（2010）安汉民初字第1712号
裁判日期: 2010-12-06
公开日期: 2014-12-22
案件名称
蔡某某与白天鹅公司、第三人代某某商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
安康市汉滨区人民法院
所属地区
安康市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第七条，第五十八条
全文
陕西省安康市汉滨区人民法院民 事 判 决 书（2010）安汉民初字第1712号原告蔡某某，男，1977年4月4日出生，汉族，广东省汕尾市人，住该市城区。委托代理人张立，陕西政源律师事务所律师。被告安康市白天鹅房地产开发有限公司（以下简称白天鹅公司）。组织机构代码：76259682-4。法定代表人魏大宏，公司董事长兼总经理。委托代理人余天银，公司原副总经理，现职工。第三人代某某，女，1963年12月23日出生，汉族，陕西省安康市人，住本市汉滨区。委托代理人来宝胜，男，1967年12月4日出生，汉族，陕西省安康市人，住本市汉滨区金州北路*号，陕西持衡律师事务所律师，系第三人之表弟。原告蔡某某与被告白天鹅公司、第三人代某某商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告蔡某某的委托代理人张立、被告白天鹅公司委托代理人余天银和第三人代某某及其委托代理人来宝胜到庭参加了诉讼，本案经合议庭评议、审判委员会讨论决定，现已审理终结。原告诉称，2008年1月5日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告向被告购买位于安康市中心广场地下商场负一层四间商铺（负一层A区157、158、175、176号），同年1月16日原告一次性给被告付清了全部购房款55万元，同时，自2005年年底白天鹅广场开业时，原告就租用上述四间商铺用于经营休闲吧，合同生效后，原告继续将上述商铺用于经营休闲吧至今，根据《物权法》和《合同法》的相关规定，现请求人民法院依法确认原、被告之间签订的（323）号商品房买卖合同合法有效、原告对白天鹅广场负一层A区157、158、175、176号四间商铺享有使用、收益等用益物权。原告为支持其诉讼请求，向本院提交下列证据：1、蔡某某的身份证复印件。用于证明原告的诉讼主体资格适格。2、商品房买卖合同。用于证明原、被告双方于2008年1月15日签订合同，双方房屋买卖关系成立。3、白天鹅公司给原告出具的收款收据。用于证明原告按合同约定时间内给被告交纳了购房款55万元。4、物业费票据和水电费收据二张。用于证明从2006年1月1日起，原告对所争议的商铺一直在使用。5、原告和龚家志签订的吧台承包协议书。用于证明原告把四间商铺租给龚家志使用，原告从2008年4月1日实际占有、控制这四间房子。6、原告与凌燕签订的商场门面租赁合同。用于证明从2010年6月凌燕使用此房，原告对此四间商铺占有、控制，合同现在还在履行，凌燕交了16.4万元的租金，其中2万元保证金。7、白天鹅公司商铺出售情况。用于证明2008年1月15日，原、被告签订合同时，原告不知晓此四间房屋出售给第三人，原、被告并未串通，损害第三人利益。8、证人梁满巧的当庭证言。主要证明梁满巧受雇蔡某某从2005年底到2007年底在原告的休闲水吧打工，主要做饮料。9、证人王贵霞的当庭证言。主要证明王贵霞受雇于原告从2006年元月到2007年7月11日在原告的休闲水吧打工。被告辩称，原、被告于2008年1月15日签订的323号商品房买卖合同应属无效合同，白天鹅广场地下负一层A区175、176、157、158四间商铺，我公司在2006年3月10日就以39万元的购房价款卖给了第三人代某某，同年7月15日代某某又将这四间商铺委托我公司对外租赁，原告蔡某某与我公司签订的以上四间商铺买卖合同，是因其舅朱汉才当时在我公司临时负责，公司的合同印章也在他手中，朱汉才明知四间商铺卖给代某某，又将商铺以合同形式卖给原告，属恶意串通，损害了第三人代某某的利益，因此，原、被告签订的合同是无效的，同时，原告已委托朱汉才于2009年7月16日电话通知当时被告公司的临时负责人余天银，同意将A区175、176、157、158号四间商铺归还给代某某，还有汉滨区公证处已撤销了原、被告商品房买卖合同的公证书。原、被告双方签订的合同无效，被告可按合同取得的财产返还给原告，但原告是否向被告交纳55万元购房款，因朱汉才离任时未交账，现无法查证，若被告确实收取了原告55万元，被告可以予以返还，但应减去原告已收取他人的四间商铺的租金4.8万元，若没交购房款，原、被告属空买空卖，应向我公司返还已收取的租金4.8万元。原告在诉状中既认为与我公司签订的合同有效，又认为其对四间商铺享有使用、收益及用益物权，其诉请自相矛盾，也证明原、被告签订的合同无效，请求人民法院驳回原告诉讼请求，确认原、被告合同无效，以保护第三人代某某的合法权益。被告为支持其抗辩理由，向本院提交以下证据：1、商品房买卖合同。用于证明被告与第三人于2006年3月10日签订了合同，此四间争议商铺属第三人所有。2、收款收据。用于证明第三人代某某于2006年3月10日向被告交纳购房款39万元。3、公证书。用于证明被告与第三人签订的合同经汉滨区公证处公证，属有效合同。4、商铺委托租赁协议。用于证明2006年7月15日第三人代某某将其购买的四间商铺委托给乙方出租，约定年租金4.8万元。5、商品房买卖合同。用于证明被告于2008年1月15日又将已出售给第三人的四间商铺出售给原告。6、协议书。用于证明白天鹅公司若在2009年4月12日前未给付代某某商铺回购款125万元，代某某购买的包含争议的四间商铺（共20间）的使用权或处置权归代某某所有。7、补充协议书。用于证明被告未按协议书回购代某某的20个商铺，如被告在2009年7月12日前未支付代某某商铺回购款140万元，代某某所购买的商铺的使用权、处置权归代某某所有。8、电话记录。证明朱汉才受原告委托同意将A区175、176、157、158号商铺归还代某某。9、商铺租赁协议。用于证明第三人代某某与龚家志签订租赁协议，是在第三人和被告托管租赁到期后和龚家志签订的。10、收款收据。用于证明白天鹅公司收到鞋城租金4.8万元。11、撤销公证书申请。用于证明被告于2009年4月12日向汉滨区公证处申请撤销（2008）安汉证字第16号公证书。12、撤销公证书申请书。用于证明被告于2010年6月28日向汉滨区公证处申请撤销（2008）安汉证字第16号公证书。13、解除商品房买卖合同的函。用于证明被告于2010年6月10日向蔡某某发出了与其解除A区175、176、157、158号四间商铺的买卖合同的函件。14、（2010）安汉证撤字第6号决定。用于证明2010年7月28日安康市汉滨区公证处撤销了（2008）安汉证字第16号公证书。第三人代某某辩称，2006年3月10日，第三人与被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定被告以39万元的价款将白天鹅广场负一层A区175、176、157、158号四间商铺出卖给第三人，合同签订之日，第三人交清了全部购房款并办理公证手续，2006年7月15日，第三人又与被告签订了一份《商铺委托租赁协议》，第三人按协议约定将所购买的四间商铺以每年4.8万元的租金租赁给被告，租期三年，但在2008年1月5日，原告之舅朱汉才（时任被告公司临时负责人、总经理）与原告串通，以合同形式将被告租赁第三人的四间商铺出卖给原告，第三人得知后，多次找被告要求返还商铺，2009年1月12日和2009年4月12日被告公司二次与第三人签订商铺回购协议，但被告一直未按约向第三人交付回购商铺款，四间商铺仍归第三人所有，2009年7月16日，被告将四间商铺交还给第三人，同日，第三人将此四间商铺租赁给龚家志，租期一年，2010年7月16日原告蔡某某又将第三人的四间商铺强行租赁给凌燕至今，依照《人民防空法》的规定，白天鹅地下商场属防空设施，平时由投资者使用管理、收益归投资者所有，因此第三人和被告签订的合同有效，同时第三人是在房地产管理机构向白天鹅公司核发了商品房预售许可证，汉滨区政府作了产权批复后，才和被告签订合同，因此第三人和被告签订的合同属有效合同，合同的效力在（2008）安汉民初字第633号民事判决书及（2009）安执异字第20号执行裁定书中也得到确认。综上，请求人民法院判决：1、确认第三人代某某对安康市白天鹅商场负一层A区175、176、157、158号四间商铺有使用、收益等用益物权，2、判令原告返还侵占属第三人所有的白天鹅商场负一层A区175、176、157、158号四间商铺，3、判令原告赔偿第三人四间商铺经营损失3.4万元（从2010年7月9日至2010年11月9日，损失收益10万／年÷12×4个月），庭审中，第三人当庭明确表示放弃请求判令其与被告于2006年3月10日签订的《商品房买卖合同》有效的诉讼请求。第三人为支持其辩解意见和请求，向本院提交下列证据：1、商品房预售许可证。用于证明白天鹅公司获得了房地产管理机构向其颁发的安康市中心广场地下商场的商品房预售许可证。2、安康市汉滨区人民政府的批复。用于证明安康市汉滨区人民政府同意白天鹅广场地下建筑的产权归被告所有（在发生战争情况下，国家有权征用），产权年限为50年。3、（2008）安汉民初字第633号民事判决书和（2009）安执异字第20号执行裁定书。用于证明白天鹅公司和购房户签订的买卖合同有效和对第三人代某某的白天鹅地下商场C区60-63号商铺属代某某私人财产的确认。4、租赁合同。用于证明4.8万元租金由第三人交给了被告，从2006年7月15日-2009年7月15日三年间，被告给付代某某四间商铺托管对外租金4.8万／年，从代海鸥租赁被告商铺开鞋城的租金中扣减。被告对原告出示的证据1-9中除对证据7外的证据的真实性无异议，第三人对原告出示的证据1-9的真实性均无异议，但被告对原告出示的证据3，认为收款收据未在被告公司出现，55万元是否包含在总购房款中提出异议，因收款收据中注明了原告所购商铺中含有A区175、176、157、158号四间商铺的号码，结合原、被告签订的合同上约定购房款是55万元，同时被告也未提供证据予以反证，因此被告的此质证意见不能成立。被告对原告出示的证据7的真实性有异议，认为此证据上没有白天鹅公司印章，同时胡德明也不是公司副总，因原告提供的此证据没有被告公司印章，同时也无法证明胡德明是当时白天鹅公司的副总经理，对证据7的真实性本院不予采信，因此本院对原告出示的证据1-9组中除证据7外的真实性予以确认。原告对被告出示的证据1-14除证据8外的证据的真实性无异议，对证据8，原告认为是余天银自书所成，不能作为证据使用，此质证意见本院予以采纳，第三人对被告出示的证据1-14的真实性无异议，因此本院对被告出示的证据1-14中除证据8外的证据的真实性外，予以确认。原、被告对第三人代某某出示的证据1-4的真实性均无异议，本院对证据1-4的真实性予以确认。经审理查明，2006年3月10日，第三人代某某向被告白天鹅公司购买位于安康市白天鹅商场负一层商铺四间（175、176、157、158号），同日，双方签订了《商品房买卖合同》并由第三人向被告支付了购房款39万元，同年7月15日第三人和被告签订商铺委托租赁协议，约定：第三人将其购买的上列四间商铺委托被告出租；由被告向第三人支付租金（每年4.8万元），委托年限为三年（2006年7月15日-2009年7月15日）；委托期满后，被告无条件将商铺交给第三人。2008年1月15日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告向被告购买了被告出卖给第三人代某某相同位置、相同房号的白天鹅地下商场负一楼商铺四间（175、176、157、158号），次日被告给原告出示了收款收据，收据上注明收到蔡某某购商铺款3236250元，共计购买负一楼商铺22间，其中包含负一层A区175、176、157、158号四间商铺，2008年3月28日，原告和龚家志签订了吧台承包协议书，将本案争议的四间商铺经营权发包给龚家志，承包费每年4.8万元，承包期限为五年（2008年4月1日-2013年3月31日），龚家志承包到2010年3月未再承包经营。2009年1月12日和2009年4月12日，被告两次和第三人代某某签订协议书、补充协议，约定在2009年7月12日前，由被告回购第三人已买的商铺20间（包括A区175、176、157、158号），后被告未能履行，2009年7月16日第三人和龚家志签订商铺租赁协议，约定第三人代某某将上述四间商铺租赁给龚家志，租金4.8万元／年，租赁期一年（2009年7月16日-2010年7月15日），同时约定原告和龚家志2008年3月28日所签订的《吧台承包协议书》废除，2010年6月30日原告又将本案四间争议商铺租赁给凌燕，双方订立租赁合同，租金4.8万／年，租赁期限为三年（2010年6月30日-2013年6月29日）。2010年9月13日，原告蔡某某诉至本院，请求判令：1、原、被告签订的商品房买卖合同有效；2、确认原告对白天鹅广场地下商场负一层A区157、158、175、176号四间商铺享有使用、收益等用益物权。另查明，2009年4月12日和2010年6月28日，被告两次向汉滨区公证处申请撤销其公司和原告签订的商品房买卖合同的公证书［（2008）安汉证字第16号公证书］，2010年7月28日，汉滨区公证处以（2010）安汉证撤字第6号决定书撤销了该处所作出的［（2008）安汉证字第16号公证书］。还查明，从2006年7月15日到2009年7月15日三年间，每年白天鹅公司给付代某某四间商铺托管对外租金4.8万／年，从代某某亲属代海鸥租赁被告商铺开鞋城的租金中扣减。本院认为，合同当事人明知或者应知其行为会损害国家、集体或者第三人的利益，而共同故意实施该行为是恶意串通。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条（二）项“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益，合同无效”的规定，被告白天鹅公司在其与第三人代某某于2006年3月10日签订了白天鹅广场地下商场负一楼A区（157、158、175、176号）的《商品房买卖合同》后，又于2008年1月15日将上述四间商铺再次出卖给原告蔡某某，原、被告的行为损害了第三人代某某的利益，同时，被告也要求与原告解除合同，且双方为《商品房买卖合同》所作的公证书被安康市汉滨区公证处予以撤销，因此，原、被告签订的《商品房买卖合同》属无效合同，按照无效合同处理原则，原、被告因合同取得的财产，应当相互予以返还，原告应将实际收取的租金返还给被告，被告白天鹅公司则应返还原告支付的商品房价款，由于导致合同无效的主要过错责任在被告白天鹅公司，故被告白天鹅公司还应赔偿原告因此受到的经济损失，即实际交付购买商铺款的利息。第三人在购买了被告白天鹅公司商铺后，将商铺委托白天鹅公司出租的行为证明第三人实际对四间商铺具有占有、使用、收益权，因此，原告蔡某某应将占用第三人代某某的商铺返还给第三人代某某，对第三人要求原告赔偿商铺经营损失3.4万元的诉讼请求，因第三人未提供相关证据证实，故对其诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条一款（二）项、第五十八条的规定，判决如下：一、由被告安康市白天鹅房地产开发有限公司返还原告蔡某某商铺价款五十五万元，并按照中国人民银行同期贷款利率支付从二00八年一月十五日计算至履行之日的利息，限判决生效后十五日内履行。二、由原告向被告安康市白天鹅房地产开发有限公司返还租金四万八千元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、由原告蔡某某把白天鹅商场负一层A区175、176、157、158号商铺返还给第三人代某某，第三人代某某对此四间商铺享有使用、收益权。四、驳回原告蔡某某和第三人代某某的其他诉讼请求。案件受理费九千八百三十元，由被告安康市白天鹅房地产开发有限公司负担七千八百六十四元，原告蔡某某负担一千九百六十六元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于陕西省安康市中级人民法院。审判长 李成根审判员 王 军审判员 张延安二〇一〇年十二月六日书记员 黄福建 关注公众号“”