（2009）杭建民初字第1329号
裁判日期: 2010-02-26
公开日期: 2015-12-28
案件名称
杭州××物业管理有限公司与张某某物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
建德市人民法院
所属地区
建德市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
杭州××物业管理有限公司,张某某
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第一百三十条
全文
浙江省建德市人民法院民 事 判 决 书（2009）杭建民初字第1329号原告杭州××物业管理有限公司，住所地杭州市××××号。法定代表人王甲。委托代理人王乙。委托代理人周某。被告张某某。原告杭州××物业管理有限公司（以下简称全××公司）与被告张某某物业服务合同纠纷一案，本院2009年8月3日立案受理后，依法由审判员方志宇适用简易程序公开进行了审理。后本案转入普通程序，依法组成合议庭公开开庭进行审理。原告全××公司的委托代理人王乙、周某两次到庭参加了诉讼，被告张某某参加了第一次庭审，被告张某某经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结，并当庭作出判决。原告全××公司诉称，2006年4月12日，原告与浙江东某集团田园房地产开发有限公司（以下简称田园房产公司）签订了《前期物业服务合同》，约定由原告为该房地产公司开发的东某商务公寓提供前期物业管理服务，服务期限为2006年10月1日至2008年9月30日。合同签订后原告依约入驻东某商务公寓，开始对该公寓进行物业管理服务。被告张某某系东某商务公寓三层301号商铺（720.23平方米）的业主，2007年5月，田园房产公司通知被告张某某收房，但被告张某某一直未办理收房手续。2008年6月，被告张某某对自己的房屋进行出租（因商铺未隔墙，无需钥匙开门）。原告全某物业公司多次向被告张某某催收物业管某某，但被告一直未交。现要求被告张某某支付2007年7月1日起至2009年6月30日的物业管某某34281元，并承担逾期付款滞纳金人民币53110元。原告为证明其诉讼主张提供了以下证据：1、企业法人营业执照复印件1份，证明原告的主体身份情况。2、资质证书复印件1份，证明原告具有物业管理企业资质。3、建德市物价局《关于重新核定东某商务公寓物业管某某暂行标准的批复》复印件1份，证明东某商务公寓的商铺物业费某准为2.10元／平方米·月，其中物业管某某为1元／平方米·月，公共能耗费1.1元／平方米·月。4、全某物业公司与田园房产公司签订的《前期物业服务合同》、《东某商务公寓前期物业管理服务合同续签协议》复印件各1份，证明原告与田园房产公司约定，自2006年10月1日起，原告对东某商务公寓进行物业管理，期限原定两年，后延长至业主委员会成立后的一个月。5、《商品房买卖合同》复印件1份，证明被告张某某购买了东某商务公寓3层301号房屋，建筑面积为720.23平方米，购房时间为2005年8月22日，约定交房时间为2007年5月30日。6、《催费通知单》复印件1份，证明原告于2009年2月11日向被告催缴物业管某某。7、《东某商务公寓物业管理服务合同补充条款》复印件1份，证明应由原告自行收取东某商务公寓物业管某某。8、特快专递邮件详情单复印件（加盖田园房产公司某某）1份，证明田园房产公司于2007年5月向被告张某某发出通知，通知其于5月底前往收房。9、《东某商务公寓结算单》复印件2份。证明与被告张某某相邻的两套房屋的业主的收房情况，其中业主徐某某于2007年5月31日收房，业主罗某某应于2007年5月31日收房，实际收房时间为2008年5月4日，结合证据6共同证明田园房产公司某设的东某商务公寓已于2007年5月底开始交房。上述证据2、3、4、5、7、9均与原件核对一致。被告张某某辩称，原告按照2.10元每平方每月收取物业管某某标准过高，该标准包括电梯维护、高压水棒使用等费用，但被告张某某没有享受该两项服务，所以没有正常缴纳物业管某某。另外，原告的服务不够到位，对车辆的停放秩序、安全监控、巡视、执勤等事项均未执行到位。被告张某某未向法庭提供证据。原告提供的证据，经被告张某某质证（证据8、9除外），本院分析认证如下：一、对原告提供的证据1、2、7，被告无异议，本院经审查认为，该三组证据符合证据要件，本院予以确认。二、原告提供的证据3，被告提出该份文件规定的费用中包含电梯、高压水棒等费用，但到目前为止，东某商务公寓尚未安装扶梯，且三层系低层，没有享受高压水棒，所以原告不该收取该项费用。本院认为，该批复系价格行政主管部门发出的文件，具有证据效力，本院予以确认。三、原告提供的证据4，被告对合同本身无异议，对原告的物业管理的期限无异议。根据合同第19条第7项规定，作为业主有权知道物业管理企业的费用收支情况。根据第10条、第11条的约定，原告应该尽到对车辆停放秩序的管理，但原告没有尽职。本院经审查认为，该证据符合证据要件，本院予以确认。被告张某某提出的意见，可以业主身份要求物业管理企业改进，甚至依照法律程序追究物业管理企业的违约责任，但不能成为拒付物业管某某的理由。四、原告提供的证据5，被告提出合同虽约定交房时间为2007年5月30日，但因业主不能按照正常手续办理土地使用权证，被告张某某也没有收到田园房产公司的正式交房通知书，所以到现在也没有进行正常交付。被告张某某是于2008年7月1日正式使用房屋的，所以于2008年6月30日正式收取房屋。针对被告张某某的收房时间，原告申请补充证据，本院将结合原告补充的证据综合分析。五、原告提供的证据6，被告张某某表示未收到通知。本院认为，该份证据本身不能证明已经送达给被告，故本院不予确认。六、原告提供的证据8、9，被告未到庭发表质证意见。本院经审查认为，证据9与原件核对一致，具有真实性，本院予以确认。根据常理判断，同一幢公寓相同楼层的其他业主已经在2007年5月31日收房，说明该业主已经知晓可收房的时间，且该房屋已经可以办理交房手续。证据8加盖了提供单位的印章，也具有一定的真实性，结合证据9证明的内容--与被告同一楼层的另一业主已于2007年5月31日办理交房手续，有理由相信房产开发商已经通知被告张某某于2007年5月底收房，也就是按照合同约定的期限办理交房手续。对原告提供的证据5、8，本院均予确认。综上，本院认定以下事实：2006年4月12日，原告与田园房产公司签订了《前期物业服务合同》，约定由原告为该房地产公司开发的东某商务公寓提供前期物业管理服务，服务期限为2006年10月1日至2008年9月30日。合同签订后原告依约入驻东某商务公寓，开始对该公寓进行物业管理服务。2008年9月30日，原告与田园房产公司签订《东某商务公寓前期物业管理服务合同续签协议》，约定原告对东某商务公寓的物业管理期限延长至业主委员会成立后一个月。被告张某某系东某商务公寓三层301号商铺（720.23平方米）的业主，2007年5月，田园房产公司通知被告张某某收房，但被告张某某一直未办理收房手续。2008年6月，被告张某某开始使用自己的房屋，但未办理交房手续，也未交纳物业管某某用。现原告要求被告张某某支付2007年7月1日起至2009年6月30日的物业管某某34281元，并承担逾期付款滞纳金人民币53110元。审理中，原告将诉讼请求变更为要求被告支付物业管理服务费人民币30855元，其中2007年7月1日至2008年6月30日因未使用按照标准的70％收取即12705元（720.23平方米×2.10元／平方米·月×12月×70％），2008年7月1日至2009年6月30日为18150元（720.23平方米×2.10元／平方米·月×12月），原告放弃其他诉讼请求。本院认为，在东某商务公寓业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位田园房产公司选聘原告全××公司为物业管理企业，于2006年4月12日签订的前期物业服务合同，未违反法律法规的强制性规定，应认定合法有效。田园房产公司于2007年5月发出通知，要求被告张某某于2007年5月底收房，但被告张某某未按期收房。2008年6月30日，被告张某某在未办理收房手续的情况下即开始使用自己的房屋。因被告未办理房屋交接手续，其未签署《业主临时管理公约同意书》不能视为拒绝接受与原告建立物业管理服务合同关系。2008年9月30日前期物业服务合同期满后，原告全××公司与田园房产公司签订《东某商务公寓前期物业管理服务合同续签协议》，约定继续由原告对东某商务公寓进行物业服务，直至业主委员会成立后1个月，该协议也未违反法律法规的强制性规定，应认定合法有效。原告有责任根据法律规定、前期物业服务合同约定及行业标准提供相应的物业服务，被告则负有根据合同、法律的规定支付物业管某某的义务。现原告要求被告支付所欠物业管理服务费，该诉讼请求具有事实和法律依据，本院予以支持。被告张某某以自己于2008年6月30日才接受房屋，之前的物业管某某不应交纳的抗辩意见不能成立，因为在被告实际使用房屋前，该房屋的物业管理服务已经发生，未正式使用不能成为拒付物业管某某的理由。被告张某某经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加第二次庭审，不影响本案的审理。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条、《物业管理条例》第四十二条第一款之规定，判决如下：被告张某某在本判决生效之日起十日内向原告杭州××物业管理有限公司交纳物业管理服务费人民币30855元。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币330元（原告预交），由被告张某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本二份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币330元。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理【人民法院户名（浙江省杭州市中级人民法院），帐号12×××024409008802968，开户行（工商银行湖滨分理处）】。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服本院判决部分的上诉请求由本院另行书面通知预交。审 判 长 方志宇人民陪审员 江金土人民陪审员 李志芳二〇一〇年二月二十六日书 记 员 胡媛媛 百度搜索“”