（2010）绍民初字第318号
裁判日期: 2010-02-25
公开日期: 2014-06-20
案件名称
ＸＸ飚、余惠琴与杨关祥、周继秀房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
绍兴市柯桥区人民法院
所属地区
绍兴市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第九条第一款；《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第五十四条第一款，第六十条第一款
全文
浙江省绍兴县人民法院民 事 判 决 书（2010）绍民初字第318号原告：ＸＸ飚。原告：余惠琴。上述两原告之共同委托代理人：严利峰、丁蓉。被告：杨关祥。被告：周继秀。上述两被告之共同委托代理人：汪素红。原告ＸＸ飚、余惠琴诉被告杨关祥、周继秀房屋买卖合同纠纷一案，本院于2010年1月12日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员刘婷独任审判于2010年2月2日公开开庭进行了审理。在审理过程中，两被告向本院提起对两原告的反诉，但在本院审查期间明确表示放弃提起反诉的权利，故本院不再审查。原告ＸＸ飚、余惠琴及其委托代理人严利峰，被告周继秀及其委托代理人汪素红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告ＸＸ飚、余惠琴诉称：2007年11月28日，原、被告签订房屋买卖协议，并约定：原告受让被告即将从绍兴县华舍经济适用房开发有限公司（以下简称华舍开发公司）购得的双亭小区3幢502室商品房一套；原告应支付被告购房款169，750元，并另行支付其20，000元。2008年1月9日，被告杨关祥与华舍开发公司签订了经济适用房销售合同，并约定杨关祥从该公司购得双亭小区3幢502室商品房一套及附属自行车库一个，价款总计196，147.75元。原告依约代被告向该公司交付了购房款196，147.75元，并另行支付被告现金20，000元。原告后取得房屋钥匙，并实际居住使用，但被告拒不配合原告办理产权过户登记。现起诉要求确认原、被告签订的房屋买卖契约有效，及双亭小区3幢502室房屋（含阁楼）及其附属车库的产权归原告所有；判令两被告配合原告办理好双亭小区3幢502室房屋（含阁楼）及其附属车库的过户手续；被告杨关祥、周继秀辩称：根据物权法第九条之规定，讼争房屋的产权归被告所有。从原、被告签订的房屋买卖契约及补偿差价款20，000元来看，该房屋买卖并不包括阁楼，阁楼有产权及独立的使用价值。因被告对合同性质及相关政策存在重大误解，且该合同存在显失公平的情形，双方权利义务明显不对等，该合同属于可变更可撤销合同。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。经审理本院认定，2007年11月26日，原告方支付被告方款项189，750元。2007年11月28日，原、被告双方签订房屋买卖契约一份，并约定：一、被告自愿将座落于绍兴县华舍街道双亭小区的安置商品房一套出售给原告，房屋建筑面积85平方米左右。房屋的具体及面积按届时被告实际抽取的房源为准；二、原告应支付被告房产预付款169，750元及市场差价20，000元，合计189，750元。原属被告与华舍街道办事处因楼层系数与实际面积之差异而结算的差价款由原、被告按此差价结算；三、被告保证将房屋产权证、契税证、土地使用权证在华舍街道办事处办理下发的同一天内提供给原告，其费用由被告负责。被告配合原告办理更名过户手续，该费用由原告承担；四、本契约自原、被告双方业主共同签字盖章之日起生效。另查明，两被告系夫妻关系。差价款20，000元系由被告杨关祥本人提出。2008年1月11日，被告杨关祥与华舍开发公司签订华舍经济适用房销售合同一份，并约定：一、该公司将华舍街道双亭小区3幢502室房屋出卖给杨关祥，其中，房屋建筑面积88.71平方米，自行车库3幢08室平面面积8.54平方米，阁楼建筑面积36.57平方米；二、总价款为196，147.75元，除去已支付的预付款169，750元，杨关祥尚应在合同签订当天支付26，397.75元；三、杨关祥享受本次安置，在今后的城中村改造或涉及城市建设的拆迁中，此次购买的适用房住宅面积一并计入安置面积；杨关祥出卖该房后不得再作为住房困难户享受有关优惠政策。同日，原告方付清余款并接收讼争房屋。另查明，讼争房屋的房屋所有权证和国有土地使用权证载明，土地使用权类型为出让，且被告杨关祥为房屋所有权人及国有土地使用权人。原、被告至今尚未办理不动产物权变更登记。以上事实认定，由原告方提供的《房屋买卖契约》、收条、《华舍经济适用房销售合同》、房屋所有权证、国有土地使用权证、销售不动产统一发票、双亭小区房屋交接确认书及入住验收单，被告方提供的结婚证以及当事人在庭审中的陈述等证据证明。本院认为：依法成立的合同受法律保护。根据双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点在于：一、如何认定讼争房屋的性质；二、原、被告签订的房屋买卖契约是否可变更可撤销。关于焦点一。根据《经济适用住房管理办法》第七条之规定，经济适用住房建设用地以划拨方式供应。该法第三十条规定“经济适用住房购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由市、县人民政府确定，政府可优先回购；购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。上述规定应在经济适用住房购买合同中予以载明，并明确相关违约责任”。结合本案事实，首先，根据国有土地使用权证之记载，讼争房屋的土地使用权类型为出让而非划拨；其次，被告与华舍开发公司签订的华舍经济适用房销售合同既未载明《经济适用住房管理办法》第三十一条之规定，亦无产权限制。由此可见，讼争房屋之流转方式及国有土地使用权之取得与经济适用房的法律特征不符，故讼争房屋的性质系普通商品房。关于焦点二。原告方主张该契约有效。被告方主张该契约可变更可撤销，理由是基于以下重大误解：1.被告不了解有关住房困难户的福利政策，轻信他人，以为可以再次享受福利政策；2.被告对合同标的物存在重大误解。因该契约早于经济适用房买卖合同而签订，被告在不知房屋坐落和面积的情形下与原告商谈买卖事宜，房屋价款系基于建筑面积85平方米左右的情形而提出。直至2009年8月，被告方知房屋座落和面积；3.从成交价格看，因自身认识能力不足，被告对房屋的市场价值存在错误认识；此外，讼争房屋当时的市场价值不低于254，452.50元，而原告仅实际支付房款196，147.75元，其差价近六万元，高于原告支付给被告的差价款20，000元，故显失公平。本院认为，“重大误解”是指基于合同当事人一方本身的原因，对合同的主要内容如合同性质、标的物、质量、性能、价格等发生误解，产生错误认识。“显失公平”是指在订立合同时，合同中规定的双方当事人的权利义务明显不公平，违反等价有偿原则。首先，从合同标的物来看，原、被告已明确约定合同标的物为座落于双亭小区的安置商品房，且房屋的具体及面积按实际抽取的房源为准。由此可见，双方当事人虽未明确房屋的编号、户型与面积等，但一致认可合同标的物以实际抽取的房源为准。而实际抽取的房源即是华舍经济适用房销售合同的标的物。因被告方对房屋买卖契约的真实性没有异议，本院确认本合同标的物与华舍经济适用房销售合同标的物一致；其次，从成交价格来看，原告已实际支付华舍经济适用房销售合同载明的购房款196，147.75元和差价款20，000元。被告认为讼争房屋当时的市场价值不低于254，452.50元，差价款近六万元。该价格系其自行估算，因原告不予认可且依据不足，本院不予采信。因差价款20，000元系由被告杨关祥本人提出，且被告方无证据证明双方当事人之间的权利义务明显不公平，本院不予采信；再次，从其他内容来看，被告能否再次享受有关住房困难户的福利政策不属于本合同的主要内容，故不属于重大误解的范畴；最后，从除斥期间来看，具有撤销权的当事人自知道或应当知道撤销事由之日起一年内行使撤销权。被告杨关祥与华舍开发公司于2008年1月11日签订华舍经济适用房销售合同，而该合同已明确载明标的物、价款及有关住房困难户优惠政策的条款，故两被告应当自2008年1月11起知道上述内容，而非自2009年8月起方知。综上，本合同不存在重大误解或显失公平的情形，故对两被告关于可变更可撤销合同之辩称，本院不予采信。原、被告签订的房屋买卖契约系基于双方当事人的真实意思表示，且内容亦未违反国家法律、行政法规的禁止性规定，应确认为有效。物权法第九条第一款规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。由此可见，我国对不动产物权的变动一般采取登记生效主义。原告提供的房屋所有权证、国有土地使用权证已载明被告杨关祥为讼争房屋所有权人及国有土地使用权人，而两被告系夫妻关系，故讼争房屋及附属车库系夫妻共同财产。原、被告至今尚未办理不动产物权变更登记。现原告要求确认讼争房屋的产权归其所有，于法无据，本院不予支持。原告方已按约履行付款义务并实际接收房屋，被告方应依约配合其办理不动产物权变更登记。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十四条第一款、第六十条第一款之规定，判决如下：一、确认原告ＸＸ飚、余惠琴与被告杨关祥、周继秀于2007年11月28日签订的房屋买卖契约有效；二、被告杨关祥、周继秀应于本判决生效后十五日内协助原告ＸＸ飚、余惠琴办理位于绍兴县华舍街道双亭小区3幢502室房屋（含阁楼）及3幢08室自行车库的产权变更登记手续；三、驳回原告ＸＸ飚、余惠琴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，被告应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费4，300元，减半收取2，150元，由两被告负担，被告应于本判决生效后七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。代理审判员 刘 婷二〇一〇年二月二十五日书 记 员 范兰英 更多数据：搜索“”来源：