（2010）浙舟民终字第261号
裁判日期: 2010-12-06
公开日期: 2015-12-30
案件名称
范某某与李某某房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省舟山市中级人民法院
所属地区
浙江省舟山市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李某某,范某某
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百三十五条，第五十一条
全文
浙江省舟山市中级人民法院民 事 判 决 书（2010）浙舟民终字第261号上诉人（原审被告）李某某。委托代理人郭某某。被上诉人（原审原告）范某某。委托代理人陈某某。上诉人李某某因房屋租赁合同纠纷一案，不服舟山市普陀区人民法院（2010）舟普民初字第541号民事判决，向本院提起上诉。本院于2010年11月8日立案受理后，依法组成合议庭，并于2010年11月30日公开开庭进行了审理。上诉人李某某的委托代理人郭某某，被上诉人范某某的委托代理人陈某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查某，范某某与梅某某原系夫妻，后因梅某某有赌博的不良嗜好，双方于2004年协议离婚，协议中约定双方共有的位于舟山市××楼××室房屋归范某某所有，范某某为其偿还债务7万元。还约定因梅某某需要抚养双方婚生子，现有房屋可以让梅某某继续居住。2007年，范某某于舟山市定海区临城街道桂花城新购房屋一套，梅某某及儿子均搬至临城居住，本案诉争房屋就由范某某出租给他人使用。范某某出海工作，因外海不能使用手机，便将自己的手机卡留给了梅某某。刚好承租房屋的租户提前退租，打电话联系范某某时被梅某某接到，梅某某便同承租人办理了退租手续，并拿到了房屋钥匙和用电、用水证。2009年7月，梅某某为了不使房屋空置，便将房屋租给李某某，与其签订了为期一年的房屋租赁合同。同时，梅某某的姐姐梅某得知此事后，便打电话给李某某告知其梅某某有赌博的恶习，并早已与其丈夫范某某离婚，这房子也不是梅某某本人的，提醒他小心不要借钱给梅某某。但是李某某后来仍与梅某某之间发生借贷关系，并与梅某某签订了一份为期十年的租房协议。2010年6月，梅某某因盗窃被处以劳动教养一年零三个月。范某某回国后，发现李某某住在本案诉争房屋内，于是要求其在第一份租房协议到期日搬出，但被李某某拒绝，并向范某某出示了与梅某某签订的第二份为期十年的租房协议。双方曾就此事协商，但协商未成，范某某诉至法院要求返还房屋。原审认为，本案的争议焦点在于案外人梅某某的行为是否构成表见代理及梅某某是否有权出租该房屋。《中华人民共和国合同法》第四十九条明确某某“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”也就是说表见代理的构成要件必须是行为人以被代理人的名义来订立合同，而本案中，与李某某签订合同的梅某某是以其本人名义，而非以房屋所有权人范某某的名义出租，故不能构成表见代理。而关于梅某某是否有权出租该房屋，从本案中看，梅某某与范某某离婚时，双方的确约定梅某某因抚养其子现有的住房可以让其居住，但在2007年时，梅某某已搬到位于舟山市定海区临城街道桂花城新房抚养儿子，而本案诉争房屋被范某某用于出租，梅某某亦未表示异议。故该约定中的房屋亦不再意指本案诉争房屋，而是指当时用于抚养孩子所居住房，梅某某已不再拥有本案诉争房屋的居住权。退一步说，即使梅某某拥有该房屋的居住权，也是基于抚养其子而得，亦不能出租给他人用于收益。而梅某某之所以拥有房屋钥匙及用水、用电证，是由于巧合意外而得，并未得到范某某的授权管理该房屋。而关于李某某称不知梅某某与范某某已离婚，认为梅某某手上有钥匙及用电、用水证有其名字便足以认定梅某某是房屋所有权人的主张，我国实行不动产登记制度，且《城市房地产管理法》、《城市房屋租赁管理办法》均规定租赁当事人应向房产管理部门办理登记备案手续，故李某某要承租他人房屋，需尽到必要的审查义务，审查出租人是否系房屋的所有权人或使用权人，而用电、用水证均不能替代房屋所有权证的证明力。李某某疏于审查便与既无房屋所有权又无房屋使用权的案外人梅某某签订租房协议，占用房屋，其行为侵犯了房屋所有者范某某的房屋所有权，理应将房屋腾退给范某某。考虑到李某某需要重新寻找住处，故酌情考虑给予李某某一定的腾退时间。至于李某某与案外人梅某某之间的民间借贷关系可通过其他合法途径向其主张债权，不属本案处理范围。综上，依据《中华人民共和国物权法》第三十四条的规定，判决：被告李某某应于判决生效后六十日内将舟山市××楼××室房屋腾退给原告范某某。本案受理费80元，减半收取40元，由被告李某某负担。宣判后，李某某不服原审判决向本院提起上诉称：原审认定事实错误，主要理由：1、范某某在出海之前已将手机留予其前妻梅某某，且梅某某也为范某某办理过退租；2、用水、用电证的户名为梅某某，证人梅某与本案有利害关系，不能证明李某某知道范某某已与梅某某离婚的事实，故李某某有理由相信范某某已将租房事宜交由梅某某处理，请求二审法院查某事实后，予以改判。范某某辩称：原审认定事实清楚，应予维持。经二审审理查某的事实与原审查某的事实一致。本院认为，分析本案双方的诉辩主张，范某某以房屋产权人身份在房屋租赁合同届满后，认为承租人李某某持其与第三人订立租房协议占有房屋属无权占有，请求承租人李某某返还租赁房屋，承租人李某某以合法租赁占用房屋为由提出抗辩，范某某的主张和李某某的抗辩，均指向房屋租赁合同法律效力，故本案应定性为房屋租赁合同纠纷更为妥当。本案的争议焦点为案外人梅某某与李某某订立的房屋租赁合同对范某某是否具有法律约束力。根据本案查某的事实，范某某在出海前已与他人订立了为期一年的房屋租赁合同，并收取了一年的租金，在租赁期间，正常情况下并不需要处理房屋租赁的相关事务，现承租人中途退租是特殊情况，并非范某某所能预见。梅某某基于前妻身份负有照顾子女的法律义务，范某某把电话卡交给其持有，以方便相关联系也在情理之中。因此，范某某把电话卡交给梅某某的事实并不能推断出有委托其管理出租房屋的意思。梅某某在接到原承租人退租的电话后，与原承租人办理退租手续，以及为了避免房屋空置造成损失而与李某某在2009年7月5日订立了租期一年的房屋租赁合同，其行为符合“没有法定的或者约定的义务，为避免他人利益受损失进行管理或者服务”即无因管理的法律特征，因此，梅某某该行为对范某某具有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。2010年7月5日李某某与梅某某订立的租房协议，事实上是一个以房租抵债的协议。梅某某明知其对涉案房屋没有处分权，为了自己的利益处分他人财产，属恶意处分他人财产的行为，李某某为了追回欠债，与他人订立租期长达十年的租赁协议，其仅凭水、电费开户证上的用户名为梅某某，就轻信梅某某是房屋产权人，显然有违生活常理，也缺乏善意。因此，在范某某拒绝追认该协议效力的情况下，2010年7月5日梅某某与李某某订立的房屋租赁协议对范某某不具有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。梅某某与范某某2009年7月5日订立房屋租赁合同已于2010年7月5日期满，李某某应依法将房屋返还给范某某。李某某据以抗辩房屋产权人范某某返还房屋请求的租赁协议不具有法律效力，其抗辩事由不能成立。综上，上诉人李某某的上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。原审认定事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项确之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费80元，由上诉人李某某负担。本判决为终审判决。审 判 长 毛耕炜审 判 员 李珊燕审 判 员 褚 炅二〇一〇年十二月六日代书记员 王丽民 微信公众号“”