（2009）湖吴民初字第392号

裁判日期: 2010-02-25

公开日期: 2015-12-27

案件名称

湖州××管理有限公司与俞某某租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

湖州市吴兴区人民法院

所属地区

湖州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

湖州××管理有限公司,俞某某

案由

租赁合同纠纷,租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款

全文

湖州市吴兴区人民法院民事判决书（2009）湖吴民初字第392号原告（反诉被告）：湖州××管理有限公司。住所地：湖州市××号。法定代表人：徐某某。委托代理人：周某。委托代理人：叶某。被告（反诉原告）：俞某某。委托代理人：孔某某。原告湖州××管理有限公司（以下简称众鑫××）与被告俞某某租赁合同纠纷一案，原告于2009年3月13日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法由审判员沈永健适用简易程序进行审理。因本院已审结了五起其他当事人与众鑫××租赁合同纠纷案件，该五起案件的双方当事人均提起上诉，二审法院尚未审结，且审理结果与本案具有关联，故本案于2009年4月20日中止诉讼。同年8月3日，被告俞某某提起反诉。同月4日本院根据俞某某的申请对其承租原告的店铺装修、添置的货柜等残值进行评估。本案于2010年1月11日恢复审理。于同年1月21日对本诉和反诉合并公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）众鑫××的委托代理人叶某，被告（反诉原告）俞某某及其委托代理人孔某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。众鑫××起诉称：2007年2月2日，原、被告签订租赁合同一份。合同约定“原告将湖州众鑫广场一期的一楼074、076、078、080、081、083号商铺出租给被告，租赁面积为237.30平方米（使用面积），租期自2007年4月12日至2010年4月11日止，年租金187087元，年管某某124725元，合计311812元。租金和管某某每年结算一次，第一年租金和管某某半年一付，后续年度费用于前一年度届满前30日之前支付。另被告应每年向某告支某某告费17086元，支付时间与铺位租金同时支付。”合同签订后，被告按约定向某告支付了第一期半年的租金和管某某，原告也将前述商铺交给被告使用。但之后被告未按合同约定支付第一期后半年的租金、管某某，也未支付第二年的租金、管某某及广告费，被告已严重违反了合同约定。另被告拖欠13029.56元水电费甲未付。原告为保护自己的合法权益，故请求判令：1、解除原、被告于2007年2月2日签订的租赁合同；2、被告向某告支付一年半的租金和管某某共计467718元；3、被告向某告支某某告费17086元；4、被告向某告支付水电费13029.56元；5、本案诉讼费用由被告承担。俞某某答辩及反诉称：2007年2月2日经众鑫××招商诱惑，其与众鑫××签订了《合同书》一份，约定众鑫××将湖州众鑫广场一期一楼的074、076、078、080、081、083号商铺出租给其经营，年租金为187087元，并就整个众鑫广场商业中心的消防、总体布局和营造整个中心的商业氛围作统一管理，每年收取管某某124725元，广告费17086元，质量保证金2000元等，还由众鑫××协助办理营业执照和税务登记。又因众鑫××明知自己的出租商铺尚无房产证书和消防有待验收的情况下合同中特别约定“租赁期以正式开业时间为准”。于是，其预交了第一年半年的租金和管某某及其他费用，即对商铺投入583603元进行装修，并为正式开业购置其他设施后等待正式营业。由于众鑫××因消防检查不合格被勒令停业，至今尚未整改，造成其不能办理营业执照和开张营业。众鑫××应对其损失承担责任，故反诉请求：1、判令众鑫××返还租金93544元；2、判令众鑫××返还管某某、广告费等83448元；3、判令众鑫××赔偿损失848000元；4、由众鑫××承担诉讼费用。众鑫××答辩称：其公司不需要返还俞某某租金、管某某、广告费，因为双方存在租赁关系是事实，而且租赁物这几年一直处于甲华控制和使用。其公司已全部履行了合同义务，提供的场所也是合法的，俞某某称不能经营，与事实不符，事实上俞某某已经进行了营业，至今仍在营业中。关于消防问题，从双方签订的书面材料可以证明，消防问题应由俞某某自行负责。其公司未违约，自然不需要向俞某某赔付相某某用。综上所述，应依法驳回反诉原告俞某某的诉讼请求。众鑫××就本诉、反诉在庭审中出示并陈述了下列证据材料：证据1、租赁合同一份，以证明原、被告之间存在租赁关系，租赁合同对租期、租金、管某某、押金、广告费等作出了约定。证据2、开业公告一份，以证明湖州众鑫广场登报告示开业的事实。证据3、水电费结算清单、发票各一份，以证明俞某某经营期间拖欠水电费13029.56元的事实。证据4、通知、催款通知书各一份，以证明众鑫××于2008年4月23日和7月4日分别向俞某某催讨相某某用的事实。证据5、律师函和快递回件各一份，以证明众鑫××多次催讨的事实。证据6、双向责任某一份，以证明俞某某系商铺消防安全第一责任人。证据7、众鑫广场经营户治安、消防安全责任某一份，以证明俞某某承诺对承租商铺承担开业前消防验收审批责任的事实。证据8、众鑫广场装饰装修管理服务协议一份，以证明所有商场装修，须经消防部门批准并有批文。证据9、商品销售单一份，以证明2008年9月16日俞某某仍在经营商铺，与其反诉中称没有经营相互矛盾。证据10、（2008）湖吴民一初字第350号民事判决书、（2009）浙民申某第361号民事裁定书各一份，以证明法院对类似案件的处理和商铺消防安全由实际经营者负责的认定。俞某某就本诉、反诉在庭审中出示并陈述了下列证据材料：证据1、合同书、双向责任某、不销售假冒伪劣商品责任某、众鑫广场经营户治安、消防安全责任某各一份，以证明双方签订合同等真实意思表示。证据2、湖州市公安局建筑工程消防验收意见书、公乙政处罚决定书各一份，证明众鑫××的众鑫广场未经消防检查也未限期改正，已被处于责令停业的处罚。并应重新进行内装修设计。从而证明众鑫广场不具备开业条件。证据3、租金等收据、发票一组，以证明俞某某向某某公司支付年租金、管某某、押金、广告费的事实。证据4、企业名称预先核准通知书、个体工商户名称预先核准通知书、个体工商户设立登记申请书等各一份，以证明俞某某有依法经营的真实意思表示，也依法申请了开业经营，因众鑫××未提供产权使用证，导致俞某某预先核准登记未能成功的事实。证据5、工程结算书、工程费用计算程序表、建筑工程某算书各一份，以证明俞某某对商铺进行了装修支付的工程款项。证据6、投资汇总表、员工工资表、收据各一份，以证明商铺总投资及员工工资的情况。证据7、个人消费贷款借款合同、借款借据各一份，以证明俞某某贷款经营商铺的事实。证据8、关于要求众鑫广场调整经营思维能力及减轻商户负担的申请、关于要求众鑫广场速正式开业及如要调整业态要求赔偿的函各一份，以证明商户对众鑫××提出要求的事实。证据9、关于乙管理部人员实行定岗定位分管的通知一份，以证明商场停业的情况和意见。在本案审理过程中，本院根据俞某某的申请，依法委托湖州汇丰资产评估事务所对其承租众鑫××的湖州众鑫广场一期一楼074、076、078、080、081、083号（即湖州市益某路第170号）商铺装修、添置的货柜等残值作司法评估鉴定，该所出具了司法评估鉴定结论书一份。庭审中，俞某某对众鑫××出示的证据发表质证意见如下：对证据1、2、3、4、5的真实性没有异议。对证据2的开业时间有异议，认为众鑫××宣布开业不等同于实际开业。对证据4、5的催款有异议。对证据6有异议，认为众鑫××整个商铺没有通过消防验收，所以被通知停业，并被行政处罚。其对承租的商铺进行装修，众鑫××是明知的。对证据7没有异议，但认为其没有任何责任。对证据8不予质证。对证据9没有异议，但不能据此认定其仍在经营。对证据10有异议，认为该法律文书不能作为证据使用。众鑫××对俞某某出示的证据以及鉴定结论发表质证意见如下：对证据1的真实性没有异议，但认为合同书中已对消防责任作出谁使用谁负责的约定，对证据2有异议，认为这两份材料是行政机关作出的行政行为，与本案不具有关联性。对证据3没有异议。对证据4、6、7、8有异议，认为与本案不具有关联性。对证据5有异议，认为该证据中显现的数额与资产评估报告的评估数额不一致，该证据缺乏证明效力。对证据9有异议，认为该证据证明了俞某某承租的商铺已经营业的事实，与其称从未营业是相矛盾的。对评估报告有异议，认为确定的数额偏高，即使要折算，应考虑俞某某已经营二年多时间的事实，以三年承租期为基准时间进行折算，如要赔偿，也应按比例进行，经折算大概在15-20%间。对众鑫××、俞某某向本院提交的上述证据以及评估结论，结合双方当事人的庭审质证意见，本院对证据作如下评判与分析：众鑫××提供的证据1能证明其与俞某某的租赁关系，双方约定租金、管某某的支付期限、租赁期限，以及俞某某对承租商铺装修须经众鑫××同意并自报消防部门批准的事实。对证据2不予认定，因经营者未取得工商营业执照自行开业经营，违反了相关的行政法规，该证据不具有合法性。证据3、4、5能证明俞某某欠交水电和其他费用的事实。证据6、7、8、9能证明俞某某对商铺进行装修、经营的事实。俞某某提供的证据1与众鑫××提供的证据6、7、8、9均证明了俞某某对商铺进行装修、经营的事实。证据2能证明因众鑫××未经消防检查被吴兴公安分局消防大队责令其停产停业的行政外罚的事实。证据3能证明俞某某支付租金、管某某、广告费的事实。证据4、6、7、9、与本案不具有关联性，故不予认定。证据8能证明双方经营等问题进行交涉的事实。而评估报告能证明俞某某承租商铺装修、添置的货柜等残值的合法评估价值，故本院对上述证据予以认定。本院经审理，认定事实如下：2007年2月2日，众鑫××与俞某某签订租赁合同一份，合同约定：众鑫××将湖州众鑫广场一期的一楼074、076、078、080、081、083号商铺出租给俞某某，租赁面积为237.30平方米（使用面积），租期自2007年4月12日至2010年4月11日止，年租金187087元，年管某某124725元，合计311812元。租金和管某某每年结算一次，第一年租金和管某某半年一付，后续年度费用于前一年度届满前30日之前支付。另被告应每年向某告支某某告费17086元，支付时间与铺位租金同时支付。合同还约定租赁期限以众鑫广场正式开业时间为准，俞某某对商铺内部进行装修应自报消防审批，租赁期满或因其它原因导致合同终止，装修物无偿归众鑫××所有。合同签订后，俞某某按约支付给众鑫××第一年半年的租金、管某某、广告费乙民币176992元，并对租赁商铺进行装修营业。同年4月30日，众鑫××在湖州日报上刊登众鑫广场开业公告。同年5月15日，因众鑫广场购物中心未经消防安全检查，擅自开业，湖州市公安局吴兴区公安分局消防大队对众鑫××作出湖吴公消字（2007）第63号责令限期改正通知书，同年6月26日，因众鑫××未限期改正，湖州市公安局吴兴区公安分局消防大队又作出第045号公乙政处罚决定书，因众鑫××投资的购物中心经责令限期改正未改正而作出决定责令停产停业并处于20000元罚款的处罚。同年6月29日，湖州市公安局向某某公司作出湖公消审（2007）第092号建筑工程消防设计审核意见书，对众鑫××的众鑫商业广场一至四层商铺内装修提出如下修改意见：1、补送装饰总说明图一份。2、二、三、四层疏散楼梯间及其前室的门的净宽度不足。3、二、三、四层疏散楼梯总宽度不足。4、不能直接天然采光、通风的楼梯间未按防烟楼梯间规定设置。2007年9月起至2008年10月间包括俞某某在内的众多经营户就众鑫广场经营存在的问题与众鑫××交涉。2009年3月13日，众鑫××向本院起诉。同年8月3日俞某某提起反诉。同年8月4日，本院委托湖州汇丰资产评估事务所对俞某某承租众鑫××的湖州众鑫广场一楼074、076、078、080、081、083号商铺装修、添置的货柜等残值作司法评估鉴定，评估价值为人民币499117.29元。另查明，截止2009年7月，俞某某欠众鑫××水电费乙民币13029.56元。本院认为：众鑫××与俞某某签订的商铺租赁合同是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、法规的禁止性规定，合同合法有效。由于众鑫广场购物中心未能取得开业前内装修的消防安检，在开业一个月后即被消防行政管理部门责令停业，使整个商场存在安全隐患，且不能达到预期商业氛围，影响了俞某某的经营，众鑫××负有责任，众鑫××要求解除合同的请求，予以支持。但考虑到俞某某已实际使用商铺一年时间，对尚未支付的第一年后半年的租金和管某某155906元应支付众鑫××。至于要求俞某某支付第二年的租金、管某某共计311812元和广告费17086元的请求，不予支持。现因众鑫××违约导致合同提前解除，使俞某某投入的装修未能获得相对应的期间利益，众鑫××应当承担相应的赔偿责任。故俞某某要求众鑫××赔偿商铺装修、货柜等残值损失的反诉请求，合理合法，本院予以支持。但商铺装修、添置的货柜已经由俞某某使用一年（从水电费清单中可得，自2008年4月起水电费用明显减少），本院综合考虑本案具体情况，酌情确定众鑫××应对损失评估值的60％承担赔偿责任。对俞某某反诉要求众鑫××退还已交纳的租金、管某某、广告费之请求，因租赁合同是继续合同，原则上无溯及力，承租人俞某某已享用商铺的效益，故这些费用不能返还，本院不予支持。对众鑫××请求俞某某支付欠交的水电费的主张，符合双方的约定和法律的规定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（四）项、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、准予湖州××管理有限公司与俞某某解除租赁合同；二、湖州××管理有限公司应赔偿俞某某装修、货柜损失299470.37元；三、俞某某应支付湖州××管理有限公司第一年后半年的租金、管某某155906元；四、俞某某应支付湖州××管理有限公司水电费13029.56元；五、上述第二、三、四项相抵，湖州××管理有限公司尚应支付俞某某130534.81元，限于本判决生效之日起十日内清偿；六、俞某某应于本判决生效之日起十日内将湖州众鑫广场一楼074、076、078、080、081、083号商铺（含装修评估设施）返还给湖州××管理有限公司；七、驳回湖州××管理有限公司其余诉讼请求；八、驳回俞某某其余反诉请求。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费8767元，减半收取4384元，由湖州××管理有限公司负担2192元，俞某某负担2192元。反诉受理费7012元，减半收取3506元，由俞某某负担1753元，湖州众鑫投资管理公司负担1753元。评估鉴定费5000元，由湖州××管理有限公司负担2500元，俞某某负担2500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本。上诉于浙江省湖州市中级人民法院。审判员　　沈永健二〇一〇年二月二十五日书记员　　陶婷婷来源：