（2010）浙甬民二终字第9号
裁判日期: 2010-02-11
公开日期: 2015-12-28
案件名称
蔡某某因与被上诉人汪某某、张某某、原审被告、汪某某等与蔡某某、葛某某房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省宁波市中级人民法院
所属地区
浙江省宁波市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
蔡某某,汪某某,张某某,葛某某
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第一百五十三条第一款
全文
浙江省宁波市中级人民法院民 事 判 决 书（2010）浙甬民二终字第9号上诉人（原审被告）：蔡某某。被上诉人（原审原告）：汪某某。被上诉人（原审原告）：张某某。原审被告：葛某某。上诉人蔡某某因与被上诉人汪某某、张某某、原审被告葛某某房屋买卖合同纠纷一案，不服宁波市江北区人民法院于2009年10月9日作出的（2009）甬北民初字第908号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。原审法院审理认定：2001年11月15日，原审被告蔡某某、葛某某把座落在宁波市江北区××街道姚江村××层木结构房屋卖给城镇居民原审原告汪某某、张某某。双方签订《购房协议》约定：房价84000元，原审原告支付50%房款后，原审被告在半个月内搬迁，原审被告搬迁后，原审原告再付40%房款；原审被告有义务提供产权证过户所需的有关证件及必要的帮助；过户后原审原告付清余款。2002年1月21日，双方签订《购房补充协议》，对搬迁细节进行约定。原审原告在原审被告腾空房屋后对房屋进行了装修和局部的翻修改建，于2002年3月入住。2002年8月29日，双方再次签订《购房协议》，原审被告把同在一处的另外25.52平方米的二间房屋以27000元价格转让给了原审原告。原审原告付清了所有房款。因原审被告所卖房屋所在土地属于农村集体所有，产权一直未能过户至原审原告名下，原审被告交付原审原告的房屋集体土地建设用地使用证：北集建（1992）字第1404号（用地面积73.20平方米），北集建（1993）字第0968号（用地面积14平方米），北集建（1992）字第1367号（用地面积11.52平方米），房产证甬北镇私字第1968号，至今登记在原审被告蔡某某名下。2003年4月，双方经协商，让原审被告与其他村民签订一份假的协议，由原审被告先把房子卖给其他村民，后来原审原告觉得这样房产权证仍然做不到原审原告名下，就没有办理。原审原告所购现房屋所在地区面临拆迁，原审被告以得知双方买卖违反法律规定为由，诉至原审法院要求确认协议无效。原审法院分别作出（2009）甬北民初字第250号民事判决书和（2009）甬北民初字第855号民事判决书，确认双方签订的购房协议无效。之后，原审被告再次起诉要求原审原告出屋，原审法院以（2009）甬北民初字第708号案立案。另查明，原审原告翻修改建后，增加砖混结构建筑面积2.69平方米。经拆迁办确认，双方争议房屋中，住宅用房某某面积为136.62平方米，附属用房某某面积29.38平方米，违章建筑8.12平方米，三项共计174.12平方米；装修及附属物损失按同类拆迁房屋标准确定分别为18389元。现按相关拆迁政策，该地段住宅用房拆迁补偿价为9800元／平方米，附属用房拆迁补偿价为500元／平方米，违章建筑拆迁补偿价为40元／平方米。原审原告汪某某、张某某于2009年7月23日诉至原审法院，请求判令：1、原审被告返还原审原告房屋买卖款111000元；2、原审被告赔偿原审原告为该房屋屋顶翻修、院子翻建的费用10000元；3、原审被告赔偿原审原告的房屋装修费30000元；4、原审被告赔偿原审原告该房屋房号为（1-19）-（1-26）、（2-13）-（2-16）、（1-2）、（1-5）的拆迁回购款160万元（包括公摊面积，回购价为11760元／平方米）；5、原审被告赔偿原审原告临时安置补助费以及该房屋按拆迁政策可得的其他补偿款15000元；6、本案诉讼费用及房屋评估费用由原审被告承担。原审法院审理认为：受法律保护的合同，不仅须有基于合同当事人的真实意思表示而达成的合意，而且其内容必须合法。本案双方当事人签订的《购房协议》约定买卖建于集体土地上的房屋，违反了国家法律法规的强制性规定，已由生效判决确定为无效协议。协议被确认无效后，产生相互返还和根据过错责任赔偿损失的法律后果。双方至迟于2003年4月配合过户，让原审被告与其他村民签订一份假的协议，由原审被告先把房子卖给其他村民，仍未能将房产证做到原审原告名下时，均应知道房屋不能过户，均应该知道协议无效，此后双方均未提出相互返还，保持着无效状态，直至拆迁，对此双方均有过错。但《购房协议》签订后，得到实际履行，原审原告支付全部房款，并装修入住多年，由于购房在目前仍是社会普通民众家庭消费中最重大的消费支出，往往要倾注毕生的积蓄或背负沉重的债务，近年来房价大幅上涨，在无相反证据的情况下，可以认定原审原告对无效协议的履行足以导致原审原告购房能力的丧失，造成巨大损失。故《购房协议》虽属无效合同，仍应按照合同法的诚信原则，保护原审原告的合法权益，任由原审被告因其有悖诚信的反悔行为而得到极大的利益，在本案中显失公平。原审原告要求原审被告返还购房款并参照拆迁权益予以赔偿的主张应予支持，其中赔偿额度宜参照：拆迁补偿价9800元／平方米乘以本案中各方确认的住宅用房某某面积136.62平方米，加上500元／平方米乘以附属用房某某面积2.89平方米（另26.49平方米原审原告声明不在本案中主张），加上40元／平方米乘以违章建筑8.12平方米，上述三项总和由原审被告赔偿80%。原审原告对无效合同的签订、履行也有过错，应当承担相应责任。房产权至今登记在原审被告名下，拆迁权益中，公摊面积回购价、临时安置补助费等应由房屋所有权人专属享受，原审原告不得主张。原审原告入住前对房屋进行了部分翻修翻建，原审原告所投入的该笔费用与原审原告实际使用房屋的利益可大致抵充，不应再另行计算。原审原告改建后房屋建筑面积增扩，原审被告在收回房屋后应按宁波市确定的砖混结构房屋拆迁的重置价格标准，即880元／平方某某准给付原审原告相应经济补偿，为880元／平方米乘以2.69平方米等于2367.2元。现存房屋装修及附属物投入，以原审原告出资为主，相关补偿费宜归原审原告所有。对按拆迁政策可得的其他补偿款，原审原告未举证，具体项目不清，不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十八条的规定，作出如下判决：一、原审被告蔡某某、葛某某返还原审原告汪某某、张某某已付购房款人民币111000元。二、原审被告蔡某某、葛某某赔偿原审原告汪某某、张某某经济损失1093272.84元［（9800×136.62＋500×2.89＋40×8.12）×80%＋880×2.69＋18389）。以上二项，合计1204272.84元，原审被告于某判决生效后15日内给付原审原告，同时原审原告返还房屋。三、驳回原审原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费20694元，减半收取，由原审原告承担4952元，原审被告承担5395元。宣判后，原审被告蔡某某不服，上诉至本院，称：原审判决认定事实不清，上诉人答应被上诉人在房屋过户时给予配合，但由于国家政策不允许，因此，上诉人不存在过错，所有过错均在被上诉人，原审判决关于赔偿的认定有误，在逻辑上自相某某等。综上，请求二审法院依法改判，驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人汪某某、张某某答辩称：被上诉人当时某某时不知道房屋不能过户，该房屋买卖实际上已履行多年，现出卖方在房屋拆迁时提出返还房屋完全是为获得巨额利益，原审判决认定的房屋补偿标准不合理，应按该地段的商品房价格为标准，赔偿应充分考虑买入方某某受损的事实，被上诉人对原审判决也觉得委屈，但既然已经判决，被上诉人也就相信判决，未提起上诉。原审被告葛某某的辩称意见与上诉人蔡某某的意见一致。本院对原审法院认定的事实予以确认。本院认为，本案当事人之间签订的购房协议因违反法律、法规规定，已被相关判决确认无效。双方当事人均已知道讼争房屋不能过户，而仍继续履行该协议，直至讼争房屋所在地块拆迁。据此，造成协议无效双方当事人均有过错。原审根据购房协议实际已履行、被上诉人已支付全部房款并装修入住多年的事实，以及诚信、公平原则，判决上诉人蔡某某及原审被告葛某某承担80%的赔偿责任，并无不当。原审基于讼争房屋的性质，认定赔偿标准参照拆迁房屋的补偿价计算，并不违反法律规定。原审判决认定事实清楚，判决得当，予以维持。上诉人蔡某某的上诉理由不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项、第一百五十八条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币10790元，由上诉人蔡某某负担。本判决为终审判决。审 判 长 俞灵波审 判 员 李夫民审 判 员 黄永森二〇一〇年二月十一日代书记员 黄 琼 关注公众号“”