2010年1月1日交于陶某。备注约定帮陶某把正式租赁合同签到起效日期为2010年1月1日后，完成与原业主的私下合同，帮陶某搞定合同付租日期为每月8号。该协议同时约定蓝某君已收陶某现金人民币4万元，此协议签完即生效，双方无修改和毁约的权利。2010年1月13日，原被告签订了一份《深圳市房屋租赁合同书》，约定被告将位于深圳市宝安区新安街道新湖路东侧天悦龙庭B栋商铺X房出租给原告使用，建筑面积77.6平方米，月租金人民币5000元，乙方应每月30日前交付下月租金，租赁期限为2010年1月30日起至2013年1月30日止，租赁房屋用途为商业，合同有效期内每年租金在前一年租金基础上按8%上浮；被告一次性收取原告转让费3万元，收取押金1万元，合同有限期内经被告同意原告可将商铺转让他人租用，转让费由原告收取，原告不按时交纳租金及破坏屋内附属设施，被告可不予返还保证金；管理费、本体维修费及水费由原告每月给付租金时一起付给被告，租赁税、电费、卫生费由原告按时交纳给相关部门；原告拖欠租金达5天以上时，被告可不予退还租赁保证金，还可解除合同或向原告提出变更合同条款。2010年7月6日，原被告又签订了一份《深圳市房屋租赁合同书》，约定被告将位于深圳市宝安区新安街道新湖路东侧天悦龙庭B栋商铺X房出租给原告使用，建筑面积77.6平方米，月租金人民币3000元，乙方应每月30日前交付租金，租赁期限为2010年7月6日起至2013年1月30日止，租赁房屋用途为商业；被告可向原告收取租赁保证金6000元。庭审中，原被告均认可签订该份合同的目的是为了办理合同备案，并非真实履行的合同书。2010年1月13日，原告向被告支付了转让费人民币3万元、押金1万元和租金人民币5000元。原告交纳了2010年3月份之前的租赁税，此后没有交纳。2010年10月份前，原告按每月人民币5000元的标准向被告支付租金。2010年10月30日，原告没有在合同约定的时间内支付2010年11月份的租金，2010年11月9日，被告以原告未按时交租为由要求被告搬离了涉案房产。另查明，涉案房产的权利人为被告，被告原将涉案房产出租给蓝某君使用，被告在使用涉案房产过程中拖欠了物业管理费用。原告提供了一份2009年12月31日签订的《深圳市房屋租赁合同书》，该合同甲方为被告、乙方为原告，合同约定甲方将位于深圳市宝安区新安街道新湖路东侧天悦龙庭B栋商铺X房出租给乙方使用，建筑面积77.6平方米，房屋权利人为郑某良，月租金人民币3000元，乙方应每月8日前交付租金，租赁期限为2010年1月1日起至2015年1月1日止，租赁房屋用途为商业。该合同乙方签订处有“郑某良”字样的签名，该合同办理房屋租赁管理登记。被告在庭审中对该合同的真实性不予认可，并对该合同中“郑某良”的签名申请笔迹鉴定，经广东南天司法鉴定所鉴定，上述合同中甲方签名处“郑某良”签名字迹不是郑某良书写。后原告陶某在庭审中认为上述签名系陶某委托蓝某君签字。上述事实，有原、被告当庭陈述，原告提供的收款协议、汇款凭证、身份证复印件、房产证、《深圳市房屋租赁合同书》、房屋租赁缴纳税费登记卡、备案收件回执，税费发票、银行交易清单和汇款凭证、物业管理费收款收据、放行条、结婚证、个体工商户营业执照、照片及司法鉴定意见书等证据在卷证实，并经庭审举证质证，本院予以确认。本院认为，原被告于2010年1月13日签订的《深圳市房屋租赁合同书》，系当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，当事人应当全面履行合同约定的义务。原告诉请被告赔偿因提前于2010年11月终止与原告于2009年12月31日签订的《深圳市房屋租赁合同书》的违约金人民币4万元。本院认为，原告提供的2009年12月31日的《深圳市房屋租赁合同书》虽然在行政管理部门进行了登记，但该登记行为并非对合同效力的审查，现经鉴定上述合同书中被告并未签名，被告也未委托他人代为签名，该合同并非被告的真实意思表示，且上述合同对违约金并未约定，原告主张的实质为其支付给上手承租人的转让费，系原告和他人之间的经济纠纷，原告请求被告承担赔偿责任无事实和法律依据，原告的该项诉讼请求本院不予支持。原告诉请撤销原告和被告于2010年1月13日和同年7月6日签订的两份《深圳市房屋租赁合同书》，并以此请求被告返还签订转让费人民币3万元、押金人民币1万元以及多支付的租金人民币1.8万元。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十四条规定“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销”，因此，撤销合同的前提是订立合同时存在重大误解、显示公平，或者一方当事人存在欺诈、胁迫的手段或者乘人之危的行为，但现有证据不能证明被告存在上述行为，且被告一直按照2010年1月13日的《深圳市房屋租赁合同书》的约定合同义务，支付合同约定的租金，说明原告在合同期内一直认可该合同的合法性，原告请求撤销该合同并返还多支付的租金人民币1.8万元无事实和法律依据，本院不予支持。关于原告和被告于2010年7月6日签订的《深圳市房屋租赁合同书》，原被告当庭均认可签订该份合同的目的是为了办理合同备案，并非真实履行的合同书，故该合同不存在撤销的事由，且该合同实际没有履行，原被告之间的租赁关系已经终止，也没有撤销的必要，原告的该诉讼请求本院不予支持。关于原告已经缴纳的押金人民币1万元，该押金实质为合同约定的租赁保证金，合同约定原告拖欠租金达5天以上时，被告可不予退还租赁保证金，现原告本应于2010年10月30日支付2010年11月的租金，但原告超过合同约定的期间尚未缴纳，原告已经构成违约，被告根据合同约定不予返还该租赁保证金并无不当，原告的该项诉讼请求本院不予支持。关于转让费人民币3万元，该费用是承租人为了与出租人建立租赁合同关系而支付，出租人与承租人成功订立合同、建立租赁合同关系后，承租人已经取得了其支付的费用的相应对价，因此，承租人自己违约导致合同提前解除后，承租人已经丧失要求退款的事实和法律依据，本案中，因为原告迟延支付租金导致双方的租赁关系终止，故原告无权要求被告返还转让费，原告的该项诉讼请求本院不予支持。原告主张被告没有交纳物业管理费用而导致物业管理部门不允许原告出货，且被告不出具租金发票，因此诉请被告赔偿因违约造成原告的经济损失人民币4.5万元。本院认为，首先，被告没有向物业管理部门交纳物业管理费用，系被告和物业管理部门之间的物业管理纠纷关系，与原告无关，原告也没有提供证据证明物业管理因此拒绝原告出货的情形，原告以此为由拒绝缴纳租金无事实依据；其次，至于被告没有出具租金发票，因原被告在合同中约定租赁税由被告承担，只有原告缴纳了租赁税后被告才能提供租金发票，但原告自2010年3月份之后一直没有交纳租赁税，被告也因此无法向原告提供租金发票，而且在房屋租赁合同中，出租方的合同主义务是向承租方提供租赁房屋，承租方的合同主义务是支付租金，在承租方已接收并使用符合约定的租赁房屋后，其合同目的已经实现，就应支付相应的租金，不能因此认定被告违约，也不能因此要求被告赔偿其经济损失；第三，原告主张其每月的经济损失为人民币5000元，但没有提供任何证据予以证明，原告应当承担举证不能的责任。故原告的该项诉讼请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四之规定，判决如下：驳回原告陶某的诉讼请求。本案受理费人民币3160元，由原告负担；鉴定费用人民币3400元，由原告承担，鉴定费用原告已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长 魏海涛人民陪审员 利庆君人民陪审员 杨江河二〇一〇年二月二十八日书 记 员 张 敏书 记 员 李燕妮声明：本网站公布的裁判文书仅供阅读参考，正式文本以生效裁判文书正本为准，其他网站不得转载！ 来源：百度“”