（2010）浙甬民二终字第34号
裁判日期: 2010-02-01
公开日期: 2015-12-28
案件名称
滕某因与被上诉人宁波江北××湖××天地××、宁波江北××湖××天地××与滕某房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省宁波市中级人民法院
所属地区
浙江省宁波市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
滕某,宁波江北××湖××天地××
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
全文
浙江省宁波市中级人民法院民 事 判 决 书（2010）浙甬民二终字第34号上诉人（原审被告）：滕某。被上诉人（原审原告）：宁波江北××湖××天地××有限公司。住所地：宁波市××××9-f。法定代表人：汤某某。委托代理人：陶某某。委托代理人：庞某某。上诉人滕某因与被上诉人宁波江北××湖××天地××有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服宁波市江北区人民法院于2009年11月19日作出的（2009）甬北民初字第1252号民事判决，向本院提起上诉。本院于2009年12月29日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：原审原告宁波江北××湖××天地××有限公司与原审被告滕某于2006年7月25日签订一份《日湖新天地特色餐饮街房屋租赁合同》，原审原告将位于宁波市江北区“日湖新天地特色餐饮街d区d19”，建筑面积113．62平方某某屋出租给原审被告用于经营。合同约定：租赁期3年，自2006年7月16日至2009年7月15日止，先付租金后使用房屋。第1年租金按每天每平方米1.3元计算为47266元、第2年租金按每天每平方米1．4元计算为58060元、第3年租金按每天每平方1.5元计算为62207元，合同签订时原审被告向原审原告支付履约保证金4400元。合同还约定：如原审被告违约，原审原告有权终止合同，并收回租赁房屋，履约保证金和当期租金不予退还；原审原告违约，原审被告有权要求原审原告支付双倍履约保证金。对此，合同还特别列举违约的情形，如原审被告逾期支付租金及其他规定费用，应向原审原告支付自支付日至实际付款日止0．5%的逾期付款违约金；原审被告在合同租赁期内提前终止，原审原告不退还原审被告缴付的履约保证金。另查明，原审被告自2008年7月16日至2009年7月15日止，未向原审原告支付年租金62207元，扣除原审原告在原审被告处用餐费后，原审被告仍欠原审原告租金46035元。2009年9月、10月水电费1960元未向原审原告支付。至今原审被告仍占用原审原告的房屋。原审原告宁波江北××湖××天地××有限公司于2009年10月14日诉至法院，请求判令原审被告：1.房屋租赁合同至2009年7月15日终止；2.腾退“日湖新天地特色餐饮街d区d19”房屋归还给原审原告；3.向原审原告支付租金46035元和水电费1960元；4.向原审原告支付以面积113．62平方米每天每平方米1．5元为标准自2009年7月16日起至房某某退日占用房屋赔偿金；5.向原审原告支付以银行同期贷款利率为标准自2008年7月16日起至占用房某某退日赔偿金的违约金。6.原审原告不退还原审被告缴纳的履约保证金4400元。原审法院经审理认为：原审原、被告于2006年7月25日签订的《日湖新天地特色餐饮街房屋租赁合同》，已于2009年7月15日届满，双方未续签租赁合同，原审原告提出要与原审被告终止房屋租赁合同，并要求原审被告腾退房屋归还原审原告，符合租赁合同的约定，现原审被告继续占用原审原告的房屋已无法律依据，因此，对原审原告的上述请求，应予支持。原审被告因经营需要，未支付2009年9月至10月水电费，做法不妥，原审原告要求原审被告支付拖欠的水电费1960元，合情合理，应予支持。原审被告至今仍拖欠原审原告2008年7月16日至2009年7月15日的房屋租金46035元，原审原告请求其支付，符合合同约定和法律规定，应予支持。原审被告主张已向原审原告支付2009年4月、5月的租金以及原审原告就餐费约20000元，缺乏证据，不予采纳。原审原告要求原审被告按银行同期贷款利率支付2008年7月16日至实际支付日的逾期租金违约金，也符合租赁合同的约定，此请求应予支持。原审原、被告签订的租赁合同已经届满，但原审被告至今仍占用原审原告的出租房屋，因此原审被告仍应依法向原审原告支付占用房屋赔偿金。原审原告要求原审被告以建筑面积113．62平方米每平方米每日1．5元为标准，支付2009年7月15日至房某某退日止的赔偿金，应予支持。根据原审原、被告在合同中的约定，合同至2009年7月15日已届满，在合同期内原审被告存在拖欠原审原告的租金和逾期支付规定的费用，应以合同的约定支付逾期付款的违约金予以解决。至于履约保证金根据合同的约定，原审被告并未在合同期内提前终止合同，故原审原告要求不退还原审被告缴纳的履约保证金，与合同约定不符，其请求不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第九十一条第一款（一）项、第二百一十二条，《中华人民共和国民法通则》第一百零八条之规定，作出如下判决：一、确认原审原告宁波江北××湖××天地××有限公司与原审被告滕某签订的房屋租赁合同于2009年7月15日终止；二、原审被告滕某于本判决生效后三十日内腾退占用的位于宁波市江北区“日湖新天地特色餐饮街d区d19”房屋归还给原审原告宁波江北××湖××天地××有限公司；三、原审被告滕某某用的房屋于腾退之日一次性向原审原告宁波江北××湖××天地××有限公司付清2008年7月15日至2009年7月15日的房屋租金46035元（已扣餐费）；四、原审被告滕某某用的房屋于腾退之日一次性向原审原告宁波江北××湖××天地××有限公司付清2009年9月、10月水电费用1960元；五、原审被告滕某某用的房屋于腾退之日以占用房屋113.62平方米每天每平方米1.5元的标准，一次性向原审原告宁波江北××湖××天地××有限公司付清2009年7月16日起至房某某退日止的赔偿金；六、原审被告滕某某用的房屋于腾退之日以银行同期贷款利率为标准，一次性向原审原告宁波江北××湖××天地××有限公司付清自2008年7月16日至实际支付房租日止的违约金；七、驳回原审原告宁波江北××湖××天地××有限公司的其他诉讼请求。如果原审被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1608元，减半收取804元，由原审被告滕某负担。宣判后，原审被告滕某不服，上诉至本院，称：1.原判未查清与上诉人签订《日湖新天地特色餐饮街房屋租赁合同》相对方的主体，根据被上诉人提供的证据显示合同出租方为宁波日湖置地有限公司乙宁波江北××湖××天地××有限公司。2.原审判决上诉人腾退位于江北“日湖新天地特色餐饮街d区d19”的房屋，付清房屋租金、水电费，并支付自2009年7月16日起至房某某退日止的赔偿金，又判决承担违约金，加重了上诉人的责任。3.原审判决仅适用《合同法》和《民法通则》属错误，应适用最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的有关规定。综上，原审法院在未查清事实的情况下错误地认定了涉案主体，且适用法律错误，请求撤销原判，发回重审或依法改判，一、二审诉讼费均由被上诉人负担。被上诉人宁波江北××湖××天地××有限公司答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法予以维持原判。双方在二审期间均未提供新的证据。本院除对原审法院认定的事实予以确认外，另查明：2006年7月25日签订房屋租赁合同的双方主体分别是滕某与宁某某北日湖置地有限公司，后宁某某北日湖置地有限公司于2007年6月26日经工商变更登记为宁波江北××湖××天地××有限公司。本院认为：企业名称依法经工商变更登记并不影响其原签订合同的效力，本案中上诉人与被上诉人于2006年7月25日所签订的房屋租赁合同依然合法有效。故上诉人诉称原审原告的诉讼主体不适格，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。根据房屋租赁合同的约定，上诉人承租的房屋已于2009年7月15日届满，但双方未续签租赁合同，故被上诉人要求上诉人腾退租赁的房屋，并付清所欠房屋租金和水、电费，于法有据，应予以支持。原审法院鉴于上诉人在合同期满后继续占用租赁房屋的实际情况，判决上诉人支付自2009年7月16日起至房某某退日止的赔偿金（即租金损失），并无不当。另外，根据双方租赁合同的约定，上诉人如逾期支付租金，应支付逾期付款违约金，原审法院据此判处上诉人承担违约金，并无不妥。上诉人诉称原审法院既判赔偿金又判违约金属重复判决的上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决妥当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项、第一百五十八条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币1608元，由上诉人滕某负担。本判决为终审判决。审 判 长 蔡惠娜审 判 员 朱亚君审 判 员 张宏亮二〇一〇年二月一日代书记员 莫爱萍 微信公众号“”