（2010）亳民一终字第00474号

裁判日期: 2010-12-07

公开日期: 2016-04-14

案件名称

朱金献与安徽省合盛房地产开发集团有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书

法院

安徽省亳州市中级人民法院

所属地区

安徽省亳州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

安徽省合盛房地产开发集团有限公司,朱金献

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第一百五十三条第一款

全文

安徽省亳州市中级人民法院民事判决书（2010）亳民一终字第00474号上诉人（原审被告）：安徽省合盛房地产开发集团有限公司。法定代表人：盛和平，该公司董事长。住所地：亳州市谯城区光明西路帝景华庭小区。委托代理人：盛梅，该公司员工。委托代理人：张云霞，安徽永恒律师事务所律师。上诉人（原审原告）：朱金献，市民。上诉人安徽省合盛房地产开发集团有限公司（以下简称合盛公司）因与上诉人朱金献商品房预售合同纠纷一案，不服亳州市谯城区人民法院（2010）谯民一初字第0371号民事判决，均向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人合盛公司的法定代表人盛和平及其委托代理人盛梅、张云霞、上诉人朱金献均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审判决认定：原告于2006年11月17日在被告办公处与被告签订一份商品房认购协议，并交给被告购房定金2万元，被告代售商品房时并未取得商品房预售许可证（售房单位为亳州市华龙房地产开发有限责任公司，2007年3月15日取得预售许可证）。2007年7月27日原、被告在帝景华庭售楼部签订了编号200603243《商品房买卖合同》，合同约定：原告出资200187元购买被告开发的帝景华庭小区第16幢1单元105室商品房住宅一套，被告应于2007年12月31日前，将经过验收合格并符合合同约定的商品房交付给原告使用；根据合同第十条规定房屋交接时，被告应当向原告出示合同第八条规定（交付期限：出卖人应当在2007年12月31日��，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第壹种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。）的经验收合格的证明文件；逾期交房超过30日，自合同约定交付期限的第二日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付房价款日万分之五的违约金。2007年8月16日原告向中国工商银行亳州支行办理了按揭贷款14万元，即原告已按合同价款向被告支付价款完毕。被告于2007年12月28日按照原告在双方签订的合同上登记的地址，向原告邮寄了收房通知，因原告“迁移新址不明”被退回；后被告通过原告预留的电话联系原告。随后双方因对诉争商品房交付约定条件产生争议至2008年7月31日。2008年7月31日原告依照合同约定向亳州仲裁委员会申请仲裁。2009年5月19日亳州仲裁委员会作出（2008）亳仲裁字第28号裁决：一、被申请人（被��）在裁决生效之日起十日内向申请人（原告）出示房屋经验收合格的证明，并交付质检合格的房屋；二、被申请人在本裁决生效之日起十日内向申请人支付违约金人民币49344.55元（计算至裁决之日），后按每日增加l00.09元支付至实际交付之日。为此，原告支付仲裁费2245元。2009年l1月23日亳州市中级人民法院依仲裁员之一（修中峰）原与原告系同事关系和仲裁庭没有调解记录为由，裁决撤销亳州仲裁委员会作出的（2008）亳仲裁字第28号裁决。被告于2008年8月l6日向原告发出入伙通知书。原告于2008年8月l6日与被告代安徽省海虹物业管理有限责任公司签订了业主登记表，并缴纳了代收天然气开户费、补退房款、代收契税、配电费、产权登记税等费用。原告因被告在交接诉争商品房过程中未向原告提供《商品房买卖合同》的第十条约定的证明文件（双方进行交接时，出卖人��当出示商品房经验收合格的证明文件，并签署房屋交接单。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担）拒绝签收房屋交接单，并拒收房屋至今。另查明，被告并未向法庭提供其已向相关部门出具的工程竣工验收报告。被告于2007年l0月l6日已经组织部分相关部门验收，但被告于2009年8月20日才向亳州市建设行政主管部门备案并取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表分》［以下简称《竣工验收备案表》］，并且直到本院举证通知交付截止时间前被告并未向原告出示合同约定的经验收合格的证明文件或《竣工验收备案表》。原审法院认为：双方当事人于2006年签订的认购书约定了定金条款，符合以交付定金作为订立主合同担保的法律特征，应视为有效。原告已按认购书��规定交纳了定金，故该认购书的效力自其交付定金后即已存在，且对双方均有约束力。在执行认购书的过程中，原告并无违约行为。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》没有违反法律法规禁止性规定，是双方当事人的真实意思表示，合法有效。根据双方当事人诉辩主张，本案争议焦点有二点：针对争议焦点一，商品房验收合格是否被告须在取得《竣工验收备案表》或其他已经验收合格的证明后，方可交付商品房。被告关于其于2007年10月16日就按《建筑工程质量管理条例》第十六条规定的程序，进行了竣工验收，工程质量已认定为合格，仅需向原告交付符合《建设工程质量管理条例》第十六条第四项的规定的商品房，向原告交付商品房不需向有关部门备案即可交付的抗辩，原审认为，根据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条的规定，房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收；未经组织上述部门验收，不可交付使用；建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》的规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门备案。被告虽已取得部分相关验收文件，但其并未向法庭提供在法律规定的期限内应向有关机关出具的建设工程竣工报告，况且其向法庭提供的部分证明文件均无法替代《竣工验收备案表》（该证据证明效力相较于其他被告先于竣工验收备案表取得的文件明显较强，因其他被告提供的验收证据存在明显瑕疵）。被告辩称取得《竣工验收备案表》并非与原告约定的交付条件，原审认为，双方当事人对合同约定“商品房经验收合格”产生争议，因被告采用格式条款订立合同时并未采取合理的方式提示原告注意，并对该条款作出明确说明。根据《合同法》第四十一条的规定，因被告原因未向原告作出提示和说明义务，导致对方没有注意免除或者限制其责任的条款，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。且“商品房经验收合格”是指通过竣工验收，在法律规定时间内向有关机关出具建设工程竣工报告，取得《竣工验收备案表》。如果按照被告已按约定交付原告诉争商品房的抗辩，被告交付时也已明显违反行政法规的规定［国务院《建设工程质量管理条例》第四十九条、第五十六条］，另外，被告在合同约定的期限内无法向原告提供验收合格证明或不能向原告出示其他相关验收合格证明，属于违反《商品房买卖合同》第十条的约定，即被告未能交付符合合同约定交付使用条件的商品房，原告有权拒绝接收房屋。对被告已按照合同和法律规定交付诉争商品房的辩解，原审不予采信。针对争议焦点二，诉争商品房是否按时交付使用；所谓房屋的交付使用，就是房地产开发企业将已建成的房屋转移给买房户占有并按约定出示相关证明文件，其外在表现主要是将房屋的钥匙交付给买房户，且根据《商品房买卖合同》的第十条约定，买卖双方进行房屋交接时，出卖人应当出示商品房经验收合格的证明文件，并签署房屋交接单。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。同时合同当事人进行当面交接时，买受人应当对商品房按照法定标准和约定标准进行验收。��被告并未按照合同约定向原告出示商品房经验收合格的证明文件，被告也无证据证明原告已签署交接单和向原告交付了房屋已经转移的“钥匙”，且原告准备在接受商品房时因被告原因未能向原告提供《商品房买卖合同》的第十条约定的证明文件时而拒绝继续完善房屋交接手续符合合同和法律规定，原审认为，因被告交付的商品房不符合合同约定的情形，且存在法律禁止性的规定，被告对诉争房屋交付行为并未完成，被告对诉争商品房未能按期交付使用。另，原审认为原告虽于2008年8月16日与被告代安徽省海虹物业管理有限责任公司签订了业主登记表、《前期物业管理服务协议》，并缴纳了代收天然气开户费、补退房款、代收契税、配电费、产权登记税等费用，但原告均是按照被告的单方制定的入伙须知作为的，被告并未向原告作出明确说明“签订业主登记表、《��期物业管理服务协议》”的行为即是买受人对商品房同意接收并且无异议，况且该行为发生在房屋验收交付之前。被告关于原告已实际接收商品房的抗辩意见，不予采信。原告诉求被告应当向原告依法出示竣工验收备案表和交付符合交付条件的商品房，原审认为，被告已在本案庭审时向法庭出示且经原告质证的内容已符合法律规定的竣工验收备案表，可视为被告已向原告出示。因被告并未按照合同和法律的规定向原告交付诉争商品房，依据双方当事人在商品房买卖合同中明确约定延期交付商品房违约金惩罚措施，且经审查违约金条款不违反法律禁止性规定，故原告认为被告逾期交房并要求被告按合同标准支付违约金有理有据，予以支持。因原告已在仲裁程序和撤销仲裁诉讼程序中要求被告出示经验收合格证明文件或《竣工验收备案表》，而被告均拒不出示或不能��示经验收合格证明文件或《竣工验收备案表》，实际交付商品房日应当以被告向建设行政主管部门办理竣工验收备案表时间2009年8月20日为宜。现诉争商品房已符合交付条件，被告应当按照合同约定向原告交付使用，原告也应主动配合被告接收。另，原告自实际交付商品房日后的损失，因被告已向法庭出示符合约定和法定交付条件的相关证明文件，且被告亦未设置相关障碍阻止原告接收诉争商品房，造成该损失的责任应当由原告自行承担。综上，被告应当承担自2008年1月1日起至2009年8月20日止共计［366（2008年天数）＋124（4×31）＋28（2009年2月）＋60（2×30）＋20（截至2009年8月20日止）］598天的向原告支付违约金的责任。违约金计算应按合同约定商品房价款200187元为基数，按日万分之五支付，即每日100.09元，计59853.82元（598天×100.09元／天）。对原告诉求被告支付仲裁费��因双方在合同中对仲裁费承担无约定且在现行法律法规中无依据，不予支持。对原告诉求被告赔偿延期交付房屋租金损失，原审认为，因延期交付房屋租金损失并未在合同中约定，且原告并未向法庭提供因诉争商品房原因引起的直接经济损失的证据证明，即缺乏合同和法律依据，对其诉求不予支持。原审法院据此判决：一、被告安徽省合盛房地产开发集团有限公司于本判决生效之日起5日内支付原告朱金献违约金59853.82元。二、被告安徽省合盛房地产开发集团有限公司于本判决生效之日起5日内向原告朱金献交付位于亳州市谯城区汤王大道与光明西路交叉口的帝景华庭小区第16幢楼l单元105室商品房一套。三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付��延履行期间的债务利息。案件受理费1685元，由被告安徽省合盛房地产开发集团有限公司负担1300元，由原告朱金献负担385元。宣判后，朱金献和合盛公司均不服。朱金献上诉称：1、原审违约金计算有误，原审认定备案日期为履行合同行为的日期是错误的，应以符合《商品房买卖合同》第十一条约定的方式明示该证明，因此，其违约金应计算至原审法院判决作出之日，即2010年6月10日，违约金数额为89280.28元，后每逾期交付一日增加100.09元；2、为解决双方纠纷而提起仲裁支付的2245元的仲裁费，应由违约方赔偿，请求二审法院依法改判。合盛公司上诉称：1、原审认定合盛公司未向朱金献交房是错误的，2、原审认定合盛公司交付朱金献房屋在验收、备案等方面存在明显瑕疵，亦是错误的；3、朱金献已接收了所购房屋，原判合盛公司再次交房违背事实；4、原审��序违法，请求二审法院依法改判。本案二审中，经双方当事人举证、质证，本院经审理查明的事实与原审判决查明的事实相同。另查明，原审查明的事实中《商品房买卖合同》第十条，应更正为第十一条。本院认为：本案双方当事人于2007年7月27日签订的“商品房买卖合同”是双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合同有效。因此，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。根据合同约定，朱金献于2007年8月16日按合同价款向合盛公司履行了付清房屋价款的义务，合盛公司理应于2007年12月31日前依约出示经验收合格的证明文件，将房屋交付朱金献并签署房屋交接单。事实上，合盛公司于2009年8月20日才向亳州市建设行政主管部门备案，并取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，晚于合同约定交付期限的2007年12月31日，据此，原审法院关于合盛公司在合同约定期限内无法向朱金献出示房屋验收合格证明的文件，违反合同第十一条约定的认定，符合本案实际，本院予以确认。鉴于合盛公司在本案中并未举证证明朱金献已签署的房屋交接单和交付了房屋已转移的钥匙，原审法院关于合盛公司对涉案商品房的交付行为并未完成的认定是正确的，本院亦予以确认。由于合盛公司于2009年8月20日取得房屋竣工验收合格的证明文件，该商品房的交付条件已符合合同约定，而在同期朱金献也在仲裁程序和撤销仲裁的诉讼程序中均要求合盛公司出示该证明文件，故此，原审法院依据前述存在的事实和合同约定，确认2009年8月20日为延期交付商品房计付违约金的截止日，并无不当，本院予以支持。对该截止日后的损失，原审法院鉴于合盛公司已向法庭出示符合合同约定的相关证明文件，且合盛公司亦未设置相关障碍阻碍朱金献接收诉争房屋，造成该损失的责任由朱金献自行承担的认定亦是正确的，本院予以支持。对于朱金献诉求合盛公司支付仲裁费用的主张，因双方在合同中既无相关约定，也无法律依据，原审法院不予支持是正确的，本院予以确认。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。经本院审判委员会研究决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1485元，由上诉人合盛公司负担1296元，上诉人朱金献负担189元。本判决为终审判决。审判长　　刘长友审判员　　杜亚丽审判员　　杨　冰二〇一〇年十二月七日书记员　　梁建红关注公众号“”