（2009）杭萧民初字第5189号

裁判日期: 2010-02-26

公开日期: 2015-12-27

案件名称

杭州××塘街道××经济联合社与管某某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

杭州市萧山区人民法院

所属地区

杭州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

杭州××塘街道××经济联合社,管某某

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

全文

杭州市萧山区人民法院民事判决书（2009）杭萧民初字第5189号原告杭州××塘街道××经济联合社，住所地杭州市××区××西××村。法定代表人周某某。委托代理人顾某某、葛某某。被告管某某。委托代理人陈某某。原告杭州××塘街道××经济联合社（以下简称西许村××联合社）诉被告管某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2009年9月28日立案受理后，依法由审判员盛红梅适用简易程序于2009年11月3日公开开庭进行了审理。后依法转为普通程序，组成合议庭于2010年1月25日公开开庭进行了审理。原告西许村××联合社的委托代理人顾某某，被告管某某及其委托代理人陈某某两次均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告西许村××联合社诉称：被告从1999年12月1日起实际租用原告（原名萧某市城厢镇西许村经济合作社）位于西许村朱某某头的房屋与场地，双方于2000年1月1日订立书面的《租赁协议》及《租地协议》。两协议约定：租赁期限为1999年12月1日至2002年11月30日；租金为每年20000元，另加工业用地租费每年716.8元，合计每年20716.8元。合同期限届满后，原、被告未书面续签租房协议，但被告使用房屋直至今日。期间，被告曾于2000年10月缴纳租金15000元；2004年3月缴纳租金40000元；2005年12月缴纳租金20000元，合计缴纳租金75000元。其余租金虽经原告年年催讨，但被告一直拖欠未付。2008年12月25日，原告书面发函被告，要求其支付拖欠至2008年11月的租金111451.2元，但仍未果。故起诉要求：一、解除原、被告间的房屋租赁关系；二、被告支付租金132168元（从1999年12月1日暂计至2009年11月31日止，已扣除被告实际缴纳的租金75000元），自2009年11月31日后按每日56.76元计至实际腾房之日止；三、被告立即腾退租用房屋。第一次开庭后原告变更诉讼请求为：一、解除原、被告间的房屋及土地租赁关系；二、被告支付房屋及土地租金132168元，自2009年11月31日后按每日56.76元计至实际腾退房屋及土地之日止；三、被告立即腾退房屋及土地。被告管某某辩称：原、被告于2000年1月1日分别签订房屋租赁及租地两份合同属实。三年的合同期满后，因通往租赁房屋的道路发生改变，致使车辆不能正常通行，且周边群众对被告的生产意见较大，故双方终止了房屋租赁关系，被告亦另寻场地生产经营。被告继续租赁房屋至2003年11月底，此后不再占用、使用该房屋，故原告要求解除房屋租赁关系的诉请无事实和法律依据，腾退房屋的诉请亦不存在。原告陈述年年催讨租金也不是事实。双方的土地租赁关系维持至今，原告村村民委员会同意继续保持土地租赁关系。对已付75000元租金无异议，被告曾修缮房屋，花去18500元，当时原告同意承担该费用。关于原告提出的第二项诉讼请求，被告认为房屋租金已经付清，土地的租金也支付至今，原告部分诉讼请求已超过诉讼时效，请求法院驳回原告的诉讼请求。原告西许村××联合社为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：1.《租赁协议》、《租地协议》、租赁物面积图纸各一份，证明双方的租赁关系；2.收据三份，证明被告已支付租金75000元；3.律师函及寄件凭证各一份，证明2008年12月25日原告向被告催讨租金的事实；4.租金计算清单一份，证明诉讼请求中租金的计算方式；5.现场照片8份，证明被告继续租赁房屋的事实；6.村民代表大会的证明一份，证明村委会没有处理过被告的房屋退回事宜，被告仍继续租赁使用争议房屋。经质证，被告对证据1中的《租赁协议》、《租地协议》均无异议，对租赁物面积的图纸认为基本属实，但被告已在地上搭建了六间钢房。被告对证据2无异议，本院对证据1、证据2予以确认。被告对证据3有异议，认为没有收到律师函。本院认为，原告提供的特快专递邮件中收件人签名一栏上并无被告的签名，故尚无法证明被告已收到该函件。对证据4，被告对已付款情况无异议，对未交租金的数额有异议，本院认为该证据系原告单某制作，租金应按合同约定计算。对证据5，被告认为不能确定取证的时间，该照片与本案没有关联性，不能反映被告所租赁房屋被占用的事实，不能证明原告的目的，但对该照片反映的情况与所租用的房屋、土地的现状相一致表示认可。本院对照片的真实性予以认定。对证据6，被告认为，村民代表作为自然人，应当出庭作证，且该证明中的章是原告自己盖上去的，原告不能以自己的行为证明自己主张的事实。本院认为，证据6系原告单某制作，且该证据中的村民代表身份无证据证实，故对其证明效力不予认定。被告管某某为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：1.照片6份，证明房屋无法正常使用的现状以及房屋空置情况；2.被告与案外人的租赁合同一份，证明被告在与原告的租赁合同无法继续履行的情况下，另租房子的事实；3.营业执照一份，证明被告在所前镇金××村开办企业的情况；4.西许村村民委员会出具的证明（简历）一份，证明证人徐某任西许村村主任的情况；5.西许村村民委员会出具给被告的证明一份，证明土地租赁关系存在。被告管某某为进一步支持其主张的事实，向本院申请证人徐某、汪某某出庭作证。1.证人徐某（男，1968年8月2日出生，汉族，住杭州市××区新塘街道××组11户）的证言：1988年证人在杭州××街道西许村工作，当时是村主任，2005年1月份辞职。2000年被告租用村里的房屋和土地，合同期限三年。因被告的生产给周边的村民造成一定的影响，被告也没有按约支付租金，合同期满后，被告要求续租，考虑到村民的利益，不再续租给被告，被告因为搬迁的原因可能又待了一段时间，村里是否收回房子不清楚。2.证人许某（男，1973年10月1日出生，汉族，住杭州市××区新塘街道××组1户）证言：被告开办的厂对村民造成了影响，证人早就跟被告说要其搬出去，证人就住在被告厂的旁边，隔了一条河。到2003年底后被告就没有使用租赁房屋了。经质证，对被告提供的证据1，原告认为其真实性无法确定，即使是真实的，被告陈述的只租地不租房的说法也不成立，车子能否通行无法确定，但这不是租赁协议履行下去的必要条件。对被告提供的证据2，原告对三性均有异议。对被告提供的证据3，原告对关联性有异议。对被告提供的证据4，原告对真实性无异议。对被告提供的证据5，原告对真实性没有异议，但对关联性有异议，认为证明上的章是村委会的，租赁物的所有人是原告，而不是村委会，土地被告暂时使用是事实，但与原告要求解除租赁关系无关。对两个证人的证言，原告认为与事实不符，即使证人1的证言是真实的，可以说明，2003年村里确实让被告腾退，但根据被告自认，其仍占有房屋前面的土地。本案所涉房屋和土地是不可分割的标的物，土地就在房屋前面，被告认为只租地不租房的事实是不可能成立的，其应当对房屋和土地承担支付租金的义务。对证人2证言的真实性有异议，据村里反映，被告厂仍在生产。即使证人陈述真实，也不能证明双方解除了租赁关系。被告对两个证人的证言无异议。经审查，本院对被告提供的证据1的真实性予以认定，但因房屋是否空置与租赁关系有否解除不存在必然关系，故对关联性不予认定；对被告提供的证据2、证据3，与本案事实无关联性，本院不予确认；对被告提供的证据4，本院予以认定；对被告提供的证据5，村民委员会出具的证明内容仅为同意被告暂时使用；对证人证言，本院认为，虽然证人1原系原告村村主任，但两个证人对原、被告房屋租赁关系相某某题的表述均不明确，证明内容存在瑕疵，不符合证明标准。根据以上所确认的证据和双方当事人在庭审中的陈述，本院认定以下事实：被告管某某向原告西许村××联合社（原名萧某市城厢镇西许村经济合作社）租赁房屋与场地，双方于2000年1月1日签订《租赁协议》及《租地协议》，《租赁协议》约定：乙方（被告）因生产经营需要，向甲方（原告）租用座落在西许自然村朱某某头的原哺坊屋（甲方自用的两间除外），租赁期限为1999年12月1日至2002年11月30日，租赁费为每年20000元，签订协议时将本年度租赁款付清，以后每年在1月份一次性付清；《租地协议》约定：乙方（被告）因生产需要，在原哺坊屋东租用甲方（原告）地块，租赁时间按年度计算从2000年1月1日开始至2002年底，租赁费为每年716.8元，在每年1月份一次性付清。合同期限届满后，双方未继续签订书面租赁协议，土地租赁关系持续至今。关于争议的房屋租赁问题，本院结合案涉房屋及土地的现状和实际使用状况，确认被告在租赁期间届满后继续使用租赁房屋至今。被告于2000年9月至2005年12月共计向原告支付租金75000元。本院认为：原、被告之间的房屋及土地租赁关系成立且合法有效。被告辩称房屋租赁关系已在合同期满后终止，因未提供充分有效的证据，且与租赁物现状不符，本院不予采信。合同期满后，双方未继续签订租赁合同，被告继续使用租赁房屋及土地，属不定期租赁关系，根据法律规定，原告可以随时要求解除租赁关系，故原告起诉要求解除双方的房屋以及土地租赁关系的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。对于租金问题，根据原、被告合同约定，房屋租金为每年20000元，土地租金为每年716.8元，被告应支付原告1999年12月1日至2010年2月28日的房屋租金205000元，2000年1月1日至2010年2月28日的土地租金7287.5元，共计212287.5元，减去已支付的租金75000元，被告欠原告租金137287.5元。按照民法通则对诉讼时效的规定，延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年，被告于2005年12月支付租赁费后未支付租金，原告的权利从此时起被侵害，对被告所欠租金，原告应当在法律规定的时效内主张权利，原告没有提供被告停付租金后至起诉日即2009年9月28日期间向被告主张权利或被告同意履行义务的证据，故本院对原告超过诉讼时效部分租金的请求不予支持。根据双方合同约定，支付租金的时间是每年的1月份一次性付清，原告在2009年9月提起诉讼，对2009年1月至2010年2月止的房屋、土地租金24169.6元，本院予以支持。被告辩称原告同意承担房屋维修费18500元，及被告已付清租金的意见，未提供相关证据，本院不予采纳。租赁关系解除后，被告应当从租赁的房屋及土地上腾退，但应给予合理的宽限期，结合本案实际，本院确定宽限期为45天。据此，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第（三）项，《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告杭州××塘街道××经济联合社与被告管某某之间的房屋及土地租赁关系；二、被告管某某在本判决生效后十内支付原告杭州××塘街道××经济联合社房屋及土地租赁费24169.6元，自2010年2月28日后至实际腾退之日止被告管某某应按日56.76元支付原告杭州××塘街道××经济联合社租金；三、被告管某某在本判决生效之日起45天内从租赁的房屋及土地上腾退。四、驳回原告杭州××塘街道××经济联合社的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2944元，杭州××塘街道××经济联合社负担2385元，管某某负担559元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭某市中级人民法院，并按不服一审判决部分的上诉请求向浙江省杭某市中级人民法院预交上诉受理费。在上诉期满后的次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（杭某市中级人民法院开户银行为工商银行湖滨分理处，户名浙江省杭某市中级人民法院，帐号12×××68）审判长　　潘伟良审判员　　盛红梅审判员　　李艾华二〇一〇年二月二十六日书记员　　陈　燕来源：百度搜索“”