（2010）灞民初字第1480号
裁判日期: 2010-12-06
公开日期: 2014-12-13
案件名称
张凯鹏与陕西广福置业发展有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
西安市灞桥区人民法院
所属地区
西安市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张凯鹏,陕西广福置业发展有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十一条第一款，第十二条
全文
西安市灞桥区人民法院民 事 判 决 书（2010）灞民初字第1480号原告张凯鹏。委托代理人刘军，系陕西汉廷律师事务所律师。被告陕西广福置业发展有限公司（以下简称广福置业公司）。住所地：西安市浐河东岸滨河路。法定代表人金钦法，系该公司董事长。委托代理人路征，男，1971年9月17日出生，汉族。原告张凯鹏诉被告广福置业公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2010年5月20日立案受理后，依法组成合议庭，于2010年10月28日、2010年11月5日和2010年12月1日三次公开开庭进行了审理。原告张凯鹏的委托代理人刘军、被告广福置业公司的委托代理人路征到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张凯鹏诉称，其与被告2007年3月31日签订《商品房买卖合同》一份，约定购买被告的位于西安市灞桥区滨河路浐河滨河花园水岸东方小区3幢1单元5层10502号房屋一套，该房屋的建筑面积为90.45平方米，总价款为266828元。合同签订后，原告履行了交付房款的义务，但被告未按合同约定的2008年9月30日前交付房屋，而是迟延至2009年6月25日才向原告交了房屋。同时，按照合同第十一条约定，被告还应向原告提供《住房质量保证书》及《住宅使用说明书》并出示法律规定的“竣工备案表”，但被告至今未向原告提交《竣工备案表》。根据合同第八条的约定，被告应按已付房款的万分之一按日向原告支付违约金。根据合同第十四条规定的被告对基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺，该水岸东方小区道路在交房一年多的时间还是泥土路，绿化不到位，特别是暖气、天然气迟迟未开通，使自己产生高额费用。据此，原告请求判令1、被告支付逾期交房违约金7071元；2、被告承担配套设施不到位（天然气、暖气未按时开通，交房后路面未硬化、绿化不到位等）的赔偿金5000元。被告广福置业公司承认与原告签订商品房买卖合同且原告履行了付款义务属实。辩称2008年被告克服金融危机、地震、冻灾等一系列不利影响，如期完成了房屋的建设并于2008年9月27日完成竣工验收（合格）。在2008年9月30日前以挂号信的方式通知原告收房。原告于2008年10月26日收房并签署了交接验收表。因被告在交房通知书上承诺：按约定时间收房，本公司免收2008年10��1日起2008年11月30日期间的物业费。原告已按约定的时间收房，应视为原告接受了被告免两个月物业费的要约，且双方变更后的交房约定已实际履行，故不同意原告的支付逾期交房违约金的诉讼请求。关于原告所诉的配套设施不到位（天然气、暖气未按期开通，交房后道路未硬化、绿化不到位的）导致的赔偿金问题：第一、供暖问题：供暖属有偿服务，只有交纳了暖气费，才能够享受到服务。因原告未交费，违约在先，故不同意原告的赔偿请求。第二、关于天然气的问题：本案涉及楼房的天然气在2009年5月点火通气。物业公司从当年的7月份才开始收取物业费，对业主按照合同约定已进行了赔偿，故不同意再行赔偿。第三、对交房后路面未硬化、绿化不到位问题：没有合同约定，也没有法律规定，不存在违约问题，不同意赔偿。第四、关于交房通知书业主收到��字问题：被告按照原告预留地址发送了交房通知书，已尽到了合同约定的通知义务，原告是否收到，超出了被告的能力范围，故被告对此不存在违约。综上，原告要求被告赔偿其配套不到位的损失，因原告未能举证证明其损失，故不同意原告的该项诉讼请求。对原告主张的被告逾期交房的事实，原告向本院提交了下列证据：1、商品房买卖合同；2、交房款的发票；3、竣工验收备案表；4、陈新科的催交所在10号楼住房通知，证明被告未在2008年9月30日前交房，逾期交房的时间为取得竣工验收备案的2009年6月25日。经质证，被告对原告提交的证据1-4的真实性均无异议，辩称根据合同第八条的约定，房屋的交付标准为“该商品房经验收合格”，即该商品房经竣工验收合格，而非取得竣工备案表。证据3、证据4与原告所诉的交房事实无关联性，否认原告的收房时间为2009��6月25日。经审核，对双方无争议的证据本院予以认定。根据双方合同的约定，双方约定的交房时间为2008年9月30日前；房屋交付标准“该商品房经验收合格”指的是“竣工验收合格”，而非取得竣工验收备案表。故原告要求以2009年6月25日取得竣工备案表的时间作为被告的交房时间，本院不予采信。被告对原告的收房时间及其未逾期交房的观点，提交下列证据：1、商品房买卖合同；2、交房通知书发送确认单；3、挂号信退件一份；4、房屋交接验收表；5、《竣工验收报告》、《竣工验收记录》；6、前期物业管理服务协议。用以证明被告已于2008年9月27日完成竣工验收，达到房屋的交付条件；被告给原告发了交房通知书，发送内容为交房通知书，原告于2008年10月26日接收了房屋；原告与物业公司签订的前期物业服务合同约定，小区的供暖收费率不足70%的，甲方可退还���收取的供暖费，不供暖气。经质证，原告承认被告提交的证据1、证据3、证据4、证据5、证据6属实，否认证据2的真实性；否认证据3可以证明被告给本案原告发送交房通知的内容、证据5能够证明被告的竣工验收时间为2008年9月27日。辩称证据2无法确认是邮局的签章，证据5与原告提交的竣工备案表的时间相差超过15日，无法证明被告的竣工验收时间为2008年9月27日。此外原告验收中发现的待整改的内容，被告迟迟未整改，故不能视为接收了房屋。经审核，对原告无异议的证据，本院予以确认。对原告有异议的证据2，邮局的签章经审核属实，证据2为有效证据。至于原告收到的内容是否是收房通知书，原告未提交证据证明其收到的内容，参照被告提交的证据3，可以认定被告的发送内容为交房通知书。关于证据5，被告提交的竣工验收报告及《竣工验收记录》填写的时间均为2008年9月27日，可以相互印证被告的竣工验收时间为2008年9月27日。至于未整改的内容，属修复范围，不能等同于房屋主体结构质量不合格，故应认定争议的商品房经验收合格。对双方争议的配套设施不到位的其他问题，原、被告均认可天然气的点火时间为2009年5月，被告收取物业费的时间为2009年7月；2009年供暖季，被告未供暖；关于绿化、道路，双方没有具体约定。对原、被告均认可的事实，本院予以确认。调解中，原告称2009年取暖季，其用先期交纳的装修保证金折抵了取暖费，不供暖后，才申请退回了装修保证金，故被告称原告未交取暖费的观点不实，坚持要求被告给其补偿电1500度，否则不同意被告提出的调解方案。经质证，被告称经向物业公司及相关人员了解、查证，不存在原告所述的事实，亦无人为原告办理过相关抵扣的手续，原告对其上述观点亦未提交证据证实。经审核，原告所诉事实证据不足，本院不予采信。基于原、被告的上述举证，本院查明，原、被告签订商品房买卖合同后，原告依约履行了交付房款的义务，被告于2008年9月30日通过邮局发送了交房通知书，原告于同年10月26日收了房，并在验收房屋时在《房屋交接验收表》上签了字。收房后，原告因被告逾期交房、配套设施不到位且2009年取暖季未供暖，提起本次诉讼。审理中，经法庭主持调解，双方各持己见，调解未果。庭审中查明，原告的房屋面积为91.01平方米，所在小区的物业费收费标准为每月每平方米1.2元。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同合法有效，双方应自觉履行。原告履行付款义务后，被告应在竣工验收合格后，及时向原告交付房屋。被告通过邮局履行通知义务后，要求原告于2008年11月30日前前来收房，并免除原告两个月的��业费。原告于2008年10月26日收房，应视为原告以行为的方式对被告要约进行了承诺，因双方变更后的交房约定已实际履行，故原告要求被告支付其逾期交房违约金之诉讼请求，理由不足，不予支持。原告要求被告赔偿其配套设施不到位导致的损失，因被告2009年未依约供暖，按合同约定“原告可不交物业费直至达到使用条件”，原告要求被告支付其该损失，理由正当，应予支持。鉴于一个供暖季仅为四个月，故取暖费以四个月物业费计算为宜，即436.85元。至于原告所诉的其他损失，原告未提交证据加以证实，故本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十二条的规定，判决如下：一、驳回张凯鹏要求陕西广福置业发展有限公司付给其逾期交房违���金之诉讼请求。二、陕西广福置业发展有限公司在本判决生效后10日内赔偿张凯鹏配套设施不到位的损失436.85元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费100元，原告张凯鹏已预付，由原告负担96.4元，被告负担3.6元，连同主文第二项应赔损失一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审判长 张华明审判员 罗亚齐审判员 曹 岚二０一０年十二月六日书记员 答 云 微信公众号“”