（2010）杭拱民初字第1331号

裁判日期: 2010-02-01

公开日期: 2015-12-27

案件名称

杭州××物业发展有限公司与杭州××集团有限公司服务合同纠纷一审民事判决书

法院

杭州市拱墅区人民法院

所属地区

杭州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

杭州××物业发展有限公司,杭州××集团有限公司

案由

服务合同纠纷

法律依据

全文

杭州市拱墅区人民法院民事判决书（2010）杭拱民初字第1331号原告杭州××物业发展有限公司，住所地杭州市××区××新村××东侧××楼。法定代表人归某。委托代理人（特别授权代理）陈某。被告杭州××集团有限公司，住所地杭州市××区××号。法定代表人翁某某。委托代理人（特别授权代理）徐某。原告杭州××物业发展有限公司（以下简称绿园物业）为与被告杭州××集团有限公司（以下简称华元房产）关于物业服务合同纠纷一案，于2010年11月19日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法由审判员周蓓独任审判，于2010年12月17日、2011年1月13日二次公开开庭进行了审理。原告绿园物业的委托代理人陈某，被告华元房产的委托代理人徐某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告绿园物业诉称，2004年5月5日原告绿园物业通过招标方某某接由被告华元房产开发的云某某小区的前期物业管理工作，并且签订了前期物业管理服务委托合同。2006年3月，原告开始进入云某某，并对该小区进行前期物业管理，合同期间，原、被告双方签订了两份补充协议，对原有合同期限延长至2009年5月6日。由于云某某小区的业主委员会在2010年2月12日才与其他物业服务公司签订物业服务合同，因此，2009年5月6日以后原告继续对该小区进行了负责任的管理直至2010年2月12日。但是被告从原告进入该小区始至今对地下商场物业费分文未付；多层建筑从2009年3月始、小高层及商铺从2009年5月始物业费至今都未付。原告多次与被告协商，但被告依然拒绝支付。原告认为，原告从2009年5月6日到2010年2月12日对云某某进行了负责任且有效的物业管理，且被告也欣然接受，此时双方已形成了事实上的物业服务合同关系。被告理应支付物业管理服务费。为此，原告依法提起诉讼，请求：1、依法判令被告支付多层、小高层、商铺所欠物业费61861.55元，地下商场物业费282257.4元，共计344118.95元；2、依法判令被告支付所欠物业费利息24123.4元；3、由被告承担本案诉讼费用。在本案审理中，原告将其第二项诉讼请求变更为支付利息5807元。被告华元房产辩称，1、关于小高层、商铺、多层的物管费支付问题。原告对自己的主张有举证责任，否则应承担举证不能的后果，现原告没有对被告拖欠物管费、拖欠多少物管费完成举证，因此，原告的请求无法得到支持。根据物业费收费办法规定，在开发商没有将商品房交付给业主的情况下物业费才由开发商承担，在本案中，被告已经通知业主办理交房手续，故此后的物业费不应当由被告承担，而应由原告自行向业主收取。根据被告的核算，被告应当承担的小高层和商铺的物管费是9448.38元。2、关于地下商场是否应收物管费的问题。原、被告对前期物业委托管理的范围在合同中进行了明确约定，地下商场不在物业服务范围之内，这也是前期招投标文件中确定的，物业公司管理的范围是需要经过委托的，而不能超越委托的范围。在合同履行过程中原告曾多次向被告表达要求管理地下商场的意思，但被告从来没有答应，事实上原告也没有对地下商场提供物业服务。原告基于单方的意思表示而提出要求被告支付物管费，是强买强卖强迫交易的行为。3、原告的诉讼请求已经超过诉讼时效，原告在两年内从没有向被告主张某某，已经丧失了胜诉权。即便原告认为需要支付地下商场的物管费，也应向商场的经营者主张。4、关于原告主张的利息，原告适用法律错误，本案原告主张的是报酬，从原、被告双方的约定来看，没有对报酬的利息进行约定，故不应当得到支持。请法院依法进行判决。原告绿园物业为证明其主张，向本院提供证据如下：1、前期物业管理服务委托合同1份、补充协议2份、安装类、土建类移交清单各1份，证明原、被告的物业管理服务关系；原告在承接物业管理时，被告向原告移交了地下商场的所有资料。经质证，被告对真实性无异议，认为合同约定的物业服务范围不包括地下商场，即使被告向原告移交的相关资料中包含了部分地下商场的资料，也不代表地下商场就属于物业服务的范围之内。本院对该组证据的证据效力予以认定。2、云某某总平面图纸1张、被告向原告发的工作联系函1份、证明地下商场属于云某某整体的一部分，被告在招标时将地下商场作为物业服务区域。经质证，被告对真实性无异议，但认为地下商场是独立的区域，由商场自行管理，并没有纳入原告的服务范围。本院对该组证据的真实性予以认定。3、原告针对云某某的前期介入质量报告、移交物业确认书1份，证明原告为被告提供的物业服务中包括地下商场在内。经质证，被告对真实性无异议，但认为前期介入报告是物业公司进场前向被告提供的咨询服务，物业服务合同签订在后，进场后原告才进行物业管理。不能因为前期介入报告中涉及地下商场，就认为地下商场也包含在物业服务范围之内。本院对该组证据的真实性予以认定。4、关于多层、小高层、商铺及地下商场物业费的计算清单，证明原告主张的物业费计算方法。5、云某某多层、小高层、商铺未交付空置房的房号、面积及物业费明细，证明被告应向原告补交的空置房物管费的组成。对证据4、5，经质证，被告对真实性、合法性均有异议，认为这些计算清单及表格都是原告自己单方制作打印的，不具有证据的效力。本院认为，原告向被告主张的是尚未向业主交付的空置房屋及商铺的物业费，原告提供空置房屋及商铺的房号、面积及物业费的计算标准，应当视为已经初步举证，若被告认为原告清单中所列的房屋或商铺已经向业主交房，应当由被告举证证明。故证据4、5对本案具有证据效力。6、姚某及李某某出具的证明，证明原告一直在向被告催收地下商场的物业费。经质证，被告对真实性、合法性均有异议，认为证人应当出庭作证，否则不符合证据的形式要求。本院认为被告的异议成立，对该证据的效力不予认定。7、云某某前期介入报告，证明原告对地下商场进行了物业管理。经质证，被告对真实性无异议，但认为不能证明其所要证明的事实，原告出具该报告时尚未真正提供物业服务，只是对前期情况提出意见，作一些准备。对于超出物业服务范围提出意见是原告的单方行为，不能视为物业服务范围的扩大或变更。本院对该证据的真实性予以认定。被告为证明其主张，向本院提供证据如下：1、物业管理招标文件，证明在招投标文件中对云某某小区物业服务的范围、面积、物业形态的介绍与最终双方签订的前期物业合同完全一致，地下商场不包含在物业服务范围中。前期物业管理服务区域是政府划定的，而不是被告擅自划定的。经质证，原告对真实性无异议，但认为虽然在招标文件中未明确地下商场划入物业管理的范围，但地下商场不属于独立的物业管理区域，原告有理由相信地下商场也包含在物业管理的范围内。本院认为，该文件与物业管理服务合同相互印证，能够证明双方争议的物业服务范围，故对其证据效力予以认定。2、2006年3月27日原告出具给被告的关于云某某交房后地下商场物业管理的意见书，证明原、被告签订的服务合同中意思表示明确，地下商场并没有纳入物业管理范围。经质证原告认为该意见书是原告向被告催讨地下商场的物业费，并不能证明地下商场没有纳入物业管理范畴。本院对该证据的效力予以认定。3、2006年12月29日原告发给被告的工作联系函，证明地下商场与其他物业范围是相对独立的两个物管区域，不是同一个管理区域。经质证，原告对真实性无异议，但认为地下商场与其他物业是无法分割的，只能一并进行管理。本院对该证据的真实性予以确认。4、2010年5月28日被告发给原告的工作联系函，证明被告明确告知原告，地下商场不属于物业服务范围。经质证，原告对真实性无异议，但对被告在工作联系函中表达的意见不予认可。本院对该证据的真实性予以认定。根据以上有效证据及庭审中双方当事人的陈述，本院确认本案事实如下：2004年被告华元房产采用公开招标的方式对由其开发的云某某小区选聘物业管理公司，原告绿园物业中标，于同年5月5日与华远房产签订前期物业管理服务委托合同。双方约定：物业类型为多层公寓、小高层电梯公寓、商铺及地下车库；总建筑面积124370平方米，其中多层住宅约60749平方米；小高层电梯公寓约22090平方米；商铺约12292平方米；自行车库、人防等约10630平方米；地下车库等约18610平方米。在委托管理事项中除了约定一般的事项外，华元房产还委托绿园物业负责物业规划、设计、建设、安装等过程的前期介入工作；绿园物业根据华元房产出具的交付手续负责向业主和物业使用人交付钥匙。物业服务费为多层公寓0.65元／平方米·月；小高层电梯公寓0.8元／平方米·月；商铺105元／平方米·月。对空置房屋的物业管某某的收取双方约定：尚未出售的房屋或已出售但尚未交付给物业买受人的物业，第一年由华元房产按照收费某准的70％的比例向绿园物业支付，第二年若空置房屋仍未交出，则由华元房产按收费某准的100％比例向绿园物业支付。委托管理的期限自2004年5月5日起至2007年5月5日止。服务合同订立后，绿园物业多次向华元房产出具前期介入工程质量报告，其中有涉及地下商场的内容。华元房产也陆续向绿园物业移交了安装类、土建类的竣工图、技术资料、设备检测、使用说明等资料，其中也包括地下超市的水、电、风竣工图纸及建筑、结构施工图。2006年3月27日绿园物业曾向华元房产提出意见书，要求将交房后至地下商场完成某某并进驻期间的地下商场物业管某某按照空置房的收费某准由华元房产承担，但华元房产并没有采纳并同意该意见。2006年7月10日华元房产正式将云某某项目整体移交给绿园物业。2007年5月5日委托管理期限届满后，双方于2007年9月27日、2008年8月14日签订两份补充协议，将委托管理的期限自2007年5月6日延长至2008年5月6日，后又延长一年至2009年5月6日。两份补充协议中均约定空置房屋（尚未出售的房屋或已售出但尚未交付给物业买受人的物业）的物业管某某由华元房产按照收费某准的60％的比例向绿园物业支付，付款方式为次月20日前支付上个月的空置房某某管某某。其余按照原合同执行。2009年5月6日服务期限届满后，华元房产未再与绿园物业续签合同，但绿园物业实际提供物业服务直至2010年2月12日止。对于2009年2月之前的空置房屋物业管某某及2009年3、4二个月的小高层电梯公寓及商铺的空置房屋物业管某某华元房产已经支付完毕。但2009年3月至2010年2月12日的多层公寓未交付空置房某某管某某48416.93元、2009年5月至2010年2月12日的小高层电梯公寓及商铺未交付空置房某某管某某1319.02元及12125.6元，华元房产至今没有支付。云某某地下商场面积6000平方米，其中约2000平方米作为菜场，于2008年12月29日投入使用。另约4000平方米作为超市，于2009年7月25日投入使用。在绿园物业管理云某某小区期间，华元房产从未向绿园物业支付过地下商场的物业管某某，绿园物业也没有提供有效证据证明其在2010年2月结束提供物业服务前曾经向华元房产主张过地下商场的物业管某某。本院认为，依法成立的合同具有法律约束力，当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。在本案中，华元房产在选聘物业公司的招标文件中载明的物业服务范围，以及华元房产与绿园物业签订的物业委托服务合同中约定的物业服务范围，均未包括云某某地下商场，双方在之后签订的补充合同中也未涉及地下商场物业管某某的交纳问题。尽管绿园物业向华元房产出具的前期介入工程质量报告中有涉及地下商场的内容，且绿园物业也曾经要求将地下商场纳入其物业服务的范围，但双方对此并没有达成一致。事实上从2004年5月至2010年2月绿园物业对云某某小区提供物业服务的几年时间里，华元房产从未支付过地下商场物业管某某。故绿园物业向华元房产主张地下商场物业管某某没有合同依据，对其该主张本院不予支持。对于本案的另一争议焦点即华元房产拖欠的空置房屋物业管某某的具体金额问题，本院认为，双方在合同中明确约定绿园物业根据华元房产出具的交付手续负责向业主和物业使用人交付钥匙，尚未出售的房屋或已出售但尚未交付给物业买受人的物业管某某由华元房产支付。现绿园物业已经提交其主张物业管某某的空置房房号及面积清单，华元房产对此若有异议，就应当举证证明其已经将房屋出售并交付给买受人。而华元房产仅作其已经交付房屋，物业管某某应当向业主收取的抗辩，却没有提交相应的证据，本院对其抗辩意见不予采信。对绿园物业要求华元房产支付多层、小高层、商铺空置房某某管某某61861.55元的请求，本院予以支持。华元房产没有按照约定的时间按时支付空置房某某管某某，给绿园物业造成利息损失，应当承担赔偿责任。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、杭州××集团有限公司向杭州××物业发展有限公司支付物业管某某61861.55元、赔偿利息损失1044元，合计62905.55元，于本判决生效后十日内履行完毕；二、驳回杭州××物业发展有限公司的其他诉讼请求。若被告未按判决书指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6824元，减半收取3412元，由杭州××物业发展有限公司负担2726元，由杭州××集团有限公司负担686元。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费6824元（开户银行：工商银行湖滨支行；帐号：1202024409008802968；户名：浙江省杭州市中级人民法院）。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服本院判决部分的上诉请求由本院另行书面通知预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。审判员　　周蓓二〇一〇年二月一日书记员　　吴彦来自：