（2009）杭萧民初字第3975号
裁判日期: 2010-02-26
公开日期: 2015-12-27
案件名称
华某与杭州××集团控股有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
杭州市萧山区人民法院
所属地区
杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
华某,杭州××集团控股有限公司
案由
商品房销售合同纠纷,商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第六十四条第一款
全文
杭某市萧乙区人民法院民 事 判 决 书（2009）杭萧民初字第3975号原告华某。委托代理人沈某某。被告杭州××集团控股有限公司，住所地浙江省杭州市××区××号。法定代表人黄某某。委托代理人戴某某、陈某某。原告华某诉被告杭州××集团控股有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2009年7月8日立案受理后，依法由审判员戴永梅适用简易程序于2009年8月20日公开开庭进行了审理。原告委托代理人沈某某、被告委托代理人戴某某、陈某某到庭参加诉讼。审理中，因冯敏诉被告杭某宋城景某某地产有限公司商品房销售合同纠纷一案中止诉讼，而该案的审理与本案有利害关系，同年9月10日，中止本案诉讼。后中止诉讼情形消失，本案恢复审理，转普通程序并组成合议庭，于2009年12月10日公开开庭审理，原告华某，被告委托代理人戴某某、陈某某到庭参加诉讼，同月18日再次公开开庭审理，原告华某及其委托代理人沈某某、被告委托代理人戴某某、陈某某到庭参加诉讼。本案经院长批准延长审限，现已审理终结。原告华某诉称：2001年上半年，原告与被告的前身“杭某香湖绿谷旅游开发有限公司”签订了《商品房购销合同》，原告依约履行了付款义务，被告也交付了房产并为原告办妥了房屋所有权证。原、被告在《商品房购销合同》第十八条约定：“甲方（出售方）不得擅自改变与该商品房有关联的公共设施、公共用地的使用性质。”2006年上半年，被告作为房地产开发商擅自改变当时售房宣传资料上的许某某共设施景某，将出售商品房小区的平面布局由封闭式管理改变成开放式管理，严重违反售楼时对原告等业主的承诺。原告与小区众业主对被告擅自变更小区规划表示不满，并要求被告支付上述行为的违约金，但被告长期拖延，引起业主们和原告的不断上访。杭某市萧乙区建设局2006年5月16日以《萧甲设信（2006）7号》文件答复中称：“客观上改变了原一期住宅的居住环境，如由此造成对业主利益的损害，可向杭某世界休闲博览园有限公司提出，我局已将有关情况告知该公司，并要求其妥善处理。”对此，被告对原告的邻居何某某业主作了市场价格的差价补偿。杭某市建设委员会以《杭某某查（2007）1号》文件，在2007年8月30日告知原告及所居小区的业主称：“如杭州××集团控股有限公司原来在广告宣传或售房过程某对业主有相关甲未兑现的，可通过法律途径来维护自己的合法权益。”可见，被告在售楼前与售房后为自己发展的需要和经济利益，变更小区规划的事实确实存在。鉴于被告在售房时的广告、附图及模型宣传属于对原告购房时的一种承诺，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，本案被告违反商品房买卖合同，应当承担违约责任。为此，原告请求法院依法判令被告因擅自改变景某条件设施，赔偿原告219400元（54.85平某某×2000元／平某某×2套），并承担本案的诉讼费。原告华某为支持其主张的事实，向本院提供了下列证据材料：1、房屋所有权证两份，证明原告购买被告商品房109.13平某某的事实。2、《关于某某市规划局0013号重要来信来访拟办单的答复》，证明原告等业主向杭某市规划局投诉后，确认被告改变原告小区规划的事实。3、杭某市建设委员会《信访事项复查意见书》（2007）1号，证明杭某市建设委员会文件第2条明确本案被告违约，向原告指明依法诉讼。4、宋城集团《杭某乐甲观房产宣传资料》，证明被告售房的宣传资料。5、被告出售商品房的《平面规划图纸》，证明被告擅自改变规划的事实。被告杭州××集团控股有限公司辩称：原告认为被告在售房过程某对房屋及相关设施作了相关的说明及允诺，且允诺是具体的，对此原告应负举证责任。根据物权法的规定，原告对拥有土地使用权的住宅用地享有物权，杭某宋城集团有限公司享有的旅游、文化、教育、科技、综合用地范围内的景某及设施，原告依法不享有物权。从合同义务讲，原告提到的合同约定，即甲方不得擅自改变与该商品房有关联的公共设施、公共用地的使用性质，该条款依法律规定及格式合同的约定存在，是指业主享有物权的范围内的公共设施、公共用地使用性质不能改变。对于非业主共有物权的公共设施、公共用地，原告无权干涉。《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第3条规定，也是指业主享有土地使用权范围内的配套设施是不能改变，如改变开发商应当承担违约责任。所以对于业主不享有物权的杭某乐甲观及其设施，被告认为不属于一种小区配套，而是一种周边配套，或是大配套，有关宣传资料或广告、新闻报道强大的配套不是指业主具有共有物权的小区内的配套，被告没有在合同或其他资料中进行承诺，不构成合同义务。无论从物权法还是合同法角度，景某的维持或者恢复都不是被告的义务。周边的其他土地使用权根据规划调整实施了变更，该变更未破坏景某，只是有部分景某进行了整改。原告要求被告赔偿因擅自改变景某设施造成219400元损失，没有事实和法律依据，请求依法驳回原告的诉讼请求。被告杭州××集团控股有限公司为支持其主张的事实，向本院提供了下列证据材料：1.萧国用（99）字第0100077号国有土地使用证一份，证明住宅用地情况。2.萧国用（99）字第0100079号国有土地使用证一份，证明综合用地使用权情况。3.（98）浙规证0110516建设用地规划许可证，证明建设用地规划情况。4.（99）浙规证0110051建设工程规划许可证及附件红某某，证明建设工程规划情况。5.萧丙纪（2004）63号专题会议纪要，证明杭某乐某整改会议纪要情况。6.休博园一期整合项目总平面图，证明整体规划情况。7.萧办事联审（2005）字第5号联审会议纪要，证明规划方案评审情况。8.相关报道，证明杭某乐某整改报道。9.施工合同二份及资料，证明整改施工事实。10.休博会筹备工作简报及媒体报道，证明休博园建设及休博会时间。11.萧计（1998）3号文件、萧计（1998）489号文件，证实项目立项情况。12.湘湖绿谷公司的资质证书，证实绿谷公司具有开发湘湖景某某地产项目的资质。13.商品房预售证，证实争议房产经萧乙区建设局许可预售的情况。14.申请法院调取建设工程规划许可证和建设用地规划许可证、土地使用证，证明商品房买卖合同项下立项的相关权证。经庭审质证，本院对原告提供的证据认证如下：被告对证据1的真实性无异议，但是两套房某的面积。本院对证据1的真实性、合法性、关联性予以认定，该证据可以证明原告向被告购买面积为54.85平某某的两套商品房。被告对证据2答复的真实性没有异议，对关联性有异议，认为信访人是何某某，不是华某，不能认为是华某在主张权利。本院认为该证据与本案缺乏关联性，本院不作认定。被告对证据3的真实性无异议，认为建设局不是处理民事纠纷的主体，而且相关的内容也不是说在信访中主张民事权利，同时根据最高人民法院司法解释的规定，仅是信访，而不是向处理民事权利的机关提出，不能证明诉讼权利中断的事实。本院对该证据的真实性予以认定。被告对证据4认为没有将售楼书给原告，不构成对原告的说明和承诺。本院对该证据的真实性予以认定。被告对证据5的真实性、合法性没有异议，但对证明对象有异议，认为对整合的事实原告是了解的，且是根据规划进行调整，原告商品房所涉土地规划范围未改变。本院对该证据的真实性予以认定。本院对被告提供的证据认证如下：原告对证据1、2、4认为系复印件，真实性不予确认，对建设工程规划许可证的附件红某某的真实性无异议，但认为不能证明被告的主张。本院认为对原告无异议的证据予以认定，对系复印件的证据，因无法与原件相核对，本院不作认定。原告对证据3认为用地单位是杭某乐某有限公司，与本案无关。本院对该证据的真实性予以认定。原告对证据5认为是被告与政府间关系，与原、被告间的权利义务无关。本院认为该证据客观真实，来源合法，且与本案具有关联性，本院予以认定。原告对证据6的真实性和整合规划的情况无异议，但该份规划图恰恰证明了被告违反说明和承诺及合同义务的事实。本院结合原告的质证，对该证据的真实性予以认定，该证据可以证明整体规划情况。原告对证据7认为约束的是被告和某府间关系，与原告无关。本院对该证据的真实性予以认定，该证据可以证明规划方案经评审的情况。原告对证据8的真实性无异议，但认为杭某乐某于2004年关闭整修，至2006年开园，关闭期间不允许业主入内，业主在开园后才发现侵权事实，期间原告一直向有关乙投诉以及跟被告交涉，证明原告没有超过诉讼时效，且被告侵权一直持续。本院结合原告的质证，对该证据的证明力予以认定。原告对证据9认为与本案无关，因从施工合同的主体看，是杭某世界休闲博览园有限公司。本院认为结合证据5、8及原、被告在庭审中的陈述，对以上证据的真实性予以认定，可以证明实际整改施工的事实。原告对证据10认为与本案无关。本院对该证据的真实性予以认定，可以证明休博园建设及休博会的时间。原告认为证据11、12、13已超过举证期限，撇开举证期限，对证据11、12、13的真实性、合法性无异议，但认为证据11立项情况与本案无关，证据13杭某乐乙包括景某某和景某在内。本院认为被告已提出延期举证申请，以上证据客观真实，本院予以认定。原告对证据14中的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证认为主体是杭某乐某有限公司，与本案无关系，对国有土地使用证无异议。本院对证据14的真实性予以认定。根据以上所确认的证据和双方当事人在庭审中的陈述，本院认定以下事实：1998年1月5日，萧乙市计划委员会以萧计（1998）3号《关于荷兰村主题公园等建设项目立项的批复》同意香湖绿谷景某某产等项目立项。同年8月24日，萧乙市计划委员会以萧计（1998）489号《关于某某乐丙设项目的批复》同意香湖绿谷景某某产项目等建设。1998年12月13日，杭某乐某有限公司以（1998）浙规证编号0110516领取杭某乐某项目530.64亩建设用地规划许可证。1998年12月28日，杭某香湖绿谷旅游开发有限公司领取萧房项字98001号经营范围为萧乙湘湖旅游度假区受让地块内香湖绿谷53800平某某建筑面积的景某某地产项目开发、建设、销售资质证书。1999年4月25日，杭某乐某有限公司领取（99）浙规证编号0110051建设工程规划许可证，载明建设规模56347.79平某某（其中商品住宅49427.79平某某），并附红某某、萧规证（1999）051号建设工程规划许可证附件，同日，萧乙市城乡建设局以萧规证（1999）051号建设工程规划许可证附件载明，建设项目商品房建筑面积49427.79平某某，商务酒店建筑面积5500平某某，高某某会馆建筑面积1420平某某等内容。1999年7月5日，杭某宋城集团有限公司领取地号为g－01－00004住宅使用权面积34109.33平某某的国有土地使用证。1999年7月15日，杭某香湖绿谷旅游开发有限公司领取荷兰水街私人酒店1幢1917.46平某某等商品房预售证。宋城集团杭某乐某天城房产在促销时宣称：“杭某乐某天城房产由宋城集团开发，包括荷兰水街私人酒店、地中海公寓、地中海别墅、高某某酒店等多种类型。杭某乐某天城房产是杭某乐甲区的有机部分，优美的环境、强大的配套等。杭某乐某天城房产拥有生态公园、荷兰村主题公园、马克·波罗某旅主题公园、高某某球场、共10片球场的一流网球中心，以及应有尽有的强大商业、娱乐、服务配套。杭某乐甲观房产是杭某唯一同时拥有三大主题公园、广阔的森林、水面和高某某、网球场及其他强大的娱乐休闲配套的房产品等内容。”2000年8月15日，原告取得位于城厢镇××水街私人酒店××室、××室面积均为54.85平某某住宅房屋所有权证各一份。杭某香湖绿谷旅游开发有限公司于2002年4月18日变更为杭州××集团控股有限公司。2004年6月11日，《时报杭某时政》报导杭某乐某自本月18日起一年半内闭园整合改造等。后杭某乐某进行整改施工。2004年12月31日，杭某市萧乙区人民政府作出萧丙纪（2004）63号关于某某乐某旅游资源整合协调会议纪要：按“先景某，后房产”的原则，同意杭某乐某内的景某某产按萧丙办纪（1999）15号、萧计（1998）3号、萧计（1998）489号文件规定，在不突破总建筑面积53800平某某、土地使用面积50亩、建筑数量61幢的情况下进行拆建改造等内容。休博园一期整合项目规划，项目总用地面积393760平某某（590.64亩），总建筑面积104521.97平某某，旅游公建42642.25平某某，景某某产61879.82平某某（私人酒店建筑面积9207.64平某某，风情娱乐街12657.64平某某，地中海公寓6220.62平某某，地中海低层建筑33165.92平某某，社区物管用房628平某某）等。2005年4月4日，杭某市萧乙区发展计划局以萧办事联审（2005）字第5号作出杭某乐某旅游资源整合项目设计方案审查会议纪要，同意宋城集团对杭某乐某进行旅游资源整合，并对该项目设计方案认真审查，原则予以通过等内容。2006年4月7日，休博会筹备工作简报第六十五期（总第157期）报导冯俊副秘书长主持召开休博会开幕式晚会专题工作会议及现场休博会景某绿化工程专题协调会。同月19日，《杭某日报》报导休博会于同月22日开幕等内容。2007年8月30日，杭某市建设委员会信访事项复查（复核）工作小组以杭某某查（2007）1号信访事项复查意见书向原告答复，如杭州××集团控股有限公司原来在广告宣传或住房过程某对业主有相关甲未兑现的，可通过法律途径来维护自己的合法权益等内容。现原告起诉来院。本院认为：宋城集团杭某乐某天城房产在促销宣传中称景某某拥有一系列主题公园以及其他强大的商业、娱乐、服务配套，本院认为，该宣传未具体明确，结合被告提供的建设工程规划许可证等相关证据分析，该宣传非就争议商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明，属要约邀请，对开发规划范围外的描述，并不能由出卖人控制，作为买受人只要到现场观察或向有关规划部门咨询即可了解，买受人对此应负有鉴别的义务，该宣传未构成要约，且本案原告也未能提供与被告间存在商品房销售合同关系的证据，以商品房销售合同之诉主张被告违约，要求被告赔偿因擅自改变景某设施造成219400元损失，没有事实和法律依据，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回华某的诉讼请求。案件受理费4592元，由华某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭某市中级人民法院，并向浙江省杭某市中级人民法院交上诉受理费4592元。对财产案件提起上诉的，上诉案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后的次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（杭某市中级人民法院开户银行为工商银行湖滨分理处，户名浙江省杭某市中级人民法院，帐号12×××68）审 判 长 戴永梅人民陪审员 张吾平人民陪审员 徐校琪二〇一〇年二月二十六日书 记 员 陈 燕 来源：