（2010）深宝法民三初字第1216号
裁判日期: 2010-12-04
公开日期: 2014-12-02
案件名称
杨某芝与林某琼租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
深圳市宝安区人民法院
所属地区
深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
杨某芝,林某琼
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十六条，第六十条第一款，第九十七条，第一百零七条，第二百二十一条，第二百二十六条，第二百二十七条；《城乡个体工商户管理暂行条例》：第七条第一款；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十一条；《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第六十四条第一款
全文
深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2010）深宝法民三初字第1216号原告（反诉被告）杨某芝。委托代理人殷某君，广东宝X律师事务所律师。被告（反诉原告）林某琼。委托代理人王某胜，广东淳X律师事务所律师。原告杨某芝诉被告林某琼及反诉原告林某琼诉反诉被告杨某芝铺位租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员杨继周独任审判，于2010年11月9日公开开庭进行了审理。原告杨某芝及其委托代理人殷某君，被告林某琼及其委托代理人王某胜均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告于2009年8月28日签订《店铺转租合同》，合同第五条规定，“该店铺的营业执照已由甲方（被告）办理，经营范围为美容美发，租期内甲方继续以甲方名义办理营业护照、税务登记等相关手续。”而被告在未通知原告的情况下擅自注销该营业执照，致使原告无法再继续经营下去。被告的行为已经严重侵犯了原告的合法权益。根据《店铺转租合同》的约定，原告有权解除该合同，并要求被告承担赔偿责任。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判令：1、原告解除《店铺转租合同》的行为有效；2、被告赔偿原告经济损失人民币173086元；3、本案诉讼费用由被告承担。被告答辩称，1、被告在未通知原告的情况下注销营业执照是被告的自主行为，合乎法律规定，也没有侵犯到原告的利益。2、我方认为原告以被告是否办理营业执照的注册作为合同的约定条件违背法律规定。按照工商法规不得借用他人的营业执照进行营业行为，因此该租赁合同中有关的解除条件违背法律的强制性规定，该约定没有法律效力。被告提出反诉称，被告与原告于2009年8月28日签订《店铺转租合同》，合同第二款约定：“租期到2011年12月20日止，月租金为4500元人民币。”而原告从2010年2月开始拖欠被告租金，被告多次催要，原告一直未付。根据《中华人民共和国合同法》及相关法律规定，被告有权解除《店铺转租合同》，为维护被告的合法权益，特诉至法院，请求判令：1、被告从反诉日始有权立即解除与原告所签订《店铺转租合同》；2、原告支付被告租金共36000元；3、本案诉讼费由原告承担。被告当庭明确其第一项反诉请求为：解除《店铺转租合同》并收回涉案房屋。原告就被告的反诉答辩称，一、原告已经按照约定的时间交付每月的房租。1、原告每月以现金形式交纳租金给被告，并且记录每天的现金流水帐。2、按照惯例，在原告缴纳完当月租金后，被告才将上个月的水、电费单据交至原告，原告也是以现金形式缴纳水电费的。3、原告的员工都清楚原告每月按时缴纳租金的事实，有证人出庭作证。二、被告干扰证人出庭作证，应当受到法律制裁。原告曾经联络过被告的员工，无论是在职的员工还是离职的员工，在原告初次与其接触时均表示愿意出庭作证，但过一段时间他们都说其人身安全得不到保障，所以不敢出庭作证。被告对能够证明本案事实的证人进行人身威胁，致使本案证人不敢出庭作证，其行为不仅涉嫌触犯刑法，构成刑事犯罪，同时其行为也违反了民事诉讼法的相关规定，应受到法律的制裁。三、被告作为二房东，一方面向原业主缴纳房租，另一方面其看钱比较重，因此不可能替原告每月垫付房租。原告承租的商铺二楼美容部每月租金人民币4500元，原告仅仅是八月份没有按时缴纳房租，被告即偷偷换锁，不让原告正常营业，原告与被告协商、理论，却受到无理对待，因为协商不成，原告才与被告解除房屋租赁合同。所以被告是不能容忍原告不按时交纳房屋租金的，更何况是时间长达7个月，这与事实不符。四、被告的员工离职时，被告几乎都不能及时退还押金，致使其部分员工离职后向公安机关报警至少三次以上，因此被告不可能容忍原告长达7个月不支付房租还可以照常营业，这不符合常理。综上所述，被告的反诉请求没有事实和法律依据，请求法院依法作出判决。经审理查明，2009年8月28日，原被告签订《店铺转租合同》，约定被告将自己位于深圳市宝安区34区宝民一路鸿X园5AX号铺金X蝶美容部二楼的店铺转让给原告使用，建筑面积为129平方米，并保证原告同等享有被告在原有房屋租赁合同中所享有的权利和义务。租期到2011年12月20日止，月租为4500元人民币，店铺交给原告后，原告同意每月交纳租金及该合同约定由被告交纳的水电费等各项费用。店铺现有装修、装饰、设备在被告收到原告转让金后全部无偿归原告使用，租赁期满后不动产归房东所有，动产无偿归原告。原告在2009年8月31日前一次性向被告支付顶手费（转让费）共计人民币11万元，上述费用已包括被告交给房东再转付原告的押金、装修装饰设备及其他相关费用，被告不得再向原告索取任何其他费用。该店铺的营业执照已由被告办理，经营范围为美容美发，租期内被告继续以被告名义办理营业执照、税务登记等相关手续。原告逾期交付转让金，除被告交铺日起相应顺延外，原告每日向被告支付转让费的千分之一的违约金，逾期30日的，被告有权解除合同，原告按转让费的10%向被告支付违约金。如果合同签订前政府已下令拆迁店铺，被告退偿全部转让费，赔偿原告接手该店铺的装修损失费，并支付转让费的10%的违约金。如果合同签订之后政府明令拆迁店铺，或者市政建设导致原告难以经营，原告有权解除合同，被告退还剩余租期的转让费，押金仍归原告。或被告在每年营业执照有效期届满时仍未办妥年审手续，原告有权解除合同，被告应退回全部转让费，赔偿装修、添置设备损失费，并支付转让费的10%的违约金。该《店铺转租合同》由广东宝X律师事务所律师晁某见证，原被告双方另在《律师见证书》上注明“店铺转让不是买卖”。2009年8月27日，原告向被告支付了转铺订金人民币10000元，被告为此出具了“收款收据（编号0210649）”；同年8月30日，原告通过转账形式向被告支付了转让费人民币90000元。2009年9月1日，双方又签订一份《合租协议》，约定原告转让费剩下10000元到2009年9月30日结清，如拖欠不结清被告收取50%滞纳金。被告收到原告一个月押金4500元整，合同期到把水电结清，押金就退回。每月租金水电费原告必须在10日前交给被告。原告在合同期内经营水电费超出范围而发生事故是由原告负全部责任与被告无关。被告由2009年8月31日将店交于原告后被告不得参与原告美容部的经营管理及不得再向任何客户和自销售产品买卖及美容部的内部消息告知于客户，如告知，现成交的费用金额全归原告。由于2009年8月31日前被告与其他产品公司的财务及客户欠款退卡类的问题原告没有任何责任。原告承租5AX号商铺二楼后，以“深圳市宝安区宝城金X蝶美容美发中心”的名义经营美容业，没有单独办理营业执照等手续。该中心登记负责人为被告林某琼，被告在5AX号商铺一楼经营理发，该中心的原经营范围为“美容”，2009年4月20日变更为“理发、美容”，已于2010年5月31日注销税务登记，7月7日注销营业执照。在承租过程中，被告在承租商铺内张贴墙纸，并于2009年8月17日支付费用人民币15180元，同年9月16日支付维修空调、换铜管、加雪种费用人民币900元。2010年8月18日，原告向被告发出《律师函》，称被告未通知原告擅自注销营业执照，致使原告无法继续经营下去，侵犯了原告的合法权益，原告已解除《店铺转租合同》，并要求被告承担退回全部转让费、赔偿装修、添置设备损失费及支付转让费10%的违约金的责任。被告于同年8月19日收到该文件。此后，原告停止经营，但自认至今还没有搬离承租商铺。原被告均承认租金系现金交付。上述事实，有原告、被告、证人的当庭陈述及原告提供的《店铺转租合同》、《见证书》、深圳市市场监督管理局注册登记信息查询单、银行转帐凭证、历史明细查询、收款收据、照片、《律师函》、EMS速递单及妥投单、日报表、《合租协议》、申请变更登记事项、核发证照（通知书）情况记录表、深圳市宝安区地方税务局注销税务登记通知书、注销登记信息、证人证言、水电费单据、收费通知单、现金日记帐在卷证实，并经庭审举证、质证，本院予以确认。本院认为，按照我国《城乡个体工商户管理暂行条例》的规定，“申请从事个体工商业经营的个人或者家庭，应当持所在地户籍证明及其他有关证明，向所在地工商行政管理机关申请登记，经县级工商行政管理机关核准领取营业执照后，方可营业。”本案中，原被告各自独立经营，但共用一个营业执照，违反了个体经营必须申请登记这一强制性规定，双方就此约定“该店铺的营业执照已由被告办理，经营范围为美容美发，租期内被告继续以被告名义办理营业执照、税务登记等相关手续”，逃避监管，显属违法，应认定无效，同理，在前款基础上设定“被告在每年营业执照有效期届满时仍未办妥年审手续”作为违约条件亦属无效。无效条款自始无效，对原被告均不具约束力，被告作为该个体户的登记负责人，变更、注销营业执照均属法律赋予的自主权利，不受他人干涉，也不因前述无效条款而受到限制。原告以被告注销营业执照为由解除《店铺转租合同》并要求被告承担一个月经济损失的主张，缺乏合理性和合法性，本院不予支持。虽然《店铺转租合同》中有关借用营业执照的约定无效，但该内容无效不影响其他部分的效力，经审查，《店铺转租合同》、《合租协议》的其他内容是双方当事人真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方应当全面遵照履行。就原被告针对履约情况的主要争议点，本院认定如下：（一）租金的支付问题。按照双方约定，原告承租涉案商铺后应当在每月10日前支付租金，有关租金交付情况，原被告存在较大分歧。原告认为其已经支付截至2010年7月份的租金，仅承认8月份以后的租金未付；被告则主张原告从2010年2月份开始拖欠租金。本院认为，按照证据规则，原告作为交租义务履行方，有责任举证证明其交租主张，否则应承担举证不能的法律后果。本案中，原告对已付租金并无提供直接证据，如租金收据等，其提交的三份由被告手写的“水电费单据”，仅载明2月份-7月份的水电等费用分摊情况，而且也没有被告签字确认费用已收到，无从证实此一期间租金已经交付；原告申请的证人杨某萍、刘某均系其所属员工，与原告存在密切的利害关系，证人有利于原告的证言不宜作为认定本案事实的依据。至于原告申请本院调查被告现金流水账等财务资料及报税资料，因原告并无准确证据证明被告持有该材料，且该情形也不属于法律规定法院依申请调查取证的范围，故本院不予准许其申请。因此，综合本案证据来看，原告关于其租金支付到7月份的主张缺乏足够的证据支持，本院不予采纳。原告拖欠2010年2月份至9月份租金人民币36000元，显属不当，被告要求原告如数支付的反诉请求成立，本院予以支持。（二）转让费的支付问题。双方在《店铺转租合同》中约定的转让费为人民币110000元，原告实际已付且有据可查的为100000元，一笔是2009年8月27日以“转铺订金”名义支付的10000元，有被告出具的“收款收据（编号0210649）”为凭，另一笔是同年8月30日以银行转账方式支付的90000元。剩余的10000元转让费，原告声称已经支付，但没能提供凭证；有关该笔费用支付的时间，原告最初认为是“签订合同前8月28日我方就以现金方式支付了1万元定金，但是单据丢失了”，后来原告又称“我们在8月27日支付了1万元定金，后来汇款9万元，剩余的1万元我们是9月30日支付的”，原告的陈述前后矛盾，缺乏可信度。而事实上，双方在《合租协议》一开始就约定“原告转让费剩下10000元到2009年9月30日结清”，说明在签订合同时原告还有10000元转让费没有付清，至于该笔款项有没有在9月30日之前支付，原告并无证据予以证明，有关其已经支付的主张，本院不予采信。（三）合同的解除问题。从以上两点来看，原告不仅没有按时付足转让费，而且还从2010年2月份开始拖欠租金，已经构成了根本违约，被告反诉要求解除《店铺转租合同》的理由成立，本院予以支持。按照法律规定，合同解除后，原告应将承租的商铺腾退返还被告。至于转让费的归属，从《店铺转租合同》的约定可以看出，转让费的退还分三种情况，一种是合同签订前政府即已经下令拆迁店铺，按被告违约处理，退还全部转让费；二种是合同签订后政府下令拆迁的，按无过错解除合同处理，退还剩余租期的转让费；三种是被告没办好营业执照的年审等手续，按被告违约处理，退还全部转让费、赔偿损失等。有关原告违约时转让费的处理，合同没有做出约定。但是从该转让费的性质来看，该费用包含了涉案商铺的装修、装饰、设备及其他相关费用，属于独立于租金以外的一次性费用，是基于上述内容支付的对价，现转让行为已经完成，被告也如约将转让所含标的交付原告，该对价理应归属被告。原告在履行租赁合同过程中根本违约并导致合同解除，并不影响前述转让行为的独立完成，因此，原告诉请被告退还110000元转让费的理由不成立，本院不予支持。同理，作为违约方，原告要求被告赔偿13800元装修损失也缺乏依据，本院亦不予支持。至于原告在使用涉案商铺过程中进行的空调维修等，是为维护该商铺正常使用功能的保值行为，该维修费用900元理应由被告承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十一条、第二百二十六条、第二百二十七条、《城乡个体工商户管理暂行条例》第七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、解除原告杨某芝与被告林某琼签订的《店铺转租合同》。二、原告杨某芝应于本判决发生法律效力之日起十日内将位于深圳市宝安区34区宝民一路鸿X园5AX号商铺二楼返还被告林某琼。三、被告林某琼向原告杨某芝支付维修费用人民币900元。四、原告杨某芝向被告林某琼支付租金人民币36000元。五、驳回原告杨某芝的其他诉讼请求。以上第三、四判项，义务人应在本判决发生法律效力之日履行完毕。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费人民币1881元、反诉受理费人民币175元，均由原告负担。本诉、反诉受理费原、被告均已预交，原告在偿还上述款项时迳付被告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员 杨继周二〇一〇年十二月四日书记员 武 琼书记员 莫莹莹声明：本网站公布的裁判文书仅供阅读参考，正式文本以生效裁判文书正本为准，其他网站不得转载！ 微信公众号“”