（2010）杭余良民初字第354号
裁判日期: 2010-12-08
公开日期: 2014-06-19
案件名称
谢春森、罗樟弟与黄渝泉、胡慧星房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
杭州市余杭区人民法院
所属地区
杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
谢春森,罗樟弟,黄渝泉,胡慧星
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十四条，第九十六条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十七条，第二十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第六十四条第一款
全文
浙江省杭州市余杭区人民法院民 事 判 决 书（2010）杭余良民初字第354号原告：谢春森。原告：罗樟弟。两原告共同委托代理人：商金玉。被告：黄渝泉。被告：胡慧星。原告谢春森、罗樟弟诉被告黄渝泉、胡慧星房屋买卖合同纠纷一案，本院于2010年9月13日按简易程序立案，于10月13日公开开庭进行了审理，两原告的委托代理人商金玉，两被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告起诉称，2010年4月1日，两被告（系夫妻）为购买两原告（系夫妻）的余杭区良渚镇金家渡路318号亲亲家园梦溪坊1幢603室房产，交纳了定金3万元，第二天，双方签订《杭州市房屋转让合同》。由于被告原因，2010年4月16日，双方重新签订《杭州市房屋转让合同》，同时，双方签订《房屋买卖补充合同》，合同约定成交价格199万元整，装修款另计3万元，成交总价202万元。在《房屋买卖补充合同》中，被告特别承诺：被告自选银行办理房屋按揭贷款，因此银行审批、放贷的相关细节被告必须配合并承担相应的责任：如因被告原因导致银行贷款审批不能通过，则被告承诺在2010年5月31日前，将该房屋余款119万元支付给原告，如被告未在上述时间，将剩余房款支付给原告，则被告按照《杭州市房屋转让合同》第五条第（2）项承担违约责任。然而，被告只在2010年4月19日支付了80万元，余款既没有办理银行按揭贷款，也没有将余款119万元支付给原告。被告迟延付款已达90多天，原告多次向被告催告，被告拒绝履行付款义务。按照《杭州市房屋转让合同》第五条约定，未按合同约定时间支付房款，逾期支付超过15天，被告应承担19.9万元违约金，合同终止。原告两次委托律师发函，告知被告终止、解除合同，要求被告承担违约责任。现起诉，请求法院确认原告解除合同的行为有效，并判决被告支付违约金19.9万元。两被告答辩称，1、被告并未违约。银行贷款审批不能通过是国家政策变更所致，并非被告原因所致。原、被告于2010年4月16日签订《房屋转让合同》及《房屋买卖补充合同》，2010年4月17日国务院下发通知，明确规定商品房价格过高，各地区可暂停发放有关购买住房的贷款。被告非杭州本地户口，并在名下已有两套住房，本次购房已是第三套，因此银行依据该政策不向被告发放购房贷款，可见，本案中银行贷款审批不能通过系因国家政策调整所致，属于不可抗力，不是被告的过错，被告并未构成违约；2、被告履行了双方书面合同及口头协议约定的义务。被告依约支付了80万元首付款，之前还支付了3万元定金，在因国家政策原因不能获得贷款后被告即与原告进行协商，在中介的参与下，双方达成口头协议，于2010年8月付清余款116万元，并且被告也筹集到款项，但原告不愿意卖了，并提起了诉讼。被告不存在违约行为，原告要求被告支付违约金没有任何理由和法律依据。在排除被告违约的情况下，仅就合同约定的违约金问题，原告主张的违约金过高，请求予以降低，目前争议房屋所在地的房屋价格高于被告购买价格。请求驳回原告的诉讼请求。为证明自己的主张，两原告提供下列证据：1、杭州市房屋转让合同、房屋买卖补充合同各一份，用以证明原、被告房屋买卖合同关系及权利、义务。2、房屋所有权证一份，用以证明原告是该房屋所有权人。3、EMS特快专递详情单、查询结果、律师函各两份，用以证明原告两次委托律师向被告发函，告知终止、解除合同，并要求被告承担违约责任。两被告申请证人孙某出庭作证，用以证明原、被告曾约定将双方房屋买卖合同的付款方式变更为由买方（即被告）于2010年8月31日前一次性向卖方（即原告）付清剩余116万元房款的事实。经审理，两被告对两原告证据1、2没有异议，对证据3认为第一份函没有收到，第二份函收到。经本院审查，第一份函投弟结果显示为“本人收签收”，证明被告已收到函。两原告对两被告的证据没有异议。本院确认这些证据作为认定本案相关事实的依据。本院经审理，认定事实如下：2010年4月16日，原、被告通过中介签订《杭州市房屋转让合同》及《房屋买卖补充合同》各一份。《杭州市房屋转让合同》主要约定，原告将其位于余杭区良渚镇金家渡路318号亲亲家园梦溪坊1幢603室房屋（产权证为余房权证良移字第××号，面积为164.09平方米）以199万元的价格转让给被告；付款方式为：被告于2010年4月19日前，将首付房款80万元付至保证金帐户，剩余房款119万元办理商业按揭；逾期付款的违约责任：被告未按合同约定的时间付款，原告有权按累计应付款向被告追究违约利息，自本合同规定的应付款最后期限之第二天起至实际付款之日止，月利息按银行同期存款利率计算，逾期付款超过7天，被告向原告支付违约金19.9万元，合同继续履行，若被告在15天内仍未履行合同，被告向原告支付违约金19.9万元，合同终止，被告将房屋退还给原告，原告实际经济损失与违约金不符时，实际经济损失与违约金的差额部分由被告据实赔偿。《房屋买卖补充合同》主要约定：房屋约定成交价199万元，装修款另计3万元，总价202万元，被告已于2010年4月1日支付给原告的3万元定金直接转为装修款；被告自选银行办理房屋按揭贷款，因此银行审批、放贷的相关细节被告必须配合并承担相应的责任：如因被告原因导致银行贷款审批不能通过，则被告承诺在2010年5月31日前，将该房屋余款119万元支付给原告，如被告未在上述时间，将剩余房款支付给原告，则被告按照《杭州市房屋转让合同》第五条第（2）项承担违约责任。合同签订后，被告于2010年4月19日支付首付款80万元，余款被告以银行贷款审批不能通过为由，没有支付其他房款。7月9日，原告通过律师致函给被告，要求妥善处理该事宜。7月19日，原、被告曾在中介公司就支付剩余房款进行协商，但未达成一致。9月7日，原告再次通过律师致函给被告，告知合同终止（解除合同），由被告承担违约责任支付违约金19.9万元，从首付款中扣除。本院认为，原、被告间的房屋转让合同合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，一方不履行合同义务的，应当承担违约责任。两被告未按约定时间支付房款，导致合同无法履行，应承担违约责任。因被告未按约定时间付款，原告按合同约定向被告发出解除合同函，被告收到该函时，双方房屋买卖合同解除。现原告要求确认合同已解除，并由被告支付违约金，理由正当，本院予以支持。被告抗辩其已有两套住房，银行依据国家房贷政策不向被告发放贷款，导致被告未能按约付款系不可抗力，被告未违约。但被告未提供相关证据，本院对该抗辩不予采纳。被告抗辩原告主张的违约金过高，要求予以调整，本院根据原告的实际损失、合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等，对被告该抗辩予以采纳，违约金调整为5万元，其他部分不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原、被告签订的《杭州市房屋转让合同》及《房屋买卖补充合同》解除。二、被告黄渝泉、胡慧星支付原告谢春森、罗樟弟违约金50000元，于本判决生效后十日内履行。三、驳回原告谢春森、罗樟弟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4280元，减半收取2140元，由原告谢春森、罗樟弟负担1605元，被告黄渝泉、胡慧星负担534元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本三份，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费4280元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理【杭州市中级人民法院开户行为工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，帐号12×××68】。审判员 李如兴二〇一〇年十二月八日书记员 穆立强 关注微信公众号“”