（2010）甬仑民初字第2013号
裁判日期: 2010-12-31
公开日期: 2016-12-09
案件名称
吴先锋与陈伟红房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
宁波市北仑区人民法院
所属地区
宁波市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
吴先锋,陈伟红
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百二十六条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十二条
全文
浙江省宁波市北仑区人民法院民 事 判 决 书（2010）甬仑民初字第2013号原告（反诉被告）：吴先锋，男，1981年4月28日出生，汉族，住安徽省蒙城县。委托代理人：姜勇，浙江吴克汀律师事务所律师。被告（反诉原告）：陈伟红，男，1966年10月26日出生，汉族，住浙江省。委托代理人：智海忠，浙江凡心律师事务所律师。原告吴先锋与被告陈伟红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2010年11月9日立案受理，被告陈伟红于2010年11月25日提起反诉，本院受理后决定与本诉一并审理，并依法由代理审判员宋建侠适用简易程序于2010年12月9日公开开庭进行了审理。原告吴先锋及其委托代理人姜勇、被告陈伟红及其委托代理人智海忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴先锋诉称：2007年12月24日被告将自己承租的位于宁波市北仑区高塘镇大同村板桥跟路162号店面房转租给原告，双方签订店面租赁协议书，约定：乙方（即本案原告）承租浙江省宁波市北仑区高塘镇大同村板桥跟路162号，租赁期限：自2008年元月1日起至2009年元月1日止，2009年元月1日起至2010年元月1日止共租贰年。并由原被告双方签字确认。原告承租本店面后因经营需要，经房东同意将店面扩建和重新装修，这些部分包括灶台连斗、吊顶、玻璃门、抛光砖、乳胶漆、花岗岩、广告牌、墙砖。2009年12月大同村部分土地进行拆迁，原告承租店面也在拆迁范围内。2009年12月15日杭州永正房地产土地评估有限公司进行房屋拆迁评估，并出具房屋拆迁评估清单。根据此份评估清单，原告增建及装修部分应该获得44062元的补偿款。但是被告在依据（2010）甬仑民初字第1305号民事调解书获得了此房屋的200000元拆迁补偿款后，却拒绝将原告应得部分支付给原告。原告为此事多次找被告协商，被告明确表示不会支付给原告此部分款项。被告拒不返还租户押金及未到期的租金计2000元。原告认为，被告将原告增建及装修部分的补偿款据为己有已严重侵害了自己的合法权益，故向贵院提起诉讼，要求：1、判令被告返还原告租房押金1000元、房租费1000元，共计2000元。庭审中，原告放弃了对房租费1000元的诉讼请求。2、判令被告向原告支付44062元【具体为：灶台连斗400元，塑扣吊顶40*100平方米=4000元，无框玻璃门250*4平方米=1000元，抛光砖100*86平方米=8600元，乳胶漆10*100平方米=1000元，花岗岩80*4平方米=320元，广告牌150*10平方米=1500元，墙砖60*60平方米=3600元，隔墙50*（10.64+19.6+9.8）平方米=2002元，阁楼（橱）600*20平方米=12000元，搬迁费1000元，失业费2880元/人*3人=8640元】。原告围绕自己的主张提供如下证据：1、2007年12月24日与被告签订的店面房出租房协议书，证明被告将位于高塘镇大同村板桥跟路162号一间店面房转租给被告的事实；2、房地产地址变更证明及房屋拆迁评估清单，证明原告增建部分在拆迁补偿范围内以及补偿标准；3、营业执照、个体工商户设立登记申请书，证明原告有三名员工的事实。被告陈伟红辩称：1、被告并没有收取过原告的房屋押金；至于房租费原告尚欠我方10080元。2、原告的第二项诉讼请求无法律依据，根据最高院的司法解释，原被告之间的租赁合同在2010年1月1日已经届满了，原告无权向我方主张装饰装修的损失，请求法院驳回原告的诉讼请求。3、对于装修部分，我方不清楚。我也不知道原告有无跟房东商量过。被告陈伟红提供了如下证据：1、装修协议、装修决算书、民事调解书，证明被告搬迁费、水电费押金及经济损失等得到的补偿款26万元跟原告无关；2、非住宅房屋拆迁补偿协议书，证明被告租用的房屋在2010年5月23日才签订拆迁补偿协议。反诉原告陈伟红诉称：2007年12月24日反诉原告与反诉被告签订了店面出租协议书，将位于宁波市北仑区高塘镇大同村板桥跟路162号的房屋租给反诉被告使用，租期从2008年元月1日起至2010年元月1日届满，共租用了两年。但是反诉被告却没有向反诉原告支付2009年9月份到2010年元月1日的房租费10080元（每月房租2520元，共四个房租未付）。故诉至法院要求：判令反诉被告向反诉原告支付2009年9月份到2009年12月31日的房租费10080元。反诉原告陈伟红向本院提交了如下证据：2007年12月24日签订的店面出租协议书，证明反诉原、被告签订了租赁协议。反诉被告吴先锋辩称：没有支付2009年9月份到2009年12月31日的房租费10080元是事实，但应扣除房租押金1000元，在反诉原告应该支付给反诉被告的拆迁补偿款中应扣除的2000元，最终反诉被告应支付给反诉原告的是7080元（10080-1000-2000）。反诉被告吴先锋向本院提交了如下证据：1、2009年12月29日签订的店面出租协议书，证明租赁期限是2个月，但我方交了3个月的房屋，且协议中约定“拆迁时赔偿款扣除2009年9月份的贰仟元正”，因此我应付给反诉原告的房租费是6080元；2、收款收据，证明反诉原告退还了反诉被告2个月房租2000元；3、大同村新农村建设（农村住房制度改革）房屋拆迁公告第二期，证明公告之前涉案房屋已经评估好了。在审理过程中，原、被告对以下事实无异议，本院依法予以确认：2007年12月24日，被告陈伟红与原告吴先锋（系宁波市北仑区新碶顺旺餐馆经营者）签订店面出租协议书，约定被告将其从房屋所有人焦良男处承租的房屋中大门口马路边靠东第一间（即大同村板桥跟路162-9号）租赁给原告经营早点；租赁期限自2008年元月1日起至2010年元月1日止共组弍年；第一年租金28000元，并逐年上浮8%即第二年租金30240元；为督促乙方（原告）服务甲方（被告）的管理，在订立本协议时，乙方须交纳服务保证金1000元。2009年12月29日，原、被告再次签订店面出租协议书，约定租赁期限自2010年1月1日起至2010年2月30日止；租金1000元/月。原告实际缴纳3个月房租共计3000元给被告，后被告自愿退还2000元租金给原告。2010年5月23日，焦良男与大同村股份经济合作社签订《非住宅房屋拆迁补偿协议书》。2010年6月23日，被告陈伟红诉至法院要求焦良男赔偿装修损失、搬迁费等。后双方达成调解协议：双方之间的房屋租赁合同解除；焦良男赔偿陈伟红各项损失共计260000元。另查明，原告吴先锋未支付被告陈伟红2009年9月至2009年12月的房租共计10080元。本案中双方争议的焦点为：原告吴先锋是否有权向被告陈伟红主张争议房屋装修赔偿及失业费等共计44062元。原告吴先锋认为其对争议房屋进行了装修，现争议房屋已拆迁，且被告陈伟红获得了争议房屋的拆迁补偿款，因此被告陈伟红应按照评估清单的赔偿标准支付其争议房屋44062元补偿款。原告提供了2007年12月24日与被告签订的店面房出租房协议书、房地产地址变更证明及房屋拆迁评估清单、营业执照、个体工商户设立登记申请书、颜荣、史信存等证人证言以证明其主张。被告陈伟红认为其从焦良男处获得的装修赔偿款仅是针对被告本人装修部分的补偿，与原告是无关的。被告提供了装修协议、装修决算书、民事调解书、非住宅房屋拆迁补偿协议书等以证明其主张。本院认为，首先原告吴先锋仅提供了颜荣、史信存的证人证言以证明其对争议房屋进行了装修，且无其他证据佐证，亦未提供相应的装修项目及装修费用的证据；其次原告提供了房屋拆迁评估清单，但该清单针对的是焦良男所有的房屋的整体的评估，从中无法看出有无争议房屋的装修部分；第三，原告认为被告从案外人焦良男处领取的260000元赔偿款中包括了争议房屋的装修补偿，但原告并未提供相应的证据证明；第四，原告虽然主张在2009年12月4日大同村房屋拆迁的公告就已经发出，但直到2010年2月中旬之前，原告租用的争议房屋仍在营业，而原、被告于2007年12月24日签订的店面房出租协议书已于2010年1月1日租赁期间届满，2009年12月29日签订的租赁合同亦在2010年5月23日焦良男与大同村股份经济合作社签订《非住宅房屋拆迁补偿协议书》之前期限届满。退一步，即使原告对争议房屋进行了装修、争议房屋的装修项目及装修费用能够确定且被告获得的260000元赔偿中包含了对争议房屋装修的赔偿，原告请求被告补偿装饰装修费用、失业费、搬迁费等计44062元，亦缺乏法律和事实依据。综上，本院对原告要求被告支付44062元的主张难以支持。本院认为，原、被告于2007年12月24日签订的店面出租协议系双方真实意思表示，合法有效。双方应按约履行各自的义务。双方对原告未支付2009年9月-12月的租金10080元的事实均无异议。原告抗辩称应扣除2009年9月份的租金2000元，缺乏依据，本院不予支持，因此原告应将10080元租金支付给被告。关于被告是否应返还原告租房押金（即服务保证金）1000元。被告认为押金1000元已经用来抵后来的水电费了，因此被告不需再返还给原告。由于被告并未提供相应的证据，故本院对原告的该主张予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条的规定,判决如下：一、被告陈伟红应返还原告吴先锋押金1000元。二、反诉被告吴先锋应支付反诉原告陈伟红租金10080元。上述一、二项相抵扣后，反诉被告吴先锋尚应给付反诉原告陈伟红9080元，该款于本判决生效后七日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告吴先锋的其他诉讼请求。本诉受理费952元，减半收取476元，由原告吴先锋负担466元，被告陈伟红负担10元。反诉受理费52元，减半收取26元，由反诉被告吴先锋负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。（上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号为81×××01，开户银行为宁波市中国银行营业部，如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。）如本判决生效后，义务人拒不履行的，权利人可在判决确定的履行期间的最后一日起二年内向本院申请执行。代理审判员 宋建侠二〇一〇年十二月三十一日代书 记员 朱洁娜 来源：百度“”