（2010）浙温民终字第1688号
裁判日期: 2010-12-27
公开日期: 2014-06-11
案件名称
杭州古月良居房地产代理有限公司与黄春瑞居间合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省温州市中级人民法院
所属地区
浙江省温州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
杭州古月良居房地产代理有限公司,黄春瑞
案由
居间合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四百二十六条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第一百五十三条第一款
全文
浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2010）浙温民终字第1688号上诉人（原审原告）杭州古月良居房地产代理有限公司。住所地杭州余杭区余杭镇凤新路***号。法定代表人胡春，总经理。被上诉人（原审被告）黄春瑞。委托代理人朱伟方，浙江合一律师事务所律师。上诉人杭州古月良居房地产代理有限公司因居间合同纠纷一案，不服瑞安市人民法院（2010）温瑞民陶初字第150号民事判决，向本院提起上诉。本院于2010年10月11日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原判认定，2010年3月22日，曹琳、徐丽雅在原告杭州古月良居房地产代理有限公司（以下简称代理公司）的居间介绍下签订了《房地产买卖居间协议》。该协议约定：曹琳、徐丽雅于2010年3月21日向代理公司支付购房意向金20000元，并以总价714000元的价格购买被告所有的位于杭州市余杭区余杭镇御景城4幢1单元901室房屋一套，如被告同意原告的购买条件，曹琳、徐丽雅同意将意向金转化为购买该房屋之定金。协议签订后，曹琳、徐丽雅即向杭州古月良居房地产代理有限公司支付购房款意向金20000元，并约定曹琳、徐丽雅于本协议签订后7天内、被告于20日内签订该房屋的房地产买卖合同，同时协议第13条约定：如被告与曹琳、徐丽雅任何一方擅自解除本协议书的，则违约一方须向原告支付居间代理费。届期，原、被告均没有签订该合同。原判认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同关系。本案中，在原告古月良居代理公司的居间介绍下，被告黄春瑞与买受方曹琳、徐丽雅签订的《房地产买卖居间协议》中关于房屋买卖的内容系买卖双方真实意思表示，当事人应当全面履行自己的义务。就被告黄春瑞与买受方的关系而言，该案所涉及的《房地产买卖居间协议》具有缔约意向书的性质，用以规范买卖双方签订正式的《房地产买卖合同》。根据法律规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。因此，按照上述规定，即使该案中买卖双方未能继续履行买卖意向的原因可归责于被告黄春瑞，黄春瑞也无需向原告古月良居代理公司支付报酬，况且在约定的期限内买卖双方均没有签订该合同履行自己的义务。《合同法》第四十条规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定的情形，或者提供格式条款一方免除其责任，加重对方责任，排除对方主要权利的，该条款无效。现原告利用事先拟定的格式条款，作出协议第十三条的约定，以达到只要买卖双方签订了该协议，今后无论买卖合同是否成立，其均可获取一定的利益的目的，该约定与前述法律规定相悖，且排除了买卖双方依据自愿原则自由达成交易的权利，该条款应属无效，故原告要求被告支付居间服务费15005元的请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第四百二十四条、第四百二十六条、第四百二十七条之规定，判决如下：驳回原告杭州古月良居房地产代理有限公司的诉讼请求。本案受理费175元，减半收取88元，由原告负担。宣判后，杭州古月良居房地产代理有限公司不服，提起上诉称，一、房地产买卖居间协议第十七条约定，买卖双方同意于2010年4月12日前至杭州都市之光房地产交易网络有限公司签订《杭州市房屋转让合同》，故原判认定“约定曹琳、徐丽雅于本协议签订后7天内、被告于20日内签订该房屋的房地产买卖合同”错误。二、未签订本案《杭州市房屋转让合同》，是被上诉人擅自于2010年4月6日在杭州众顺房屋置换有限公司与他人签订合同而违约所致，原判认定“届满，原、被告均没有签订该合同”错误。三、原判不予采信上诉人提供的律师函错误。四、上诉人已为买卖双方提供了居间服务，双方应按约定支付服务费用。至于未签订《杭州市房屋转让合同》，不是上诉人未促成合同成立，而是被上诉人违约所致。五、原判认定协议第十三条约定是格式条款错误。协议第十二条是关于居间代理费由双方承担的约定，第十三条是基于公平原则，约定由违约方承担居间代理费，两个条款具有关联性。上诉人已经提供订立买卖合同的机会和服务，被上诉人应按约定支付居间服务费。综上，请求撤销原判，依法改判。被上诉人黄春瑞答辩称，一、根据合同法的规定，促成合同成立的才支付居间费用，因双方仅签订意向性的协议，没有签订正式的买卖合同，故居间费用不应支付。二、买受人没有按约定签订正式协议，而不是被上诉人违约。三、居间协议系上诉人事先拟定的填空式条款，并且加重了买卖双方的义务，应当认定为格式条款。综上，请求驳回上诉，维持原判。二审期间，被上诉人没有向本院提交新的证据。上诉人向本院提交被上诉人将涉诉房屋出卖给案外人的房屋买卖合同及发票复印件，以证明被上诉人于诉争合同的履行期内的2010年4月6日将涉诉房屋转卖给案外人。经质证，被上诉人对上述证据的真实性没有异议，但认为不属于二审新的证据。本院认为，上述证据，符合证据的真实性、合法性、关联性，予以采信。本院审核了当事人向原审法院提供的证据后，原判认定的事实除“并约定曹琳、徐丽雅于本协议签订后7天内、被告于20日内签订该房屋的房地产买卖合同”外，依法对原判认定的其余事实予以确认。另查明，上诉人、被上诉人及案外人曹琳、徐丽雅签订的《房地产买卖居间协议》第十七第约定，买卖双方基于以上条件已达成一致意见，同意于2010年4月12日前至杭州都市之光房地产交易网络有限公司签订《杭州市房屋转让合同》。签订《房地产买卖居间协议》之后，被上诉人已于2010年4月6日与案外人签订涉诉房屋的买卖合同。本院认为，根据合同法第四百二十六条规定，居间人促成合同成立是按照约定支付报酬的前提条件。因《房地产买卖居间协议》是缔约意向合同，并非房屋买卖合同，上诉人尚未促成买卖合同成立。因此，上诉人在没有促成买卖合同成立的情况下，要求按约定支付报酬，不符合合同法第四百二十六条的规定，原判不予支持正确。上诉人的上诉请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费175元，由上诉人杭州古月良居房地产代理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 马永利审判员 刘宏杰审判员 杨宗波二〇一〇年十二月二十七日书记员 詹旭初 来自：