（2010）威环民一初字第1905号

裁判日期: 2010-12-25

公开日期: 2015-12-22

案件名称

肖佳佳（反诉被告）诉（反诉原告）上海朗艾投资管理有限公司威海分公司房屋租赁合同纠纷案的民事判决书

法院

威海市环翠区人民法院

所属地区

威海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

肖佳佳,上海朗艾投资管理有限公司威海分公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五条，第八条第一款，第九十四条，第一百零七条，第一百一十三条第一款，第一百一十四条第一款，第二百二十七条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十一条

全文

山东省威海市环翠区人民法院民 事 判 决 书（2010）威环民一初字第1905号原告（反诉被告）肖佳佳。委托代理人肖德强。委托代理人魏建中，山东光威律师事务所律师。被告（反诉原告）上海朗艾投资管理有限公司威海分公司。代表人郑天吾，经理。委托代理人吴涛，该公司办公室主任。委托代理人杨书涛，山东觉平律师事务所律师。原告肖佳佳（反诉被告）与被告（反诉原告）上海朗艾投资管理有限公司威海分公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2010年8月18日立案受理，依法由审判员张汾适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告肖佳佳及其委托代理人肖德强、魏建中，被告上海朗艾投资管理有限公司威海分公司之委托代理人吴涛、杨书涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）肖佳佳诉称，2009年11月4日，原、被告签订租赁合同，合同约定被告将海滨路幸福公园风情酒吧区Y03-09商铺及门前广场租赁给原告从事婚庆服务，租期为三年，自2009年11月4日起至2012年11月3日止。合同履行至2010年3月24日，被告单方通知原告停止广场抬花轿系列活动，致使原告无法从事婚庆经营，不能实现合同目的，为此请求判令解除合同。因原告租赁的商铺是按照婚庆服务设计装修的，共花费18万元，由于被告违约，原告可得利益损失1万元、租赁保证金2万元，被告应予以赔偿共计21万元。被告（反诉原告）上海朗艾投资管理有限公司威海分公司辩称，1、原、被告双方之间的租赁合同约定的租赁标的仅仅是海滨路幸福公园风情酒吧区Y03-09商铺，及该商铺对应位置门前和该商铺屋顶木地板处，幸福门广场并没有租赁给原告；2、原告在幸福门广场上长时间摆放花轿等活动道具，致使抬花轿活动被新外滩即幸福公园的主管部门责令停止，其责任在于原告，相应的后果理应由原告承担；3、原告请求解除合同不具有实际意义，事实上双方之间的租赁合同因原告单方违约，被被告依约于2010年7月20日书面通知提前终止，不存在解除的事实；4、原告所谓的损失，系因原告自身违约所造成的，理应由其自行承担，原告要求被告承担，即不符合事实，也不符合法律规定。同时，该数额具有不确定性；5、原告提出的物业费12500元，并非是本案被告收取，原告提出的诉讼主体错误；6、原告提出的定金20000元，在双方签订租赁合同时，该定金的性质已经自动转化为租赁保证金。在被告没有违约行为的情况下，不存在所谓的返还问题；7、对于原告主张的房租27500元，该笔租金是2010年1月4日至7月3日的租金。诉争的商铺至今仍在原告使用中，该笔租金不存在返还一说。故请求驳回原告的诉讼请求。同时，被告提出反诉，要求1、判令被告扣留原告给付的租赁保证金20000元、并判令原告给付自2010年7月4日起至实际返还房屋之日止的租金（租金每天按152.78元计算）；2、判令原告给付自2010年6月21日起至实际付清租金之日止的违约金（每天按照27500元的千分之三计算）；3、判令原告承担本案的诉讼费用。经审理查明，2007年4月6日，威海市市政建设公用事业管理处出具证明，授权威海城建项目开发投资有限责任公司可以对威海新外滩所有商铺进行经营和对外租赁、转租。2007年1月30日，威海城建项目开发投资有限责任公司出具转租证明，同意上海朗艾投资管理有限公司有权对威海新外滩地块的所有商铺进行对外转租。2007年10月10日，上海朗艾投资管理有限公司授权被告对威海新外滩地块的所有商铺进行对外出租、转租。2009年10月31日，原、被告签订预租合同，原告租赁被告管理的山东威海海滨路“幸福公园”（原“新外滩”）风情酒吧区J03-09商铺（建筑面积约203.63平方米）及该商铺对应位置门前、屋顶的木地板区域，双方约定于2009年11月4日签订正式租赁合同，签订预租合同时，原告付定金2万元，签订正式合同时将定金转为合同保证金。签订预租合同当日，原告付给被告定金2万元。2009年11月4日，原、被告签订正式租赁合同，合同约定：1-1，被告将山东威海海滨路“幸福公园”风情酒吧区Y03-09商铺（建筑面积约203.63平方米）及该商铺对应位置门前、屋顶的木地板区域，有偿租赁给原告经营；1-3，被告同意原告将该商铺用于经营婚庆服务；2-1，租赁期限为3年，自2009年11月4日起至2012年11月3日止，其中2009年11月4日至2010年1月3日止为装修和经营免租期；3-1，租金条件：第一年租金计人民币55000元，第二年租金计人民币55000元，第三年租金计人民币75000元；3-2，付款方式：原告第一年按半年为一支付期向被告支付租金，第二、三年按壹年为一支付期支付租金须在距每一支付期起始日的前15天全额付清，该商铺先付后用；8-2，原告拖欠租金及租赁该商铺应付的相关费用，每逾期1日，按应付租金总额的3‰向被告支付违约金；8-6，原告支付的违约金如不按时支付，被告有权在原告租赁保证金中扣除；9-2，被告允许原告在幸福门广场进行抬花轿及与之相关的活动，目前可以自广场东南侧的公园道路走入原告方商铺屋顶木地板处，若因主管部门做出与该线路有冲突的限定，双方互不违约；9-3，原告使用广场的具体要求详见附件《幸福门广场管理使用规定》；9-4，在被告严格履行合同的同时，若因原告自身经营，被有关部门责令整改或停业的，不属于原告违约。2009年11月4日，威海郎艾物业服务有限公司与原告签订《威海幸福公园（原新外滩）商铺物业管理服务协议》，约定年物业管理服务费计人民币25000元，半年物业管理服务费计人民币12500元。合同签订后，被告依约将山东威海海滨路“幸福公园”风情酒吧区Y03-09商铺租赁给原告用于经营婚庆服务。2010年4月15日，原告交付给被告房屋租赁费27500元，同日，原告付给威海朗艾物业服务有限公司物业费12500元。威海市园林管理局于2010年8月25日出具证明称，威海市园林管理局系威海市幸福公园的管理部门，已委托威海市园林建设集团有限公司对威海新外滩进行日常管理，并制定相关管理制度及监督执行。2010年3月23日，威海市园林建设集团有限公司向被告出具了关于停止在幸福门广场抬花轿活动的通知，通知被告收回在幸福门广场上摆放的花轿等婚庆道具，并停止在广场上举行该类活动。后被告通知原告广场抬花轿系列活动停止。2010年6月25日，被告给原告邮寄了要求原告给付2010年7月4日至2011年1月3日的租金27500元及物业管理服务费12500元并恢复营业的催告函。2010年7月12日，被告再次给原告邮寄了再次催请给付租金和物业管理费并恢复营业的催告函。2010年7月20日，被告给原告邮寄了限期履行合同义务及逾期合同解除的催告函。另查明，原告支付给被告租金至2010年7月3日。原告从2010年3月24日起没有进行婚庆经营，但租赁商铺的钥匙在原告处，而且原告把经营婚庆服务的道具存放在该商铺里，至今仍未搬出。在庭审中，原告主张被告通知原告停止广场抬花轿等系列活动，违反商铺租赁合同9-2，构成单方根本违约，被告不予认可，认为原告未按照合同约定交付2010年7月4日至2011年1月3日的租金，是原告违约。原告还主张被告应赔偿该租赁商铺的装修材料费114610.9元、人工费26380元、可得利益10000元，并提供材料费单据49张、人工费单据6张予以证实，被告对原告的主张及提交的证据均有异议。上述事实，有当事人陈述、预租合同、租赁合同、物业管理服务协议、建设工程规划许可证、通知、证明、催告函、回执、收据、发票等证据在案证实。本院认为，原告与被告签订的租赁合同，系双方真实的意思表示，亦不违反法律的规定，合法有效，该合同对双方均具有约束力，双方应按合同约定行使权利、履行义务。合同约定被告允许原告在幸福门广场从事抬花轿及与之相关的活动，但在合同履行过程中，广场主管部门做出停止在幸福门广场抬花轿等婚庆服务活动的通知，根据双方租赁合同9-2条的约定，若因主管部门做出与该路线冲突的限定，双方互不违约，而且被告没有权力规定幸福门广场的使用，因此，原告主张被告不允许在幸福门广场从事抬花轿等活动构成根本违约，缺乏事实和法律依据，其主张本院不予支持，双方互不违约，应按照租赁合同的约定继续履行合同。原告未按照合同约定交付2010年7月4日至2011年1月3日的租金并停止经营，经被告多次催告后，原告仍未履行义务，构成违约，被告并提供证据证实其将解除合同的意思表示通知被告，原告在2010年7月23日收到该通知，因此，本院可以认定被告通知原告自2010年7月27日解除双方间租赁合同，原告收到该通知后未明确提出异议，也未请求法院或仲裁机构确认解除合同的效力，则双方间租赁合同自2010年7月27日起解除，无需本院再判决解除合同。原告从2010年7月4日后未交付租金，并且在租赁合同解除后仍占用该商铺，应承担继续履行债务并赔偿损失的民事责任，因此被告要求原告支付租金及违约金的反诉请求，合理部分，本院予以支持。由于原告的违约导致租赁合同解除，原告要求被告赔偿装修费、人工费等装饰装修损失和可得利益不符合租赁合同6-6条的约定，亦无法律依据，因此原告要求被告赔偿装修材料费、人工费、可得利益的诉讼请求，本院不予支持。依照租赁合同8-6条的约定和公平原则，被告要求扣留原告所交付的2万元租赁保证金的反诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：一、原告支付给被告自2010年7月4日起至实际返还房屋之日止的租金【租金每天按150.68元（55000元÷365天）计算】；二、原告支付给被告自2010年7月4日起至2010年7月27的违约金【违约金每天按82.5元（27500元×3‰）计算】；三、被告返还原告租赁保证金2万元；四、驳回原告其他的诉讼请求；五、驳回被告其他的反诉请求。上述一、二项，于判决生效后十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2500元（含反诉费225元），原、被告各负担1250元。。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审判员　　张汾二〇一〇年十二月二十五日书记员　　林红 百度搜索“”