（2010）浙嘉民初字第66号

裁判日期: 2010-02-20

公开日期: 2015-12-28

案件名称

沈某某与王甲房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

浙江省嘉兴市中级人民法院

所属地区

浙江省嘉兴市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

王甲,沈某某

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

全文

浙江省嘉兴市中级人民法院民事判决书（2010）浙嘉民初字第66号上诉人（原审被告）：王甲。委托代理人：徐某某。被上诉人（原审原告）：沈某某。委托代理人：王乙。上诉人王甲为与被上诉人沈某某房屋买卖合同纠纷一案，不服平湖市人民法院（2009）嘉平某初字第1735号民事判决，向本院提出上诉。本院于2010年1月12日受理后，依法组成合议庭，于2010年1月29日公开开庭审理了本案。上诉人王甲及其委托代理人徐某某，被上诉人沈某某的委托代理人王乙，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理认定，2005年2月5日，沈某某与王甲经中介徐金某等人介绍，签订了房屋买卖合同1份，约定王甲将其安置购买的拆迁安置房转让给沈某某，房屋位于平湖市当湖街道池海新村，转让价格为按中心价每平方米2100元，车库折半计算；所转让房屋的建筑面积约为89平方米，车库面积约为12平方米，房屋的价格按房产证登记的房屋平方计算；沈某某于2005年2月5日先付房屋定金30000元等。合同签订后，沈某某按约支付王甲购房某某30000元。原审法院另查明，王甲及其家人因大南门村农房拆迁，被安置的房屋为平湖市当湖街道××新村××单××室（房屋面积为87.85平方米、车库面积为24.02平方米）等五套房屋，其中该平湖市当湖街道××新村××单××室房屋的面积与双方当事人签订的房屋买卖合同上的房屋面积最接近。2008年9月9日，沈某某曾以平湖市当湖街道××新村××单××室被王甲装修并入住为由，诉至该院，要求王甲将该房屋恢复原状交给沈某某，并办理产权登记及过户手续。该院审理后认为王甲一家因农房拆迁安置所得的五套拆迁安置房某系其家庭共有财产，产权归全体家庭成员共同共有，王甲在与沈某某签订房屋买卖合同时，未经得共有人之一的妻子潘某某的同意，王甲自行处分拆迁安置房的行为属于某某处分共同共有财产的行为，故双方当事人所签订的房屋买卖合同属无效合同。该案在审理过程中，经释明，沈某某不同意变更诉讼请求。该院遂于2008年11月18日依法判决驳回了沈某某的诉讼请求，并判决由沈某某承担案件受理费2019元。该判决于2008年12月生效。2009年1月1日，王甲将所收取的30000元购房某某返还给了沈某某。2009年9月10日，沈某某以王甲对涉案房屋买卖合同的无效存在过错为由，诉至原审法院，请求判令王甲赔偿因合同无效给其造成的损失（以实际评估的价值与合同价差价以及沈某某已支出的诉讼费2019元为限，暂定为50000元）。后沈某某又根据评估结论确定的房屋市场价格，变更诉讼请求为要求王甲赔偿因房屋买卖合同无效给其造成的房屋差价损失90079元以及前案诉讼费2019元。王甲在原审中答辩称，王甲在中介公司的介绍下与沈某某签订房屋买卖合同，将房屋出卖给沈某某，沈某某支付了定金30000元，但后来沈某某要求退房，并把房屋买卖合同交还给了中介。由于当时经济困难，王甲无法退还30000元的购房款，故这件事一直没有了结。原审法院判决双方当事人之间的房屋买卖合同无效后，王甲已经将定金30000元返还给了沈某某。对于合同无效双方均有责任，故王甲不应赔偿沈某某损失。原审法院审理本案过程中，经沈某某申请，该院委托平湖市正元资产评估事务所对平湖市当湖街道××新村××单××室房屋（包括车库）在2008年12月的市场价进行评估。评估结论为：以2008年12月31日为基准日，坐落于平湖市当湖街道××新村××单××室房屋的市场价为299785元。原审法院审理认为，双方当事人所签订的房屋买卖合同经该院（2008）平某一初字第2358号民事判决确认为无效，该判决已发生法律效力。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方某此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。经查王某某家庭拆迁安置所取得的拆迁安置房中，位于平湖市当湖街道池海新村且与双方当事人签订的房屋买卖合同上的房屋面积最接近的，为平湖市当湖街道××新村××单××室房屋，故该院确认双方当事人所签订的房屋买卖合同的标的物为平湖市当湖街道××新村××单××室房屋。根据双方所签订的房屋买卖合同，该房屋的合同价为209706元。双方当事人所签订的房屋买卖合同被确认无效后，沈某某即尚失了按该合同从王甲处取得平湖市当湖街道××新村××单××室房屋的权某。根据平湖市正元资产评估事务所出具的资产评估报告，该房屋在判决生效时的市场价格为299785元，即沈某某要重新购买同类地段、相同类型、相同面积的房屋将要多支出90079元，该90079元为沈林甲合同无效所造成的损失。王甲虽已将30000元购房某某返还给了王甲，但由于房屋买卖合同的无效，的确给沈林乙成了一定的经济损失，对于损失的赔偿应根据双方当事人的过错责任由双方当事人分担。根据（2008）平某一初字第2358号民事判决认定，造成合同无效的原因，是由于王甲未征得其他共有人的同意即将房屋出售给沈某某，且事后也未得到其他共有人的追认，对此，王甲应对合同无效承担主要责任；但是作为房屋买受人的沈某某，在与王甲签订房屋买卖合同时，明知该房屋系王甲的家庭共有财产，但在未见到其他共同人在合同上签名或对房屋买卖进行确认的情况下，即与王甲签订房屋买卖合同，未尽到审慎注意义务，故对于合同的无效也存在过错，应承担次要责任。综上，该院酌情确定对于因合同无效所造成的损失，由沈某某承担1／3的责任，由王甲承担2／3的责任。对于沈某某提出要求王甲赔偿其在前一次诉讼中所支出的2019元诉讼费的请求，由于沈某某在该案中经释明后仍坚持原来的诉讼请求，故该费用系沈某某自行扩大的损失，不在本案赔偿范围内，故对沈某某的该请求不予支持。据此，该院依照《中华某某共和国民事诉讼法》第一百二十八条、《中华某某共和国合同法》第五十八条之规定，判决：王甲于本判决生效后十日内赔偿沈某某损失60053元；鉴定费1800元，由沈某某承担600元，王甲承担1200元，王甲应承担的鉴定费于本判决生效后十日内直接支付给沈某某；驳回沈某某的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华某某共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；案件受理费2102元，减半收取1051元，由沈某某负担366元，王甲负担685元。判决宣告后，王甲不服，向本院提出上诉称，双方当事人之间的房屋买卖合同纠纷，原审法院已于2008年11月18日作出（2008）平某一初字第2358号民事判决，判决生效后，沈某某以房屋买卖合同纠纷为由再次提起诉讼，已构成一案二诉。涉案房屋卖合同中无王甲妻子潘某某的签名，故合同尚未成立，沈某某不可能依据未成立的合同获得涉案房屋，故也不存在权某丧失的问题。王甲已将30000元购房款退还给了沈某某，沈某某并不存损失。涉案评估的基准日应为2005年2月5日，评估机构以2008年12月31日为基准日作出的评估结论不客观。请求撤销原判，改判驳回沈某某的诉讼请求。沈某某在二审中答辩称，沈某某本案中提出的诉讼请求与前案的诉讼请求并不一致，故不属一案二诉；房屋买卖合同无效是王甲的欺诈行为所致，王甲应赔偿沈某某购买同类地段房屋的差价损失；房屋买卖合同于2008年12月被确认为无效，故以2008年12月为评估基准时间计算房屋差价正确。二审中，王甲提供了（2008）平某一初字第2358号民事判决书1份，该判决书载明沈某某在该案中不同意变更诉讼请求的事实，故沈某某提起本案诉讼没有诉权；收条1份，用以证明沈某某2009年1月1日收到王甲退还的30000元房款之事实。沈某某对上述证据无异议。本院认证意见：上述判决书和收条，原审中双方当事人已分别提供，不属二审中的新的证据，且上述证据涉及的案件事实原判中已作认定，故本院不再予以重复认证。沈某某在二审中未提供新的证据。经审理，本院认定的事实和原审法院认定的事实一致。本院认为，王甲将家庭共有的房屋出卖给沈某某，未征得其他共有权人同意，王甲事后也未取得涉案房屋的完整处分权，其他共有权人也不予追认，故涉案房屋买卖合同理应认定为无效。王甲认为房屋买卖合同未成立的上诉理由不能成立。合同无效后，合同当事人除相互返还根据合同取得的财产外，过错方还应承担缔约过失责任，赔偿由此给对方当事人造成的损失，赔偿范围不但包括过错方的缔约过失行为给对方当事人造成的订约费用等直接财产的损失，也包括对方当事人因信赖合同有效而失去的本应得到的利益，或进行替代性履行而将会失去的利益。涉案房屋买合同被确认无效后，王甲返还沈某某30000元购房某某，为其理应承担的法律义务，这并不免除王甲的过错赔偿责任，因王甲的缔约过失行为给沈林乙成的相应损失，王甲尚须作出赔偿。原审法院确定沈某某的损失范围包括其重新购买同类地段、相同类型、相同面积的房屋将要多支出的差价，并按双方的过错酌定王甲向沈某某赔偿该差价的2／3，并无不当。至于评估基准时间，涉案房屋买卖合同于2008年12月被确认为无效后，沈某某的损失产生，原审法院确定2008年12月为沈某某进行替代性购买而损失的房屋差价的评估基准时间，并无不当。王甲认为评估基准日应为双方合同签订日，即2005年2月5日，没有依据。关于沈某某提起本案诉讼是否构成一案二诉的问题。（2008）平某一初字第2358号案中，沈某某的诉讼请求是要求王甲履行房屋买卖合同，该请求被原审法院驳回后，沈某某转而提出合同无效后的损害赔偿诉讼，即本案诉讼。沈某某本案中提出的诉讼请求，以及所依据的事实和理由，与前案均不相同，故不构成一案二诉。王甲认为沈某某提起本案诉讼构成一案二诉没有事实依据。综上，王甲的上诉理由均不能成立，其上诉请求本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，判决得当，应予以维持。据此，依照《中华某某共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2102元，由上诉人王甲负担。本判决为终审判决。审判长　　杨迪虎审判员　　黄　嵩审判员　　谭　灿二〇一〇年二月二十日书记员　　阮美琴搜索“”