（2010）杭江民初字第1322号

裁判日期: 2010-12-07

公开日期: 2015-12-27

案件名称

浙江省××科学院工会工作委员会与王甲租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

所属地区

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

浙江省××科学院工会工作委员会,王甲,浙江省××科学院家具实验厂

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第二百三十五条，第八条第一款

全文

浙江省杭州市江干区人民法院民事判决书（2010）杭江民初字第1322号原告浙江省××科学院工会工作委员会，住所地杭州市石桥路××号。法定代表人游某某。委托代理人（特别授权代理）郑某某、许某某。被告王甲。委托代理人（特别授权代理）袁某某。第三人浙江省××科学院家具实验厂，住所地杭州市××××号。法定代表人王乙。委托代理人（特别授权代理）蔡某某。原告浙江省××科学院工会工作委员会（以下简称农科院××会）为与被告王甲、第三人浙江省××科学院家具实验厂（以下简称农科院××厂）租赁合同纠纷一案，于2010年7月28日向本院起诉，本院受理后，依法由代理审判员金长义独任审判，后于2010年10月25日转为普通程序进行审理，分别于2010年8月26日、2010年9月20日、2010年11月19日公开开庭进行了审理。原告农科院××会的委托代理人郑某某、许某某，被告王甲及其委托代理人袁某某，第三人农科院××厂的委托代理人蔡某某、证人江乙、王丙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告农科院××会诉称：1993年10月12日，原、被告签订了《关于家具厂搬迁新址后的租赁��议》一份，约定：原告将浙江省农乙学院拨出的陈家角铁路以东实用面积为2.17亩的土地出租给被告作为第三人的新厂使用；被告自行在新厂址上建造厂房，仍以“浙江省××科学院家具实验厂”牌名自主经营、独立核算、自负盈亏，独立承担债权债务和民事纠纷；租期15年，自1994年1月1日起至2008年12月底，租金总共80.874万元／年；每年租金在第1-3年商定基数上自第四年起每年递增5％，即到2008年度的租金为7.54万元／年；协议期满后或协议期内被告终止合同所造房产无偿归原告所有。但协议期满后，虽原告多次表示不再继续租赁，且多次要求被告腾退，但被告仍非法占有原告财产使用至今，且第三人也系使用土地的占用方。原告认为，被告及第三人继续占有原告财产已侵害了原告的合法权益，为此请求判令被告王甲、第三人按7.54万元／年的标准支付自2009年1月1日起至实际腾退之日止实际占有期间的使用费某暂算至2010年6月30日的使用费为11.31万元），被告王甲和第三人农科院××厂立即腾退位于某某路198号（原门牌号为石某路48号）其实际占用的土地和房产。被告王甲辩称：一、对原告主张的租金，被告予以认可，但对每年7.54万元的标准，不予认可，被告认为应按当时价租用；二、根据双方的租赁协议，租赁期满后被告可以续租，被告已经要求续租，原告也认可了被告续租的情况，故原告要求被告腾房无事实依据；三、第三人的厂房已列入宁杭某某征地拆迁规划，原告要求被告和第三人腾房是为了独��拆迁补偿费用；四、在第三人的所有权某某及原、被告与第三人的相互关系没有明确界定的情况下，原告无权要求被告腾房。综上，请求驳回原告该项诉讼请求。第三人农科院××厂辩称：一、原告起诉基于的法律关系不明确，本案是土地租赁纠纷，是企业租赁纠纷、还是房屋租赁纠纷，原告应作出选择。二、在《关于家具厂搬迁新址后的租赁协议》签订前，第三人就已在杭州市××××号生产经营，场地由浙江省农乙学院长期无偿提供，后来也是由浙江省农乙学院拨出陈家角铁路以东2.17亩土地作为第三人的注册地址和经营场所，原告与第三人不存在任何使用费及使用期限的规定。原告所述“由被告王甲从原告处租用再提供给农科院××厂使用��与客观事实不符。只要第三人合法存在，就可以无偿长期使用江干区石某路48号-49号经营场所。三、《关于家具厂搬迁新址后的租赁协议》是一个企业内部经营管理协议，是在家具厂成甲因双方合作需要签订的协议。综上，请求驳回原告对第三人的诉讼请求。原告农科学院工会为支持其诉请，向本院提交以下证据：1、国有土地使用证一份，证明位于杭州市××××号为1-22-1-（6）的14万平方多米的土地使用权人为浙江省农乙学院。2、杭州市江干区地名委员会办公室出具的证明一份，证明原杭州市××××号、50号地址即为现杭州市江干区石某路198号、200号地址。3、《关于家具厂搬迁新址后的租赁协议》一份，证明1993年10月12日，原、被告签订了《关于家具厂搬迁新址后的租赁协议》一份，该协议对双方有关权某和义务作了约定的事实。4、浙江省直属机关工会委员会出具的证明一份，证明原浙江省农乙学院工会委员会自原告成甲其相应事务均由原告来行使等事实。以上证据，经质证，被告和第三人对证据1的真实性、合法性无异议，对证据2的真实性、合法性和关联性均无异议，对证据4没有异议，本院予以确认。被告对证据3的真实性无异议，对合法性和关联性有异议，认为租期满后被告有续租权，租金以当时价为准，不能以7.54万元／年计算；第三人对证据3的证明对象有异议，认为该协议没有第三人支付租赁费或占用费的约定，不能证明第三人使用石某路198号场地进行生产经营是无期限的。本院认为，证据3能证明浙江省农乙学院工会委员会和被告对诉争土地和房屋租赁的权某和义务作了约定的事实，及第三人无支付租金的合同义务，其使用诉争土地和房屋基于被告的租赁权某的事实，与本案有关，予以确认。被告王甲为支持其辩称，向本院提交以下证据：1、非公司某某法人基本情况一份，证明2010年5月2日第三人已经工商年检，至今仍在依法经营及该厂成立日期为1992年11月20日，投资额为15万元的事实。2、证人江某乙出庭提供的证言一份，证明浙江省××科学院家具实验厂于1992年11月成立，系被告自己投资，自主经营，独立核算，自负盈亏，自己承担债权债务的企业的事实；汤某的书面证人证言一份，证明第三人在1992年开办所需的注册资金及企业流动资金均由被告个人承担的事实；两份证人证言共同证明第三人从1992年成乙起名义上是集体企业，实质上是由被告个人投资，个人所有的企业的事实。3、企业专职人员呈报表一份，证明在1992年申报的15个企业人员中，除江某乙及其女儿江甲等少数人外，其余人员均非浙江省农乙学院职工，而是被告开办的家具厂的成员的事实。4、企业法人申请变更登记注册书一份，证明第三人从1992年11月成立到2000年3月20日的厂长是江某乙，从2000年3月20日到现在的法定代表人是王乙及两任法定代表人江某乙、王乙兼任浙江省农科院××会主任，并不实际参与企业经营管理的事实。5、《关于要求延长家具厂土地租期的报��》和国内挂号信收据各一份，证明在2009年5月15日，被告已向原告提出延长家具厂租赁期的书面请求的事实。6、《房屋租赁协议》、《建房协议书》和《院工会与王甲建房租房等事宜的协议》各一份，证明原、被告从1993年11月15日以来多次商谈签订的合作建房、租房协议，合作租赁时间都是20年的事实。7、2008年6月25日南京-杭州铁路--厂矿、企业调查表及房屋拆迁公告各一份，证明第三人所在的厂房在2008年6月就被列入了宁杭铁某某设所需的拆迁以及原告因该厂房拆迁赔偿问题驱赶被告离开的事实。8、证人王某出庭提供的证言一份，证明1992年第三人成乙的职工都是王甲聘请的，工资都是由王甲支付的，与浙江省农乙学院没有任何关系的事实��以上证据，经质证，第三人对以上证据基本没有异议。原告对证据1的真实性无异议，对关联性有异议；对证据2中的证人江某甲证言的真实性和关联性有异议，对汤某证言的真实性有异议，因为汤某未出庭作证；对证据3的真实性和关联性有异议，认为职工应以社保登记为准，认为该证据不能证明被告的欲证事实；对证据4的真实性没有异议，但认为不能证明被告的欲证事实；对证据5的真实性、合法性和关联性均没有异议，认为原告从来没有收到该份报告；对证据6的真实性没有异议，对关联性有异议，认为该证据所涉的标的物并非本案的标的物；对证据7、证据8的真实性和关联性有异议。本院认为，证据1能证明第三人至今仍占有诉争土地和房屋的事实��予以确认；本案审理的系租赁纠纷，有关第三人的实际产权问题并非审理本案所需，而证据6中的租赁标的物与本案标的物并非同一，故证据2、3、4、6、8与本案没有关联性，不予确认；证据7能证明本案诉争房屋和土地被列入拆迁的事实，与本案有关，予以确认；证据5中的挂号信凭证中的邮寄地址和对象并不清楚，在没有其他证据佐证的情况下，不能证明被告的欲证事实，不予确认。第三人农科院××厂为支持其辩称，向本院提交以下证据：1、非公司某某法人基本情况、房产使用证明各一份，证明第三人现合法存在并经营良好及第三人的经营场所由浙江省农乙学院长期无偿提供的事实。2、南京-杭州铁路---厂矿、企业调查表一份，��明第三人所在的厂房已于2008年6月被列入杭某铁路建设项目拆迁范围的事实。3、《关于家具厂搬迁新址后的租赁协议》一份，证明第三人的经营场地系浙江省农乙学院拨出的，没有使用费用和期限约定等，及如果第三人有经营需要，被告在租赁合同期满后仍可单方选择按时价续租石某路198号土地和房屋的事实。以上证据，经质证，被告对上述证据没有异议。原告对证据1中非公司某某法人基本情况的真实性没有异议，对关联性有异议，认为产权使用证明中的场地已不存在，第三人对诉争的新厂房没有长期使用权某；对证据2的真实性和关联性有异议；对证据3的真实性没有异议，但认为不能证明第三人的欲证事实。本院认为，证据1中非公司某某法人基本情况能证明第三人至今仍占有诉争土地和房屋的事实，予以确认，其中的产权证明所涉的场地已被拆迁，并非本案诉争的土地和房屋，不能证明第三人对诉争土地和房屋有长期的使用权；证据2能证明诉争土地和房屋被列入拆迁的事实，与本案有关，予以确认；证据3与本案有关，予以确认，能证明被告在租期满后对诉争土地和房屋有优先租用的权某和协议没有第三人支付使用费作出约定的事实，但不能证明第三人的其他欲证事实。根据证据的认定以及原、被告及第三人在庭审中的陈述，本院确认下列事实：浙江省农乙学院是杭州市江干区石某路198号国有土地（地号为1-22-1-（6））的使用权人，该土地的用途为科研，面积为144280.6平方米。1993年10月12日，浙江省农乙学院工会委员会与被告签订《关于家具厂搬迁新址后的租赁协议》一份，约定：由浙江省农乙学院从上述土地中拨出陈家角铁路以东土地实用面积2.17亩，作为第三人的新厂址；原杭八中旧房前排六间及农场六号楼旁80平方米简某某有偿出借给被告使用，使用期间的维修由被告自行负责，因厂址面积不足2.5亩，但租金仍按2.5亩计算，为此决定房租按职工同等房标准收取；被告自行在新厂址上建造厂房，仍以“浙江省××科学院家具实验厂”牌名自主经营、独立核算、自负盈亏，独立承担债权债务和民事纠纷，新厂财务仍由原告管理；本协议租赁期（含租房期）自1994年1月1日起，有效期15年至2008年12月底，协议期满后或协议期内被告终止协议所造房产无偿归原告所有，被告如需继续使用，可优先按当时价租用；被告在15年内向院交纳租赁费80.874万元（包括工会管理费每年0.5万元），租赁费用浙江省农乙学院工会委员会考虑到被告投资较大的实际困难，同意在第1-3年商定基数上自第四年起每年递增5％（见附表）；第一年交款时间定于五月底和十一月底，各交一半，以后每年春节前一个月和当年十月为交款时间，两次各交一半；如遇国家征地，拆迁费归被告所有，五年内拆迁免交当年土地租赁费，五年后拆迁，拆迁时终止本协议，租赁费、管理费按月计算；等等。上述协议经浙江省农乙学院盖章确认。协议签订后，双方依约履行了合同。1994年7月，原告经浙江省直属机关工会工作委员会同意组建成立，原浙江省农乙学院工会委员会自原告成立之日起组织机构终止，此后，其上述协议中的权某和义务由原告承受。2008年12月底上述协议期满后，被告向原告交纳租金，原告予以拒收。2010年6月，原告发给被告书面通知一份，要求其于七日内搬离诉争的土地和房屋，但被告及第三人继续使用被告所承租诉争土地和房屋，原告遂于2010年7月28日向本院起诉，要求被告和第三人支付合同期满后继续占用的使用费，并从诉争土地和房屋内腾退。另查明，被告所承租的土地和房屋于2009年5月18日被列入了宁杭某某专线项目的拆迁范围。本院认为，原、被告间的《关于家具厂搬迁新址后的租赁协议》合法有效，双方均应履行各自义务。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。双方的协议已约定本协议租赁期（含租房期）自1994年1月1日起至2008年12月底。现约定的租赁期限已届满，原告要求被告返还其承租的诉争土地和房屋，符合法律规定，应予支持。被告和第三人根据协议第8条中“乙方如需继续使用，可优先按当时价租用，协议另订”的约定，主张租赁期满后被告如果需继续使用，可单方按当时价租用。本院认为，协议第8条中的上述表述系双方对优先承租权的约定，被告不能据此享有单方续租的权某。在租期满后，原告不愿再出租诉争土地和房屋，被告不能根据优先承租权而单方继续租用诉争土地和房屋。在租期满后，原告拒收被告交纳的��年度租金并于2010年6月书面通知其搬离，表明原告对被告继续使用诉争土地和房屋提出了异议，故被告主张原告认可其续租，无事实依据，本院不予支持。原、被告约定：由浙江省农乙学院拨出一块地作为第三人的新厂址，由被告在新厂址上建造厂房，以第三人的牌名自主经营，并支付场地租赁费等费用。由此可见，第三人占用诉争土地和房屋系因为被告以第三人的牌名在诉争土地和房屋上开展独立经营，其对诉争土地和房屋的占有权来源于被告享有的租赁权某。现被告已无继续使用诉争土地和房屋的权某，相应地，第三人亦失去了使用该诉争土地和房屋的权某而负有腾房义务。虽然工商登记的信息显示第三人的股东为浙江省农乙学院工会，但原告与第三人都是独立的主体，本案诉争的土地和房屋又非浙江省农乙学院工会投资形成的第三人的企业法人财产，故第三人主张对诉争土地和房屋有长期使用权，无事实和法律依据。因此，原告请求第三人从诉争土地和房屋内腾退，本院应予支持。在租赁期满后，因被告继续使用诉争土地和房屋，违反了法律规定，原告有权参照原协议的租金标准要求被告支付使用费。双方协议约定2008年度2.5亩土地的租金为7.54万元，但该租金中包含0.5万元的工会管理费，而原告要求按2.17亩计算使用费，故其可以主张的场地使用费为（75400-5000）×2.17÷2.5＝61107元。第三人与原告并不存在租赁合同关系，其使用诉争土地和房屋系基于被告的提供，故原告请求其支付��用费，无事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，第一百零七条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、被告王甲、第三人浙江省××科学院家具实验厂于本判决生效后三十日内从被告王甲承租的位于杭州市石桥路××号的浙江省××科学院家具实验厂内腾退并把房屋和土地交还给原告浙江省××科学院工会工作委员会。二、被告王甲于本判决生效后三十日内支付原告浙江省××科学院工会工作委员会从2009年1月1日至2010年6月30日的使用费人民币91660.5元，此后至实际腾退之日止的使用费按每年人民币61107元计算。三、驳回原告浙江省××科学院工会工作委员会的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币2642元，由原告浙江省××科学院工会工作委员会负担人民币486元，由被告王甲负担人民币2076元，由被告王甲、第三人浙江省××科学院家具实验厂共同负担人民币80元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币2642元；对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。（开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满后七日内未交纳的，按自动撤回上诉处理。审　判　长　　叶文军代理审判员　　金长义人民陪审员　　赖雪珂二〇一〇年十二月七日代书　记员　　陈阳英来自：