（2010）杭下民初字第902号
裁判日期: 2010-12-31
公开日期: 2014-05-04
案件名称
杭州春晖职业专修学校与郑新星房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
杭州市下城区人民法院
所属地区
杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
杭州春晖职业专修学校,郑新星
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十七条，第一百一十四条第一款
全文
杭州市下城区人民法院民 事 判 决 书（2010）杭下民初字第902号原告杭州春晖职业专修学校。法定代表人周守玉。委托代理人陈磊。被告郑新星。委托代理人李国刚。原告杭州春晖职业专修学校为与被告郑新星房屋租赁合同纠纷一案，于2010年5月27日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭。被告在答辩期内对管辖权提出异议，本院于2010年7月19日裁定驳回被告对本案管辖权提出的异议。被告不服裁定，上诉于杭州市中级人民法院，杭州市中级人民法院于2010年8月17日裁定驳回上诉，维持原裁定。2010年9月16日本院依法公开开庭审理了本案。原告委托代理人陈磊、被告委托代理人李国刚、金炜亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杭州春晖职业专修学校诉称，原、被告于2008年1月23日签订了房屋使用合同，于2008年3月20日签订了补充合同，原告从2008年4月1日起将下城区林司后75号综合楼4、5、6三层共36间房间以及大楼北面以及一楼通道店铺一间作为学校公寓承包给被告管理使用，同时原告自2008年4月1日起聘任被告和鲍建为学校公寓管委会主任，负责公寓的管理工作。按照合同的约定，被告须向原告支付使用费，具体约定为：2008年4月1日××2009年3月31日的使用费为492000元，此后逐渐上涨。使用费支付方式为第1-2年为季付。合同签订后，原告按约履行了合同，但被告在支付了两个季度共246000元的使用费后，就开始以各种理由拖欠使用费。原告在多次催讨无果的情况下，于2009年6月5日书面解除了与被告的房屋使用合同和补充合同，并书面告知了被告。但此后被告仍然拒绝返还使用房屋也未支付使用费，并一直占用房屋用于住宿经营。被告的行为已经给原告造成了重大的经济损失，因此根据民诉法第108条之规定，诉××法院，望判如所请。诉讼请求：1、判决解除原、被告的房屋使用合同，恢复原告的使用管理权，将使用房屋返还给原告；2、判决被告支付拖欠的使用费××判决生效之日（暂计算××起诉之日为810789元），并支付利息损失××判决生效之日（暂计算××起诉之日为810789元）；3、本案诉讼费由被告承担。原告为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：1、房屋使用合同及补充合同，欲证明原、被告存在合同关系，双方对使用费和使用费支付方式做了明确的约定。2、关于解除“求职公寓”合同的通知，欲证明原告于2009年6月5日解除了与被告的房屋使用合同和补充合同，并通知了被告。3、杭计建（84）611号文件、86征字12号文件，杭计建（1991）001号文件，欲证明涉案房产系在国家划拨给浙江电大杭州分校市区自学辅导站（下称辅导站）的土地上，由辅导站翻拆建教学用房而来，杭州市计划委员会（现杭州市发改委）明确确定该房屋由辅导站管理和使用，辅导站享有该房屋的管理使用权。4、杭州市教育委员会文件杭教成（1992）字第7号文件，欲证明原告杭州春晖职业专修学校系辅导站更名而来。5、（2003）下行初字第16号行政判决书、（2003）杭行终字第108号行政判决书、（2005）浙行再字第1号行政判决书，欲证明1、原告杭州春晖职业专修学校系辅导站更名而来。2、原、被告诉争房产系在国家划拨给辅导站的土地上，由辅导站翻拆建教学用房而来，且辅导站一直在使用和管理房屋。3、杭州市计划委员会通过杭计建（1991）001号文件确定该房屋由辅导站管理和使用，辅导站享有该房屋的管理使用权。6、春晖职业专修学校公寓管委会聘任书，欲证明原告聘任被告及其合伙人为校公寓管委会主任，负责学校公寓管理工作。7、收款收据及帐目，欲证明被告因使用原告房屋而缴纳水电费情况。8、杭州市钱塘公证处公证书，欲证明被告××今仍使用原告的房屋用于住宿经营。9、（2004）浙行监字第51号行政裁定书，欲证明双方签订合同时，房屋的产权仍归原告所有。被告郑新星辩称，一、原告在诉状中第一句话不属实，双方签订的是租赁合同而不是使用合同。二、2008年3月被告开始装修，6月被告试营业，2008年8、9月份因原告无法提供房产证明导致被告无法办理营业执照和工商登记，被下城工商局取缔勒令停业，之后由学校收回使用。三、事实上，被告、鲍建与原告没有关系，聘任管理工作是为了给长庆派出所看，为了掩盖租赁合同的真实情况。四、合同签订后，原告称其按约履行了合同，被告认为并没有履行，由于原告没有提供真实的产权证，导致原告无法办理营业执照和工商登记，造成被告很大损失。五、为了应付环保和公安，并得到有关部门的支持，被告以大学生创业为由希望能办理执照，2009年6月5日的通知书上已经注明另议。六、被告现在实际使用的公寓收入远远不能折抵原告所称的40余万元，被告装修投入就有100余万，导致合同目的不能实现。2009年8月26日被告和原告进行商量，租金调整为每年10万元，原告的起诉状内容都不属实。综上，原告要求解除租赁合同没有依据，要求判决支付使用费也没有依据，被告还保留提起诉讼的权利，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。被告为支持其答辩理由，向本院提交了如下证据：1、2008年1月23日《房屋租赁合同》及《补充合同》，欲证明1、原、被告双方系租赁合同法律关系及双方权利义务；2、原告对出租房屋享有所有权及权证编号；3、原、被告为应对工商、消防、治安部门而签订的《房屋使用合同》是不真实的，实际应为租赁关系；4、被告为开办杭州职达求职旅社而租赁的房屋。2、杭州职达求职旅社项目函及加盟合作协议书，欲证明1、被告承租原告房屋，目的为了开办杭州职达求职旅社；2、被告为了承租房屋开办旅社交纳的加盟费等事宜。3、公安、工商、消防等部门的停业通知、扣押物品单、处罚通知，欲证明被告承租开办的求职旅社，因原告无法提供合同上的房产证，导致无法办理工商营业执照，而被处罚、责令停止经营、物品被扣押的事实。4、原告承诺书、公告，欲证明2008年9月18日被告承租房屋开办的旅社被工商局责令停止经营后，2008年9月18日××2009年8月26日期间由原告收回自用，作为学生公寓在使用，该期间并非被告租用。5、2009年8月26日《杭州市房屋租赁合同》，欲证明1、被告开办的求职旅社，于2008年9月18日被原告收回后重新于2009年8月26日签订《杭州市房屋租赁合同》；2、因无产权证无法办出营业执照，被告巨大的装修投入无法收回，原、被告协商将年租金变更为10万元；3、被告为实际承租人。6、卫生、排污、消防等许可文件，欲证明被告承租的房屋以筹建中的杭州职达住宿有限公司名义办理了卫生、排污、消防的许可，但因原告无房产证××今无法办理工商营业执照，杭州职达住宿有限公司也未最终注册。上述证据经双方当事人庭审质证，本院作如下认证：原告提交的九份证据，被告对证据1的房屋使用合同及补充合同的真实性、关联性有异议，该房屋使用合同是事后补签的，是为了应付有关部门才签订的，虽然有被告签字，但不是真实意思表示，原、被告之间是租赁合同关系而非房屋使用关系，与本案也没有关联性。对证据2的真实性有异议，2009年6月因为旅社没有营业执照，为了应付有关部门，才有这份通知，实际情况也并非如通知上所写。对证据3系复印件，请法庭核实真实性，涉案房屋属于国有财产，改变使用性质要由相关部门审批。对证据4系复印件，请法庭核实真实性，对关联性有异议，文件规定学校性质不变，但据原告所知，原告与电大杭州分校是脱离的。对证据5系复印件，请法庭核实真实性，恰好证明原告不是房屋的产权人，管理使用仅限于自身，要出租时需相关部门批准。对证据6真实性有异议，该聘任书是事后补的，因为办不出营业执照学校出具了该聘任书，事实上2008年4月份时没有这份聘任书。被告及鲍建并不是原告的员工，没有人事上的隶属关系。证据7中，对2008年8月29的收款收据无异议，证明2008年8月29日之前的水电费都已结清，2009年10月20日、2009年11月24日的收据说明2009年8月以后是被告在使用，2009年12月21日的收据说明2009年8月26日以后原告才将房屋又交回被告使用，记帐联恰好证明中间有一年时间是原告自己在使用。对证据8的真实性无异议，之后是当公寓而不是旅馆在使用。对证据9的真实性无异议，对关联性有异议，2003年杭州市房管局已经将产权证注销，不能证明原告的证明对象。本院认为证据1中三份合同均有原、被告双方签字确认，故对其真实性予以确认。证据2有被告本人签收，故对其真实性及与本案的关联性均予以确认。证据3、4虽系复印件，但均有生效判决审核确认其真实性，故本院对该两组证据的效力予以确认。证据5系生效法律文书，对其证据效力予以确认。证据6有被告签字确认，对其真实性予以确认。证据7的真实性予以确认，被告认为该组证据可以证明2008年8月××2009年8月有将近一年的时间原告将房屋收回自用，缺乏证据佐证，对其该抗辩不予采信，对该组证据的合法性与关联性亦予以确认。证据8可以证明案涉房屋仍在对外经营，故对其证据效力予以确认。证据9的真实性予以确认，但该证据对原告的证明对象不具有证明力。被告提交的六份证据，原告对证据1的真实性无异议，对关联性有异议，实际上双方是房屋使用关系，原告将房屋交付给被告是作为内部的学生公寓使用。对证据2中杭州职达求职旅社项目函真实性有异议，该证据是被告单方制作，既没有被告的确认也没有原告的确认。对加盟合作协议书真实性无异议，恰好证明2010年2月5日被告仍然以个人名义在使用房屋，原告的公证书也证明2月5月是被告在使用房屋而不是由杭州职达住宿有限公司在使用房屋。对证据3的真实性无异议，恰好证明是学生宿舍，处罚是被告造成的，学生公寓的开设是由被告办理相关手续。对证据4的真实性无异议，对证明目的有异议，证明在6月1日原告还未与被告解除合同，更谈不上将房屋收回自用。对证据5真实性无异议，对关联性有异议，该协议并未实际履行，原告提交的证据显示2010年5月房屋仍由被告在使用，故该合同虽然签订但并未实际履行。对证据6真实性无异议，对关联性有异议，这些证据并不能证明原告所说的无法办理营业执照的事实，而且双方约定的房屋的使用性质为内部使用，并不需要对外营业，不需要办理工商营业执照。本院对证据1的真实性予以确认，该份证据与原告提交的证据1除了将“租赁”改为“使用”外，其余内容完全一致，从合同内容来看，原告将房屋交付给被告经营，被告向原告支付相应费用，双方之间建立的关系实质上应为租赁关系，故本院对该份证据与本案的关联性亦予以确认。证据2仅能证明被告与第三方之间的关系，与本案缺乏关联，故对其证据效力不予确认。证据3的真实性予以确认，结合被告的待证目的，对其与本案的关联性亦予以确认。证据4的真实性予以确认，但该组证据不能证明原告在2008年9月××2009年8月期间将房屋收回自用，故对其证明对象不予确认。证据5的真实性予以确认，但根据被告的陈述，其并未按该协议向原告支付租金，故该份协议并未实际履行。证据6的真实性予以确认，该组证据仅能证明××起诉时尚未办理杭州职达住宿有限公司的营业执照，但不能证明无法办理营业执照的事实。根据上述有效证据及双方当事人的陈述，本院确认下述案件事实：2008年1月23日，原、被告签订一份《房屋租赁合同》，约定原告将杭州市下城区林司后75号杭州春晖职业专修学校综合楼4、5、6三层共36间房屋以及大楼南面楼梯使用权和一楼通道店铺1间出租给被告使用。该房屋用途为住宿。房屋租赁有效期自2008年4月1日起××2016年3月31止，共计8年。租金每年452000元，第1、2、3年不变，第4、5年费用在452000元的基础上上涨5%，为474600元；第6、7、8年上涨10%，为497200元。租金支付方式：公寓使用权为8年，第1－2年付款方式为季付，下一季度费用提前15天支付；第3－8年付款方式为半年付，下一个半年费用提前15天支付。2008年5月5日被告向原告支付治安风险保证金80000元。原告于2008年3月10日前将房屋按约定条件交给被告。被告有下列情形之一的，原告有权单方解除合同，收回该房屋（装修设施费不作赔偿）：不支付或者不按约定支付月租金达1个月的；……。被告有上述违约情形，每逾期一天，应按月租金的3%向原告支付违约金。协议第十二条约定：被告认同租赁的房子作为求职公寓是一项公益事业，严格执行国家有关法律和经营要求，并承担因安全消防治安引起的一切责任，并承担在经营过程中引发的所有经济赔偿和其他责任，与原告方无关。2008年3月20日，原、被告签订一份《补充合同》，将第一条房屋基本情况中“大楼南面楼梯以及一楼通道店铺使用权”改为“大楼北面楼梯以及一楼通道店铺使用权”。原告还将大楼北面楼梯通道第二、第三层共4间房屋出租给被告使用，每间年租金10000元，4间房间的租赁时间、年租金的支付方式和增长按原、被告双方签订的《房屋租赁合同》中第三条租赁期限、第四条租金执行。另此4间房间，每间每年有1000元作为原告入住求职公寓储备基金，总计4000元，有效期××每年12月31日，不累计到次年。2008年1月23日，双方还另行签订一份《房屋使用合同》，该份合同除将房屋的“租赁”更改为“使用”外，其余内容与上述房屋租赁合同一致。同时针对该份《房屋使用合同》，原、被告又分别签订了《关于承办求职公寓的补充合约》及《目标责任管理书补充合同》。《关于承办求职公寓的补充合约》约定：为了解决杭州大学生求职的住宿困难，同意被告使用原告场地开展此项工作，并补充以下条款：一、求职公寓的开设由被告自行办理相关手续，原告对予被告提供方便、配合。二、求职公寓在服务经营中，发生的安全、消防、失窃及其他任何事宜，均与原告无关，由被告全权自行处理，原告不承担所涉任何经济责任。三、被告同意适当解决原告学生的住宿困难，并适当优惠收费。四、被告合法经营求职公寓，严格管理，每年上报派出所案件应不超过五件，尽力维护原告的公共形象。《目标责任管理书补充合同》与前述《补充合同》内容基本一致，仅将“出租给被告使用”、“年租金”变更为“提供给被告管理使用”、“年管理使用费”。上述合同签订后，原告将约定房屋交付给被告，被告共支付两季度租金计246000元，并交纳了相应的水电费用。2008年4月1日，原告聘任郑新星及鲍健为校公寓管委会主任，负责公寓的管理工作，聘任期自2008年4月1日起为两年。2008年9月间，杭州市工商行政管理局下城分局、下城区公安分局消防大队、杭州市公安局下城区分局因学生公寓无照经营、装修工程未经消防验收擅自投入使用等原因，对原、被告分别采取了责令停业、罚款等行政处罚措施。2009年6月5日，原告向被告送达了一份《关于解除“求职公寓”合同的通知》，内容为：“郑新星、鲍健先生，根据贵我双方签订的有关“求职公寓”的合同及补充合约的规定，鉴于贵方已历时8个月未交纳租金32.8万元，造成我校巨大损失，现依照相关条款约定，我校决定自2009年6月15日起解除该合同及补充合约，恢复我校原学生公寓。”2009年8月26日，原告作为甲方、杭州职达住宿有限公司（筹）为乙方，签订一份《杭州市房屋租赁合同》，约定甲方将下城区林司后75－77号1－6层、使用面积900平方米房屋出租给乙方作为开办大学生求职旅社使用。租赁期限自2009年8月26日起××2016年2月27日止，年租金100000元。该份合同在甲方落款处有原告法定代表人周守玉的签名并加盖原告公章，乙方落款处有原告法定代表人周守玉及被告郑新星的签名。杭州职过住宿有限公司已领取特种行业许可证、卫生许可证、城市排水许可证，××今未办理营业执照。另查，原告的前身为浙江省广播电视大学杭州分校市区自学收看（听）辅导站。1986年辅导站经批准在本市下城区林司后、濮家弄一带征用土地，与14家单位联合建房。1991年1月8日杭计发（1991）001号《关于电大杭州辅导站基建善后工作会议纪要》确定：林司后、濮家弄、石匠弄所建教学楼及附属用房属国有财产，归辅导站管理使用。1993年2月杭州市房产管理局向原告核发了房屋所有权证。1992年5月经杭州市教育委员会批准，辅导站更名为杭州春晖职业专修学校。1997年7月杭州市房产管理局重新向原告核发了杭下更字第00831号房屋所有权证。2003年3月28日杭州市房产管理局作出《注销〈房屋所有权证〉决定书》，决定注销原告持有的杭下更字第00831号房屋所有权证。本院认为，本案中原、被告争议的焦点是：一、双方确立的法律关系性质。原告认为学生公寓系公益性质，双方确立的是房屋使用关系。被告认为其租用房屋是用于对外经营，原告与被告签约时明知被告承租房屋的用途，故双方确立的是房屋租赁关系。本院认为，原、被告在同一天签订两份合同，合同中除了将“房屋租赁”更改为“房屋使用”，内容完全相同，且原告也自认将房屋租赁改为房屋使用的目的是为了规避一些行政审批手续。原告向被告送达的解除“求职公寓”合同的通知中“贵方已历时8个月未交纳租金32.8万元”的表述，均可以明确，原告系涉案房屋的出租方，被告为承租方，双方确立的是房屋租赁关系。二、房屋租赁合同的解除条件是否成就，合同是否已经解除。根据查明的事实，被告在合同签订后，仅向原告交纳了两个季度的租金，截止到原告向被告发出解除合同的通知时，被告已拖欠租金8个月，依照合同第十条第（四）项之规定，原告解除合同的条件已经成就。原告依照约定向被告送达了解除合同通知，该通知到达被告时合同已经解除，且被告自收到通知后并未对解除合同提出异议，故本院确认原、被告双方的租赁房屋自2009年6月5日起已经解除。被告称2009年8月26日的《杭州市房屋租赁合同》已变更替代了2008年1月23日的《房屋租赁合同》，本院不予采纳。理由是2009年8月26日的《杭州市房屋租赁合同》的相对方、租赁物与2008年1月23日的《房屋租赁合同》并不完全一致，该份合同的承租方为筹建中的杭州职达住宿有限公司，且从杭州职达住宿有限公司办理的相关证照中反映，杭州职达住宿有限公司的法定代表人即为原告的法定代表人周守玉，同时周守玉也作为合同的甲、乙方双方代表在合同中签字，因此，虽然被告在合同的乙方落款处签有名字，但其并不能代表杭州职达住宿有限公司。事实上，该份合同并未实际履行，被告也从未按该份合同约定向原告交纳过相应租金。三、原告的诉请是否有事实和法律依据。如前所述，合同既已解除，被告再继续占有使用涉案房屋已无合同和法律依据，故原告主张由被告返还房屋，应予支持。被告自2008年4月以来，一直使用涉案房屋并对外经营，被告称2008年9月18日××2009年8月26日期间房屋由原告收回自用，并未提交相关证据证明。故对合同解除前拖欠的租金及合同解除后占用房屋期间的房屋使用费，被告均应按合同约定的标准向原告支付。原告主张利息损失810789，被告提出异议，认为超过法律规定的标准，本院予以采纳。综合本案的实际情况，对利息损失按每日万分二点一进行计算，自原告起诉之日起计算××判决之日。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告郑新星将杭州市下城区林司后75号综合楼4、5、6三层共36间房屋、大楼北面楼梯通道第二、第三层4间房屋和一楼通道店铺1间腾空归还给原告杭州春晖职业专修学校；二、被告郑新星向原告杭州春晖职业专修学校支付租金及房屋使用费1107000元（暂计至2010年12月31日，之后按每月37667元计算至判决生效之日），利息损失50911元（暂计至2010年12月31日，之后按每日万分之二点一计算至判决生效之日）；三、上述第一、二项均于本判决生效之日起十日内履行；四、驳回原告杭州春晖职业专修学校的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费19394元，由原告杭州春晖职业专修学校负担5545元，被告郑新星负担13849元（于本判决生效之日起十日内履行完毕）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本二份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费19394元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理【开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，帐号：1202024409008802968）。审 判 长 叶东晓人民陪审员 陈国义人民陪审员 王惠民二〇一〇年十二月三十一日书 记 员 楼一平 更多数据：搜索“”来源：