（2010）浙绍民终字第65号
裁判日期: 2010-02-22
公开日期: 2015-12-28
案件名称
周某某与高某某租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省绍兴市中级人民法院
所属地区
浙江省绍兴市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
高某某,周某某
案由
租赁合同纠纷
法律依据
全文
浙江省绍兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2010）浙绍民终字第65号上诉人（原审被告）：高某某。委托代理人：张某某、戴某某。被上诉人（原审原告）：周某某。上诉人高某某因租赁合同纠纷一案，不服浙江省绍兴县人民法院（2009）绍民初字第2584号民事判决，上诉于本院。本院经审查后于2010年12月28日立案受理，并依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。原审原告周某某向原审法院诉称：2006年10月28日，被告以原承租者的身份与原告周某某签订一份《中国轻纺城营业房转让协议书》，约定：由被告将其承租的中国轻纺城芙蓉大厦交易区二楼4号一间营业房转让给原告周某某承租，转让价为142，000元，签约时原告周某某即将转让款142，000元支付给被告。后经原告了解，被告不是上述营业房的原承租者，且上述房屋非营业房而是库房，承租期也自2006年1月29日届满，按原租房合同规定，承租者必须是经营布料者，但原告不是经营布料者。因交涉无果，故诉至法院，诉讼请求为：1、判令被告立即返还原告营业房转让款及损失19.8万元；2、本案诉讼费由被告承担。原审被告高某某在一审中辩称：被告不能确定原、被告双方是否签订过这个合同，退一步讲，即使签订过，但是原告没有付过款，鉴于原告一直没有付过款，所以合同也没有执行。退一步讲，假如原告付了十四万多元的钱，那么按照常理她也在二年多时间里没有向被告催讨过款，而且根据协议落款时间，原告的起诉已经超过了诉讼时效。综合以上意见，被告认为，现有证据不能确认原、被告之间存在房屋转让关系，被告无需返回转让款14.2万元，原告的诉讼请求无事实和法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求原审法院经审理查某，原告周某某与被告于2006年10月28日签订《中国轻纺城市场营业房转让协议书》一份，约定被告将中国轻纺城芙蓉大厦交易区二楼4号壹间营业房转让给原告周某某承租，转让价142，000元，转让款142，000一次性付清，并约定被告从该营业房上取得的权某、义务一并转让给原告周某某，双方还需向产权单位办理过户手续。协议签订后，原告于当日将转让款支付给被告。原、被告签订转让协议后，被告至今未能向原告交付约定转让的房屋。为查某原告提供的《中国轻纺城市场营业房转让协议书》之真实性，本院根据被告申请，依法委托浙江汉博司某某定所对上述协议上原承租者及甲方签名栏中的“高某某”二组签名是否高某某本人所写进行笔迹鉴定，鉴定意见为落款日期为“2006年10月28日的《中国轻纺城市场营业房转让协议书》上原承租者、甲方签名栏中的‘高某某’签名二组倾向是高某某本人所书写。”被告为此次鉴定花去鉴定费2，500元。另查某，芙蓉大厦已被政府拆迁，拆迁调查工作于2006年7月1日开始，2006年10月10日拆除完毕，原、被告均不属于安置对象。原审法院认为，（一）关甲、被告是否存在合同关系问题。原告针对自己提出的主张，向法庭提交原承租者为高某某、新承租者为周某某的《中国轻纺城市场营业房转让协议书》一份，经本院委托鉴定机构鉴定，鉴定意见是协议上“原承租者、甲方签名栏中的‘高某某’签名二组倾向是高某某本人所书写。”结合原告提供的两个证人证言，故对其真实性本院应予确认，本院认定原、被告之间存在营业房转让的合同关系。被告对协议之真实性持有异议，认为本案鉴材系一复写件，鉴定依据不充分，鉴定结论也只是倾向性意见，鉴定结论不明确，且两个证人证言有互相矛盾之处。对此，本院认为，被告对自己所持异议应当提供相应证据加以证明，然被告举证不能，依法应当承担不利的后果，本院对被告该项抗辩理由不予采纳。（二）关甲告有否在合同签订后支付被告转让款142，000元的问题。原告当庭提供证人盛某、陈某的证人证言，经查，盛某系原、被告房屋转让的介绍人，知道本案有关情况，陈某某虽忘记了双方交易价格，但盛某的证人证言可以证实陈某也在场，知道本案有关情况，被告虽有异议，但无相反证据加以反驳，被告所持异议之理由不能成立，故对该两人证言之证明力应予认定，本院认定原告已支付被告转让款142，000元。（三）关甲、被告间于2006年10月28日签订的营业房转让协议的性质是转租合同还是租赁权转让合同的问题。关于转租的问题。我国合同法第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”可见，转租的重要特征之一是：承租人与出租人之间的合同继续有效，承租人不退出租赁关系。所谓租赁权转让是指承租人将租赁物转让给第三人，承租人退出承租关系，而租赁关系存在于受让人与出租人之间。我国合同法对租赁权转让未作明确规定，但依其概念，可确定租赁权转让并非单纯的权某让与，而是包括义务在内的一种法律地位的转让。结合本案事实，被告将讼争营业房转让给原告承租，原告已付清转让款，应视为原、被告签订转让协议、被告交付租房合同书的目的是使原告直接与绍兴县芙蓉大厦发生法律上的权某某务关系，进而使原告取得讼争营业房的租赁权，故原、被告间的协议性质应确定为租赁权转让合同。（四）该转让协议是否有效的问题。从法律规定及本案事实分析，原、被告间的转让协议应属有效合同。我国合同法未规定租赁权的转让，因租赁权为一种债权，所以租赁权的转让属于债权转让范畴。租赁权的转让实际上是合同债权债务的一并转让。根据我国合同法第八十八条规定“当事人一方经对方甲意，可以将自己在合同中的权某和义务一并转让给第三人”。依此，经合同另一方即出租人同意的租赁权转让是合法转让，未经出租人同意的租赁权转让为非法转让，转让行为对出租人不发生法律效力。但对承租人和受让第三人而言，转让合同系双方真实意思表示，并未违反法律、法规的禁止性规定，应属有效。故本案原、被告间签订的转让协议应属有效。（五）原告请求解除该合同并返还转让款142，000元是否符合法某某的问题。本院认为，原告请求解除合同并要求被告返还转让款符合法某某。1、原告是否已履行转让协议约定的义务。本院认为，根据本案事实，可认定被告已依约收到原告转让款142，000元，原告已履行了协议约定的义务。被告辩称款未收到，与本案事实不符，不予认定。2、被告是否已履行了转让协议约定的义务。原、被告协议转让的房屋已被拆迁，合同标的物实际已不存在，被告客观上已无法履行合同义务，原告订立合同的目的已无法实现。故原告要求解除转让协议，符合法某某，本院应予准许。3、解除合同的法律后果。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因被告不能将租赁权移转给原告，原告可以主张返还已交付的转让款，故原告要求返还转让款，符合法某某，本院予以支持。被告并应偿付自原告起诉之日起至本判决确定归还日止按银行同期同类贷款利率计算的利息。（六）关乙案诉讼时效有否超过法律规定的期间问题。经查，双方在协议中并未规定营业房交付期限，现原告以被告未能履行合同约定之义务，将营业房租赁权转移至原告名下为由请求解除合同并要求被告返还转让款142000元，没有超过法律规定的诉讼时效期间，故被告关于诉讼时效抗辩理由不能成立，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条之规定，判决：一、高某某应于本判决生效后十日内返还周某某转让款142，000元，并应支付周某某自2009年5月19日起至本判决确定还款之日止按银行同期同类贷款利率计算的上述142，000元的利息；二、驳回周某某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4，260元，由周某某负担1，205元，高某某负担3，055元，款限于本判决生效后七日内向本院缴纳。鉴定费2，500元，由被告负担（已交纳）。高某某不服原判，提起上诉称：一审认定事实错误，以《中国轻纺城市场营业房转让协议书》（以下简称《协议书》处二组“高某某”笔迹鉴定，结合盛某、陈某两证人证言，认定上诉人与被上诉人之间存在营业房转让的合同关系；同时认定被上诉人已向上诉人支付转让款，该二节事实一审认定错误。首先，一审送鉴的《协议书》系复印件，以复印件形式作为笔迹鉴定的比对依据本身就不具有客观性、合法性，且《司某某定意见书》自身也注明有分析引用客观事实的不足，其结论也只是倾向意见。所以本案中的《司某某定意见书》严重缺乏科学性、严谨性，不能作为认定事实的依据。其次，一审判决中的其中证人之一为盛某，但出庭作证的是盛乙，盛某与盛乙是否属同一人，被上诉人没有向一审出具任何某某。同时，盛乙在一审中的陈述是《协议书》上面的内容是其填写，转让款是签订《协议书》后去银行取出来支付，但《协议书》上填写的内容与“盛某”三字笔迹，以普通人都可辨明属二人书写，而证人陈某却说钱是签订《协议书》时带来并当场付掉。所以，盛乙证人是否适格至今仍属待证法律事实，且盛乙、陈某两人所反映的事实互为矛盾并均无证明力。综合以上理由，一审认定上诉人与被上诉人之间存有营业房转让的合同关系及转让款支付事实的认定完全错误。上诉人与被上诉人之间根本不存在这二节事实。上诉人为查某某案事实，维护自身合法权益，请求二审法院对本案《协议书》上书写文字的形成时间进行司某某定；请求二审法院裁定撤销原判，发回重审或查某事实后依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人周某某答辩称：关于复印件，市场里转让营业房都一样的，一个拿复印件，一个拿原件，买进来的人拿复印件的，盛某和盛乙是否是同一个人可以调查的，钱是先付一半，缺了点然后去银行拿的，我自己有11万，借了32000元，我们是问高某某买的，然后卖给朱甲、朱乙，她们起诉我要我还给钱，那么我总要向高某某要求返还的，我不认识高某某的，是盛某和陈某作为中介人介绍的，我没有讲假话。请二审法院依法驳回上诉，维持原判。双方当事人在二审中均未提供新的证据。二审经审理查某的事实与原审认定一致。本院对上诉争议焦点审理后作如下分析评判：（一）双方协议效力应当认定有效。从双方于2006年10月28日签订的营业房转让协议之内容分析，其实质是租赁权转让合同，包括权某与义务的的转让，应当是一种双务合同。该转让协议系双方当事人真实意思表示，并未违反法律、法规的禁止性规定，虽未得到芙蓉大厦管理方的同意，但在上诉人与被上诉人之间有效成立，对双方当事人具有约束力，因此该营业房转让协议应属有效。（二）分析双方的合同目的：转让承租权或者租赁权。双方签订的转让协议第一款明确约定“甲方自愿将所承租的芙蓉大厦二楼4号营业房转让给乙方乙租，转让价格为人民币壹拾肆万贰仟元整”，而合同中“转让”“承租”等用词表明双方签订转让协议的目的是为了转让讼争营业房的租赁权，即被上诉人方出资从上诉人处受让取得该芙蓉大厦二楼4号营业房的租赁权。（三）从双方付款及交房等合同履行情况分析被上诉人周某某诉讼请求的正当性。双方当事人在营业房（租赁权）转让合同中的权某某务分别为：上诉人转让芙蓉大厦二楼4号讼争营业房的租赁权给被上诉人，被上诉人支付给上诉人142000元转让款。现上诉人高某某称自己未收到该转让款，本院认为，原审法院以证人盛甲与陈某的证言认定转让款于协议签订时付清之事实，表明被上诉人周某某已全部履行了转让协议约定的付款义务，而上诉人就应当将讼争营业房的租赁权转让给被上诉人。但因双方协议的房屋已被拆迁，合同标的物已不存在，上诉人事实上无法履行合同义务，合同目的已无法实现，故被上诉人请求解除合同，理由正当，符合法某某。根据合同法有关规定，合同解除的，权某某务终止，已经履行的，当事人可根据合同性质，要求恢复原状，并有权要求赔偿损失。原审法院据此判决上诉人返还被上诉人142000元转让款并赔偿同期同类银行贷款利息，符合法某某。综上，上诉人高某某提出转让协议书中“高某某”签名并非本人所签之辩称已为鉴定结论所否定，其在二审中要求对该文字的书写形成时间进行司某某定之申请与其具体诉请缺乏相关性，本院不予准许，上诉人所提出未收取转让款等上诉理由均缺乏事实依据，本院不予采信。原审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条第一款、第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审诉讼费4260元，由上诉人高嫁萍负担。本判决为终审判决。审判长 魏晓法审判员 吕景山审判员 傅海鑫二〇一〇年二月二十二日书记员 余建维 来源：