（2019）粤20民终5687号
裁判日期: 2010-02-14
公开日期: 2020-04-02
案件名称
中山雅居乐雍景园房地产有限公司、郑秋文商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省中山市中级人民法院
所属地区
广东省中山市
案件类型
民事案件
审理程序
民事二审
当事人
中山雅居乐雍景园房地产有限公司；郑秋文
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》:第一百七十条第一款第一项
全文
广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终5687号上诉人（原审被告）：中山雅居乐雍景园房地产有限公司，住所地广东省中山市西区彩虹村彩虹花园A7幢98卡和99卡，统一社会信用代码91442000617987474B。法定代表人：郑建强，该公司总裁。委托诉讼代理人：李宏科，广东正日律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁添福，广东正日律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:郑秋文，男，1974年10月13日出生，汉族，住所地广东省潮州市枫溪区。委托诉讼代理人：王李朋，广东广中律师事务所律师。上诉人中山雅居乐雍景园房地产有限公司（以下简称雅居乐公司）因与被上诉人郑秋文商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初6444号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月14日受理后，依法组成合议庭对本案进行审理，现已审理终结。雅居乐公司上诉请求：撤销一审判决，驳回郑秋文的全部诉讼请求。事实与理由：一、雅居乐公司已经履行了中山市剑桥郡花园X区X幢XXX房商品房（以下简称案涉商品房）的交楼义务，无须承担任何违约责任。案涉商品房已于2014年12月31日完成竣工验收备案，取得中山市建设工程竣工验收备案表，符合合同约定的交付使用条件。雅居乐公司已于2015年12月15日向郑秋文发出书面收楼通知书，通知郑秋文办理该商品房的交接手续。二、郑秋文未提交任何证据证明案涉商品房存在的楼板裂缝属于法律规定的“严重影响正常居住使用”的质量问题。本案应当由郑秋文承担举证责任，且根据合同约定，若郑秋文认为存在严重影响正常居住使用的质量问题，举证标准为法定鉴定机构出具的鉴定报告。一审法院没有依据合同条款认定郑秋文的举证责任，完全错误。郑秋文提交的中机十院国际工程有限公司中山分公司出具的相关分析报告，一审法院采信该证据认定本案事实错误，应予以纠正。三、如何判断商品房存在的质量问题是否严重影响正常居住使用，应当从以下两点分析判断：一是商品房存在的质量问题是否会危害居住者的生命安全及人身健康；二是商品房存在的质量问题能否通过维修予以解决。郑秋文并非在主张解除合同的基础上请求赔偿损失，不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第1款的规定。故案涉商品房已于2016年1月8日起视为交付郑秋文使用。雅居乐公司已经完全履行了案涉商品房的交付义务，不存在任何逾期交付的违约行为。四、一审法院认为雅居乐公司混淆了交付前的修复责任和交付后的保修义务，没有法律依据。五、案涉商品房交付时存在的楼板裂缝等质量瑕疵，已于2016年3月20日维修完毕并通过各方验收，雅居乐公司已经履行案涉商品房的质量保修责任。郑秋文虽然不配合相关维修工作，但维修过程中其多次到现场查看维修进度，也多次要求全屋试水。由于商品房客厅、房间等地面没有防水要求，楼下业主已经装修入住，故无法满足郑秋文全屋试水的无理要求。郑秋文答辩称：一、案涉商品房交付前存在严重质量问题，不符合交付条件，应当修复后通知购房人验收，办理交楼手续。因此，雅居乐公司一直未通知郑秋文收楼，属于迟延交楼，应承担违约责任。2015年12月15日，雅居乐公司向郑秋文发出收楼通知书，因房屋存在严重质量问题，郑秋文拒绝收楼并在要求维修未果后向政府相关部门求助。2016年1月15日，中机十院国际工程有限公司中山分公司出具的分析报告，说明了案涉商品房严重影响使用，故郑秋文有权拒绝收楼。案涉房屋在交付之前已经存在质量问题，属于交付前修复责任，雅居乐公司应当在修复无问题后通知郑秋文收楼。雅居乐公司修复后至今没有通知郑秋文收楼，因此雅居乐公司未履行通知收楼义务，应当承担迟延交楼的违约责任。二、雅居乐公司称商品房客厅等地面没有防水要求，无法满足郑秋文试水的无理要求，与事实不符。根据郑秋文提供的视频录像得知，因楼上住户同样出现质量问题后，雅居乐公司对楼上进行了灌水试水，但郑秋文提出对案涉房屋进行试水却未得到雅居乐公司的允许，显然雅居乐公司提出不能试水与事实不服，属于推脱责任，不予处理。郑秋文向一审法院提出诉讼请求：雅居乐公司向郑秋文支付逾期交楼的违约金至交楼之日止（从2015年12月31日起按每日购房款本金859946元的万分之一暂计至2019年3月11日为100269.7元）。一审法院认定事实：1.2013年12月19日，郑秋文（买受人）与雅居乐公司（出卖人）签订《中山市商品房买卖合同》，合同约定：买受人向出卖人购买出卖人开发的位于广东省××××号剑桥郡花园X区X幢XXX房，建筑面积共122.36平方米，其中，套内建筑面积96.23平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积26.13平方米；该商品房为预售商品房，已具备《广东省商品房预售管理条例》规定的预售条件，已取得《商品房预售许可证》，证号为：中建房（预）字第××号；总价款为859946元，于2013年12月22日前、2014年3月15日前、2014年6月15日前、2014年9月15日前、2014年12月15日前分别以现金方式支付257984元、171989元、171989元、171989元、85995元；出卖人应当在2015年12月30日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：若出卖人在合理的时间内已将申请验收的所有文件递交各有关部门办理验收，而有关政府部门因工作安排未能及时办理导致的延误；因政府有关部门的市政配套工程或其他工程施工安装的延误，但有关延误的事由和期限出卖人应出具政府有关部门的相应证明文件；出卖人逾期交房不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款的万分之0.5的违约金，合同继续履行；逾期超过90日而不足360日的，买受人不能行使解除合同的权利，但可要求出卖人按日向其支付已付房价款的万分之0.5的违约金，合同继续履行；超过360日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按累计已付款的5%向买受人支付违约金，出卖人退回买受人已付房价款及支付违约金后，买受人同意已付购房有关费用、已供银行按揭利息或其他一切损失出卖人不再另外补偿或赔偿；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款的万分之一的违约金；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；若因买受人逾期未收楼，在出卖人指定的交楼期限届满当天，视为实际交付买受人使用，此后该商品房的风险已转移给买受人，因此导致的一切责任、损失包括商品房及其设备设施、装修（若有）的破损、灭失等均与出卖人无关，由买受人自行承担；出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准，达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人据实补回未达标准的装饰、设备，在无法补回的情况下可折价补偿；买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件，出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任，在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务，因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担；保修项目及保修期限：地基和主体结构保修合理年限，屋面防水保修5年，墙面、厨房的卫生间地面、管道渗漏保修3年，墙面、顶棚抹灰层脱落保修2年，地面饰面空鼓、开裂保修2年，门窗翘裂、五金件损坏保修1年，防盗及对讲系统保修6个月，管道堵塞保修6个月。附件六合同补充协议第九条第1款约定：出卖人按合同约定发出商品房交付的通知后，买受人无合法理由拒绝接收，商品房毁损、灭失的风险及物业管理费等相关费用，自出卖人发出的收楼通知书指定收楼日的次日起由买受人承担，及商品房保修期开始起算。若买受人再办理商品房交接手续时，除买受人能出示法定鉴定机构出具的证明不能收楼的质量问题报告外，对商品房交付时存在的不影响正常使用的瑕疵，出卖人应负责保修，但不影响出卖人按收楼通知书指定日期完成向买受人交付该商品房的义务，买受人不接收时，出卖人不承担本合同第九条约定的逾期交楼责任。合同还约定了其他内容。合同签订后，郑秋文依约缴纳了购房款859946元。2.2015年12月15日，雅居乐公司向郑秋文发出收楼通知书，主要内容为：请郑秋文于2015年12月25日至2016年1月7日带齐应缴费用及相关证件资料前往雅居乐公司的销售中心办理收楼手续，若郑秋文未能在上述期限内办理收楼手续的，根据雅居乐公司与郑秋文签署的《中山市商品房买卖合同》的约定，该商品房视为已实际交付郑秋文使用，物业管理费将于收楼通知书收楼期限次日开始计收。2016年1月3日，郑秋文前往收楼时以发现所购买的房屋存在楼板开裂等问题为由而拒绝收楼，并于同月11日向中山市住房和城乡建设局（以下简称中山住建局）投诉。同月22日，中山住建局作出回复：根据施工单位以及监理单位提交的《关于中山剑桥郡花园五区7栋502,602单位楼板开裂问题的回复》，均表示该楼板裂缝的质量问题为混凝土受温度影响，按线管铺设位置沿薄弱处产生的温度收缩裂缝，均承诺愿意积极配合建设单位以及业主要求进行整改。而设计单位提交的《剑桥郡花园05区C3型住宅楼板裂缝分析报告》的陈述表示：“C3型住宅高度约120米，属于高层建筑，其主要作用是传递使用荷载至剪力墙以及框架梁，如果只是楼板出现裂缝，对整栋建筑物的安全性不产生影响。但是楼板出现裂缝会严重影响住宅的使用功能，所以楼板问题必须进行处理。我公司认为应由施工方结合现场的实际情况，出具安全可靠的裂缝处理方案，我公司会对其方案进行审核，并对裂缝处理过程进行监控，将楼板裂缝问题彻底解决，确保以后不会出现问题”。建设单位提交的《关于中山剑桥郡花园五区7栋502,602单位楼板开裂问题的回复》陈述表示：“（1）房屋竣工验收流程合理合法；（2）裂缝发现时间为2014年12月工程竣工验收后，内部组织的质量排查过程中发现的，但由于施工单位处理不当及监理单位监管问题，导致该裂缝修补不够完善，处理方法欠缺妥当，未达到预期效果。（3）施工单位承认在施工过程中质量管理不尽到位，对业主产生的严重困扰深表理解及致歉，对先前其管理人员与业主沟通时态度不好进行了严肃批评教育，愿意按照各方同意的方案无条件进行维修，使之完全达到要求；（4）如果业主同意维修，我司承诺要求各方责任主体积极履行质量责任行为，妥善解决业主提出的问题，重新出具一份各方责任主体签字盖章的维修方案，并且该方案必须业主同意认可。我司将严肃认真督促施工单位按新方案进行维修，在维修过程中，将邀请业主全程拍照取证，要求监理单位全程跟踪维修过程，维修完成后各责任主体统一签字确认验收；如果业主坚决不同意维修，不同意我司组织各方履行质量责任行为，并坚持质疑该裂缝影响结构安全，业主可以聘请有资质的检测或鉴定机构进行评定，若确实表明该裂缝已对结构安全造成影响，且该影响无法通过维修补强可以达到消除，我司则无条件同意业主提出的换房退房要求，评定费由施工单位承担，由此带来的一切影响由我司负责处理。若评定结果表明该裂缝未对结构安全造成影响，我司承诺无条件履行质量责任行为，同意按照业主同意的维修方案进行维修，不接受业主换房退房要求，且评定费由业主承担”。在协调当天未能与郑秋文核实的“钢铁裸露明显，卫生间和厨房墙体局部砂浆强度不够且有空鼓现象，门口公共部位墙砖很多也是空的”等问题，中山住建局已要求建设单位与郑秋文另行约定时间，组织各方主体共同核实，并与楼板裂缝质量问题一并妥善处理。2016年3月19日，红阳建工集团有限公司出具《关于中山剑桥郡花园五区7栋502、602、1802及6栋601房天花楼板裂缝维修完成验收的情况说明》，说明剑桥郡花园五区7栋502、602、1802及6栋601房天花楼板裂缝部位，已聘请专业维修补强单位广州市精特建筑工程有限公司中山分公司按方案维修完成，维修过程有各方主体监督见证，现已完成验收工作。该情况说明由施工单位、设计单位、监理单位盖章确认。但是维修完成后，雅居乐公司并没有发书面通知给郑秋文告知修复情况和通知收楼。对此，雅居乐公司认为，维修过程中郑秋文多次到现场查看维修进度，维修完成后也曾多次到现场无理要求全屋试水，可以印证郑秋文对商品房的维修过程及结果是完全知情的。郑秋文则认为雅居乐公司没有主动与其沟通，反而是郑秋文经常主动找雅居乐公司沟通，并要求雅居乐公司进行全屋试水，认为雅居乐公司没有按照其对中山住建局的承诺履行，即在制定维修方案时没有取得郑秋文同意认可，维修完成后由各责任主体同意签字验收。目前为止，雅居乐公司没有向郑秋文发出验收的通知，应当视为未履行交楼义务。3.雅居乐公司已于2014年12月31日取得《中山市建设工程竣工验收登记证》（中建验字2014年第523号）。4.一审庭审中，郑秋文提交2016年3月14日以及2017年8月3日向雅居乐公司位于中山市××号世纪新城雅居乐地产有限公司寄送的函件以及EMS邮单，拟证明就涉案房屋质量问题主动找雅居乐公司交涉的事实，雅居乐公司否认收到。郑秋文还向法庭递交了日期为2018年8月2日的《雅居乐剑桥郡问题处理记录表》一份，该记录表针对的事件为剑桥郡05区7幢502室内工程问题的处理意见，大概内容为：经责任单位各方现场勘查，开发商、施工单位、设计方、监理方共同出具了结构检测意见书，经多次沟通，业主同意维修，维修完成时间为2016年3月19日，施工完毕后由开发商、施工单位、设计方、监理方共同进行验收确认。业主、开发商和施工单位一致同意，由施工单位补偿涉案单位物业管理费17616元，冲抵物业管理费。但在该份具有调解协议内容的记录表上，各方没有签名。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。郑秋文与雅居乐公司签订的《中山市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，该合同有效，双方当事人均应按合同的约定履行自己的义务。郑秋文已按合同约定向雅居乐公司支付购房款859946元，雅居乐公司应当按合同约定的期限将符合质量标准的房屋交付郑秋文使用。双方约定的收楼时间为2015年12月30日前，雅居乐公司已于2015年12月15日通知郑秋文收楼，郑秋文在接到收楼通知后，已于2016年1月3日前往现场收楼，因郑秋文对涉案房屋质量提出异议，遂未完成收楼。后双方协商不成，郑秋文于是在2019年3月13日向一审法院提起本案诉讼，主张逾期交楼违约金。因此，郑秋文以涉案房屋存在质量问题为由至今仍拒绝收楼理据是否充分为本案争议的焦点。一审法院分析如下：第一，雅居乐公司认为商品房虽然存在质量问题，但不会导致买受人订立合同的目的不能实现，可以通过维修期内的保修义务加以解决。房屋已经符合了交付条件，买受人应当先接受房屋，由开发商承担保修义务，且开发商一直在积极履行维修义务，买受人拒绝接收房屋没有法律依据。一审法院认为，上述观点混淆了“交付前的修复责任”和“交付后的保修义务”。实务中，根据房屋质量问题性质和对居住使用的影响程度，可以将房屋质量问题分为严重质量问题和质量瑕疵，如果买受人有证据证明商品房在交付时存在严重影响正常居住使用的质量问题的，是可以拒绝收楼的。郑秋文提出的质量问题包括楼板有裂缝且钢筋裸露、卫生间和厨房墙体局部砂浆强度不够其有空鼓现象，对于后者应属于质量瑕疵，不构成拒绝收楼的条件，有争议的是前者。第二，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人是有权解除合同和赔偿损失的。本案郑秋文虽未自行委托法定鉴定机构出具证明不能收楼的证据，但是在政府有关部门的协调下，建筑工程的责任主体均确认涉案房屋楼板的裂缝问题应予以重视，且责任主体之一的设计单位亦明确了楼板出现裂缝会严重影响住宅的使用功能。一审法院认为，设计单位本身就具备非常专业的建筑工程专业知识，在如此充分的条件下，如果拘泥于设计单位并非法定鉴定机构这个形式，实质是囿于对合同条文的文字解释而偏离了立法的实质。因此，在郑秋文已经举证裂缝问题严重影响正常居住的情况下，其拒绝收楼合理，雅居乐公司应承担起开发商交付前的修复责任，并在修复后再次通知郑秋文收楼。第三，如前所述，雅居乐公司有修复质量问题后交楼的义务，郑秋文亦有按通知时间验收的义务。雅居乐公司虽然没有兑现其对中山市建设工程质量监督站的承诺，在得到业主同意认可的维修方案后全程拍照维修，但该承诺的对象并非针对郑秋文，即使履行上有瑕疵，是否追究雅居乐公司责任属中山市建设工程质量监督站的问题，郑秋文不能以雅居乐公司对监督站的承诺作为雅居乐公司履行交付前的修复义务的标准。在雅居乐公司履行修复义务并告知郑秋文后，郑秋文有重新验收义务。雅居乐公司没有书面通知有瑕疵，但从庭审郑秋文的陈述中可知，其对雅居乐公司组织责任方对裂缝进行修复且该修复结果得到施工单位、设计单位、监理单位等确认的事实是知晓的，在双方不能就什么时候将事实通知郑秋文进行举证的情况下，一审法院根据郑秋文提交的《雅居乐剑桥郡问题处理记录表》的记载，推定2018年8月2日为雅居乐公司正式通知郑秋文修复情况并要求履行收楼手续的最后时间，在郑秋文未就修复后的质量问题提供证据证明还是严重影响正常居住的情况下，应视为涉案房屋在2018年8月3日起即发生实际交付的法律效果。因此，雅居乐公司存在逾期交楼的情形，郑秋文主张根据合同约定从2015年12月31日起以购房款本金859946元为基数，按日万分之一赔偿违约金符合合同的约定，一审法院予以支持，但计算截至日期为2018年8月2日，经计算，金额约为81351元（85.9946元/天×946天）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条之规定，判决：一、雅居乐公司于一审判决发生法律效力之日起7日内向郑秋文支付逾期交楼违约金81351元；二、驳回郑秋文其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2305元，减半收取1153元（郑秋文已预交），由郑秋文负担218元，由雅居乐公司负担935元（雅居乐公司于一审判决生效之日起七日内迳付郑秋文）。二审期间，雅居乐公司提交以下证据：1.（2017）粤2071民初12342号案开庭笔录；2.（2017）粤2071民初12342号民事判决书；3.2018年4月14日收楼现场视频。上述证据拟共同证明案涉商品房于2016年3月20日完成维修并通过验收后，雅居乐公司曾多次通知郑秋文完善收楼手续，郑秋文亦到达现场，但以所谓质量问题恶意拒收。郑秋文确认的就有两次，即2016年7月、2017年9月12日。郑秋文认为上述证据不属于二审新证据，该证据恰恰反映郑秋文是因为房屋存在质量问题一直未得到解决，直到2018年8月才协商赔偿并对房屋进行试水。郑秋文提交光盘一张，拟证明郑秋文在微信群中看到楼上邻居对房屋进行了试水验收，所以郑秋文才要求雅居乐公司也对案涉商品房进行试水验收，试水验收并非无理要求。雅居乐公司对此质证称：1.光盘中两视频不能显示时间、地点及背景，对关联性不予确认。2.房屋防水设计是有要求的，有些地方并没有防水要求，若大面积做试水是不科学不合理的。3.案涉房屋没有进行全屋试水，也没有专业机构要求进行全屋试水，郑秋文主张的2018年8月进行全屋试水是不存在的。雅居乐公司认为案涉商品房已于2016年3月20日完成维修并验收合格。一审认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。根据民事诉讼的相对性审查规则，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理。但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。综合双方当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为：郑秋文能否以案涉商品房存在质量问题为由拒绝收楼。对此，本院具体分析如下：郑秋文与雅居乐公司签订的中山市商品房买卖合同是双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。案涉合同第八条约定，出卖人应当在2015年12月30日前，依照国家和该商品房所在地方人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合合同约定的商品房交付买受人使用。雅居乐公司于2014年12月31日取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并于2015年12月15日向郑秋文发出书面收楼通知，通知郑秋文办理该商品房交接手续。郑秋文按照雅居乐公司的收楼通知，于2016年1月3日前往收楼，因发现房屋存在楼板开裂等问题，故拒绝收楼。雅居乐公司主张该存在的质量问题并非严重影响正常居住使用的情形，故郑秋文无权拒绝收楼，其应当在收楼后由雅居乐公司承担保修责任。郑秋文则认为该质量问题已表明案涉商品房不符合交付条件。对此，本院认为，雅居乐公司在通知郑秋文办理案涉商品房的收楼手续时，虽取得了《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，但郑秋文在雅居乐公司通知的收楼期限内前往查验案涉商品房时，发现案涉商品房存在楼板开裂等质量问题，且该质量问题经中山住建局××中山市建设工程质量监督站等部门介入调查证实情况属实，设计单位亦出具意见认为该质量问题（楼板出现裂缝）会严重影响住宅的使用功能。虽雅居乐公司上诉认为设计单位并非法定鉴定机构，认为法院不应采纳该意见。对此，本院则认为设计单位本身就具备非常专业的建筑工程专业知识，其虽非法定质量鉴定机构，但其作出的意见具有较高可信度，结合雅居乐公司、施工单位在相关的情况说明及回复中均确认案涉商品房因楼板裂缝而局部有漏点等事实，本院认为，本案的证据已形成完整证据链，达到民事证据高度盖然性的证明标准，足以证明案涉商品房因为楼板裂缝已严重影响到买受人对案涉商品房的正常居住使用，且该质量问题是郑秋文于雅居乐公司通知的收楼期限内提出，故本院认为郑秋文在雅居乐公司未完成案涉商品房的质量修复前有权拒绝收楼。雅居乐公司的该上诉主张不成立，本院不予采纳。如前所述，雅居乐公司承担修复责任后，理应在修复完毕后告知郑秋文修复结果并通知郑秋文收楼。雅居乐公司主张其虽未通过书面方式告知郑秋文修复结果，但郑秋文多次到达维修现场，对维修过程及结果完全知情，案涉商品房已于2016年3月20日维修完毕并通过各方验收，故即使雅居乐公司需要承担逾期交房责任，截止日期也应计算至2016年3月20日。对此，本院认为，案涉商品房存在质量问题，由雅居乐公司负责组织进行修复，在郑秋文对案涉商品房维修情况不予确认的情况下，雅居乐公司于本案中未能提交充分有效的证据证明其在修复完成后及时通过电话、短信、信件、邮件等方式告知郑秋文修复结果。退一步而言，即使雅居乐公司主张郑秋文多次到维修现场进行查看的情况属实，亦不能直接证明郑秋文查看现场时，其已知悉案涉商品房的修复情况已经各单位验收合格并已达到安全使用条件，此外，雅居乐公司也未提交充分有效的证据证明其在完成修复后通知郑秋文前来办理收楼手续，为此，雅居乐公司应承担举证不能的不利后果。一审法院结合本案具体情况，根据郑秋文提交的雅居乐剑桥郡问题处理记录表的记载，推定2018年8月2日为雅居乐公司正式通知郑秋文修复情况并要求履行收楼手续的最后时间，并据此判令雅居乐公司从2015年12月31日起至2018年8月2日止，以购房本金859946元为基数，按日万分之一的标准，向郑秋文支付逾期交房违约金共81351元，处理结果并无不妥，本院予以维持。综上所述，雅居乐公司的上诉请求没有事实和法律依据，其上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2305元（中山雅居乐雍景园房地产有限公司已预交），由中山雅居乐雍景园房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 曾 玲审判员 马燕清审判员 刘 通二〇一〇年二月十四日书记员 李玉琴 来自