（2009）浙温民终字第1588号
裁判日期: 2010-02-11
公开日期: 2014-06-16
案件名称
申瓯通信设备有限公司与海弘鞋业有限公司、温州广利皮革有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省温州市中级人民法院
所属地区
浙江省温州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
海弘鞋业有限公司,申瓯通信设备有限公司,温州广利皮革有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第一百五十三条第一款
全文
浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2009）浙温民终字第1588号上诉人（原审被告）：海弘鞋业有限公司。法定代表人：潘统义。委托代理人金宝辰。委托代理人郎言东。被上诉人（原审原告）：申瓯通信设备有限公司。法定代表人：蔡春潮。委托代理人叶智焕。委托代理人叶连友。原审被告：温州广利皮革有限公司。法定代表人：任德谦。委托代理人袁树福。上诉人海弘鞋业有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省温州市鹿城区人民法院（2008）温鹿民初字第4229号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原判认定，原告申瓯通信设备有限公司有坐落温州市鹿城工业区泰力路37号四层厂房一幢。2006年4月30日，原告（作为甲方）与温州海弘鞋业有限公司（作为乙方）就租赁上述厂房事宜签订《协议书》一份，协议约定：租赁房屋坐落于温州市鹿城工业区泰力路37号，建筑面积3785平方米；租赁期共三年，甲方从2006年5月8日起将出租房交付乙方使用，到2009年5月7日收回；乙方拖欠租金的，甲方可以终止合同，收回房屋；租金每平方米15元／月，租金按年度二次支付，即每年的5月8日、11月8日前分二次付清年租金，计681300元；租赁期内，乙方所用的水、电、电话等设施费用由乙方自行承担；在租赁期内，甲方向乙方收取租赁押金及水电押金10万元，不计利息。签订协议后，原告按约交付了上述租赁厂房。2007年7月2日，原告（作为甲方）与被告海弘鞋业有限公司（作为乙方）签订《协议书》一份，约定：房屋坐落温州市鹿城区泰力路37号北边一幢新厂房；租赁期共1年9月8天，甲方从2007年7月30日起将出租房屋交付乙方使用，到2009年5月7日收回；租赁期内，乙方所用的水、电、电话等费用由乙方自行承担。被告海弘鞋业有限公司迁入租赁新厂房后，俩被告共同使用同一电表、水表。被告温州广利皮革有限公司由于没有按约支付2008年5月8日前到期的租金和部分原告垫付的水、电费，原告于2008年7月23日向俩被告发出《律师函》，要求被告温州广利皮革有限公司支付拖欠租金及水电费。同年7月27日，被告海弘鞋业有限公司出具《承诺函》，承诺：老房房租仍按原计划自8月份起支付，如有拖延，该公司愿支付延期利息。后俩被告未支付拖欠租金，原告于同年8月15日向被告温州广利皮革有限公司发出《律师函》，通知双方于2006年4月30日签订的《协议书》解除。2008年9月23日，原告向鹿城区人民法院起诉。被告温州广利皮革有限公司于2008年12月18日从租赁的厂房中搬离。截至2008年11月，俩被告拖欠原告垫付的水、电费100481.92元，拖欠原告租金416350元（681300元／年÷12个月×7个月＋3785平方米×15元／平方米÷30天×10天）。另查明，温州海弘鞋业有限公司于2007年12月21日经工商部门核准变更为温州广利皮革有限公司。原判认为，原告起诉的被告虽为温州海弘鞋业有限公司，但温州广利皮革有限公司与温州海弘鞋业有限公司仅仅是企业名称发生变更，相关的权利和义务由变更后的法人享有和承担，且被告温州广利皮革有限公司已经参加应诉，故将其作为被告主体是适格的。由于被告温州广利皮革有限公司未按约支付租金，原告按照协议有权解除合同，且原告解除合同的通知已经到达被告温州广利皮革有限公司，故原告要求确认双方于2006年4月30日签订的《协议书》解除，符合法律规定，应予支持。由于俩被告共同使用同一电表、水表，俩被告对拖欠的水电费负有共同支付的义务，原告要求俩被告在本案中支付拖欠水电费中的50746.47元及赔偿利息损失，合法有据，应予支持。但利息损失应从被告搬离诉争租赁厂房时开始计算。被告海弘鞋业有限公司承诺为被告温州广利皮革有限公司支付拖欠租金，现原告要求俩被告共同支付拖欠的租金及赔偿利息损失，合法有据，应予支持。利息损失应从被告搬离诉争租赁厂房时开始计算。但拖欠租金的金额为416359元，而不是原告诉称的425812.5元。原告要求被告支付租金税金，没有事实依据，不予支持。被告温州广利皮革有限公司称已经支付押金10万元，依据不足，不予采信。依照《中华人民共和国民法通则》第四十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条第（三）项、第九十六条第一款之规定，遂判决：一、确认原告申瓯通信设备有限公司与被告温州广利皮革有限公司于2006年4月30日签订的《协议书》解除。二、被告温州广利皮革有限公司、海弘鞋业有限公司于判决生效之日起七日内支付原告申瓯通信设备有限公司租金416350、垫付的水电费50746.47元，并赔偿利息损失（利息损失从2008年12月18日开始，按照中国人民银行同期贷款利率计算至判决确定的支付之日）。三、驳回原告申瓯通信设备有限公司的其他诉讼请求。如当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6488元，由原告申瓯通信设备有限公司负担488元，由被告温州广利皮革有限公司、海弘鞋业有限公司负担6000元。宣判后，海弘鞋业有限公司不服，上诉于本院称：原审判决违反法定程序，认定事实不清，适用法律错误。一、上诉人海弘鞋业有限公司不应成为本案被告。上诉人不是被上诉人申瓯通信设备有限公司与原审被告（这里专指温州海弘鞋业有限公司，后变更为温州广利皮革有限公司，下同）之间签订的《协议书》的当事人。上诉人对于该房屋租赁合同关系没有享有法律上的权利，也不应承担法律上的义务。上诉人虽然曾经受原审被告委托向其指定的帐户付过款，但这只是上诉人与原审被告之间的正常业务结算关系，实系上诉人付给原审被告，原审被告转帐给了被上诉人。《承诺函》中没有任何上诉人承诺为原审被告承担拖欠被上诉人房租的内容。一审判决认定上诉人承诺为原审被告承担其租赁费，无任何事实与法律依据。二、原审被告是经工商注册的、具有独立法人资格的、能够独立享有民事权利、承担民事责任的独立法人组织，应对其产生的拖欠租金行为独立承担支付责任。一审法院判令上诉人作为共同债务主体是完全错误的。三、一审判决未认定原审被告10万元押金是错误的。依据2006年6月4日被上诉人与原审被告订立的《协议书》第六条规定，原审被告支付了10万元押金，事实清楚，一审法院未予认定属于认定事实不清。四、一审判决对原审被告所欠的租金、水电费的数额计算错误。根据上诉人的调查，原审被告已支付了大部分房租。被上诉人起诉的数额大大超出实际拖欠的数额。请求二审法院撤销原判，依法改判由原审被告独自承担其所拖欠的租金，依法驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求。被上诉人申瓯通信设备有限公司辩称：上诉人应对原审被告的房租和水电费承担偿付责任。上诉人已在2008年7月27日出具的《承诺函》中承诺为原审被告偿还欠款，这一事实在该《承诺函》中是非常清楚的。从租金的支付惯例看，上诉人也应当对原审被告所欠的租金和水电费承担偿还责任，对此，被上诉人一审提供的银行汇款凭证及收款收据可以证实相关事实。二、原审被告与上诉人虽属两个独立的法人，但从租赁合同的内容及本案的付款等情况看，原审被告与被上诉人实际存在非常紧密的联系，在温州实系一套人马，两套牌子。三、上诉人虽有向被上诉人支付10万元押金，但本案审理的是被上诉人向上诉人以及原审被告追讨租金、水电费及租赁税款等事实，故这10万元押金不属于本案的审理范围。四、一审判决关于原审被告所欠的租金、水电费的数额计算正确。请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。原审被告温州广利皮革有限公司辩称：关于10万元押金在《协议书》中已有约定，系2006年4月16日上诉人应温州广利皮革有限公司要求将该10万元付给被上诉人的。另，一审判决对租金等的认定存在重复计算问题。二审审理期间，各当事人均没有新的证据向本院提交。二审经审理查明：除原判认定的“截止2008年12月11日，俩被告拖欠原告租金416350元及其垫付的水、电费100481.92元”该部分内容外，其余事实本院予以确认。以上由各当事人陈述及原判决已确认的证据予以证实。本院认为，原审法院判决解除被上诉人申瓯通信设备有限公司与原审被告温州广利皮革有限公司于2006年4月30日签订的《协议书》，符合法律规定，本院予以确认。第一，上诉人海弘鞋业有限公司应与原审被告共同支付原审被告拖欠被上诉人的租金等款项。由于上诉人与原审被告分别于2006年5月8日和2007年7月30日先后租用被上诉人坐落温州市鹿城工业区泰力路37号的新、旧厂房并一起使用同一电表、水表，上述事实结合2008年7月27日上诉人向被上诉人出具的《承诺函》内容及先前上诉人为原审被告向被上诉人支付房租等款项的惯例，无足以反驳的相反证据，可以认定上诉人已承诺为原审被告支付拖欠租金等事实。原审法院以上诉人为本案一审被告并判决上诉人与原审被告共同支付原审被告拖欠被上诉人的租金等款项，并无不当，本院予以维持。第二，上诉人及原审被告拖欠被上诉人租金、水电费等金额。被上诉人共收到上诉人及其应原审被告要求所付的2631300元（已包括其中10万元押金）的事实已由本院（2009）浙温民终字第1587号民事判决予以认定。关于上诉人与原审被告所欠被上诉人租金、水电费等款项情况。由于上诉人称被上诉人已同意自己自2008年6月10日起新厂房的租金按原合同的50%计算，缺乏充分的证据证明，被上诉人对此又予以否认，故本院对上诉人的该主张不予采纳，上诉人向被上诉人租用新厂房的租金应仍按原合同约定的标准计算。上诉人在2007年7月30日至2008年12月18日之间所产生的租金经计算为974088元，原审被告在2006年5月8日至2008年12月18日之间产生的租金经计算为1778950元，合计2753038元。根据被上诉人二审中提供的统计数据及上诉人二审中的相关陈述，原审被告和上诉人在2006年5月8日至2007年7月之间所产生的水费及在2006年5月8日至2007年8月之间所产生电费，由于被上诉人主张的该两项金额之和比上诉人承认的少，且缺乏充分的证据予以印证，故上诉人主张按此后有单据时段发生的水电费（据相应租赁面积分摊）的月平均数计算为269052.68元，并无不妥，本院予以认定。原审被告和上诉人在2007年8月至2008年12月之间所产生的水费及2007年9月至2008年12月之间所产生的电费，因被上诉人主张的该两项金额之和略少于上诉自认金额，可按上诉人的自认金额认定为484939.56元。以上两部份水、电费合计为753992.24元。故上诉人和原审被告在向被上诉人整个租赁期内实际共欠被上诉人租金、水电费应为875730.24元（由2631300元-2753038元-753992.24元计算得到）。第三，一审法院判决上诉人和原审被告共同支付被上诉人租金及水电费的总额已超出其实际所欠金额，超出部份应予扣除。本案一审判决上诉人支付被上诉人租金及水电费的总额是467096.47元，另一起案件［（2008）温鹿民初字第4228号案件，下同］一审判决上诉人和原审被告共同支付被上诉人租金及水电费的总额是665715.84元。上述两项总额之和已超出上诉人和原审被告实际拖欠被上诉人租金、水电费的总额。因温州广利皮革有限公司没有提起上诉，根据本案纠纷的实际情况，本院对本案判决结果不予变动，确定该超出部份金额257082.07元从另一起案件的一审判决总额中予以扣除。本案一审受理费确定有误，本院一并予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案一审受理费8999元，由上诉人海弘鞋业有限公司、原审被告温州广利皮革有限公司负担8099元，被上诉人申瓯通信设备有限公司负担900元。二审受理费8999元，由上诉人海弘鞋业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 戴 真审 判 员 郑明岳代理审判员 李晓光二〇一〇年二月十一日书 记 员 胡天彬 更多数据：搜索“”来源：