（2010）灞民初字第2046号
裁判日期: 2010-12-07
公开日期: 2014-12-13
案件名称
周瑾与陕西广福置业发展有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
西安市灞桥区人民法院
所属地区
西安市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
周瑾,陕西广福置业发展有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十一条第一款，第十二条
全文
西安市灞桥区人民法院民 事 判 决 书（2010）灞民初字第2046号原告周瑾。委托代理人张利，女，1952年3月25日出生，汉族。委托代理人刘军，系陕西汉廷律师事务所律师。被告陕西广福置业发展有限公司（以下简称广福置业公司）。住所地：西安市浐河东岸滨河路。法定代表人金钦法，系该公司董事长。委托代理人路征，男，1971年9月17日出生，汉族。原告周瑾诉被告广福置业公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2010年7月26日立案受理后，依法组成合议庭，于2010年10月28日、2010年11月5日和2010年12月1日三次公开开庭进行了审理。原告周瑾的委托代理人张利、刘军、被告广福置业公司的委托代理人路征到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周瑾诉称，其与被告2007年10月27日签订《商品房买卖合同》一份，约定购买被告的位于西安市灞桥区滨河路浐河滨河花园水岸东方小区13幢1单元10层11004号房屋一套，该房屋的建筑面积为146.06平方米，总价款为520558元。合同签订后，原告履行了交付房款的义务，但被告未按合同约定的2008年9月30日前交付房屋，而是迟延至2009年8月12日才向原告交付了房屋，违反了合同的约定。同时，按照合同第十一条约定，被告还应向原告提供《住房质量保证书》及《住宅使用说明书》，并出示法律规定的“竣工备案表”，但被告2009年6月25日取得竣工验收备案表后，至今未向原告提供，故不能确认被告交付的房屋为合格的房屋。根据合同第八条的约定，被告应按已付房款的万分之一按日向原告支付违约金。根据合同第十四条规定的被告对基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺，该水岸东方小区道路在交房一年多的时间还是泥土路，绿化不到位，特别是暖气天然气迟迟未开通，使自己产生高额费用。据此，原告请求判令1、被告支付逾期交房违约金16484元；2、被告承担配套设施不到位（天然气、暖气未按时开通，交房后路面未硬化、绿化不到位等）的赔偿金3000元。被告广福置业公司承认与原告签订商品房买卖合同且原告履行了付款义务属实，辩称2008年被告克服金融危机、地震、冻灾等一系列不利影响，如期完成了房屋的建设并于2008年9月27日完成竣工验收（合格），在2008年9月30日前以挂号信的方式通知原告收房，但原告于2008年9月30日看房后，直至2009年8月12日收房，未签署交接验收表、前期物业管理服务协议。因原告收到收房通知后迟迟不来收房，违约责任不在被告，故不同意原告的支付逾期交房违约金的诉讼请求。关于原告所诉的配套设施不到位（天然气、暖气未按期开通，交房后道路未硬化、绿化不到位的）导致的赔偿金问题：第一、供暖问题：供暖属有偿服务，只有交纳了暖气费，才能够享受到服务。因原告未交费，违约在先，故不同意原告的赔偿请求。第二、关于天然气的问题：本案涉及楼房的天然气在2009年5月点火通气。物业公司从当年的7月份才开始收取物业费，对业主按照合同约定已进行了赔偿，故不同意再行赔偿。第三、对交房后路面未硬化、绿化不到位问题，没有合同约定，也没有法律规定，不存在违约问题，不同意赔偿。第四、关于交房通知书业主收到签字问题：被告按照原告预留地址发送了交房通知书，已尽到了合同约定的通知义务，原告是否收到，超出了被告的能力范围，故被告对此不存在违约。综上，原告要求被告赔偿其配套不到位的损失，因原告未能举证证明其损失，故不同意原告的该项诉讼请求。对原告主张的被告逾期交房的事实，原告向本院提交了下列证据：1、商品房买卖合同；2、交房款的发票；3、竣工验收备案表；4、陈新科的催交所在10号楼住房通知；5、原告写的《房屋情况说明》和《收房情况说明》各一份。以上证据证明被告未在2008年9月30日前交房，符合交房条件的时间为被告取得竣工验收备案表的时间；证明被告逾期交房、房屋存在问题及给自己造成的损失。经质证，被告对原告提交的证据1-5的真实性均无异议。辩称根据合同第八条的约定，房屋的交付标准为“该商品房经验收合格”即该商品房经竣工验收合格，而非取得竣工备案表；证据3、证据4与原告所诉的交房事实无关联性，否认取得竣工验收备案表的时间为符合交房条件的时间；原告所写的两份情况说明只能证明原告的房屋存在瑕疵，不能证明该房屋经竣工验收不合格。经审核，对双方无争议的证据本院予以认定。根据双方合同的约定，双方约定的交房时间为2008年9月30日前；房屋交付标准即“该商品房经验收合格”指的是“竣工验收合格”，而非取得竣工验收备案表。故原告要求以2009年6月25日取得竣工备案表的时间作为被告具备交房条件的时间，本院不予采信；原告提交的情况说明可以证明原告于2008年9月30日、2009年6月和2009年8月先后三次前去看房，并于第三次看房后收房的事实，不能证明该房屋经竣工验收不合格。被告对原告的收房时间及其未逾期交房的观点，提交了下列证据：1、商品房买卖合同；2、交房通知书发送确认单、挂号信退件一份；3、原告首次交纳物业费票据；4、《竣工验收报告》、《竣工验收记录》各一份，证明被告已于2008年9月27日完成竣工验收并达到房屋的交付条件；被告给原告发了交房通知书，发送内容为交房通知书；原告的收房时间为2009年8月12号。经质证，原告承认被告提交的证据1、证据2中的挂号信退件、证据3、证据4属实，否认证据2中的发送确认单的真实性；否认证据2中的挂号信退件可以证明被告给本案原告发送交房通知的内容、证据4能够证明被告的竣工验收时间为2008年9月27日。辩称证据2中的发送确认单无法确认是邮局的签章，证据4与原告提交的竣工备案表的时间相差超过15日，无法证明被告的竣工验收时间为2008年9月27日。此外原告验收中发现的待整改的内容，被告迟迟未整改，故不能视为接收了房屋。经审核，对原告无异议的证据，本院予以确认。对原告有异议的证据2中的发送确认单及邮局的签章经审核属实，该发送确认单为有效证据。至于原告收到的内容是否是收房通知书，原告未提交证据证明其收到的内容，参照被告提交的证据2中的挂号信退件，可以认定被告的发送内容为交房通知书。关于证据4，被告提交的竣工验收报告及《竣工验收记录》填写的时间均为2008年9月27日，可以相互印证被告的竣工验收时间为2008年9月27日。至于未整改的内容，属修复范围，不能等同于房屋主体结构质量不合格，故应认定争议的商品房经验收合格。对双方争议的配套设施不到位的其他问题，原、被告均认可天然气的点火时间为2009年5月，被告收取物业费的时间为2009年7月。2009年供暖季，被告未供暖。关于绿化、道路，双方没有具体约定。对原、被告均认可的事实，本院予以确认。基于原、被告的上述举证，本院查明，原、被告签订商品房买卖合同后，原告依约履行了交付房款的义务。原告自行于2008年9月30日前来看房，被告于2008年9月30日通过邮局发送了交房通知书，原告因房屋质量有瑕疵且被告未及时整改，拒收房屋直至2009年8月12日。收房后，原告因被告逾期交房、配套设施不到位及2009年取暖季未供暖，提起本次诉讼。庭审中查明，原告的房屋面积为146.14平方米；房屋价款为520842.96元；所在小区的物业费收费标准为每月每平方米1.2元。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同合法有效，双方应自觉履行。原告履行付款义务后，被告应在竣工验收合格后，及时给原告交付房屋。原告2008年9月30日前来看房时被告知其收房时间安排在2008年10月18日，但原告因房屋质量有瑕疵拒绝收房直至2009年8月12日。被告通过邮局履行通知义务时，要求原告于2008年11月30日前来收房，并免除原告两个月的物业费。但原告并未依约前来收房。因被告在收房通知书上明确表示其交房时间延续至2008年11月30日，故应以被告自认的上述时间确定被告逾期交房时间为两个月。原告要求被告支付其逾期交房违约金之诉讼请求，理由正当，应予支持。原告要求被告赔偿其配套设施不到位导致的损失，因被告2009年未依约供暖，原告要求被告支付该损失，理由正当，应予支持。因一年采暖季为4个月，损失应按4个月物业费计算为宜。至于原告所诉的其他损失，因原告未提交证据加以证实，故本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十二条的规定，判决如下：一、陕西广福置业发展有限公司在本判决生效后10日内赔偿周瑾逾期交房违约金3125.06元。二、陕西广福置业发展有限公司在本判决生效后10日内赔偿周瑾配套设施不到位的损失701.47元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费262元，原告周瑾已预付，由原告负担210元，被告负担52元，连同上述应付之款一并付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审判长 张华明审判员 罗亚齐审判员 曹 岚二０一０年十二月七日书记员 答 云 微信公众号“”